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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 17 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/08327 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OOOP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 décembre 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 19/31522

APPELANTE :

Société ICA PATRIMOINE, immatriculé au RCS de Toulouse sous le n°512 424 219

[…]

Parc d’activités de la Grande plaine

[…]

Représentée par M^e X BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Amandine CROT-COSSERAT, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 FÉVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

M^me C-Claude SIMON, Vice-Présidente placée, a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M^me C-Claude SIMON, Vice-Présidente placée par ordonnance du Premier Président

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour au 08 avril 2021 prorogé au 27 mai 2021 puis au 17 juin 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur Z A, conseil en gestion de patrimoine et gérant de la SARL ATS Conseil a proposé à Monsieur X Y l’acquisition d’un appartement inclus dans le programme de construction de la société Oceanis Promotion et commercialisé par la SAS ICA Patrimoine, sous le régime de défiscalisation de la loi Scellier.

Le 24 juin 2010, Monsieur X Y a conclu un contrat de réservation d’un bien immobilier avec la SAS ICA Patrimoine.

Par acte du 15 octobre 2010, Monsieur X Y a acquis un appartement situé à la Seyne sur Mer sous le régime de la loi Scellier.

Cette vente en l’état futur d’achèvement a été conclue pour un prix de 214 000 financé par un prêt contracté auprès du Crédit Foncier le 31 août 2010. Pour garantir ce contrat de prêt, un nantissement de 145'000 euros a été constitué sur un contrat d’assurance vie. Le prêt était stimulé remboursable en fin d’échéances, soit par le placement nanti, soit par le fruit de la vente de l’appartement.

L’appartement a été livré le 31 août 2011.

En 2018, Monsieur X Y a fait procéder à l’estimation de cet appartement dans la perspective d’une revente. Son gestionnaire locatif l’a estimé entre 105.000 et 115.000 euros.

Par actes des 24, 27 et 30 septembre 2019, Monsieur X Y a assigné la SAS Oceanis Promotion, la Sarl O’Participation, la SAS ICA Patrimoine et la SARL ATS Conseil en référé devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Le 12 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, a :

— rejeté la demande de mise hors de cause présentée par la SAS Oceanis promotion ;

— ordonné une expertise et commis Madame C-D E en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix en Provence avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission';

entendre les parties et tous sachant en leurs explications et observations';

— se rendre sur les lieux sis sur la commune de la Seyne sur Mer, résidence «'Les sudines'» […]';

— rechercher et dire la valeur vénale dudit bien immobilier à date de son acquisition en prenant en compte de ses qualités matérielles et de construction';

— procéder à une étude comparative entre les valeurs vénales et les prix de vente concernant les biens immobiliers de surface et qualités similaires dans la commune, notamment dans l’environnement immédiat de ce bien';

— procéder à une étude de l’étude personnalisée établie par la Sas Ica patrimoine et la Sarl ATS conseil et contrôler son exactitude';

— donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer l’éventuel préjudice subi par Monsieur X Y ;

— fixé à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur X Y devra consigner au greffe du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 12 mars 2020, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

— dit que l’expert, qui respectera le principe de la contradiction, et répondre aux dires et observations des parties après leur avoir adressé un pré-rapport, dressera de ses opérations un rapport définitif qu’il déposera au greffe de ce tribunal avec une copie en version numérisée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle il aura été informé du versement de la consignation et au plus tard le 13 juillet 2020 ;

— dit que l’expert à l’issue de sa première réunion sur les lieux, informera les parties du coût prévisible de ses opérations ;

— dit qu’il appartiendra à l’expert de solliciter, après en avoir informé les parties, la consignation d’une ou plusieurs provisions complémentaires au cours des opérations d’expertise, si la somme consignée se révèle insuffisante à la rémunération qu’il envisage de réclamer, afin d’éviter de demander, lors du dépôt de son rapport, une rémunération qui excéderait le montant des sommes consignées ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté les parties de leur demande présentée au visa de ce texte ;

— laissé les dépens à la charge de Monsieur X Y.

Le 26 décembre 2019, la SAS ICA Patrimoine a interjeté appel de l’ordonnance de référé à l’encontre de Monsieur X Y.

