Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/08239 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OOJJ

dont a été joint N°20/01242

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 décembre 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/01142

APPELANTES :

SAS GP CONSULTANT ENGINEERING, RCS Montpellier n°417 924 735, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Anne CROS DE GOUVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans 19/[…]

SAS NGP FREE DOM, […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP AI, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Rémy AI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans 20/[…]

INTIMES :

Monsieur AA X

né le […] à STRASBOURG

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Madame AB AC épouse X

née le […] à STRASBOURG

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur M. BQ BR Y

né le […] à BOURGES

de nationalité Française

décédé le […]

Madame AD AE épouse Y, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’ayant droit de M. BQ-BR Y décédé

née le […] à TOULOUSE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur AF S

né le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Madame AH AI épouse Z

née le […] à SURESNES

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur AJ Z

né le […] à STRASBOURG

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Madame AK AL épouse A

née le […] à AL

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Madame BV BS-BU

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AV SIMON de la SCP SIMON AV, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e AY VERGNAUD, avocat au barreau de BEZIERS

Madame AM AN épouse B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AO B

né le […] à MARSEILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AP C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame AQ AR épouse C

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AS F

né le […] à ADZOPE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame D, E, AT AU épouse F

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur AV G

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame AW AX épouse G

née le […] à AVIGNON

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur BK BY BZ V

né le […] à SURESNES

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame AY W

née le […] à VILLEURBANNE

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame H, I, J, BA U

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCI IMBONDEIRO, RCS de […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA GAN ASSURANCES IARD, RCS de PARIS sous le N° 542 063 797, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P h i l i p p e S E N M A R T I N d e l a S E L A R L CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Aline BOUDAILLIEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

SMABTP (Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics), RCS de PARIS n°775 684 764, entreprise régie par le Code des Assurances, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué

à l’audience par M^e Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS BC ARCHITECTURE, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

23 rue Ernest BR

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e BQ philippe DOMMEE de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, BL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Août 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, M. Fabrice DURAND, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. AF RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 4 novembre 2021 prorogé au 25 novembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. AF RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

L’EURL NGP Free Dom a fait édifier sur une parcelle cadastrée section […] située […]) un ensemble immobilier de 14

appartements de standing vendus en l’état futur d’achèvement selon actes reçus par M^e Vincent Capela-Laborde, notaire à Montpellier.

Après obtention du permis de construire le 8 mars 2011, la déclaration d’ouverture du chantier était déposée le 18 novembre 2011.

La maîtrise d''uvre de conception de l’opération était confiée par contrat du 8 mars 2011 à l’EURL BC Architecture (devenue SAS BC Architecture) assurée auprès de la SMABTP.

La maîtrise d''uvre d’exécution était confiée par contrat du 25 octobre 2011 à la SAS GP Consultant Engineering (ci-après dénommée « SAS GPCE ») assurée auprès de la SA GAN.

L’opération immobilière prenait cependant un important retard.

Les ouvrages étaient réceptionnés le 14 juillet 2015 et les appartements livrés durant l’été 2015, alors que les contrats de ventes en état futur d’achèvement prévoyaient une livraison avant la fin du premier ou du second semestre 2013.

Par acte d’huissier du 9 février 2015,

' M. AF S et M^me AK A,

' M^me BV BS-BU,

' M. BQ-BR Y et M^me AD AE épouse Y,

' M. AJ Z et M^me AH AI épouse Z,

' M. AA X et M^me AB AC épouse X, acquéreurs de cinq appartements, faisaient assigner l’EURL NGP Free Dom devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir indemnisation du préjudice causé par le retard de livraison de leurs appartements.

Le 28 janvier 2016, l’EURL NGP Free Dom faisait assigner la SA GAN, assureur de la SAS GPCE ainsi que la SAS BC Architecture et son assureur SMABTP aux fins de les voir condamner solidairement à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, ainsi qu’à lui verser la somme de 900 000 euros au titre du dépassement de l’enveloppe financière du projet.

Les acquéreurs de six autres appartements intervenaient volontairement à l’instance :

' M. AS F et M^me D AU épouse F ;

' M. AV G et M^me AW AX épouse G ;

' M. AP C et M^me AQ AR épouse C ;

' M. AO B et M^me AM AN épouse B ainsi que la SCI Imbondeiro ;

' M^me AK U ;

' M^me AY W et M. BK V.

Après jonction des différents dossiers, le juge de la mise en état ordonnait le 8 juillet 2016 une expertise judiciaire confiée à M. R et allouait à chacun des acquéreurs, à l’exception de M. et M^me B, une indemnité provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnances des 21 février 2017 et 4 avril 2017, la mission de l’expert était étendue à l’apurement des comptes du contrat de maîtrise d''uvre conclu entre les sociétés NGP Free Dom et GPCE ainsi que pour celui conclu entre les sociétés NGP Free Dom et BC Architecture.

L’EURL NGP Free Dom n’ayant pas consigné les frais d’expertise mis à sa charge, l’expert n’achevait pas sa mission et déposait son rapport en l’état le 13 novembre 2017.

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

Vu les articles 1146, 1147 anciens, 1603 et 1605 du code civil ;

' dit que la période de suspension du retard de livraison se limitait à un mois, sans doublement ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom à payer avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à :

— M. et M^me X : 46 250 euros pour la privation de jouissance, 5 000 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. et M^me Z : 39 650 euros pour la privation de jouissance, 4 600 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M^me AD Y : 35 400 euros pour la privation de jouissance, 4 800 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. S et M^me A : 39 600 euros pour la privation de jouissance, 4 400 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M^me BS-BT : 29 040 euros pour la privation de jouissance, 4 400 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SCI Imbodeiro : 38 880 euros pour la privation de jouissance, 4 800 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. et M^me G : 39 840 euros pour la privation de jouissance, 4 800 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M^me U : 59 082 euros pour la privation de jouissance, 4 400 euros pour le préjudice moral, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. V et M^me W : 30 600 euros pour la privation de jouissance, 3 600 euros pour le préjudice moral, 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. et M^me C : 36 600 euros pour la privation de jouissance, 4 400 euros pour le préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. et M^me F : 21 024 euros pour la privation de jouissance, 3 600 euros pour le préjudice moral, et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné la SAS GPCE in solidum au profit de chaque acquéreur dans la limite de 5 % des sommes susvisées qui lui sont dues et à garantir dans la même proportion l’EURL NGP Free Dom ;

' condamné la SA GAN à garantir vu la franchise contractuelle pour 4,5 % (5×0,9) la SAS GPCE chacun des acquéreurs pour toutes les condamnations susvisées ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom à payer à M. et M^me F la somme de 2 349 euros avec le même intérêt au taux légaul au titre de la réalisation du claustra manquant ;

Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil ;

' déclaré M. et M^me F irrecevables comme forclos en leur demande pour 12 972,73 euros au titre de la mise en conformité de leur escalier ;

Vu l’article 1147 ancien du code civil ;

' rejeté toutes les demandes formées contre la SAS BC Architecture et son assureur SMABTP ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom à payer à la SAS BC Architecture les sommes de :

—  91 689,56 euros de suppléments d’honoraires ;

—  2 153,42 euros de solde d’honoraires dus et impayés ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouté la SAS BC Architecture de sa demande de 120 665,50 euros contre l’EURL NGP Free Dom ;

' condamné la SAS GPCE à payer à l’EURL NGP Free Dom la somme de 1 348 376 euros représentant le dépassement budgétaire ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom à payer à la SAS GPCE la somme de 10 800 euros après compensation avec la somme précédente ;

' condamné la SA GAN à payer à l’EURL NGP Free Dom pour le compte de la SAS GPCE la somme de 90 000 euros à valoir sur la somme de 1 348 376 euros ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom, la SAS GPCE et son assureur SA GAN in solidum aux entiers dépens ;

' dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum les dépens seraient partagés par moitié entre l’EURL NGP Free Dom et la SA GAN ;

' rejeté toute autre demande ;

' ordonné l’exécution provisoire.

La société GPCE interjetait appel de ce jugement le 23 décembre 2019.

L’EURL NGP Free Dom interjetait appel le 2 mars 2020.

Par ordonnance de 8 juillet 2020 l’arrêt partiel de l’exécution provisoire était ordonné. L’exécution provisoire était limitée au paiement par l’EURL NGP Free Dom à la SAS BC Architecture des sommes de 91 689,56 euros pour le supplément d’honoraires, 2 153,42 euros de solde d’honoraires et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux appels étaient joints par ordonnance du 18 mars 2021 sous le dossier n°RG 19/8239.

