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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00346 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-M7WN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 DECEMBRE 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 14/00122

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE CEDRE pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL LORETO IMMOBILIER en son agence IMMOSUD dont le siège social est situé […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique FALANDRY de la SELAS RAYNAUD, F A L A N D R Y , C O D O G N E S , B O T T I N , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame X Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

et actuellement

[…]

[…]

Représentée par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant substitué par Me

Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 03 Février 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 NOVEMBRE 2020, en audience publique, Monsieur Z A ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Z A, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 juillet 2001, X Y a fait l’acquisition d’un appartement au sein de la résidence Le Cèdre située […] à […], constituant le lot n° 6 de la copropriété et composé d’un appartement de type F5 situé au 1^er étage de l’immeuble.

Suite au non renouvellement du mandat du syndic professionnel, le cabinet Vermeille Immobilier, et après convocation par les copropriétaires, une assemblée générale du 24 septembre 2012 a désigné B C en qualité de syndic bénévole.

Par acte du 10 décembre 2013, X Y a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre afin d’obtenir :

• la nullité de l’assemblée générale du 24 septembre 2012 ;

• la nullité de l’assemblée générale du 5 octobre 2013 ;

• la nullité des deuxième, troisième et cinquième résolutions de l’assemblée générale du 5 octobre 2013 ;

• la nullité de la sixième résolution de l’assemblée générale du 5 octobre 2013 ;

• la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 2 689 € au titre de sa quote-part de provision pour travaux futurs, ainsi que l’intégralité des appels de fonds appelés en vertu des assemblées générales du mois de septembre 2012 et du mois d’octobre 2013 ;

• qu’il soit délivré injonction au syndic bénévole d’avoir à justifier de la différence entre le solde existant au titre des comptes bancaires et des comptes de placement du syndicat des copropriétaires et du propre décompte établi par elle ;

• à défaut qu’il soit désigné un expert comptable ;

• que le syndicat des copropriétaires soit condamné aux dépens avec application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 et distraction, et à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire.

Par conclusions, elle a ultérieurement demandé l’annulation de la neuvième résolution de l’assemblée générale du 5 octobre 2013, qui lui avait refusé l’autorisation de remplacer son pare-vue.

Le dispositif du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan le 8 décembre 2016 énonce :

• Juge que les convocations aux assemblées générales du 24 septembre 2012 et 5 octobre 2013 sont irrégulières ;

• Annule les assemblées générales du 24 septembre 2012 et du 5 octobre 2013 ;

• Déboute X Y de sa demande complémentaire ;

• Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le Cèdre aux dépens ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre à payer à X Y la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Constate que X Y est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

• Autorise la distraction des dépens en conformité avec l’article 699 du Code de procédure civile.

Le jugement rappelle que conformément à l’article 7 du décret du 17 mars 1967, seuls le syndic ou l’administrateur provisoire désigné ont qualité pour convoquer l’assemblée générale. L’assemblée générale irrégulièrement convoquée est nulle, sans qu’il y ait lieu de rapporter la preuve d’un grief, ni de la qualité d’opposant aux décisions votées. L’irrégularité résultant du défaut de convocation d’un copropriétaire ne peut en aucune manière être couverte par la présence de celui-ci à cette assemblée et par sa participation au vote sans émettre de protestation.

Le Tribunal considère qu’en l’espèce, il est établi que l’assemblée générale du 24 septembre 2012 a été convoquée non pas par le syndic mais par 7 copropriétaires, lesquels n’avaient pas qualité à convoquer ; seul le syndic pouvait le faire ou, en cas de carence du syndic, un administrateur provisoire désigné par le président du tribunal de grande instance.

Selon le premier juge, X Y est recevable à invoquer la nullité de l’assemblée générale, nonobstant le fait qu’elle ne s’est opposée à aucune résolution et si elle était représentée à l’assemblée générale, et a voté ou s’est abstenue sur les six résolutions.

Par ailleurs, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de ce que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2012 a été notifié à X Y, celle-ci n’était pas tenue du délai de deux mois pour agir en contestation.

Le Tribunal conclut que l’irrégularité d’une convocation à une assemblée générale des copropriétaires du fait du défaut de qualité à agir du syndic entraîne par voie de conséquence la nullité des décisions prises lors de cette assemblée. Il ajoute qu’en raison de l’anéantissement judiciaire de la décision la désignant comme syndic, B C n’avait pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 5 octobre 2013, de sorte que cette assemblée générale est également affectée de nullité.