Vu les conclusions de Monsieur X Y remises au greffe le 4 septembre 2020 ;

Vu les conclusions de la Sas Ica patrimoine remises au greffe le 14 décembre 2020';

MOTIFS

Sur les notes en délibéré,

La société ICA Patrimoine a remis au greffe de la cour par RPVA le 16 février 2021 une note en délibérée, suivie d’une note en délibéré en réponse de Monsieur X Y remise au greffe de la cour le 1^er avril 2021.

En application de l’article 445 du code de procédure civile après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la clôture a été fixée au 5 février 2021.

Les notes en délibérés des 16 février et 1 avril 2021 remises à la seule initiative des parties sont irrecevables et seront écartées des débats.

A titre principal, sur les conditions du référé,

La SAS ICA Patrimoine sollicite la réformation de l’ordonnance de référé au motif que les conditions imposées à l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas remplies. Elle soutient que cette demande en référé n’est pas justifiée par un motif légitime, car l’action au fond à venir est vouée à l’échec, en raison de la prescription de l’action depuis le 24 juin 2015. Elle fait valoir qu’elle n’a pas qualité pour se défendre puisque le dol invoqué par l’intimé ne peut concerner que le vendeur. Elle conteste l’utilité de la mesure d’expertise judiciaire car les missions demandées à l’expert portent sur des questions qui devront faire l’objet d’un examen au fond et sont destinées en réalité de palier la carence de Monsieur X Y dans l’administration de la preuve. Elle fait valoir que la mesure ordonnée, portant sur l’opportunité de la simulation non contractuelle et sur l’accomplissement des diligences de la SAS ICA Patrimoine, nécessite que l’expert se prononce sur une

question de droit qui relève de la seule compétence du juge du fond.

Monsieur X Y sollicite la confirmation de l’ordonnance qui a ordonné une mesure d’expertise judiciaire. Il soutient que les conditions du référé probatoire sont remplies, puisque cette demande de référé intervient avant toute action au fond et que le motif légitime est caractérisé par la dénonciation d’une surévaluation et de l’existence d’un dol. Il s’estime recevable à agir au fond contre la SAS ICA Patrimoine sur le fondement du dol puisque sans les man’uvres dolosives de cette dernière, il n’aurait pas contracté. Il fait valoir que la prescription ne peut courir qu’à partir de l’estimation permettant d’avoir connaissance de la valeur vénale de l’appartement. Il conclut que la mesure sollicitée ne porte pas d’atteinte illégitime aux droits de l’appelante.

En application de l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort des pièces produites qu’à la suite des conseils de la société ATS Conseil et de la simulation établie par la société ICA Patrimoine, qui selon sa plaquette représente 250 experts en fiscalité, Monsieur X Y acquiert le 24 juin 2010, par l’intermédiaire de cette dernière avec laquelle il a régularisé un contrat de réservation du 15 octobre 2010, un appartement à La Seyne sur Mer, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, avec la SNC Oceanis Sud, devenue O Participation au prix de 214'000 euros.

Cet appartement, livré le 31 août 2011 est financé au moyen d’un prêt in fine contracté auprès du crédit foncier au terme de l’acte de vente et garanti par un nantissement de 145'000 € remboursable à son échéance, soit par le placement nanti, soit par la vente de l’appartement livré le 31 août 2011.

Selon les estimations établies d’une part le 26 août 2020, par l’agence Laforêt de La Seyne sur Mer qui évalue le bien au prix du marché entre 100'000€ et 115'000€ et d’autre part le 6 avril 2018 par l’agence Citya immobilier qui estime la valeur du bien entre 105'000 et 115'000 euros, tenant compte de la situation, du quartier, de la proximité des commerces et des transports, de la qualité de l’environnement et de la construction, l’appartement a une valeur de 2'029,29 € qui n’est contredite par aucune pièce de l’appelante.

Il s’ensuit que Monsieur X Y qui subit une perte de valeur de 50 % en neuf années, qui est inexplicable au regard de la valeur du marché, du prix du bien qu’il a acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation et placement conseillée, proposée, instruite et réalisée par l’intermédiaire de la société ICA Patrimoine et par la société ATS Conseil, avec la SNC Oceanis Sud, devenue O Participation, justifie d’un litige potentiel l’opposant à ces sociétés pouvant donner lieu à une procédure et donc d’un intérêt légitime à ce que soit ordonnée une expertise d’évaluation du bien.

