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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 28 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/00631 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MOWF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 novembre 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 15/00161

APPELANTS :

Monsieur G K X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- K N O E P F F L E R – H U O T – P I R E T – J O U B E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES, substituée à l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame H L I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- K N O E P F F L E R – H U O T – P I R E T – J O U B E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES, substituée à l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur D Y,

né le […] à SURESNES

de nationalité Française

décédé le […]

Madame Z O P J épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

Monsieur E Y, en sa qualité d’héritier de M. D N Y décédé le […]

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur F Y, en sa qualité d’héritier de M. D N Y décédé le […]

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er JUIN 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, devant M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée, chargée du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président en l’absence du Président empêché

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée par ordonnance du premier président du 29 mars 2021

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 16 septembre 2021 prorogé au 21 octobre 2021 puis au 28 octobre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président en l’absence du Président empêché, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

En septembre 2011, M. G X et M^me H I ont acquis de M. D Y et de M^me Z J une villa à usage d’habitation pour un prix de 316 200 euros située à […].

Evoquant des infiltrations qui affectent l’extension de la villa à usage de garage et la cuisine d’été construites en 2009 par M. Y, M. G X et M^me H I obtenaient la désignation de M. B en qualité d’expert par ordonnance de référé du 6 février 2013.

M. B a déposé son rapport le 13 novembre 2014.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2015, M. G X et M^me H I assignaient M. D Y et M^me Z J, devant le tribunal de grande instance de Perpignan, aux fins d’obtenir le versement du coût des travaux de reprise et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 25 novembre 2015, ce tribunal a :

— jugé que la responsabilité de M. D Y et de M^me Z J en leur qualité de constructeurs vendeurs, sur le fondement des articles 1792 et 17492-1 du code civil, n’est pas établie ;

— jugé que M. D Y et M^me Z J en leur qualité de vendeurs, ne sont pas tenus au titre de la garantie des vices cachés ;

— débouté M. G X et M^me H I de la totalité de leurs demandes ;

— condamné M. G X et M^me H I aux dépens ;

— débouté M. D Y et M^me Z J de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— autorisé la distraction des dépens en conformité avec l’article 699 du code de procédure civile.

M. G X et M^me H I ont interjeté appel de ce jugement le 27 janvier 2016.

M. D Y est décédé le […].

Vu les conclusions de M. G X et de M^me H I remises au greffe le 14 octobre 2020 ;

Vu les conclusions de reprise d’instance de M^me Z J épouse Y, de M. E Y et de M. F Y remises au greffe le 11 juin 2020.

MOTIF DE L’ARRÊT

M. G X et de M^me H I concluent à l’infirmation du jugement. A titre principal, ils demandent la condamnation in solidum des consorts Y-J au titre de la garantie décennale et subsidiairement sur la garantie des vices cachés à leur verser les sommes suivantes :

-2 277 euros HT correspondant au coût des travaux pour remédier aux infiltrations par le bas du mur mitoyen ;

—  6 447,87 euros HT correspondant au coût des travaux pour remédier aux infiltrations par le toit de la cuisine d’été ;

—  6 488,18 euros HT correspondant au coût des travaux pour remédier aux infiltrations par le toit de l’extension latérale ;

—  1 002,25 euros HT correspondant au coût des travaux réalisés par les époux X pour remédier aux infiltrations ;

—  2 000 euros correspondant à la moins-value dont sera affectée l’immeuble une fois le caniveau réalisé dans l’extension latérale ;

—  1 500 euros par an depuis septembre 2011 en réparation du préjudice de jouissance subi.

Ils font valoir qu’en 2009, M. Y a construit une extension à usage de garage jusqu’en limite de propriété et une cuisine d’été à l’arrière de la villa et qu’à partir de novembre 2011, ils ont constaté des infiltrations dans cette partie de l’extension au niveau du toit à la liaison de la partie existante et par le sol au niveau du mur séparatif avec le cimetière mais également des infiltrations par le toit de la cuisine d’été, causées notamment par le non-respect du DTU (pente insuffisante au niveau de la couverture) et à l’absence d’étanchéité du mur séparatif, qui les rendent impropres à leur destination.

M^me Z J épouse Y, M. E Y et M. F Y concluent principalement à la confirmation du jugement et subsidiairement la limitation de leur condamnation à la somme de 1 017,54 euros HT pour la cuisine d’été et 1 002,25 euros HT pour le solin de l’extension.