Mais si le premier juge fait droit aux demandes de nullité de X Y, il rejette, en revanche, la demande de remboursement des appels de provisions, la considérant prématurée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 janvier 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 février 2020.

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience du 24 février 2020 puis renvoyée au 23 novembre 2020, compte tenu du mouvement national de grève des avocats.

Les dernières écritures prises par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre ont été déposées le 7 avril 2017.

Les dernières écritures prises par X Y ont été déposées le 2 juin 2017.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre, pris en la personne de son syndic, la société Loreto Immobilier, énonce :

• Vu la loi du 10 juillet 1965,

• Vu le décret du 17 mars 1967 ;

• Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan en date du 8 décembre 2016 ;

• Statuant à nouveau,

• Dire et juger irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2012 ;

• Rejeter la demande d’annulation générale de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 octobre 2013 pour défaut d’habilitation du syndic ;

• Dire et juger irrecevable la demande tendant à l’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale en date du 5 octobre 2013 ;

• Rejeter la demande d’annulation des résolutions 2, 3 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2013 ;

• Dire et juger irrecevables la demande tendant à l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 octobre 2013 ;

• Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’abandon de sa demande en annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 5 octobre 2013 ;

• Condamner X Y à payer au syndic bénévole la somme de 3 000 € au titre des dommages et intérêts ;

• Condamner X Y à la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures, auxquelles la Cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre explique au préalable qu’une assemblée du 31 août 2012 n’a pas renouvelé le syndic professionnel Vermeille Immobilier et que selon les prévisions et dispositions de cette assemblée, les copropriétaires ont convoqué l’assemblée du 24 septembre 2012 qui a désigné le syndic bénévole.

Rappelant ensuite les dispositions des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 et invoquant la jurisprudence de la Cour de cassation, le syndicat fait valoir que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions.

Or, en l’espèce, X Y était valablement représentée et ne s’est opposée à aucune des résolutions votées. Elle était donc non opposante et non défaillante. Elle était donc irrecevable à contester l’assemblée générale du 24 septembre 2012, même si son action est fondée sur une convocation irrégulière de l’assemblée. Par voie de « cascade », son action est irrecevable également en ce qui concerne l’assemblée générale du 5 octobre 2013.

L’appelant développe ensuite des moyens sur les causes particulières d’annulation des délibérations de l’assemblée du 5 octobre 2013 soulevées par l’intimée.

S’agissant de la première résolution concernant le vote des membres du bureau, il soulève le même argument tiré de la présence de l’intimée et de son vote favorable, ce qui la rend irrecevable à demander l’annulation de cette résolution et de l’assemblée dans son ensemble.

Concernant les demandes d’annulation des résolutions 2, 3 et 5, il indique qu’il n’est pas démontré que les dispositions des articles 9 à 13 du décret de 1967 n’aient pas été respectées et contrairement à ce que soutient l’intimée, les documents comptables lui ont bien été remis comme cela ressort de la convocation elle-même et de l’assignation délivrée par X Y. Elle est donc mal fondée à arguer de l’absence de notification des pièces comptables au jour de la convocation, pour demander l’annulation de la résolution 2 et par voie de conséquence, des résolutions 3 et 5.

S’agissant de la demande d’annulation de la résolution 6, qui n’était pas fondée en droit selon lui, l’appelant précise qu’elle a été abandonnée en raison de l’existence de travaux de ravalement validés par l’assemblée générale et que le tribunal de grande instance n’était plus saisi de cette demande au jour du délibéré.

Sur la demande d’annulation, pour abus de majorité, de la résolution n°9, laquelle a refusé de donner à la copropriétaire une autorisation de remplacer son pare-vue, le syndicat fait valoir qu’elle est intervenue pour la première fois, par voie de conclusions du 7 avril 2015, soit bien après le délai légal de contestation de deux mois. Elle est donc irrecevable et contrairement à ce que soutient X Y en réponse, le procès-verbal de l’assemblée du 5 octobre 2013 lui a bien été notifié le 11 octobre 2013. Sur le fond et subsidiairement, l’appelant fait valoir qu’il n’est pas démontré que le refus d’autorisation à posteriori de poser un pare-vue serait constitutif d’un abus de majorité, expliquant que la copropriété a déjà auparavant subi des désordres du fait de la mise en place d’un pare-vue qui a dû être arraché et qu’au surplus il vient troubler l’esthétique commune de l’immeuble.

