Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 21 JUILLET 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06049 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N5IR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 OCTOBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 17/00017

APPELANTE :

SAS PRE-SPORT ET SANTE

anciennement dénommée ICTMS PRESPORT,

immatriculée au RCS de Perpignan sous le numéro 440 373 538 dont le siège est […] à Perpignan, et pour elle son représentant légal en exercice domicilié ès qualités

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C é l i n e P I R E T d e l a S C P V I A L – P E C H D E LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué à l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SARL POLYGONE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée à

l’audience par M^e Athina BOUAKIRA, avocat au barreau deMONTPELLIER

SA ALLIANZ

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée à l’audience par

M^e Athina BOUAKIRA, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mai 2021, lors d’une audience publique tenue en formation rapporteur en application de l’article 3 du décret n°2020-1405 du 18 novembre 2020.

M. B C a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de :

M. B C, Conseiller en remplacement de Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre légitimement empêché

M^me Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

M^me Anne-Charlotte MALAFOSSE, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sophie SPINELLA et lors de la mise à disposition : M^me D E

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. B C, Conseiller en remplacement de Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre légitimement empêché, et par M^me D E, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société dénommée Société Institut Catalan de Traumatologie et de Médecine du Sport Pré-Sport (ci-après ICTMS) devenue Pré-sport et Santé a édifié un ensemble immobilier destiné à accueillir des cabinets de divers médecins spécialisés.

Elle donnait en location à chaque médecin une partie des locaux qui par ailleurs bénéficiaient d’un accueil et d’un secrétariat commun.

Suivant acte sous signature privé du 23 septembre 2010, la société Pré-sport et Santé a confié à la société Polygone Immobilier la gestion et l’administration de l’immeuble moyennant un honoraire correspondant à 5 % HT des sommes versées par les locataires.

La société Présport et Santé s’est plainte de l’exécution du mandat par la société Polygone Immobilier expliquant qu’elle n’avait pas fourni pour tous les trimestres le compte détaillé de la gestion, qu’elle avait tardé à recouvrer des loyers et qu’elle n’avait pas réglé les fournisseurs entraînant des coupures d’électricité dans l’ensemble immobilier.

Le contrat était résilié à effet du 31 décembre 2011.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2016, la société Présport et Santé a fait assigner la société Polygone Immobilier et la compagnie d’assurance Allianz Iard devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir déclarer la société Polygone Immobilier responsable de ses préjudices du fait de manquements dans l’exécution du mandat et de la condamner en conséquence in solidum avec son assureur à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 18 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

• Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Polygone Immobilier et par la société Allianz Iard,

• Déclaré la société Pré-Sport et Santé recevable en ses demandes,

• Jugé que la responsabilité civile contractuelle de la société Polygone Immobilier n’était pas engagée à l’égard de la société Pré-Sport et Santé dans le cadre de l’exécution du mandat à effet au 23 septembre 2010, résilié au 31 décembre 2011,

• Débouté en conséquence la société Pré-Sport et Santé de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de la société Polygone Immobilier,

• Débouté la société Polygone Immobilier de sa demande en paiement de dommages-intérêts formulée à l’encontre de la société Pré-Sport et Santé pour abus du droit d’agir,

• Débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

• Condamné la société Pré-Sport et Santé à payer à la société Polygone Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

• Condamné la société Pré-Sport et Santé à payer à la société Allianz la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

• Condamné la société Pré-Sport et Santé aux entiers dépens.

Par déclaration du 4 décembre 2018, la société Pré-Sport et Santé a interjeté appel de la décision.

PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions en date du 11 décembre 2020, la société Pré-Sport et Santé demande de réformer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société Polygone Immobilier de toutes ses demandes, de la déclarer responsable des préjudices subis par la société Pré-Sport et Santé, de condamner in solidum la société Polygone Immobilier et son assureur la compagnie Allianz à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et de condamner in solidum la société Polygone Immobilier et son assureur la compagnie Allianz à payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre leur condamnation in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Via -Pech de Laclause ' Escale ' Knoepffler.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 mars 2021, les sociétés SARL Polygone Immobilier et son assureur SA Allianz Iard demandent de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, statuant à nouveau, de constater que la société Pré-Sport et Santé ne démontre ni des fautes, ni un quelconque préjudice ni le lien de causalité, de débouter la société Pré-Sport et Santé de l’intégralité de ses demandes, de juger opposable la franchise contractuelle, de condamner la société Pré-Sport et Santé à payer à la société Polygone Immobilier une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir, de condamner la société Pré-Sport et Santé à payer à la societé Polygone Immobilier la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de condamner la société Pré-Sport et Santé à payer à la société Allianz Iard une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

MOYENS

Pour la société Pré-Sport et Santé

La société Pré-Sport et Santé soutient d’abord que la qualité de propriétaire de l’immeuble importe peu ainsi que la mention de la société ICTMS dans l’assignation. Elle conclue en conséquence à la recevabilité de son action.

Au fond, elle explique que la société Polygone Immobilier a été défaillante dans sa mission de gestion locative. Elle soutient que l’expert comptable ADG et elle-même ont réclamé de nombreuses pièces afin de régulariser la comptabilité, lesquelles n’auraient jamais été transmises (courrier du 26 octobre 2011, du 2 novembre 2011, du 17 janvier 2012 et du 7 février 2012).

Elle ajoute que la société Polygone Immobilier a failli dans sa mission de gestion comptable. Le mandataire n’aurait jamais fourni les comptes trimestriels détaillés de sa gestion. Il aurait également manqué à ses obligations en ne procédant pas vis-à-vis des locataires aux appels de loyers et charges suffisants et corrects. La société Pré-Sport et Santé produit à cet égard divers courriers émanant de l’expert comptable ADG

Méditerranée. La société Polygone Immobilier n’était certes pas comptable mais il lui incombait néanmoins de tenir une comptabilité propre des immeubles gérés afin de la transmettre à l’expert comptable.

S’agissant des déclarations TVA, il incombait au mandataire de joindre le règlement et de l’adresser au centre des impôts, le cabinet d’expert-comptable n’ayant pas le pouvoir de régler lui-même.

La société Pré-Sport et Santé soutient également que la société Polygone Immobilier n’a pas régularisé les écarts de facturation et a tardé dans le recouvrement des loyers et charges impayés. Le mandataire aurait attendu novembre et décembre 2011 pour délivrer des commandements de payer aux débiteurs défaillants, M. X, M. Y et la société La Station E.co. Aucune poursuite n’aurait été entreprise à l’encontre de Roattino, de M^me Z ou de M^me A alors que les dettes s’élevaient à des sommes importantes.

La société Pré-Sport et Santé s’oppose à l’argumentation des premiers juges ayant retenu que la défaillance de la société Polygone Immobilier n’était pas avérée dans la mesure où les locataires défaillants, l’étaient avant que lui soit confiée la gestion locative de l’immeuble. Elle estime qu’il entrait dans la mission du mandataire de procéder au recouvrement des impayées même si les dettes avaient une origine antérieure à la prise d’effet du mandat.

S’agissant du paiement des fournisseurs, la société Pré-Sport et Santé produit des courriers de relances d’EDF montrant que le mandataire Polygone Immobilier a été défaillant dans le paiement des fournisseurs, ce qui a conduit à des coupures d’électricité dans l’ensemble immobilier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’elle a subi un préjudice important consistant en une perte de profit au regard de la réticence de nombreux locataires à rejoindre la structure. En outre, le retard à procéder au recouvrement des loyers serait à l’origine d’un préjudice financier important.

Elle estime enfin que la demande adverse tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros pour résistance abusive est nouvelle et donc prohibée en appel.

Pour Polygone Immobilier et Allianz Iard

La société Polygone Immobilier soutient qu’aucune faute ne lui est imputable, que les demandes d’explications de l’expert comptable ne présument pas de l’existence d’une faute, qu’aucun reproche n’a été formulé par la société ICTMS en janvier et février 2011 dans le cadre de la clôture des comptes de l’exercice 2010, que la carence de l’expert comptable ADG à établir le bilan de l’exercice 2010 a empêché la société Pré-Sport et Santé de tenir son assemblée générale, qu’elle a transmis le 24 janvier 2011 l’ensemble des documents à la société ADG, qu’elle a hérité d’une situation difficile, l’ancien mandataire ayant tarder à traiter les comptes locataires du dernier trimestre de l’année 2010, qu’aucun courrier rédigé durant la gestion n’est produit par la société Pré-Sport et Santé démontrant qu’elle réclamait le détaillé trimestriel de gestion, qu’en tout état de cause, elle fournissait les comptes détaillés.

