REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2021

(n° 2021 / 192 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04899 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7OPV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2019 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS
- RG n° 1118000208

APPELANTE

Madame Z X

[…]

[…]

Né le […] à […]

De nationalité française

Représentée par M^e Emmanuelle GROS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1493

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/009705 du 26/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE D’AUBERVILLIERS Nom commercial : OPH D’AUBERVILLIERS, Etablissement Public à caractère industriel et commercial, représentée par Monsieur Silvère ROZENBERG, en sa qualité de Président

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro : 279 300 206

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été Y à l’audience par M^me PELIER-TETREAU, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 avril 2021, prorogé au 16 avril 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière Y lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 11 août 2003, l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers a donné à bail à M^me Z X un logement situé […].

Au mois de juin 2015, M^me X a constaté l’apparition de traces d’humidité dans son logement ainsi qu’une invasion de punaises de lit.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2015, M^me X a fait assigner son bailleur en référé devant le tribunal d’instance d’Aubervilliers aux fins d’obtenir réparation du trouble de jouissance qu’elle prétendait subir, la condamnation du bailleur à remettre en conformité les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir ainsi que la suspension des loyers pendant la durée des travaux et sa condamnation au paiement d’une indemnité de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice physique. Elle sollicitait subsidiairement la mise en oeuvre d’une expertise.

Par ordonnance du 12 septembre, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à comparaître devant le juge du fond.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal d’instance d’Aubervilliers a notamment:

— constaté le désistement de M^me X de sa demande aux fins d’expertise,

— déboutée M^me X de ses demandes de préjudice de jouissance et de suspension des loyers,

— donné acte à l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers de sa proposition de dépose et repose des parquets flottants situés dans les chambres, de détalonnage des portes des chambres et de réfection des peintures des plafonds du logement,

— débouté M^me X de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 mars 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 3 juin 2019, M^me Z X, appelante, invite la cour, au visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à :

— infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau :

— dire que le bailleur a manqué à son obligation de remise d’un logement décent et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat ;

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 6 759,36 euros au titre du trouble de jouissance ;

— ordonner au bailleur de remettre en conformité les lileux loués dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros ;

— prononcer la suspension des loyers pendant la durée des travaux jusqu’à leur exécution;

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts;

— condamner le bailleur aux dépens.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 3 septembre 2019, l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers, intimé, au visa des articles 1719-3, 1348 et 1343-5 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, demande à la cour de :

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner M^me X à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

En toutes hypothèses,

— condamner M^me X à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner également aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2021.

Sur ce,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et sur la demande de suspension des loyers

Par application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de lui permettre d’en jouir paisiblement pendant la durée du bail.

En outre, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pour déterminer les réparations locatives, il convient de se reporter aux dispositions du décret du 26 août 1987.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement a été remis en bon état.

M^me X soutient par ailleurs avoir souffert des conséquences de la désinsectisation effectuée les 9 et 30 juin 2015, au motif que cette opération aurait généré des effluves nocives à sa santé.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la désinsectisation a été réalisée par la société HTPE selon un protocole dont M^me X ne rapporte pas la preuve qu’il aurait été non conforme aux règles de l’art. Elle ne démontre pas non plus que les râles bronchiques ou difficultés respiratoires dont il est fait état dans certains certificats médicaux qu’elle produits seraient en lien avec la désinsectisation, d’autant que le centre hospitalier de Nancy consulté à cet effet précise que M^me Y un terrain médical d’asthme et d’eczéma.

Au surplus, ainsi que le premier juge l’a relevé, la société HTPE avait expressément demandé que les occupants du logement s’absentent pendant une durée de six heures durant l’opération de désinsectisation. Or, il ressort des pièces versées – en particulier de la lettre de M^me X du 12 juin 2015 – qu’elle est restée avec le technicien durant l’intervention contrairement aux préconisations qui lui avaient été prodiguées, de sorte qu’elle est désormais mal fondée à se plaindre d’éventuelles éruptions cutanées auprès du centre anti-poison et de toxicologie de Nancy.

En outre, elle expose avoir posé elle-même un parquet flottant directement sur la moquette qui a fait l’objet de la désinsectisation. Si le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée, ce qui est le cas en l’espèce, elle ne peut toutefois se plaindre d’un préjudice qui serait dû à la conservation du produit toxique dans les moquettes situées sous le parquet flottant qu’elle a elle-même aménagé.