Sur l’accusation portant sur une prétendue disparition de fonds appartenant à la copropriété, le syndicat soutient qu’il ressort des pièces versées au débat que la gestion des comptes par B C, syndic bénévole, ne présente aucun indice de malversation, X Y ayant développé à son égard une animosité et une malveillance injustifiées. Le syndicat demande que l’intimée soit condamnée à payer des dommages et intérêts (à lui-même dans les motifs mais au syndic bénévole dans son dispositif), pour préjudice moral, tenant sa vindicte et son attitude procédurale abusive.

Le dispositif des écritures de X Y énonce :

• Vu la Loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis,

• Vu le décret du 17 mars 1967 pris en application par ladite loi ;

• Confirmer le jugement dont appel ;

• En conséquence,

• Voir prononcer la nullité en toutes ses dispositions de l’assemblée générale du 24 septembre 2012 et ce avec effet rétroactif ;

• Voir prononcer la nullité en toutes les dispositions de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cèdre du 5 octobre 2013 ;

• Et en toute hypothèse,

• Voir prononcer la nullité de la première résolution et par conséquent de l’ensemble des résolutions suivantes de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cèdre du 5 octobre 2013 ;

• Voir prononcer la nullité des deuxième, troisième et cinquième résolutions de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cèdre du 5 octobre 2013 ;

• Voir prononcer la nullité de la neuvième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Cèdre du 5 octobre 2013 ;

• Et en toute hypothèse,

• Dire et juger que B C, qui n’est pas partie à la procédure, et n’a plus la qualité de syndic bénévole, ne peut se voir allouer quelque somme que ce soit au titre d’un prétendu préjudice moral ;

• Dire et juger que X Y ne contribuera pas à la dépense commune de défense du Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, non plus qu’au paiement d’éventuels dommages et intérêts auquel serait condamné le syndicat des copropriétaires ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à X Y la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 et 699 du Code de procédure civile avec distraction au profit des avocats de la cause.

Dans ses écritures, auxquelles la Cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, X Y fait valoir qu’en violation des dispositions de l’article 7 du décret de 1967 et alors qu’il aurait dû être fait application de l’article 8 alinéa 3, l’assemblée générale du 24 septembre 2012 a été convoquée, non par le syndic en exercice, l’agence Vermeille Immobilier dont le mandat n’a pas été renouvelé mais par un collège de copropriétaires.

Elle précise que la pièce n°1 de l’intimée est inopérante, s’agissant du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 août 2012 qui a mis fin au mandat du syndic professionnel et a conféré à un collège de copropriétaires les fonctions de syndic, ce qui en tout état de cause est contraire à la législation sur la copropriété.

L’intimée fait ensuite valoir que la règle posée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle seul un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester les décisions de l’assemblée générale, n’est pas applicable à l’action en nullité pour défaut d’habilitation du syndic. En effet, le vice lié au défaut de pouvoir de la personne qui a convoqué l’assemblée générale affecte l’ensemble des résolutions qui ont été adoptées, quel que soit le sens des votes exprimés par les copropriétaires. X Y ajoute qu’aucun vote afférent à la validité de la convocation à l’assemblée générale n’est intervenu le jour de l’assemblée générale, de sorte qu’elle ne peut donc par sa seule présence être réputée avoir validé le vice affectant cette convocation.

Elle ajoute que le procès-verbal du 24 septembre 2012 ne lui ayant jamais été notifié, c’est le délai de contestation de 10 ans qui s’applique et non celui de deux mois. En outre, les délais de convocation n’ont pas été respectés, 17 jours au lieu de 21, justifiant de surcroît l’annulation de l’assemblée dans son ensemble.

Sur la cause générale d’annulation de l’assemblée générale du 5 octobre 2013, l’intimée fait valoir que l’annulation de l’assemblée du 24 octobre 2012 entraînant celle de la désignation de B C, cette dernière n’avait pas qualité pour convoquer, de sorte que l’intégralité des délibérations prises le 5 octobre 2013 doivent être annulées.

Subsidiairement, dans le cas où la Cour considérerait que B C avait qualité pour convoquer cette assemblée, l’intimée fait valoir des causes particulières d’annulation de délibérations.

Sur la nullité de la première résolution, X Y fait valoir que la désignation du président de séance et de chaque membre du bureau doit intervenir par des votes distincts, la sanction d’un vote unique, comme en l’espèce, étant la nullité de l’assemblée générale dans son entier. Sur la circonstance qu’elle ait voté « pour » à ce vote unique est sans conséquence puisque par nature même l’instauration d’un vote unique pour l’élection du bureau de séance est entachée de nullité. Elle n’a donc pu en un seul vote approuver la désignation de trois membres du bureau.