Vu les dernières conclusions de la SAS GPCE remises au greffe le 8 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de l’EURL NGP Free Dom remises au greffe le 5 mai 2020 ;

Vu les dernières conclusions de la SA GAN remises au greffe le 3 novembre 2020 ;

Vu les dernières conclusions de la SAS BC Architecture remises au greffe le 17 août 2021 ;

Vu les dernières conclusions de la compagnie SMABTP remises au greffe le 17 août 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. S et M^me A, de M^me BS-BU, de M^me Y, de M. et M^me Z, de M. et M^me X remises au greffe le 10 juillet 2020 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI Imbondeiro remises au greffe le 16 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me G remises au greffe le 16 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M^me H U remises au greffe le 16 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. BK V et M^me AY W remises au greffe le 16 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me C remises au greffe le 16 juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me F remises au greffe le 11 mai 2020 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

I ' Les demandes formées par M. et M^me F concernant des désordres apparents

M. et M^me F sollicitent l’indemnisation par le promoteur, les maîtres d''uvre et leurs assureurs des désordres suivants :

' le défaut de conformité de l’escalier : 12 972,23 euros ;

' l’absence de la cloison claustra : 2 349 euros.

Le premier point de litige concerne l’installation d’un escalier standard à la place d’un « escalier designé par l’architecte et réalisé soit en béton soit en métal et bois » tel que décrit par l’article 4.13 de la notice descriptive des lots.

Ce désordre affectant l’escalier constitue donc un défaut de conformité contractuelle, de même que l’absence de cloison claustra sur la terrasse extérieure de leur appartement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, les défauts de conformité sont soumis au dispositif issu de la combinaison des articles 1642-1 et 1648 aliéna 2 du code civil.

C’est donc à tort que le jugement déféré a considéré que l’action relative à l’absence de cloison claustra « n’était pas une réparation d’un vice caché ou d’une non-conformité soumise à la forclusion de l’article 1648 alinéa 2 précité mais d’une demande de réalisation de l’obligation de délivrance sujette à la prescription de droit commun de cinq ans ».

En effet, il résulte des textes précités applicables aux ventes d’immeubles à construire que l’action estimatoire exercée pour faire réparer le défaut de conformité apparent doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices, soit la plus tardive des dates entre celle de la réception et celle d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

En l’espèce, la réception des travaux a eu lieu le 14 juillet 2015 et l’appartement a été livré à M. et M^me F le 20 juillet 2015. Le point de départ de ce délai de forclusion est donc le 20 août 2015.

Les deux demandes formées par M. et M^me F par conclusions signifiées le 26 septembre 2019, l’ont donc été alors que la forclusion était acquise depuis le 20 août 2016.

Le jugement déféré sera donc :

' infirmé en ce qu’il a déclaré recevable et fait droit à la demande de M. et M^me F concernant l’absence de cloison claustra sur le balcon ;

' confirmé en ce qu’il a déclaré M. et M^me F irrecevables comme forclos en leur demande de 12 972,73 euros afférente à la mise en conformité de l’escalier.

Les deux demandes formées par M. et M^me F de ce chef seront donc déclarées irrecevables.

II ' Les demandes formées par les acquéreurs concernant le retard de livraison des appartements

1 ) Les dispositions contractuelles quant au délai de livraison

Les onze actes de vente en état futur d’achèvement objet du présent dossier ne mettent à la charge du promoteur vendeur aucune pénalité en cas de retard de livraison des appartements non imputable à une cause étrangère.

Toutefois, en application des articles 1147 ancien, 1610 et 1611 du code civil, l’acquéreur d’un bien immobilier en état futur d’achèvement peut toujours solliciter l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de livraison du bien si le promoteur vendeur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La responsabilité contractuelle de l’EURL NGP Free Dom est donc engagée en cas de retard de livraison, et ce même si des pénalités de retard n’étaient pas expressément prévues dans les contrats de vente conclus avec les acquéreurs.

Les onze contrats de vente en état futur d’achèvement conclus avec l’EURL NGP Free Dom mentionnent un délai expirant soit le 30 juin 2013, soit le 31 décembre 2013 selon les contrats.

Ces délais contractuels de livraison sont assortis de la clause suivante intitulée :

« Causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

' Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

' Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

' Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

' Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

- Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

' Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-'uvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

' Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.

' Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier.

' Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

' Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d''uvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil ».

Cette clause comporte en outre une disposition, contestée par les acquéreurs et réputée non écrite par le jugement déféré, selon laquelle « Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ».

Il est de jurisprudence établie qu’une telle clause dite « de doublement des délais » insérée dans un contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Cette clause n’est donc pas abusive.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a réputé non écrite cette clause prévoyant le doublement du délai de livraison en cas de constatation d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

2) L’analyse des causes de retard de livraison des appartements

La livraison des appartements était prévue initialement au plus tard le 30 juin 2013.

Il appartient au juge d’appliquer la clause précitée en appréciant le respect du délai de livraison par le promoteur-vendeur à la lumière des causes de majoration contractuellement prévues et sous réserve de l’existence d’un lien de causalité entre la réalisation de l’un des événements définis et le retard de livraison.

Au terme d’une analyse étayée et documentée du déroulement factuel du chantier que la cour d’appel s’approprie, l’expert judiciaire a décomposé le retard pris par l’opération de construction en fonction des incidents successifs suivants :

Le retard dû aux intempéries

La survenue de ces intempéries pour une durée cumulée équivalente à un mois proposée par l’expert n’est pas contestée par les parties.

A l’exception de cinq journées, ces périodes d’intempéries ont été constatées en dehors de la période de suspension du 15 août au 17 décembre 2013 liée à la défaillance de l’entreprise Terrawood qui sera ultérieurement évoquée.

Il sera donc retenu une suspension d’un mois pour les intempéries ainsi que l’a exactement retenu le jugement déféré.

Le retard dans le démarrage des travaux

Après analyse des documents du chantier, l’expert judiciaire a retenu 6 mois de retard entièrement imputables à l’EURL NGP Free Dom du fait de sa mauvaise gestion de la phase préparatoire des travaux en lien avec la société Rourissol, entreprise titulaire du lot de gros 'uvre.

L’EURL NGP Free Dom ne peut s’exonérer de cette responsabilité dans la mesure où elle n’apporte pas la preuve d’une faute commise par son maître d''uvre d’exécution qui serait à l’origine de ce retard.

En effet, ce retard doit être supporté par le maître d’ouvrage EURL NGP Free Dom dans la mesure où il est principalement dû :

' à la modification tardive du projet par l’EURL NGP Free Dom qui a demandé à la SAS BC Architecture d’en enrichir l’architecture en vue de sa présentation au concours des Pyramides d’Or 2012 ;

' à la découverte d’une cuve enterrée dont la présence n’avait pas été détectée par l’étude de sol. Le retrait de cette cuve a été réalisé par l’entreprise Rourissol pour un montant de travaux de 117 585,40 euros HT ;

' aux défauts des ouvrages réalisés par l’entreprise Rourissol qui ont fait l’objet de nombreuses réserves. La réalisation des finitions par une autre entreprise a également contribué à ce retard qui n’est pas imputable à la SAS GPCE.

Le retard causé par la défaillance de la société Terrawood

La société Terrawood a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde le 15 juillet 2013 et elle a été définitivement remplacée par la société Bic qui a reçu ordre de service le 17 décembre 2013.

Les acquéreurs ne sont pas fondés à soutenir que seules la liquidation judiciaire et la déconfiture seraient envisagées par l’acte de vente. En effet, la clause relative à la suspension du délai de livraison vise la situation de simple redressement judiciaire mais aussi la défaillance d’une entreprise au sens large.

Il ressort des conclusions argumentées de l’expert judiciaire fondées sur l’analyse des procès-verbaux de chantier que la défaillance de la société Terrawood n’était pas acquise avant le 15 août 2013. La durée de suspension du délai de livraison résultant de la défaillance de la société Terrawood peut donc être fixée, entre le 15 août et le 17 décembre 2013, à quatre mois.

Le jugement déféré a considéré que cette défaillance de la société Terrawood ne constituait pas une cause légitime de suspension au motif que l’EURL NGP Free Dom avait commis une faute en contractant avec cette entreprise.

Toutefois, il convient de relever que les contrats de vente en état futur d’achèvement ne mettent à la charge du promoteur vendeur aucune obligation spécifique de vérification de la solvabilité des entreprises ni d’exclusion des entreprises candidates qui ne satisferaient pas à certains critères d’ancienneté de l’activité exercée.