Ils ne contestent pas le fait que M. Y a construit lui-même l’extension et la cuisine d’été. Mais font valoir que la garantie décennale n’est pas applicable aux motifs :

— que les infiltrations affectant la cuisine d’été étaient apparentes au moment de la vente (traces d’infiltrations du placoplatre et déformation du plafond en lambris)'et en tout état de cause, s’agissant d’infiltrations qui affectent un espace non destiné à l’habitation et ouvert, elles ne le rendent pas impropre à sa destination ;

— que les infiltrations (entrée d’eau par le bas du mur) affectant l’extension n’ont pas été constatées par l’expert et en tout état de cause, l’expert a déterminé que la cause réside dans l’écoulement des eaux du terrain voisin appartenant à la commune ; or selon les intimés, l’aggravation par la commune de la servitude d’écoulement des eaux constitue une cause exonératoire de responsabilité ;

— que les infiltrations par la toiture de l’extension n’ont pas été constatées par l’expert.

Ils contestent également devoir la garantie des vices cachés aux motifs :

— que les infiltrations affectant la cuisine d’été étaient apparentes au moment de la vente ;

— que concernant les infiltrations affectant l’extension, la clause de non garantie des vices cachés doit s’appliquer puisqu’il n’est pas démontré que le vendeur avait connaissance des vices au moment de la vente.

I/ Sur la responsabilité décennale

En application de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du code civil dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage : (..) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait

construire.

Est réputée constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et que l’impropriété de cet ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation.

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux

Il n’est pas contesté que M. D Y et M^me Z J ont cédé à M. G X et M^me H I, en septembre 2011 une villa à usage d’habitation située à […].

L’expert relève dans son rapport que la maison a été construite en 2002 et réceptionnée le 18 décembre 2002 et que M. D Y et M^me Z J en sont propriétaires depuis 2008.

L’expert précise qu’une déclaration de travaux est autorisée pour l’extension entre la maison et la limite mitoyenne pour 19 m2, selon plan annexé reçu le 2 septembre 2009 par la DDE 66 et que Monsieur Y a réalisé les travaux sans passer par une entreprise pour une surface supérieure.

Cette extension a été construite sur le pignon nord jusqu’à la limite latérale de propriété. Elle est à usage de cuisine d’été et de garage.

Il constate trois types de désordres':

Des infiltrations dans le toit de la cuisine d’été

Des infiltrations par le toit de l’extension latérale

Des infiltrations par le bas du mur mitoyen avec le cimetière.

a) Sur les infiltrations dans le toit de la cuisine d’été

L’expert constate «'dans la partie arrière du jardin où le sol est entièrement bétonné il y a une cuisine d’été couverte par un toit en tuiles mécaniques. Sous les paillasses en béton, il y a de nombreuses efflorescences qui témoignent d’une humidité importante'». Il relève notamment que le toit est construit avec une pente de 10% environ, non conforme au DTU qui prescrit une pente de 30%.

Il précise que les paques de plâtre témoignent de plusieurs infiltrations sous cette couverture de même que les lambris qui sont déformés à cause de l’humidité.

Il constate que'«'la partie haute du mur côté cimetière que la partie haute du mur intéressant la cuisine n’a pas été enduite sur les deux ou trois rangées de blocs plus hauts. Il y a donc ici une des causes des infiltrations'».

Comme l’a à juste titre retenu le jugement, l’expert ne conclut pas que ces désordres, constitués par des traces d’infiltration, sont suffisamment graves pour constituer une atteinte à la destination de l’immeuble.

S’agissant d’une cuisine d’été ouverte, M. G X et de M^me H I ne démontrent pas l’atteinte à la destination qu’ils évoquent, qui ne résulte pas du rapport d’expertise Saretec, mandaté par sa compagnie d’assurance, ni du constat établi le 29 février 2016.

La seule non-conformité du toit au DTU, en l’absence de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, ne permet pas d’engager la responsabilité décennale du vendeur.

En conséquence, le jugement qui a écarté la responsabilité décennale, du fait de l’absence d’atteinte à la propriété de l’immeuble, sera confirmé.

b) Sur les infiltrations par le toit de l’extension latérale

L’expert conclut que la pente de la toiture n’est pas conforme avec les règles de l’art, mais que ce n’est pas la pente qui est la cause des infiltrations.

Il relève que la couverture a fait l’objet de plusieurs interventions notamment au niveau du solin frontal et du chéneau en rive sablière et que «'la fuite principale intéresse actuellement l’extrémité du solin frontal où le croisement de couverture doit être refait en plomb'». Il n’a pu constater la récidive des fuites.