S’agissant de la nullité de la deuxième résolution concernant l’examen et le vote des comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2013, X Y précise qu’elle s’est opposée à l’adoption de cette résolution. Rappelant les dispositions des articles 11 et 13 du décret, elle fait valoir que les documents d’information relatifs aux comptes de la copropriété (l’état financier du syndicat et son compte de gestion générale, le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé et le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté) ne lui ont pas été notifiés concomitamment à la convocation de l’assemblée générale. Elle précise, dans le cadre de l’évolution du litige cependant, que depuis, suite à ses observations, le syndic a procédé à la rectification des comptes.

S’agissant de l’annulation de la troisième résolution concernant le quitus donné au syndic pour la gestion de l’exercice comptable arrêté au 30 septembre 2013, à laquelle elle s’est opposée, elle indique qu’il ne peut intervenir que sur la base de comptes régulièrement approuvés.

Concernant la cinquième résolution relative au budget prévisionnel pour l’exercice 2013/2014, les documents nécessaires à son approbation n’étant pas produits avec la convocation, la nullité est également encourue.

L’intimée ne demande plus l’annulation de la sixième résolution qui concernait l’affectation de la provision pour des travaux de ravalement de façade qui n’avaient pas

été effectués, en l’état d’une nouvelle assemblée du 11 décembre 2015 qui a validé un devis.

Sur la nullité de la neuvième résolution lui ayant refusé l’autorisation pour le remplacement de son pare-vue, l’intimée soulève l’abus de majorité, expliquant avoir installé sur la terrasse de son appartement plusieurs panneaux en bois de grandes dimensions, qui étaient fixés et ajustés sur la rambarde extérieure. Elle précise que ce pare-vue a été installé il y a plus de 10 ans, alors qu’il s’agissait d’une condition essentielle de son achat afin de préserver son intimité, la terrasse étant située entre deux façades distantes de 4 mètres seulement mais également d’un mètre de la porte palière de sa voisine d’en face qui peut voir ce qu’il se passe dans son appartement. Elle ajoute que cet ouvrage a une fonction de sécurité dans la mesure où il empêche de pénétrer dans son lot en enjambant la balustrade. Elle explique que la demande d’autorisation à l’assemblée avait pour objet le remplacement de l’ouvrage endommagé durant les tempêtes de l’hiver 2012-2013, par des panneaux vitrés s’intégrant de manière plus harmonieuse à la façade que les panneaux en bois préexistants. Elle ajoute que le refus de l’assemblée résulte du contentieux avec B C qui lui reprochait notamment de ne pas avoir confié les travaux à son compagnon.

Enfin, X Y fait valoir qu’aucune demande de dommages et intérêts ne peut être présentée par le syndicat pour le compte de l’ancienne syndic bénévole.

MOTIFS

Sur l’annulation des assemblées générales du 24 septembre 2012 et du 5 octobre 2013

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Si en application de ces dispositions, un copropriétaire ne peut demander l’annulation en son entier d’une assemblée générale lorsqu’il a voté en faveur de certaines résolutions, cette règle n’est pas applicable à l’action en nullité pour défaut d’habilitation du syndic, dès lors qu’est en cause non pas la validité des décisions prises mais la validité du mandat.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’assemblée générale du 24 septembre 2012 avait été convoquée non pas par le syndic mais par sept copropriétaires, lesquels n’avaient pas qualité à convoquer, seul le syndic pouvant le faire ou, en cas de carence du syndic, un administrateur provisoire désigné par le président du tribunal de grande instance.

C’est également à juste titre que le premier juge a retenu que X Y n’était pas tenue du délai de deux mois pour agir en contestation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de ce que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2012 lui avait été notifié.

X Y était ainsi fondée à invoquer la nullité de cette assemblée générale, que le Tribunal a retenue.

En conséquence de la nullité de cette assemblée générale du 24 septembre 2012, qui a désigné B C en qualité de syndic bénévole, celle-ci n’avait donc pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale suivante, du 5 octobre 2013, de sorte que cette assemblée générale était également affectée de nullité, que le Tribunal a également retenue.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé, notamment en ce qu’il a annulé les assemblées générales du 24 septembre 2012 et du 5 octobre 2013.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’appel, avec recouvrement direct au bénéfice des avocats de la cause qui peuvent y prétendre.

L’équité justifie d’accorder à X Y la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera dit que X Y sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan le 8 décembre 2016, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre à payer à X Y la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cèdre aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT que X Y sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le greffier, Le président,

E.G