En l’absence de tout indice apparent de fragilité économique de l’entreprise Terrawood et alors qu’aucune procédure collective n’était encore ouverte contre cette dernière à la date de signature du marché, c’est donc à tort que le jugement déféré a retenu une faute contractuelle à l’encontre de l’EURL NGP Free Dom.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

L’EURL NGP Free Dom n’est pas davantage fondée à mettre en cause la responsabilité de son maître d''uvre d’exécution de ce chef alors que la SAS GPCE, à l’instar du maître d’ouvrage, n’était soumise à aucune contrainte particulière pour le choix des entreprises et ne disposait en l’espèce d’aucune information sur une fragilité financière de l’entreprise Terrawood.

La demande de l’EURL NGP Free Dom de ce chef sera donc rejetée et le délai de livraison doit être suspendu pour cause légitime pour une durée de quatre mois.

Le retard dans le déroulement des travaux

L’expert judiciaire a proposé d’imputer un retard de 0,75 mois à la SAS GPCE du fait de la mauvaise gestion de la levée des réserves affectant les ouvrages réalisés par les entreprises Amar, Luque, Orfilla et Pinto.

Le maître d''uvre n’est cependant pas responsable des carences des entreprises, sauf à démontrer une faute de sa part ayant contribué à la survenue du préjudice.

En l’espèce, il n’est pas démontré par les pièces versées aux débats ni par le rapport d’expertise judiciaire que la SAS GPCE aurait commis une faute ou n’aurait pas mis en 'uvre les moyens nécessaires pour obtenir la levée des réserves. Cette mise en cause du maître d''uvre est d’autant moins justifiée en l’espèce que ces réserves ne faisaient pas obstacle à la livraison des appartements aux acquéreurs.

L’EURL NGP Free Dom n’apporte pas la preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pour ce retard. Elle n’est pas davantage fondée à imputer la responsabilité de ce délai à la SAS GPCE.

Retard lié au choix tardif des matériaux

L’expert judiciaire a relevé un retard de 4,25 mois en lien avec le choix tardif des matériaux, qu’il a proposé d’imputer à la SAS BC Architecture.

Le jugement déféré n’a pas suivi cette proposition de l’expert et a imputé ce retard à la SAS GPCE dans la mesure où « cette absence de choix tenait à la présentation tardive desdits matériaux par la SAS GPCE ».

Il ressort de l’examen de l’intégralité des pièces versées aux débats que l’EURL NGP Free Dom n’apporte pas la preuve d’une faute commise par l’un ou l’autre de ses deux maîtres d''uvre.

Ainsi que le soutient la SAS BC Architecture, sa mise en cause impliquerait l’existence d’une demande de validation d’un matériau à une date donnée accompagnée de la preuve que l’architecte aurait tardé à donner sa réponse ou n’aurait pas répondu dans des conditions générant un retard dans l’exécution des travaux par les intervenants concernés par ce choix de matériau.

Cette preuve n’est aucunement apportée par l’EURL NGP Free Dom contre la SAS BC Architecte.

La preuve d’un défaut d’envoi ou d’un envoi tardif par la SAS GPCE à la SAS BC Architecture des demandes de validation de matériau n’est pas davantage apportée par le maître d’ouvrage.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a retenu que la SAS GPCE avait commis une faute en présentant tardivement les matériaux au maître d''uvre de conception.

Par ailleurs, L’EURL NGP Free Dom n’apporte pas la preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pour ce retard lié au choix des matériaux. Elle doit donc supporter seule les conséquences que ce retard a entraînées quant à la livraison des appartements.

Retard pris pour désigner (4 mois) et pour payer (5 mois) les entreprises

Le maître d’ouvrage NGP Free Dom n’apporte pas la preuve d’une faute commise par le maître d''uvre d’exécution dans la désignation des entreprises et dans la transmission des certificats de paiement à l’EURL NGP Free Dom.

Les retards de paiement des entreprises sont donc entièrement imputables à l’EURL NGP Free Dom qui doit être déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par la SAS GPCE de ce chef.

Synthèse de l’analyse des causes de retard

Il résulte des précédents développements que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il :

' a retenu une durée de suspension limitée à un mois, pour les seules intempéries ;

' n’a pas fait application de la clause de doublement du délai ;

' a condamné la SAS GPCE à supporter in solidum à hauteur de 5 % les sommes mises à la charge de l’EURL NGP Free Dom.

En conséquence, il convient d’ajouter au retard légitime d’un mois pour les intempéries, une durée de quatre mois résultant de la défaillance de l’entreprise Terrawood. La durée totale de suspension pour cause légitime est donc de cinq mois.

Il y a donc lieu, faisant application de la clause de doublement des délais, de retenir un délai de suspension total de dix mois.

Il en résulte que :

' le délai de livraison a été légitiment suspendu entre le 30 juin 2013 et le 30 avril 2014 (10 mois) ;

' le retard de livraison n’était plus couvert par la clause de suspension des délais entre le 30 avril 2014 et le 30 septembre 2015 (17 mois).

Par ailleurs, l’action récursoire exercée par l’EURL NGP Free Dom contre la SAS GPCE aux fins de se voir relever et garantir des condamnations prononcées du fait du retard de livraison sera intégralement rejetée.

3) Les principes appliqués aux demandes de dommages-intérêts formées par les acquéreurs en réparation du retard de livraison

Sur la nécessité d’une mise en demeure,

Aux termes de l’article 1146 du code de civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 : « Les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer ».

Sauf disposition contractuelle contraire, il résulte de cet article que la mise en demeure préalable du débiteur est nécessaire à l’engagement de sa responsabilité contractuelle à l’exception des cas où l’inexécution est certaine, soit que le débiteur refuse de l’exécuter, soit que le débiteur ait mal exécuté son obligation, soit que l’exécution de cette obligation soit devenue définitivement impossible.

En l’espèce, les contrats de vente en état futurs d’achèvement ne prévoient aucune clause dispensant de la formalité de mise en demeure prévue par l’article 1146 du code civil.

Par ailleurs, l’obligation objet du contrat (la livraison des appartements) n’a été ni refusée par le promoteur, ni mal exécutée dans sa substance, ni irrémédiablement compromise puisque cette exécution était simplement retardée.

Le simple retard de livraison des appartements par le promoteur n’est donc indemnisable qu’après l’acte du créancier réclamant officiellement cette livraison et constatant le retard d’exécution. À défaut de cette mise en demeure, le créancier qui n’a pas informé son débiteur d’un quelconque préjudice causé par le retard d’exécution est présumé avoir renoncé à l’application du délai contractuel ou avoir accordé à son débiteur un délai d’exécution.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par l’acquéreur contre le promoteur vendeur pour non respect du délai contractuel de livraison doit être précédée d’une mise en demeure de ce dernier conformément à l’article 1146 du code civil.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a retenu que cette mise en demeure du promoteur par les acquéreurs n’était pas nécessaire.

Chacune des onze demandes d’indemnisation sera donc examinée en tenant compte des modalités de mise en demeure de l’EURL NGP Free Dom par chaque acquéreur.

Sur les principes commandant l’indemnisation des acquéreurs,

Pour être indemnisable, le préjudice subi par l’acquéreur doit être personnel, direct, actuel et certain.

En présence d’un retard de livraison d’appartement, le préjudice économique subi par un acquéreur est évalué différemment selon que cet acquéreur a vocation à occuper l’appartement ou qu’il est investisseur locatif.

L’acquéreur d’un appartement destiné à être sa résidence principale est fondé à demander le règlement de l’intégralité des sommes qu’il a dû engager pour se loger dans l’attente de la livraison de cet appartement.

L’acquisition d’un appartement destiné à être une résidence secondaire n’exclut pas l’indemnisation d’un préjudice économique à condition que ce préjudice soit démontré et justifié au regard de l’usage de l’appartement par son acquéreur.

L’acquéreur futur occupant peut également solliciter, sous condition d’en justifier, l’indemnisation de frais divers tels que frais de garde-meubles, intérêts intercalaires ou frais d’assurance.

Si le bien était destiné à la location, l’indemnisation du préjudice économique correspond à la perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement pendant la période correspondant au retard de livraison.

Cette perte de chance de percevoir des loyers s’évalue, pour le seul acquéreur investisseur locatif, en tenant compte des aléas que comportait le projet de location du bien et notamment du montant prévisible du loyer et de la probabilité de louer le bien sur la période considérée.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a, sans distinguer selon la situation personnelle des demandeurs, évalué forfaitairement un « préjudice locatif » subi par les onze acquéreurs « selon le système uniforme d’une perte égale à la valeur locative calculée par l’expert ou à défaut par le tribunal sur la base de 14,30 euros/m² ».

En effet, le principe indemnitaire commande au juge de réparer le préjudice économique subi en fonction de la situation particulière de chaque acquéreur et en tenant de l’usage envisagé pour le bien immobilier : investissement locatif ou acquisition pour occupation personnelle en résidence principale ou secondaire.

Cette indemnisation du préjudice économique n’est pas exclusive de l’indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral, toujours en fonction des éléments de preuve apportées concernant l’existence et l’intensité de ces préjudices subis par

l’acquéreur de l’appartement.

4) L’examen des demandes de dommages-intérêts formées par chacun des acquéreurs en réparation du retard de livraison

Il appartient à la cour d’appel de procéder à une évaluation des chefs de préjudice allégués par chaque acquéreur, en s’appuyant sur les pièces versées aux débats et conformément aux principes précédemment rappelés.

Les demandes formées par M. et M^me X

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 7 mars 2012 prévoit une livraison durant le premier semestre 2013, soit avant le 30 juin 2013.

Le 22 octobre 2013, le conseil de M. et M^me X a mis en demeure l’EURL NGP Free Dom de respecter le délai contractuel de livraison. Cette mise en demeure a été réitérée le 12 novembre 2013, le 14 août 2014 et le 3 octobre 2014.

L’appartement ayant été livré le 1er septembre 2015, le retard total est de 26 mois dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison. Le préjudice subi par M. et M^me X sera donc calculé pour 16 mois de retard.

En l’absence de préjudice économique démontré par M. et M^me X, leur demande de dommages-intérêts pour préjudice locatif sera rejetée.

En l’absence d’éléments concrets communiqués par M. et M^me X, le préjudice de jouissance subi sera évalué sur la base d’un montant de 500 euros/mois x 16 mois, soit la somme de 8 000 euros.

Il sera fait droit à leur demande de préjudice moral à hauteur de 300 euros/mois x 16 mois, soit la somme de 4 800 euros.

Les demandes formées par M. et M^me Z

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 19 avril 2012 prévoit une livraison durant le premier semestre 2013, soit le 30 juin 2013 et non le 1er septembre 2013 comme mentionné par erreur dans leurs écritures.

Le 22 octobre 2013, le conseil des époux Z a mis en demeure l’EURL NGP Free Dom de respecter le délai contractuel de livraison. Cette mise en demeure était réitérée le 12 novembre 2013, le 14 août 2014 et le 3 octobre 2014.

Leur appartement a été livré le 1er septembre 2015, le retard total est donc de 26 mois depuis le 30 juin 2013, dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison. Le préjudice sera donc calculé pour un retard de 16 mois.

M. et M^me Z ont eux-mêmes rédigé un document mentionnant des frais liés à des emprunts et à des taxes foncières. Ce document émanant des demandeurs eux-mêmes et accompagné d’aucune pièce justificative n’apporte pas la preuve du préjudice locatif allégué. Cette demande ne pourra donc qu’être rejetée.

En l’absence d’éléments concrets communiqués par M. et M^me Z décrivant l’intensité du préjudice subi, ce préjudice sera évalué sur la base d’un montant de 500 euros/mois x 16 mois, soit la somme de 8 000 euros.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande formée par M. et M^me Z de réparation de préjudice moral à hauteur de 300 euros/mois x 16 mois, soit la somme de 4 800 euros.

Les demandes formées par M^me Y

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 16 avril 2012 prévoit une livraison durant le premier semestre 2013.

M^me Y n’a procédé à aucune mise en demeure de l’EURL NGP Free Dom et ne verse aux débats aucun échange de courrier avec le promoteur durant toute la durée du litige. L’acte introductif d’instance signifié le 9 février 2015 à l’EURL NGP Free Dom a donc valeur de mise en demeure à compter de cette date.

L’appartement a été livré le 4 août 2015, le retard total indemnisable est donc de 6 mois (période du 9 février au 4 août 2015). Il n’y a pas lieu en l’espèce de déduire la suspension de 10 mois du délai de livraison qui concerne la période antérieure à la date de mise en demeure. Le préjudice sera donc calculé pour une durée de 6 mois.

En l’absence de préjudice économique démontré par M^me Y, sa demande d’indemnisation d’un préjudice locatif ne pourra qu’être rejetée.

En l’absence d’éléments concrets communiqués par M^me Y permettant d’évaluer précisément le préjudice de jouissance subi, celui-ci sera fixé sur la base d’un montant de 500 euros/mois x 6 mois, soit la somme de 3 000 euros.

Il sera fait droit à sa demande de préjudice moral à hauteur de 300 euros/mois x 6 mois, soit la somme de 1 800 euros.

Les demandes formées par M. S et M^me A

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 10 mai 2012 prévoit une livraison durant le premier semestre 2013.

Le 22 octobre 2013, le conseil de M. S et de M^me A a mis en demeure l’EURL NGP Free Dom de respecter le délai contractuel de livraison. Cette mise en demeure était réitérée le 12 novembre 2013, le 14 août 2014 et le 3 octobre 2014.

Leur appartement a été livré le 4 août 2015. Le retard total est donc de 25 mois dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison. Le préjudice de M. S et de M^me A sera donc calculé pour 15 mois de retard.

En l’absence de préjudice économique démontré par M. S et M^me A, leur demande d’indemnisation d’un préjudice locatif ne pourra qu’être rejetée.

En l’absence d’éléments concrets communiqués par M. S et M^me A permettant d’évaluer l’importance du préjudice de jouissance subi, son préjudice sera évalué sur la base d’un montant de 500 euros/mois x 15 mois, soit la somme de 7 500 euros.

Il sera fait droit à leur demande de réparation du préjudice moral à hauteur de 300 euros/mois x 15 mois, soit la somme de 4 500 euros.

Les demandes de M^me BS-BU

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 13 juillet 2012 prévoit une livraison durant le premier semestre 2013.

L’appartement a été livré le 4 août 2015.

M^me BS-BU ne verse aucun courrier ni preuve d’échange d’aucune sorte avec l’EURL NGP Free Dom depuis la signature de l’acte de vente du 13 juillet 2012. L’acte introductif d’instance signifié le 9 février 2015 à l’EURL NGP Free Dom a donc valeur de mise en demeure à compter de cette date.

L’appartement a été livré le 4 août 2015, le retard total indemnisable est donc de 6 mois (du 9 février au 4 août 2015). La suspension de 10 mois du délai de livraison ne joue pas puisqu’elle est antérieure à la date de mise en demeure. Le préjudice sera donc calculé pour une durée de 6 mois.

En l’absence de préjudice économique démontré par, sa demande de dommages-intérêts pour préjudice locatif ne pourra qu’être rejetée.

En l’absence d’éléments précis décrivant le préjudice de jouissance subi par M^me BS-BU, ce préjudice sera évalué sur la base d’un montant de 500 euros/mois x 6 mois, soit la somme de 3 000 euros.

Il sera également fait droit à sa demande de réparation d’un préjudice moral à hauteur de 300 euros/mois x 6 mois, soit la somme de 1 800 euros.

Les demandes formées par la SCI Imbondeiro

La SCI Imbondeiro est constituée de deux associés : M. AO B et M^me AM AN épouse B.

L’acte de vente en état futur d’achèvement signé le 1er mars 2012 prévoyait une livraison au premier semestre 2013.

Contrairement à ce qu’indique la SCI Imbondeiro dans ses écritures, ce n’est que le 13 mars 2015 qu’elle a mis en demeure le promoteur. Les courriers de mise en demeure antérieurs à cette date n’ont pas été établis au nom de la SCI Imbondeiro.

L’appartement a été livré le 21 juillet 2015 à la SCI Imbondeiro.

Les frais de logement (frais de location en meublé et de garage, frais de garde-meubles) dont elle demande le paiement n’ont pas été supportés par la SCI Imbondeiro mais par M. et M^me B. La SCI Imbondeiro n’a donc pas qualité pour en demander le remboursement par l’EURL NGP Free Dom.

Par ailleurs, M. et M^me B sont tiers au contrat de vente en état futur d’achèvement et ne sont donc pas fondés à solliciter une quelconque indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre de l’EURL NGP Free Dom.

La SCI Imbondeiro n’apporte la preuve d’aucun préjudice personnel, qu’il soit économique ou moral. Elle sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Les demandes formées par M. V et M^me W

L’acte de vente en état futur d’achèvement signé le 14 juin 2013 stipule une livraison du bien au deuxième semestre 2013, soit au plus tard le 31 décembre 2013.

Dès le 11 septembre 2013, M. V et M^me W ont informé l’EURL NGP Free Dom de leur intention de donner congé à leur bailleur en vue de leur installation dans l’appartement qui devait leur être livré durant le deuxième semestre 2013, soit avant le 31 décembre 2013.

L’EURL NGP Free Dom les ayant informés le 26 septembre 2013 du retard pris par le programme, M. V et M^me W prenaient acte du retard et notifiaient le 10 octobre 2013 à leur cocontractante les conséquences et préjudices résultant du non-respect du délai de livraison contractuel.

Ces premiers courriers ont été suivis de plusieurs autres courriers de mise en demeure particulièrement explicites adressés au promoteur les 21 octobre 2013, 23 avril 2014, 18 août 2014, 3 octobre 2014, 30 novembre 2014 et 17 janvier 2015.

L’appartement a été livré le 21 juillet 2015.

Le retard de livraison est donc de 19 mois dont il convient de déduire une durée de 4 mois (10 mois ' 6 mois) de suspension légitime du délai de livraison. En effet, la durée de suspension de 10 mois est décomptée pour une livraison le 30 juin 2013, c’est-à-dire 6 mois plus tôt. Le préjudice de M. V et de M^me W sera donc calculé pour 15 mois de retard.

Le préjudice économique subi par M. V et M^me W est constitué par les loyers et frais qu’ils ont dû assumer pendant ces 15 mois d’attente :

' mai et juin 2014 : 1 100 euros x 2 mois = 2 200 euros ;

' juillet 2014 à juillet 2015 : 1 118 euros x 13 mois = 14 534 euros ;

soit un montant total de loyers de 16 734 euros.

Il convient d’ajouter à ces loyers les frais suivants dont ils justifient :

' frais postaux : 48 euros ;

' surcoût de TVA sur les équipements : 18 euros ;

' frais de stockage de la cuisine : 479 euros ;

' préjudice causé par l’impossibilité temporaire de renégocier le prêt au taux initial de 2,9 % à un taux de 2,15 % : 1 134 euros.

soit un montant total pour ces frais de 1 679 euros.

A ce préjudice matériel s’ajoute un préjudice moral causé par les tracasseries, l’anxiété de l’attente et les multiples démarches administratives à effectuer. L’intensité des échanges épistolaires entre le promoteur et les acquéreurs et les craintes réitérées manifestées par ces derniers mettent en évidence une particulière anxiété et un préjudice moral qui peut être évalué à 800 euros/mois, soit 800 euros/mois x 15 mois = 12 000 euros.

Les demandes formées par M. et M^me G

L’acte de vente en état futur d’achèvement conclu le 12 juillet 2012 stipule une livraison à intervenir durant le premier semestre 2013.

M. et M^me G ont mis en demeure l’EURL NGP Free Dom par courrier du 21 octobre 2013, puis à nouveau le 18 août 2014 et le 3 octobre 2014.

Leur appartement ayant été livré le 26 juillet 2015, le retard de livraison est de 25 mois dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison. Le préjudice de M. et M^me G sera donc calculé sur une durée de 15 mois.

Loyers et frais de garde-meubles pendant 15 mois entre le 1er mai 2014 et le 31 juillet 2015 :

' mai à décembre 2014 : 829,32 euros x 8 mois = 6 634,56 euros ;

' janvier à mars 2015 : 866,59 euros x 2 + 852,79 euros = 2 585,97 euros ;

' facture Lagrange City du 22 avril au 21 juin 2015 : 3 000 euros ;

' facture Lagrange City du 9 mai au 8 juin 2015 : 750 euros ;

' facture Goélia du 1er septembre au 1er novembre 2014 : 1 396 euros ;

' garde-meubles Atout-Box : 409,56 euros.

soit un montant total de 14 776,09 euros.

M. et M^me G versent aux débats des éléments démontrant l’existence d’un préjudice particulier lié aux tracasseries administratives et aux importants désagréments liés à l’attente de la livraison de l’appartement destiné à être leur résidence principale.

Le préjudice moral causé par cette situation sera indemnisé sur la base d’une somme de 600 euros/ mois x 15 mois = 9 000 euros.

Les demandes formées par M^me U

L’acte de vente en état futur d’achèvement signé le 3 août 2012 stipule une livraison du bien au premier semestre 2013, soit au plus tard le 30 juin 2013.

Contrairement à ce qu’affirme M^me U dans ses écritures, les pièces n°3, 5 et 8 ne valent pas mise en demeure puisque ces courriers n’ont pas été rédigés pour son propre compte mais pour celui d’autres acquéreurs de la même opération.

Ce n’est qu’aux termes du courrier adressé le 12 septembre 2014 à l’EURL NGP Free Dom que M^me U a expressément mis en demeure le promoteur de livrer l’appartement dans les meilleurs délais au regard du retard de livraison depuis le 30 juin 2013.

Son appartement a été livré le 21 juillet 2015 alors que l’acte de vente en état futur d’achèvement mentionnait une livraison du bien au plus tard le 30 juin 2013.

Le retard total est donc de 25 mois dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison.

Ce délai de 15 mois n’a toutefois commencé à courir qu’à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2014. Le préjudice de M^me U sera donc calculé pour la période du 12 septembre 2014 au 21 juillet 2015, soit 11 mois de retard.

Le préjudice matériel est constitué des frais de logement supportés par M^me U (hors frais de restauration) :

' du 23 septembre 2014 au 10 mars 2015 : 18 045 euros TTC ;

' du 10 au 12 mars 2015 : 110 euros TTC ;

' du 12 mars au 13 avril 2015 : 690 euros TTC ;

' du 12 au 20 avril 2015 : 778 euros TTC ;

' du 20 avril 2015 au 5 mai 2015 : 1 098 euros TTC ;

' frais de garde-meubles GME du 1er octobre 2014 au 2 avril 2015 et le mois de juillet 2015 : 2 866,92 euros TTC ;

' frais de grade-meubles DFT : 144 euros x 6 + 216 × 6 = 2 160 euros TTC ;

' frais de déménagement DFT : 624 euros TTC.

soit un montant total de 26 371,92 euros.

M^me U n’apporte cependant pas la preuve de ce qu’elle aurait occupé un appartement de 90 m² dont elle est usufruitière dans le quartier des Arceaux et de ce qu’elle aurait dû renoncer à un revenu locatif dont il n’est pas justifié.

Le préjudice moral subi par M^me U du fait de l’attente de la livraison de l’appartement destiné à sa résidence principale, des désagréments pratiques et de l’anxiété causés par cette situation sera indemnisée sur la base d’une somme de 600 euros/mois x 11 mois = 6 600 euros.

Les demandes formées par M. et M^me C

L’acte de vente en état futur d’achèvement signé le 11 avril 2013 stipule une livraison du bien au premier semestre 2013, soit au plus tard le 30 juin 2013.

Contrairement à ce qui est affirmé dans leurs écritures, les pièces n°3, 5, 6 et 8 n’ont pas mis en demeure l’EURL NGP Free Dom à leur égard puisque ces courriers ont été rédigés pour le compte d’autres acquéreurs de la même opération.

La première mise en demeure adressée par M. et M^me C est un courrier adressé par leur conseil le 13 mars 2015 à l’EURL NGP Free Dom.

Leur appartement a été livré le 24 juillet 2015. Le retard total est donc de 25 mois dont il convient de déduire 10 mois de suspension du délai de livraison. Ce retard de 15 mois n’a cependant couru qu’à compter de la date de mise en demeure du 13 mars 2015 et jusqu’au 24 juillet 2015. Leur préjudice sera donc calculé pour 5 mois de

retard.

M. et M^me C soutiennent que l’appartement litigieux a été acquis en vue de sa location. Aucune pièce versée aux débats n’évoque cependant un quelconque projet d’investissement locatif pour cet appartement. La mise en location effective du bien à partir de sa livraison le 24 juillet 2015 n’est pas davantage établie. En conséquence, la demande d’indemnisation pour le préjudice locatif ne pourra qu’être rejetée.

Leur demande de préjudice financier lié à 24 trajets aller-retour (un par mois) et des frais d’hébergement à hauteur de 8 517 euros n’est pas justifiée dans de telles proportions. Cette demande n’est appuyée ni par les factures correspondantes, ni par la nécessité de tels déplacements. Il leur sera donc alloué une somme limitée à 1 500 euros de ce chef.

S’agissant du préjudice moral, l’absence de toute démarche ou courrier adressé par M. et M^me C à l’EURL NGP Free Dom avant la mise en demeure du 13 mars 2015 tend à démontrer que les acquéreurs ont subi un préjudice limité de ce chef.

Ce préjudice sera donc indemnisé à hauteur de 300 euros/mois x 5 mois, soit la somme de 1 500 euros.

Les demandes formées par M. et M^me F

L’acte d’acquisition en état futur d’achèvement signé le 3 août 2012 prévoyait une livraison de l’appartement durant le second semestre 2013, soit le 31 décembre 2013.

M. et M^me F ont mis en demeure l’EURL NGP Free Dom de leur livrer l’appartement par courrier de leur conseil du 30 mars 2015.

L’appartement leur a été livré le 20 juillet 2015.

Compte tenu de la suspension du délai de livraison de 10 mois et de la date de leur mise en demeure du 30 mars 2015, M. et M^me F sont fondés à demander l’indemnisation d’un retard de 4 mois entre le 30 mars 2015 et le 20 juillet 2015.

S’agissant de la demande relative à la résidence principale qu’ils ont continué d’occuper dans l’attente de la livraison de l’appartement, elle sera accueillie dans la limite des intérêts de l’emprunt et des frais courants liée à cette occupation qui peuvent être évalués à 500 euros/mois au regard des pièces versées aux débats.

Le remboursement du capital du prêt est exclu puisqu’il ne traduit pas un appauvrissement des emprunteurs, de même que le remboursement de la taxe foncière qui est déjà neutralisée par le différé de paiement de la taxe foncière de leur nouveau logement.

Le préjudice matériel sera donc fixé à hauteur de : 500 euros/mois x 4 mois, soit la somme de 2 000 euros.

S’agissant du préjudice moral lié à l’anxiété et aux désagréments liés à l’attente de la livraison de leur appartement destiné à la résidence principale, il peut être fixé à hauteur de 600 euros/mois x 4 mois, soit 2 400 euros.

III ' Les demandes de dommages-intérêts formées par l’EURL NGP Free Dom contre la SAS BC Architecture et son assureur SMABTP et contre la SAS

GPCE pour dépassement de l’enveloppe financière du maître d’ouvrage

1) La demande de dommages-intérêts formée contre la SAS BC Architecture

L’architecte est tenu d’une obligation générale de conseil durant toute l’exécution de sa mission.

Le fait pour l’architecte d’avoir établi un projet excédant de façon importante le coût de l’enveloppe financière prévue par le maître de l’ouvrage est un manquement fautif de sa part, y compris lorsque le maître d’ouvrage a donné son approbation tacite lors du déroulement de l’opération. Il entre en effet dans le devoir de conseil de l’architecte de se renseigner sur les possibilités financières de ses clients avant d’établir les plans et devis du projet et de présenter la demande de permis de construire.

En l’espèce, le contrat de maîtrise d''uvre de conception conclu entre l’EURL NGP Free Dom et la SAS BC Architecture prévoit une enveloppe financière de 3 000 0000 euros HT incluant les aménagements extérieurs.

Le contrat précise que : « Le montant prévisionnel des travaux étant ainsi arrêté par le maître d’ouvrage, il est prévu une rémunération des efforts consentis par l’architecte pour améliorer le coût des travaux sur la base de 6,7 % HT de l’économie TTC réalisée ».

Il est exact que ce contrat de maîtrise d''uvre mentionne cette enveloppe prévisionnelle pour asseoir le calcul des honoraires de l’architecte (articles 5.1) sans imposer expressément à l’architecte une obligation de respect de l’enveloppe financière.

Toutefois, l’absence de clause explicite lui imposant de respecter l’enveloppe financière ne dispensait pas pour autant la SAS BC Architecture, en exécution de son devoir de conseil et compte tenu des spécificités architecturales de son projet, d’informer sa cliente du risque important de dépassement du budget prévu, ou à défaut, de lui proposer de compléter son étude architecturale par une mission d’économiste de la construction.

La sous-évaluation du coût de construction au regard de l’enveloppe financière du maître d’ouvrage était en effet manifeste dès le début du projet puisque la première évaluation de ce coût de construction le 28 février 2012 s’élevait déjà à 4 215 000 euros HT hors aménagements extérieurs, soit un dépassement supérieur de 40 % à l’enveloppe financière de 3 000 000 euros HT.

Après d’importants efforts déployés par la SAS GPCE pour réduire les coûts, le budget total de l’opération s’élèvera, après passation des marchés, à la somme de 4 140 533,53 euros HT.

Après exécution des marchés, ce montant s’élèvera à 4 532 538,52 euros HT.

Si l’on déduit de ce montant les travaux demandés par les acquéreurs (224 035,60 euros HT) et le surcoût de la reprise du marché Terrawood (327 690,90 euros HT) qui sont indépendants du chiffrage initial du projet, le coût du chantier s’élève donc à la somme de 3 980 812,02 euros HT, soit un dépassement de 980 812,02 euros HT représentant une hausse de 32 % par rapport à l’enveloppe initiale.

L’absence de mission d’économie confiée à la SAS BC Architecte par le contrat de maîtrise d''uvre signé le 8 mars 2011, rappelée par cette dernière à l’EURL NGP Free

Dom dans son courrier du 24 juin 2014, ne dispensait pas pour autant l’architecte de conseiller sa cliente au regard du risque de dépassement important du coût envisagé.

La SAS BC Architecture a donc commis une faute contractuelle à l’égard de l’EURL NGP Free Dom.

Il convient toutefois de prendre en compte la légèreté blâmable dont a aussi fait preuve l’EURL NGP Free Dom.

En effet, en sa qualité de professionnel de la promotion immobilière, cette dernière aurait dû se montrer plus vigilante quant au respect du bilan financier de son opération. Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que cette faute de négligence de l’EURL NGP Free Dom a contribué à la réalisation de son préjudice.

Il convient par ailleurs de noter que dans son courrier du 23 juillet 2014, l’EURL NGP Free Dom évoque « un budget initialement fixé à 3 500 000 euros HT », laissant clairement entendre que son enveloppe budgétaire avait été élargie par rapport au montant figurant au contrat d’architecte signé le 8 mars 2011.

En conséquence, l’EURL NGP Free Dom est fondée à engager la responsabilité de l’EURL BC Architecte concernant le dépassement de budget pour l’opération de construction.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a intégralement rejeté cette demande.

Au regard des développements précédents et en tenant compte du comportement fautif partiellement exonératoire du maître d’ouvrage, la SAS BC Architecture sera condamnée à verser à l’EURL NGP Free Dom la somme de 480 000 euros en réparation du préjudice causé par le dépassement de l’enveloppe financière du projet.

2) La garantie due par la SMABTP à la SAS BC Architecture

L’article 3.2.20 des conditions générales de la police d’assurance souscrite auprès de la SMABTP par la SAS BC Architecture exclut de la garantie : « les conséquences pécuniaires que vous pouvez encourir du fait du non-respect des coûts prévisionnels des travaux auxquels vous vous êtes engagés ».

L’EURL NGP Free Dom n’est pas fondée à soutenir l’existence d’une « faute par omission » commise par l’architecte qui n’entrerait pas dans le champ de cette clause d’exclusion. En effet, en mentionnant le « non-respect des coûts prévisionnels », la clause litigieuse vise précisément tout manquement de l’architecte à son devoir de conseil relatif à la prise en compte des contraintes financières du projet qui lui est confié.

En conséquence, la SMABTP est fondée à refuser sa garantie à l’EURL NGP Free Dom et à son assurée la SAS BC Architecture.

La demande formée par l’EURL Free Dom et la SAS BC Architecture contre la SMABTP sera donc rejetée.

3) La demande de dommages-intérêts formée contre la SAS GPCE

En retenant un dépassement de budget de 1 348 376 euros TTC, le jugement déféré a déclaré la SAS GPCE responsable de ce dépassement au motif que « il lui appartenait dans ces conditions de refuser le contrat s’il lui apparaissait que le programme constructif qu’elle devait faire exécuter était incompatible avec le budget initial susvisé, et ce d’autant plus qu’elle ne pouvait ignorer le plafond de garantie dérisoire fixé par son assureur ».

En l’espèce, le contrat de maîtrise d''uvre conclu le 25 octobre 2011 entre l’EURL NGP Free Dom et la SAS GPCE lui a confié trois missions :

' mission d’assistance du maître d’ouvrage en phase de conception ;

' mission de maîtrise d''uvre d’exécution ;

' mission d’ordonnancement de pilotage et de coordination.

La SAS GPCE était également désignée mandataire du maître d’ouvrage dans le cadre d’une mission d’assistance au maître d’ouvrage.

L’article 0.1.3 de ce contrat rappelle expressément que : « L'architecte est l’auteur exclusif du projet, chargé par le maître de l’ouvrage de la conception des ouvrages, de leur étude, de la réalisation de l’ensemble des plans (à l’exclusion des plans d’exécution) ».

C’est donc la SAS BC Architecture qui était exclusivement chargée de concevoir l’ouvrage et de conseiller le maître de l’ouvrage sur toutes les options architecturales, techniques et esthétiques du projet.

Le contrat de maîtrise d''uvre de réalisation est en parfaite cohérence avec le contrat de maîtrise d''uvre de conception puisqu’il stipule corrélativement :

« l’EURL BC Architecture est chargée du suivi architectural du projet en phase travaux, cette prestation consiste à établir les choix architecturaux sous présentation des échantillons, des prototypes, des fiches produits, et des détails pour les lots architecturaux par le maître d''uvre de réalisation désigné par le maître d’ouvrage.

Le maître d''uvre de réalisation n’est en aucun cas habilité à apporter des modifications tant au niveau des pièces écrites qu’au niveau des pièces graphiques sans accord express et écrit de l’architecte ».

La SAS GPCE a donc été un simple exécutant du projet établi par l’architecte conformément aux demandes de son client maître d’ouvrage.

Cette mission d’exécution confiée à la SAS GPCE ne lui donnait aucun pouvoir de modifier le projet ni d’influer sur les coûts associés aux choix de l’architecte concepteur de l’ouvrage.

Le maître d''uvre d’exécution ne disposait strictement d’aucune latitude quant à la gestion de l’enveloppe financière à respecter. Il n’était même pas associé au dialogue architecte-maître d’ouvrage conformément au schéma contractuel tripartite choisi pour organiser la maîtrise d''uvre

Ainsi, dès le 28 février 2012, la SAS GPCE avait communiqué le meilleur chiffrage possible des travaux à hauteur de 4 215 000 euros HT sans que l’EURL NGP Free Dom ne cherche à modifier le projet pour en réduire les coûts.

Ainsi, le budget prévisionnel des travaux fixé à 3 000 000 euros HT en mars 2011 a été ensuite majoré au stade du budget définitif à la somme de 4 140 533,53 euros HT correspondant à l’ensemble des marchés. Cette évolution est la conséquence des seuls choix validés par le maître d’ouvrage avec son architecte.

Cette distinction très nette entre la mission de la SAS BC Architecture et celle de la SAS GPCE est cohérente avec la fixation d’une enveloppe financière par l’article 4.3.6 du contrat de maîtrise d''uvre d’exécution uniquement après la passation des marchés : « A ce stade, le budget prévisionnel est transformé en budget définitif. Celui-ci correspond à l’ensemble des marchés, majoré d’un poste d’aléas et imprévus de l’ordre de 1 %. Ce poste est exclusif de tous travaux modificatifs demandés par les acquéreurs ».

Le maître d''uvre d’exécution GPCE est demeuré totalement étranger à l’inflation du coût du projet. Aucun dépassement de budget ne peut lui être imputé au regard de la nature de sa mission qui ne comportait pas l’évaluation des travaux et la gestion de l’enveloppe financière du maître d’ouvrage en lien avec la conception du projet.

En particulier, la SAS GPCE n’a jamais été associé à la décision du maître d’ouvrage de faire enrichir son projet architectural par la SAS BC Architecture, et ce notamment dans le but de le faire participer au concours des Pyramides d’Or 2012.

Ainsi que l’a relevé l’expert privé M. BL BM dans son rapport du 7 juillet 2020 soumis à la discussion contradictoire de toutes les parties :

« Le maître d’ouvrage a ensuite décidé avec le cabinet BC de modifier le projet pour le présenter aux Pyramides d’Or 2012 où il a obtenu la Pyramide de Vermeil au prix de l’esthétique immobilière. Voir article du Moniteur IMMO 2012.

Pour obtenir cette distinction, le projet a été profondément modifié. Les façades béton ont été remplacées par des façades bois, les planchers en béton armé dont la portée a été fortement augmentée, ont été remplacés par des planchers en dalles alvéolaires. Le projet présenté aux Pyramides d’Or comporte un ratio entre surface habitable et surface construite qui est de nature à faire fortement augmenter le prix au m² de surface habitable et par voie de conséquence le montant des travaux.

Ces évolutions du projet voulues par le maître d’ouvrage et son architecte ont entraîné une forte augmentation du coût. Augmentation du coût que l’architecte comme le maître d’ouvrage ne pouvaient ignorer. »

C’est donc à tort que dans son courrier du 24 juin 2014, l’EURL BC Architecture soutient que la mission d’économie de la construction a été confiée au maître d''uvre de réalisation et prescripteur GPCE.

Il ressort ainsi de l’analyse des pièces contractuelles que l’EURL NGP Free Dom n’a pas pris le soin de sécuriser financièrement les coûts de construction et n’a confié de mission spécifique d’économie de la construction à aucun de ses deux maîtres d''uvre.

En sa qualité de professionnel de la promotion immobilière, le maître d’ouvrage a délibérément assumé ce risque et privilégié avec son architecte les choix esthétiques de son projet au détriment d’une gestion budgétaire rigoureuse de l’opération.

Ce n’est que tardivement que l’EURL NGP Free Dom a manifesté un souci de gestion budgétaire en écrivant dans dans son courriel du 20 juin 2014 : « L’ambition architecturale, le romantisme et la posture que nous souhaitons prendre sur ce projet doit rester dans des mesures raisonnables et maîtrisées ».

Le caractère insuffisant de cette enveloppe financière au regard du projet architectural est clairement apparu à l’issue des appels d’offre lorsque le budget définitif s’est révélé largement supérieur à l’enveloppe financière.

La SAS GPCE a accompli sa mission d’information du maître d’ouvrage EURL NGP Free Dom qui a accepté en parfaite connaissance de cause les marchés d’entreprise et le budget définitif alors que son maître d''uvre lui avait transmis dès le 28 février 2012 une première évaluation des travaux à hauteur de 4 215 000 euros HT.

Dans ses courriers ultérieurs, par exemple dans celui du 26 août 2014, la SAS GPCE rappelait à nouveau à l’EURL NGP Free Dom qu’elle subissait les choix constructifs d’un projet « pharaonique » délibérément conçu par le maître d’ouvrage et son architecte comme un « programme prestigieux et totalement atypique tant dans sa définition technique que dans son coût ».

Ces nombreux échanges confirment l’absence de faute contractuelle commise par la SAS GPCE.

Ils mettent au contraire en exergue la légèreté blâmable dont a fait preuve l’EURL NGP Free Dom en négligeant totalement le contrôle financier de son projet et en laissant toute liberté à son maître d''uvre de conception, sans jamais opposer de limites de coûts aux audaces architecturales de ce dernier.

Aucune faute contractuelle ne peut donc être reprochée à la SAS GPCE concernant un dépassement de budget, ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.

La demande formée par l’EURL NGP Free Dom contre la SAS GPCE sera en conséquence rejetée.

IV ' Les demandes reconventionnelles d’honoraires formées par les maîtres d''uvre contre l’EURL NGP Free Dom

1) Les demandes formées par la SAS BC Architecture

Le jugement déféré a accordé à la SAS BC Architecture la somme de 91 689,56 euros TTC à titre de rémunération complémentaire calculée par application du taux contractuel de 6,8 % HT du montant réel des travaux, outre le solde de 2 153,42 euros TTC restant dû sur la rémunération initiale.

Le jugement a par ailleurs rejeté la demande d’honoraire de suivi architectural présentée par la SAS BC Architecture à hauteur de 120 665,30 euros TTC.

Sur la demande de rémunération complémentaire,

Dans ses dernières écritures, la SAS BC Architecture sollicite la confirmation du jugement déféré de ce chef, dont elle s’approprie la motivation.

L’article 5-1 du contrat d’architecte fixe la rémunération de l’architecte au taux de 6,8 % du montant TTC des travaux tels qu’ils résultent de la signature du marché y compris les VRD de surface.

Cette rémunération se calcule donc à partir du montant total des marchés passés de 4 140 533,53 euros HT :

(4 140 533,53 ' 3 000 000) euros x 6,8 % = 77 556,28 euros HT.

Par ailleurs, l’EURL NGP Free Dom ne conteste pas devoir la somme de 2 153,42 euros TTC du solde de l’honoraire initial.

Le jugement déféré sera donc partiellement infirmé sur le quantum et l’EURL NGP Free Dom sera condamnée à verser à la SAS BC Architecture :

' 77 556,28 euros HT de rémunération complémentaire ;

' 2 153,42 euros TTC du solde restant dû.