Elle ajoute que l’envoi des déclarations fiscales n’entrait pas dans les pouvoirs du mandataire, que l’expert comptable ADG est seul responsable des défaillances dans l’envoi des déclarations fiscales.

S’agissant du recouvrement des loyers, elle explique qu’elle a mis en demeure en octobre 2010 le locataire Roattino, qu’elle lui délivrait en février 2011 un commandement de payer, qu’en raison des fautes de l’ancien gestionnaire, la société ADG, elle a du reconstituer l’ensemble des écritures du compte locataire de ce dossier, que s’agissant du dossier X, elle a assigné le locataire fin 2011, que s’agissant du dossier Z, elle a mis en demeure en février 2011 le locataire, que s’agissant du dossier Station E.Co un protocole transactionnel a été signé en avril 2011 prévoyant le remboursement au plus tard le 1^er septembre 2013, que ce document omettait de préciser les modalités de règlement de la dette, si bien que la dette n’était exigible qu’à compter de septembre 2013, soit postérieurement au mandat, que s’agissant du dossier Y, elle a engagé de nombreuses démarches amiables, que ce locataire a par la suite fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire, avant de décéder et que s’agissant du dossier Granados, elle a confié le recouvrement judiciaire de la dette à Maître Donneve.

Elle estime en outre que la société Pré-Sport et Santé ne prouve pas un éventuel manquement dans la ventilation des charges. S’agissant des factures EDF, elle explique qu’elle ne pouvait y procéder en l’absence des liquidités pour le faire.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 avril 2021 du conseiller de la mise en état informant qu’à défaut d’opposition la procédure se déroulera sans audience conformément à l’ordonnance 2020-1400 du 18 novembre 2020 et du décret 2020-1405 du 18 novembre 2020.

SUR CE

Aux termes de 1134 ancien du code civil applicable à l’espèce les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Et l’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, le premier juge a justement décidé par une motivation détaillée que la cour fait sienne, de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Polygone Immobilier et par la société Allianz Iard, de déclarer la société Pré-Sport et Santé recevable en ses demandes, ainsi que de dire que la société Pré-Sport et Santé échoue à rapporter la preuve d’un quelconque manquement ou d’une quelconque faute de la société Polygone Immobilier dans l’exécution de son mandat concernant l’envoi des déclarations fiscales, le recouvrement des loyers et charges, la poursuite des locataires débiteurs, et le règlement des fournisseurs.

Cependant, concernant la gestion comptable, le mandat de gérance signé le 23 septembre 2010 entre la SAS PRESPORT et POLYGONE IMMOBILIER a fixé une 'obligation de faire parvenir au mandant (propriétaire) avant les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre de chaque année, le compte détaillé de sa gestion', ce dont le mandataire ne justifie pas de s’être libéré, cette inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire.

Le premier juge, après avoir confirmé que la société Polygone Immobilier était tenue de rendre un compte détaillé de sa gestion locative, s’est contenté de déduire de la

production des lettres adressées à compter du 26 octobre 2011 par ADG dans lesquelles sont demandés des pièces justificatives ou renseignements complémentaires, que 'le mandataire a satisfait à son obligation de communication d’un décompte détaillé de sa gestion', ce qui constitue pour le moins une affirmation inexacte, qui revient à présumer que le mandataire a rempli son obligation de communication dés lors que l’expert comptable ADG, lui-même au demeurant mandataire de la société Pré-Sport et Santé, n’aurait pas demandé la communication du décompte détaillé mais seulement de pièces justificatives ou de renseignements complémentaires.