Il ne conclut pas à l’impropriété de l’ouvrage à sa destination. Mais chiffre les travaux de réfection de la toiture à 6'488.18 euros et le préjudice à mille euros.

Le rapport amiable de la Saretec mentionne qu’à la suite d’infiltrations, M. X a fait réaliser le solin au niveau de la liaison de la couverture de l’extension avec le mur de façade et l’étanchéité du chéneau encastré en bas de pente de l’extension et indique constaté des traces de coulures d’eau en sous face de la toiture.

Il précise que compte tenu de la réalisation du solin, cet ouvrage n’a pas à être refait dans la mesure où M. X lui a précisé qu’il n’y avait plus de fuite à ce niveau-là et ni au niveau de la voute.

Le constat établit le 29 février 2016 fait état d’un problème d’infiltrations d’eaux pluviales par le toit, précisant qu’il «'n’est que partiel, la totalité de l’extension n’en est pas affectée'».

L’huissier constate des infiltrations, dans la partie haute du chevron et la présence d’une auréole d’infiltration sur le bois, ainsi que le long jusque dans sa partie basse, sur le mur la présence d’une tache sombre et humide et une petite flaque d’eau et sur la panne accolée au mur nord la présence de plusieurs chiffons noirs mouillés.

Il résulte de l’examen de ces pièces, que tant l’expert judiciaire qui était interrogé sur ce point, que l’expert privé, ne mentionnent pas ces désordres, comme rendant le garage impropre à sa destination.

Il n’est justifié d’aucune récurrence de ces infiltrations, qui n’ont pas été constatées par l’expert judiciaire en 2014, ni par le rapport privé en 2012, qui précise qu’il n’y a pas lieu de refaire cet ouvrage, puisqu’il n’y avait plus d’infiltration après les travaux.

Si des fuites partielles sont constatées par l’huissier en 2016, à la suite de fortes pluies, elles paraissent très occasionnelles, aucune autre infiltration n’ayant été démontrée pendant quatre années.

Il n’est pas justifié par les pièces produites, de désordres d’une persistance, étendue et importance rendant le garage impropre à sa destination.

Il s’ensuit que la responsabilité décennale des intimés ne peut être engagée.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

c) Sur les infiltrations par le bas du mur

L’expert relève que la charpente du garage n’est pas scellée dans le mur de clôture qui sépare la propriété de M. G X et de M^me H I de l’extension du cimetière.

Il relève que le mur en limite mitoyenne est de 15 centimètres et le mur de clôture du cimetière ne lui est pas lié. L’expert précise que «'le terrain de cette extension du cimetière est incliné vers la propriété X'» et que «'ce sont les eaux qui s’accumulent en bas de la pente qui pénètrent à l’intérieur'».

Il précise que le Maire, présent lors de la seconde réunion, a affirmé, sans fournir de document, que le mur appartient à la propriété X, malgré la surélévation effectuée par la mairie et qu’il s’engageait à ce que l’eau de pluie de ce terrain ne vienne plus s’accumuler le long du mur par la création d’un drain ou l’exécution d’une contre pente vers un caniveau central.

Il indique que M. G X lui a déclaré que les entrées d’eau par le bas du mur ne se sont produites qu’une fois en 2011 et ne se sont pas reproduites depuis, mais constate que le mur subissait des remontées capillaires.

Il n’indique pas que ce désordre rend l’immeuble impropre à sa destination.

Contrairement à ce que soutiennent M. G X et de M^me H I dans leurs conclusions, l’huissier dans son constat du 29 février 2016, ne fait pas état de nouvelles infiltrations par le mur, mais simplement d’infiltrations en provenance du toit, ce qui est confirmé par les photographies jointes.

Il n’est pas justifié de nouvelles infiltrations par le mur depuis 2011, ni de la réalité de sa propriété M. G X et de M^me H I, autrement que par les déclarations verbales du maire.

Comme l’a à juste titre retenu le tribunal, ce désordre, dont il est démontré qu’il ne s’est produit qu’une seule fois en 2011, n’est pas suffisamment grave pour constituer une atteinte à la destination de l’immeuble, s’il appartient M. G X et de M^me H I.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité décennale des intimés.

II/ Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose était affectée.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause de non garantie est privée d’effet lorsque le vendeur est un professionnel présumé connaître les vices.

Lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil.