Sur la demande d’honoraire de suivi architectural,

Au soutien de sa demande d’honoraires de 120 665,30 euros TTC, l’architecte soutient que la livraison du chantier durant l’été 2015 aurait entraîné une prolongation de sa mission d’une durée de 37,5 mois.

Toutefois, et ainsi que l’architecte le reconnaît lui-même dans ses écritures, aucune clause contractuelle ne stipule un tel complément de rémunération. Ainsi, l’article 2.4 de ce contrat limitait strictement la durée de la mission de la SAS BC Architecture à six mois.

La SAS BC Architecture n’apporte pas la preuve d’un avenant au contrat autorisant une rémunération complémentaire de « suivi architectural » acceptée par le maître d’ouvrage.

La SAS BC Architecture elle-même a expressément informé l’EURL NGP Free Dom de ce qu’elle acceptait d’intervenir après expiration de sa mission de six mois à titre purement commercial.

Ainsi, M. BN BO de la SAS BC Architecture écrivait-il dans son courrier du 24 juin 2014 que sa société, « restant solidaire du maître d’ouvrage », était disposée à analyser les économies possibles sur le projet. Le rédacteur envisageait de se voir confier une mission d’économiste, mais cette mission n’a jamais été contractualisée.

De même, dans son courrier du 8 septembre 2014, M. BN BO rappelait-il à l’EURL NGP Free Dom qu’il lui avait présenté plusieurs propositions économiques relatives aux dispositions architecturales « dans le cadre de nos bonnes relations ».

Il ressort de l’analyse de ces échanges que l’intervention de la SAS BC Architecture après l’expiration de sa mission de six mois est demeurée ponctuelle et a été proposée au maître d’ouvrage à titre purement gracieux et sans jamais envisager une quelconque rémunération spécifique lié au « suivi architectural ».

La demande de rémunération complémentaire de 120 665,30 euros formée par la SAS BC Architecture est donc infondée.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

2) Les demandes formées par la SAS GPCE

Sur la rémunération principale,

L’article 7.1.1 du contrat de maîtrise d''uvre prévoir pour l’exécution de l’ensemble des missions confiées une rémunération égale à 5 % HT du montant HT des marchés hors travaux modificatifs acquéreurs (TMA) qui sont rémunérés distinctement à hauteur de 200 euros/unité conformément à l’article 10.2.2 du contrat.

L’expert judiciaire a calculé un montant total des marchés de 4 532 538,52 euros HT qui permet de calculer la rémunération (5 %) due à la SAS GPCE à hauteur de 226 626,93 euros HT.

Après déduction de la rémunération de 150 000 euros HT déjà payée à la SAS GPCE par l’EURL NGP Free Dom, cette dernière reste devoir à son maître d''uvre d’exécution la somme de 76 626,93 euros HT.

Par ailleurs, l’EURL NGP Free Dom ne conteste pas devoir un solde d’honoraire sur le marché initialement calculé sur la base de 3 000 000 euros HT un solde de 10 800 euros HT sur un montant d’honoraires de base de 150 000 euros HT.

Sur la rémunération liée aux travaux acquéreurs,

La SAS GPCE a par ailleurs pris en compte 296 TMA (annexe 20-1) ouvrant droit à rémunération de 200 euros HT/unité, soit au total : 59 200 euros HT (pièce 38 p.14).

Sur les honoraires complémentaires,

L’article 7.2 du contrat stipule :

« Si pour des raisons indépendantes du maître d''uvre d’exécution, et dépendantes soit du fait du maître d’ouvrage, ou d’éléments indépendants à la bonne marche du chantier (faillite, carence, travaux supplémentaires') la durée du chantier excédait la durée prévisionnelle prévue sur le planning d’exécution des travaux, au-delà de un mois, il sera dû à la SAS GPCE les honoraires complémentaires calculés sur la base des acomptes mensuels perçus pendant la durée des travaux ».

En tenant compte du montant initial d’honoraire de 150 000 euros HT répartis sur une durée de chantier de 14 mois, l’honoraire mensuel de la SAS GPCE s’élève à 10 714 euros/mois.

Le complément d’honoraires 76 626,93 euros HT correspond donc à la rémunération effective de l’équivalent de 76 626,93 / 10 714 = 7,15 mois d’activité du maître d''uvre d’exécution sur le chantier.

En se fondant sur les constatations de l’expert judiciaire, il y a lieu d’évaluer le dépassement de la durée contractuelle du chantier à :

' 1 mois de décalage dû aux intempéries ;

' 6 mois de retard de démarrage des travaux ;

' 4 mois liés au remplacement de la société Terrawood ;

' 0,75 mois de retard dans le déroulement des travaux ;

' 4,25 mois liés au retard dans le choix des matériaux ;

' 9 mois pour la désignation tardive des entreprises et le paiement du maître d’ouvrage, période durant laquelle l’activité de la SAS GPCE sur le chantier a été fortement réduite à hauteur de l’équivalent d’un seul mois d’activité (au lieu de 9 mois) ;

soit un total de 17 mois de prolongation de la mission de la SAS GPCE.

Il convient de déduire de cette durée de 17 mois le mois de carence stipulée à l’article 7.2 du contrat ainsi que les 7,15 mois déjà rémunérés au titre du budget additionnel de l’opération, ce qui conduit à une durée de 8,85 mois.

La rémunération restant due en application de l’article 7.2 du contrat de maîtrise d''uvre correspond donc à 8,85 mois supplémentaires, soit un montant dû égal à : 8,85 mois x 10 714 euros = 94 818,90 euros HT.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de rémunérations complémentaires formées par la SAS GPCE.

L’EURL NGP Free Dom sera donc condamnée à verser à la SAS GPCE la somme totale de 241 445,83 euros HT en paiement des honoraires de maîtrise d''uvre restant dus.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infime le jugement déféré à l’exception de ses dispositions ayant :

' déclaré M. et M^me F irrecevables comme forclos en leur demande de 12 972,73 euros afférente à la mise en conformité de l’escalier ;

' condamné l’EURL NGP Free Dom à verser le solde dû de 2 153,42 euros à la SAS BC Architecture ;

' rejeté la demande de la SAS BC Architecture en paiement d’un supplément d’honoraires de 120 665,30 euros TTC afférent à la prolongation de la mission architecturale initiale ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés tout en reprenant les dispositions confirmées du jugement pour une meilleure compréhension du dispositif du présent arrêt,

Déclare irrecevables pour cause de forclusion les deux demandes d’indemnisation afférentes au vice de l’escalier intérieur et à l’absence de cloison claustra formées par M. et M^me F ;

Condamne l’EURL NGP Free Dom à verser les sommes suivantes :

' à M. AA X et M^me AB AC épouse X :

—  8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

—  4 800 euros en réparation du préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. AJ Z et M^me AH AI épouse Z :

—  8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

—  4 800 euros en réparation du préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M^me AD AE veuve Y :

—  3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

—  1 800 euros en réparation du préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. AF S et M^me AK AL épouse A :

—  7 500 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

—  4 500 euros en réparation du préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M^me BV BS-BU :

—  3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

—  1 800 euros en réparation du préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. BK V et M^me AY W :

—  16 734 euros pour indemniser leurs frais de logement ;

—  1 679 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

—  12 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. AV G et M^me AW AX épouse G :

—  14 776,09 euros pour indemniser leurs frais de logement ;

—  9 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M^me H U :

—  26 371,92 euros pour indemniser ses frais de logement ;

—  6 600 euros en réparation de son préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. AP C et M^me AQ AR épouse C :

—  1 500 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

—  1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

' à M. AS F et M^me D AU épouse F :

—  2 000 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

—  2 400 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Déboute la SCI Imbondeiro, M. AO B, M^me AM AN épouse B de toutes leurs demandes ;

Condamne la SAS BC Architecture à verser à l’EURL NGP Free Dom la somme de 480 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;

Condamne l’EURL NGP Free Dom à verser à la SAS BC Architecture en paiement de ses honoraires :

' 77 556,28 euros HT de rémunération complémentaire ;

' 2 153,42 euros TTC de solde restant dû.

Ordonne la compensation des condamnations précédentes réciproquement prononcées entre l’EURL NGP Free Dom et la SAS BC Architecture ;

Condamne l’EURL NGP Free Dom à verser à la SAS GP Consultant Engineering la somme de 241 445,83 euros HT d’honoraires de maîtrise d''uvre ;

Déboute les autres parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront mis à la charge in solidum de l’EURL NGP Free Dom et de la SAS BC Architecture ;

Condamne l’EURL NGP Free Dom à verser la somme de 10 000 euros à la SAS GP Consultant Engineering sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,