Or, sauf à renverser la charge de la preuve, il appartient à la société Polygone Immobilier de justifier de s’être libérée de son obligation de communication du décompte détaillé prévu par le mandant de gérance, adressé à son mandant la société Pré-Sport et Santé, ce qu’elle ne rapporte pas, mais se contente de prétendre que l’absence de courrier du mandant l’invitant à lui faire parvenir le compte détaillé de sa gestion démontre qu’elle n’a jamais rencontré la moindre difficulté pour obtenir ces comptes, ce qui manifestement n’a jamais été fait comme précisé par le mandant. Et il appartient à la société Polygone Immobilier de justifier de s’être libérée de son obligation de communication du décompte détaillé à la société Pré-Sport et Santé, ce qu’elle ne rapporte pas.

En effet, la seule pièce communiquée aux débats par la société Polygone Immobilier est la copie d’une télécopie qu’elle a envoyée en date du 24 janvier 2011 à destination de ADG, mentionnant 'Ci joint les extraits de compte locataire + factures et décompte factures payées à ce jour par Polygone immo', mais qui ne correspond ni à un compte détaillé de gestion, ni même à un envoi à destination de son mandant.

Ainsi le premier juge a fait une erreur d’analyse puisque cette communication devait être adressée au mandant la société Pré-Sport et Santé et nullement à son comptable la société d’expertise comptable ADG, elle-même mandataire, ce qui suffit à établir l’erreur de la motivation du premier juge qui a considéré à tort que le mandataire a satisfait à son obligation d’un décompte détaillé de sa gestion par sa prétendue communication de pièces au mandataire comptable.

Dés lors, ce défaut de production du compte détaillé de gestion par la société Polygone Immobilier au mépris du mandat de gérance, a occasionné un préjudice certain à la société Pré-Sport et Santé qui s’est vue contrainte de présenter des facturations indues et des rappels importants pour une insuffisance de facturation des charges, ce qui a nécessairement engendré un préjudice de perte de chance lié à la réticence de candidats locataires dans le milieu médical et para-médical découragés pour rejoindre une structure qui présentait une gestion incertaine. Par contre aucun élément matériel n’est rapporté concernant le prétendu préjudice financier occasionné par un retard pour procéder au recouvrement des loyers qui n’est donc pas liquide.

Il conviendra donc d’indemniser la société Pré-Sport et Santé par l’octroi de dommages et intérêts, mais limités au montant de 10.000 ' compte de la faible durée du mandat, en sus rendu difficile par la situation héritée du précédent gestionnaire ADG qui 'n’était pas en capacité d’assurer la gestion locative’ comme il ressort des écritures mêmes de la société Pré-Sport et Santé.

Par conséquent il conviendra de confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Polygone Immobilier et par la société Allianz Iard et déclaré la société Pré-Sport et Santé recevable en ses demandes, de le réformer en ses autres dispositions, statuant à

nouveau de dire la société Polygone Immobilier défaillante dans l’exécution de son mandat concernant l’obligation de production de comptes détaillés de sa gestion, et en réparation du préjudice de la condamner in solidum avec son assureur Allianz à payer la somme de 10 000 ' à titre de dommages-intérêts, sans que la franchise contractuelle ne puisse être opposée à la société Pré-Sport et Santé non concernée par la relation entre l’assuré et son assureur.

SUR LES AUTRES DEMANDES

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, il conviendra donc de condamner la société Polygone Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Via
-Pech de Laclause ' Escale ' Knoepffler conformément à l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 du même code le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et en l’espèce il n’apparait pas inéquitable de condamner la société Polygone Immobilier à payer la somme de 3 000 ' sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition

Confirme partiellement le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Polygone Immobilier et par la société Allianz Iard, et déclaré la société Pré-Sport et Santé recevable en ses demandes,

Réforme le jugement en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit la SARL Polygone Immobilier défaillante dans l’exécution de son mandat concernant l’obligation de production de comptes détaillés de sa gestion,

Condamne in solidum la SARL Polygone Immobilier et la SA Allianz Iard à payer la somme de 10 000 ' à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de perte de chance,

Condamne in solidum la SARL Polygone Immobilier et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la au profit de la SCP Via -Pech de Laclause ' Escale ' Knoepffler,

Condamne in solidum la SARL Polygone Immobilier et la SA Allianz Iard à payer la somme de 3 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

FD