Au terme du projet d’acte de vente produit par M. G X, pour justifier des conditions de la vente, qui ne sont contestées par aucune des parties, il est mentionné que l’acquéreur «'prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d’être encore mises en jeu pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions légales et législatives'».

Comme l’a à juste titre retenu le jugement, D Y qui a reconnu avoir conçu et construit l’extension, doit être assimilé à un vendeur professionnel et les intimés ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie pour l’extension qu’il reconnait avoir réalisée lui-même.

a) Sur la cuisine d’été

L’expert relève que «'les plaques de plâtre témoignent de plusieurs infiltrations sous couverture, les lambris sont également déformés à cause de l’humidité'» et que’M. G X a précisé que «'dans la cuisine d’été, les traces d’infiltration du placoplâtre et les taches et la déformation du plafond étaient apparentes avant la vente'».

Il s’ensuit, que le vice étant apparent lors de la vente, M. G X et de M^me H I ne sont pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés.

En conséquence, le jugement sera confirmé de chef.

b) Sur les infiltrations par le bas du mur

L’expert reteint que ces infiltrations sur le mur de clôture se sont produites selon les déclarations de M. G X une seule fois en 2011 et ne se sont pas reproduites depuis.

Il indique que le mur a été surélevé par la mairie, que le maire a indiqué sans en justifié qu’il appartenait M. G X et de M^me H I et note qu’il a été recouvert à l’extérieur de plaquettes de pierres naturelles depuis sa dernière intervention.

Il indique que ce sont les eaux du terrain voisin de la mairie qui s’accumulent en bas de pente et que le maire s’est engagé à créer un drain ou une contre pente vers un caniveau central.

Comme le retient à juste titre le jugement, ce mur, dont la propriété n’est par ailleurs pas justifiée, ne fait pas partie des travaux d’extension réalisés par D Y, qui n’a pas la qualité de vendeur professionnel pour ce mur et qui n’est donc pas tenu à la garantie des vices cachés en application de la clause de non garantie liant les parties, M. G X et de M^me H I ne rapportant pas la preuve que les vendeurs étaient informés de cette situation qui ne s’est produite qu’à une seule reprise en 2011.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

c) Sur les infiltrations par le toit de l’extension latérale

Le rapport d’expertise précise que l’expert n’a pas constaté d’infiltration et l’expert amiable indique que l’ouvrage n’a pas lieu d’être refait à la suite de la réparation du solin et de la noue.

Si l’expert judiciaire préconise la réfection de la toiture pour la mettre en conformité, il précise qu’elle n’est pas la cause des infiltrations.

Il n’est produit aucun justificatif de nouvelles infiltrations entre 2011 et 2016 et il résulte du rapport et des pièces produites que les défauts évoqués sont réparés.

Le seul constat établit en février 2016 après de fortes pluies, quatre années après le rapport d’expertise, faisant état d’une infiltration partielle sur le mur au coin nord-ouest et sur la panne, ne permet pas de connaître l’origine de ces nouvelles infiltrations limitées, dont il n’est pas démontré le caractère récurant, ni qu’elles rendent le garage impropre à l’usage auquel il était destiné.

Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le jugement qui a constaté l’absence de vice.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

III/ Sur le préjudice de jouissance

M. G X et M^me H I demandent la condamnation de M^me Z J épouse Y, M. E Y et M. F Y au paiement d’une somme de 1'500 euros par an depuis 2011, en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils font valoir que lors des infiltrations importantes ils ont dû débrancher leur congélateur, évacuer l’eau qui stagnait et couper l’électricité, et n’ont pu, compte tenu des remontées d’eau au niveau du sol, poser du carrelage.

M^me Z J épouse Y, M. E Y et M. F Y concluent au rejet de cette demande indiquant que les infiltrations ne se sont produites qu’une seule fois.

Les seules photographies libres, en noir et blanc, illisibles et non datées ne démontrent pas la réalité du préjudice de jouissance évoqué, en l’absence de constat d’huissier ou

de témoignages.

L’expert judiciaire n’a pas relevé le renouvellement des infiltrations et il n’est pas justifié de l’impossibilité de poser du carrelage.

En conséquence, M. G X et M^me H I qui ne démontrent pas la réalité du préjudice de jouissance invoqué, seront déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Déboute M. G X et M^me H I de toutes leurs demandes ;

Déboute M^me Z J épouse Y, M. E Y et M. F Y de leurs autres demandes';

Condamne in solidum M. G X et M^me H I aux dépens de la procédure d’appel et à régler à M^me Z J épouse Y, M. E Y et M. F Y la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d’appel.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de Président,