La société ICA Patrimoine ne démontre pas le caractère erroné de cette estimation, par le tableau d’évaluation de la «'cote annuelle des valeurs vénales'» pour l’année 2010 qu’elle produit et qui mentionne des prix variant entre 2 040 euros du m² à 5'500 euros du m², soit une fourchette qui est proche pour sa partie basse de l’évaluation produite et justifie compte tenue des écarts mentionnés, l’expertise sollicitée.

Contrairement à ce que soutient la société ICA Patrimoine, cette mesure d’expertise doit lui être opposée, Monsieur X Y disposant d’un intérêt à agir à son encontre.

Il ressort des pièces produites, notamment de la simulation fiscale, de la présentation du projet et du contrat de réservation établis au nom de la société ICA Patrimoine que cette dernière, comme elle le mentionne sur ses documents sous le slogan «'investir ' conseiller – accompagner'», est intervenue pour le moins en qualité de conseiller et d’intermédiaire dans la réalisation de cette opération dont le montage a manifestement été réalisé dans son intégralité par l’appelante en collaboration avec la société ATS Conseil et le vendeur.

Comme le décide à juste titre l’ordonnance, Monsieur X Y justifie d’un litige dont le fondement contractuel et dolosif est suffisamment caractérisé, sans qu’il y ait lieu à présumer du succès ou de l’échec d’une éventuelle action contentieuse, tant au fond qu’en ce qui ce qui concerne sa recevabilité.

En effet la prescription invoquée par la société ICA Patrimoine, qui fixe le point de départ de la prescription au jour de la signature du contrat alors que Monsieur X Y, se fonde sur le jour de la découverte du préjudice, relève de l’appréciation du juge du fond.

Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

A titre subsidiaire, sur la limitation des pouvoirs de l’expert,

A titre subsidiaire, la Sas ICA Patrimoine sollicite de la cour d’appel qu’elle limite l’étendue de la mission d’expertise et des pouvoirs de l’expert à la seule évaluation du bien immobilier à la date d’acquisition et non à la date de l’expertise

Monsieur X Y conteste la demande subsidiaire de la SAS ICA Patrimoine de voir limitée la mesure d’expertise judiciaire à l’évaluation du bien au jour de la date d’acquisition. Il soutient que cette acquisition était motivée par la réalisation d’un placement immobilier, justifiant qu’il soit procédé à son évaluation au jour de l’expertise pour apprécier la réalité de ce placement.

En application de l’article 954 al 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées par les parties dans leur dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Selon ce texte la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées.

Dans son dispositif, Monsieur X Y demande la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions et ne reprend pas sa demande présentée dans ses conclusions, d’étendre la mission d’expertise à la valeur du bien au jour de l’expertise.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie de cette demande.

La mission de l’expert fixée par l’ordonnance de':

rechercher et dire la valeur vénale dudit bien immobilier à date de son acquisition en prenant en compte de ses qualités matérielles et de construction';

procéder à une étude comparative entre les valeurs vénales et les prix de vente concernant les biens immobiliers de surface et qualités similaires dans la commune, notamment dans l’environnement immédiat de ce bien';

procéder à une étude de l’étude personnalisée établie par la Sas Ica patrimoine et la SARL ATS conseil et contrôler son exactitude';

donner tous éléments techniques et de faits propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer l’éventuel préjudice subi par Monsieur X Y ;

est une mission qui porte sur le relevé de faits matériels concernant la valeur de l’immeuble, l’étude et contrôle de l’étude chiffrée établie par le conseil en patrimoine et les éléments techniques et faits permettant au juge de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer l’éventuel préjudice.

Cette mission concerne donc des relevés de faits et d’éléments techniques, qui ne relèvent pas d’une appréciation d’ordre juridique contrairement à ce que soutient la société ICA Patrimoine.

En conséquence l’ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée';

Déboute la société ICA Patrimoine de toutes ses demandes ;

Déboute Monsieur X Y de ses autres demandes';

Condamne la société ICA Patrimoine aux dépens de la procédure d’appel et à régler à Monsieur X Y la somme de 3 000 euros d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,