Enfin, M^me X prétend que le logement Y à taux d’humidité anormal et que des moisissures sont apparues sur les murs, plafonds et contours des fenêtres. Il ressort toutefois du procès-verbal de constat établi par huissier de justice les 11 et 20 février 2017 que toutes les aérations sont propres et dégagées et que le logement est bien entretenu par la locataire, mais que de nombreuses traces de moisissure sont apparentes à la jonction des murs et plafonds, autour des fenêtres ou portes et sur les huisseries en PVC.

Pour autant, les taux d’humidité relevés à diverses endroits du logement, sur les taches de moisissure, sont à 0 %, hormis autour de la porte palière ou le taux est à 0,8 % et dans la chambre après l’entrée, à l’angle dans les parois murales ou le taux est de 1,5 %. De même, les taux d’humidité dans l’air constatés dans les différentes pièces du logement sont compris entre 39 et 42 %, ce qui constitue des taux normaux d’humidité dans un logement d’habitation.

En revanche, l’huissier relève des températures au sol particulièrement élevées puisqu’elles sont de 26,1 °C dans le couloir d’entrée, 24,5 °C dans la chambre après l’entrée, 24,8 °C dans le salon et la

seconde chambre, 30 °C dans la salle de bain et 26 °C dans la cuisine.

Il y a par conséquent lieu de considérer qu’une telle ambiance surchauffée associée à un défaut de ventilation entraîne nécessairement un choc thermique avec la température de l’extérieur, en particulier si l’aération du logement est insuffisante.

C’est ainsi que l’expert, aux termes de son rapport, a noté lors de sa visite des lieux du 24 novembre 2015, que le phénomène de condensation et pont thermique est consécutif à un défaut de ventilation voir un choc thermique de la façade provoquant de la moisissure sur la quasi-totalité de l’appartement de la locataire.

Dès lors que les techniciens ont exclu l’hypothèse d’un choc thermique dû à un défaut de la façade, il est établi que la cause des moisissures réside dans les conditions du logement, soit une surchauffe et une absence de ventilation notamment en raison de l’absence de détalonnage des portes du fait de la pose du parquet flottant remontant le niveau du sol des chambres et obstruant le passage de l’air.

Echouant à démontrer que le désordre donc elle s’est plaint résulterait d’un manquement du bailleur, c’est à bon droit que le tribunal n’a retenu aucun préjudice de jouissance en raison des moisissures constatées dans le logement de M^me X.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande au titre du préjudice de jouissance et de sa demande de suspension des loyers. Le jugement doit par conséquent être confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts de M^me X

M^me X ne rapporte pas la preuve qu’elle ait été dans l’obligation de quitter son logement, de déscolariser son fils et, enfin, qu’elle aurait subi des problèmes de santé en lien avec l’opération de désinsectisation où que l’ensemble des desordres dont elle fait état résulterait d’un quelconque manquement de l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de dommages-intérêts formée sur le fondement de l’article 1147 du code civil et de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts de l’Office public

L’Office public sollicite l’octroi de dommages-intérêts et la condamnation de M^me X à lui verser la somme de 5 000 euros, au motif que le comportement abusif de la locataire qui multiplie depuis des années des réclamations infondées a contraint les services techniques et administratifs du bailleur à effectuer de nombreuses diligences, des investigations superflues et bien souvent inutiles.

Toutefois, l’Office public ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M^me X justifiant l’octroi de dommages-intérêts. Il doit par conséquent être débouté de sa demande.

Sur les travaux

En vertu de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il convient de noter que l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers, alors même que sa faute ne serait pas démontrée, a proposé de prendre en charge des travaux de détalonnage des portes des chambres, de dépose et repose du parquet flottant et de réfection des peintures des plafonds du logement.

Le tribunal a donné acte à l’Office public de sa proposition et a rejeté toute demande d’astreinte formée à cet égard par M^me X.

La cour confirmera le jugement de ce chef dès lors que l’imputabilité des désordres au bailleur n’est pas établie.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le preneur, partie succombante, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers la somme de

1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M^me Z X aux dépens d’appel et à payer à l’Office public de l’habitat de la ville d’Aubervilliers la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT