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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 05 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/03283 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OEZF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 MARS 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18-000333

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur G E F J

de nationalité Française

[…]

34980 MONTFERRIER-SUR-LEZ

Représenté par M^e Aurélien LACINCE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame D E F J

de nationalité Française

Rés. Le Metropolitan – D11 – 44 plan de New York

[…]

Représentée par M^e Aurélien LACINCE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Juin 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Madame Z A a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Z A, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

J en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL et lors de la mise à disposition : Madame Estelle DOUBEY

L’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2021. A ladite date, le délibéré a été prorogé au 05 octobre 2021.

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 23 janvier 2017, X Y à donné à bail à D E F J un appartement pour un loyer de 650 ' outre 80 ' d’avance sur charge.

G E F J s’est porté caution solidaire.

Le 5 septembre 2017, X Y a signifié à la locataire et à sa caution solidaire, G E F J, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Le 14 novembre 2017, X Y a fait délivrer une assignation en référé aux fins de constatation de la clause résolutoire et, le 29 novembre 2017, il a assigné la locataire et sa caution au fond. Il a demandé en outre la condamnation de la locataire à des dommages et intérêts pour chantage et résistance abusive et des dommages et intérêts contre G E F J pour diffamation et fausses allégations.

D E F J lui a opposé la nullité de l’acte de cautionnement et la nullité de l’assignation. Subsidiairement elle a opposé le fait qu’elle ait payé des montants mensuels supérieurs au maximum légal et a demandé des dommages et intérêts pour les agissements fautifs du propriétaire.

Le jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Prononce la mise hors de cause de G E F J, l’acte de caution étant nul.

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 5 novembre 2017.

Dit que l’équité commande de ramener le loyer à la somme de 450' plus 80 ' de provision sur charge à compter de l’entrée en vigueur du bail.

Ramène la dette locative à la somme de 1 826 ' et accorde à D E F J un délai de 12 mois pour acquitter cette somme par un versement de 152 ' par mois en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir le 10 de chaque mois.

Suspend l’exécution de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les obligations édictées ci-dessus sont respectées.

Dit qu’à défaut de respect de l’échéancier ou de paiement du loyer et des charges y compris la régularisation au titre des années 2017-2018, la clause résolutoire reprendra ses effets.

Dit que dans ce cas l’expulsion de D E F J sera ordonnée et qu’elle sera condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges fixé par le tribunal, jusqu’à la libération effective des lieux. La séquestration de ses biens à ses frais sera acquise.

Dit que X Y devra remettre les quittances de loyer établies au nouveau prix du loyer dès que D E F J aura repris ses versements.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dit qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit que les dépens resteront à la charge de chaque partie.

Le jugement expose que la procédure est régulière puisque les documents et conclusions ont été échangés entre les parties et que les formalités concernant l’acte introductif d’instance ont été respectées.

Il relève que l’acte de cautionnement ne répond pas aux exigences légales de l’article 2288 du code civil et des articles 22-1 et 24 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement retient que les incidents de paiement ont commencé dès mai 2017 et que la locataire admet avoir réduit d’elle même le loyer en considérant que celui ci était trop élevé alors que la nouvelle négociation d’un contrat ne peut se faire qu’avec le contentement des parties ou par recours à un juge. Il relève également l’absence d’attestation d’assurance pour l’année 2017.

Le jugement constate que la locataire affirme que X Y ne pouvait pas louer le bien car il avait bénéficié d’une aide spécifique d’achat et que le contrat de vente prévoyait qu’il devait le conserver à titre d’habitation principale.

Le jugement note toutefois que le contrat prévoyait que la naissance d’un enfant lui permettait d’être relevé de cette obligation et qu’un enfant est bien né quelques mois avant la mise en location, outre le fait que la locataire n’a subi aucun préjudice même si le propriétaire avait transgressé la règle.

Le tribunal considère qu’il n’est pas possible d’appliquer la limitation des loyers invoquée par la locataire puisqu’il n’est pas précisé que l’avantage financier obtenu lors de l’achat soit un prêt à taux zéro.

Toutefois le premier juge estime que l’équité et le prix de vente ainsi que le programme de financement avantageux rendent nécessaire de diminuer le prix du loyer.

Enfin le jugement déféré considère que la demande de dommages et intérêts formée par le propriétaire n’est pas justifiée tout comme la demande relative au dégât des eaux pas plus que la demande de la locataire à titre de dommages et intérêts.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 mai 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 juin 2021.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 7 avril 2021.

Les dernières écritures pour D E F J et G E F J ont été déposées le 2 octobre 2019.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 5 novembre 2017 et l’infirmer pour le surplus.

Ordonner la libération des lieux par D E F J et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

Ordonner l’expulsion de D E F J et de tout occupant de son chef.

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 ' par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés.

C X Y à faire transporter et séquestrer les meubles trouvés dans les lieux.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à payer à X Y la somme de 4 310 ' au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2017.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à payer à X Y une indemnité d’occupation de 730 ' par mois.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à payer à X Y les sommes de 199, 20 ' au titre du rappel des charges de l’année 2017, 390, 52 ' pour l’année 2018, 165, 77 ' pour l’année 2019, 294, 97 ' pour l’année 2020 et le rappel à venir d’octobre 2020 au départ.

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 12 744, 51 ' à actualiser au jour du départ au titre de l’indemnité d’occupation.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à payer à X Y les charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et la restitution des clés.

Condamner D E F J à payer à X Y une somme de 500 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Condamner G E F J à payer 500 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à rembourser à X Y les sommes perçues au titre de la sous-location du logement et à justifier l’ensemble des sommes perçues à ce titre sous astreinte de 200 ' par jour de retard.

Condamner solidairement D E F J et G E F J à payer à X Y la somme de 3 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et dénonces à la CCAPEX.

X Y soutient que le bail doit être résilié du fait de la dette locative de D E F J J n’a pas été réglée même après délivrance du commandement de payer ni après le jugement rendu la condamnant à payer 152 ' par mois pendant 12 mois, puisque seuls 11 mois ont été réglés. Il affirme que le bail a de ce fait été résilié le 5 novembre 2017 et qu’au delà, D E F J est redevable d’une indemnité d’occupation. Le bailleur verse aux débats un tableau récapitulatif des sommes versées et dues par la locataire. Il ajoute que depuis le jugement de première instance 17 mois sur 24 ont été réglés avec retard.

X Y affirme que son logement est sous loué et qu’il a pu constaté qu’il était mis en location sur le site Airbnb alors que le bail prévoit l’impossibilité pour le locataire de sous louer sans l’accord écrit du bailleur.

Au delà, la locataire refuse de fournir les attestations d’assurance du logement.

X Y souligne que la locataire a décidé unilatéralement de diminuer son loyer au motif que le bailleur ne respecterait pas les dispositions encadrant le régime de la primo-accession J lui faisait interdiction de donner à bail son logement alors même que la naissance d’un enfant est un cas de force majeure permettant au bailleur de se délivrer de cette obligation. Il précise avoir eu un enfant avec sa compagne le 26 septembre 2017 et avoir cherché un logement plus grand dès que l’événement était devenu certain.

En tout état de cause, aucun trouble n’en a résulté pour la locataire.

Il ajoute que même si le loyer avait été plafonné comme le demande D E F J, le montant aurait été de 677 ' hors charges, le taux au mètre carré étant de 12, 50 ' à Lattes, soit au dessus du loyer contractuel.

Le bailleur avance que rien n’indique qu’il ait bénéficié d’un prêt à taux zéro et que le décret du 30 juillet 2014 précise que les premières mises en location échappent à l’encadrement des loyers. L’encadrement des loyers ne concernerait que les logements vacants et les contrats renouvelés.

X Y conteste la fixation du loyer établie par le premier juge au motif que le juge ne peut pas se borner à une simple référence à l’équité comme l’a précisé la première chambre civile de la Cour de cassation le 28 juin 2012.

Il souligne qu’il existe une convention liant les parties devant être appliquée sans dénaturation comme le précise l’article 1192 du Code civil. La Cour de cassation a également pu rappeler que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit J lui est soumis notamment dans un arrêt du 22 novembre 2017. Le bailleur ajoute que l’article 1195 du Code civil permet certes une révision judiciaire mais qu’en l’espèce les conditions n’étaient pas réunies puisqu’il est nécessaire qu’intervienne un changement de circonstances, imprévisible lors de la formation du contrat et rendant l’exécution excessivement onéreuse. Aucun changement de circonstance n’est intervenu et D E F J n’a d’ailleurs pas invoqué ces dispositions.

X Y conteste l’octroi de délais de paiement accordés à la locataire au regard de sa mauvaise foi et du fait qu’elle ne justifie nullement être dans une situation financière préoccupante.

Il ajoute qu’au contraire elle publie sur les réseaux sociaux des photos de ses vacances et de sa voiture de la marque Audi.

Il soutient que le cautionnement est bien valable puisque G E F J a signé et rédigé l’acte comme il le reconnaît dans le courrier du 31 octobre 2017.

Il précise que la jurisprudence récente rejette le formalisme strict et a pu établir par exemple dans un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 7 avril 2015 que l’acte de cautionnement n’était pas nul du fait que la caution se soit contentée d’apposer sa signature alors que la caution ne conteste pas l’existence du cautionnement. Il ajoute que G E F J a visité l’appartement avec sa fille et qu’il ne l’a loué à D E F J que parce que son père était solvable. G E F J reconnaît d’ailleurs l’existence d’un cautionnement et cherche uniquement à échapper à son obligation en toute mauvaise foi.

X Y soutient que sa demande de régularisation des charges est parfaitement valable dès lors qu’elle intervient dans le délai de trois ans prévu par la

loi.

Il affirme avoir subi un préjudice financier puisque le loyer devait lui permettre de rembourser son emprunt et qu’il ne perçoit qu’un salaire de 1 280 ' par mois avec un enfant à charge.

Il ajoute que G E F J aurait envoyé un courrier infamant à son encontre et l’aurait accusé d’avoir rédigé un faux acte de caution.

Il demande également le remboursement des sommes perçues au titre de la sous-location de son logement comme la Cour de cassation a pu le préciser le 12 septembre 2019.

Le dispositif des écritures pour D E F J et G E F J énonce :

Infirmer le jugement.

Débouter X Y de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de G E F J.

Dire et ce rétroactivement à compter de l’entrée en jouissance que le montant du loyer ne saurait excéder le montant légal maximum fixé à hauteur de 392, 73 ' et débouter X Y de toute demande de paiement s’agissant du surplus.

Ordonner la compensation des créances.

Fixer la dette locative à hauteur de 1 077, 41 '.

Condamner X Y à communiquer les quittances de loyers perçus, soit sous astreinte de 50 ' par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Condamner X Y à régler à D E F J la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts compte tenu des agissements fautifs, de la restriction abusive, du défaut d’information et du risque exposé.

Prendre acte des paiements réalisés par le preneur.

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant 36 mois.

Débouter X Y de toute autre demande.

Condamner X Y à payer la somme de 5 145, 40 ' à titre de dommages et intérêts au bénéfice de D E F J.

Condamner X Y à verser au bénéfice de D E F J et G E F J la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, fixer une indemnité d’occupation à un montant maximal de 472, 73 '.

D E F J et son père contestent la validité de l’acte de cautionnement pour non respect du formalisme prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. G E F J conteste avoir rédigé les mentions manuscrites obligatoires comme le montre

les différences d’écritures du document. Subsidiairement, l’acte n’est doté d’aucun terme, il peut donc être résilié de manière unilatérale ce J a été fait par courrier du 31 octobre 2017 lorsque G E F L a contesté la validité de l’acte.

Ils avancent que le non-respect du formalisme est sanctionné par la nullité de l’acte depuis la loi du 6 juillet 1989 et ce quelque soit la profession du requis, en l’espèce médecin.

Ils ajoutent qu’aucune plainte en diffamation n’a été déposée par X Y et qu’en tout état de cause lorsque la diffamation se fait dans un cadre confidentiel, comme une correspondance avec un huissier de justice par exemple, elle n’est pas punissable en justice. La correspondance en question conteste uniquement la validité de l’acte et est donc totalement légitime. X Y n’a d’ailleurs pas précisé quel préjudice il en aurait subi.

D E F J et G E F J soutiennent que le montant de la dette locative n’est pas justifié et qu’aucun décompte n’a été annexé au commandement de payer.

Ils affirment que le bailleur n’a jamais procéder à la régularisation annuelle des charges et qu’il n’a jamais fourni de justificatif sur ce point, sa demande doit donc être rejetée.

Ils soutiennent que la demande de paiement de la dette locative doit être rejetée car le bailleur a violé ses obligations relatives à l’octroi d’un prêt à taux zéro.

Le bailleur ne pouvait pas mettre en location le bien et, en cas de location, il devait respecter un montant maximal de loyer ce qu’il n’a pas fait.

Ils ajoutent que le bailleur ne leur a jamais transmis l’acte de vente malgré leurs demandes.

A titre subsidiaire, la demande devra respecter les dispositions de plafonnement des loyers de 10,07 '/m2 dans cette zone en 2017 soit un loyer de 392, 73 '. Ils contestent les arguments du bailleur puisque ce dernier ne démontre pas qu’il s’agit d’une première mise en location et que le décret du 30 juillet 2014 ne s’applique qu’en l’absence de prêt à taux zéro et d’accession aidée. D E F J et G E F J ajoutent que l’enfant du bailleur est né postérieurement à la signature du bail alors que l’exception dont entend se prévaloir le bailleur mentionne « la naissance » d’un enfant et non sa conception. Ils avancent que le bailleur a violé des dispositions légales d’ordre public, il est donc de mauvaise foi.

Ils ajoutent que D E F J n’a jamais obtenu ses quittances et n’a pu bénéficier de l’aide au logement qu’à compter de septembre 2017.

D E F J et G E F J affirment que le décompte fournit ne tient pas compte du chèque de caution, J doit être déduit de la somme demandée.

Ils estiment que D E F J a le droit à des délais de paiement car son retard dans le paiement résulte de la carence du bailleur à lui fournir les informations relatives à la légalité de son occupation. Elle a également subi un licenciement abusif et brutal et s’est retrouvé dans une situation financière préoccupante. Aujourd’hui elle travaille auprès d’une agence d’intérim et touche des indemnités de Pôle emploi.

La locataire et son père estiment avoir le droit à des dommages et intérêts puisque le bailleur a caché l’avantage financier et fiscal qu’il avait et qu’il a tenté d’intimider la locataire en cours d’instance.

MOTIFS

Sur la nullité de l’acte de cautionnement:

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose le respect de deux formalités sous peine de nullité de l’acte de cautionnement à savoir l’insertion de diverses mentions manuscrites par la caution et la communication à la caution d’un exemplaire du contrat de location.

La conséquence du non respect de ces formalités est la nullité du cautionnement sans que celui J l’invoque ait même à démontrer l’existence d’un grief.

En l’espèce il ressort de l’acte de cautionnement en date du 3 février 2017 versé au débat que la mention manuscrite obligatoire prévue au dernier alinéa de l’article précité n’est pas à l’évidence de la main de G E F J au vu des différences d’écriture dans le document.

Par ailleurs sur la photocopie de l’acte de cautionnement versé au débat il n’apparait pas que la caution G E F J se soit vu remettre un exemplaire du contrat de location.

Par conséquent et ce même si G E F J avait l’intention de se porter caution au titre du bail de location souscrit par sa fille l’acte de cautionnement encourt la nullité comme retenu par le jugement dont appel.

Sur la résiliation du bail:

Par acte en date du 5 septembre 2017 le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers et les charges des mois de mai, juin, juillet et août 2017 pour un montant total de 2 120 ', visant la clause résolutoire prévue au bail.

La cour observe d’abord que si dans la discussion la locataire invoque la nullité du commandement au motif de l’absence d’un décompte précis des sommes dues annexé au commandement, cela ne se traduit pas dans les prétentions figurant au dispositif de ses écritures auxquelles la cour est seulement tenue de répondre si bien que la question de la nullité de ce commandement ne se trouve pas en débat.

D E F J ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis par celui-ci mais soutient qu’elle a elle-même réduit le montant du loyer en raison des conditions d’acquisition du bien par le propriétaire par l’aide d’un prêt à taux zéro dit PTZ.

X Y ne conteste pas avoir acquis son bien immobilier à l’aide d’un prêt à taux zéro ( PTZ).

Il n’est pas possible en effet de louer un bien acheté à l’aide d’un PTZ dans les six premières années du remboursement du prêt sauf conditions particulières strictement énumérées en outre même lorsque la location est possible le bailleur doit respecter certaines règles à savoir que la location doit être non meublée et ne doit pas excéder 6 ans, le montant du loyer et des revenus du locataire doivent respecter les plafonds des

barèmes des logements sociaux et la banque doit être informée.

Toutefois en cas de non respect de ces interdictions et obligations la seule sanction prévue est l’obligation pour l’emprunteur de rembourser l’intégralité du prêt à taux zéro.

Par conséquent D E F J ne peut justifier son défaut de paiement du loyer conventionnel au motif que son bailleur n’aurait pas respecté les dispositions applicables en cas de location d’un bien acquis à un prêt à taux zéro.

En outre il n’est pas démontré ni même soutenu que le logement en litige se trouve dans une zone définie par l’article 17-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 si bien que le bailleur est libre de fixer le loyer de départ qu’il souhaite.

Par conséquent c’est à bon droit que le premier juge a constaté que la clause résolutoire était acquise le commandement de payer étant demeuré infructueux et que le contrat de bail était de droit résolu deux mois après soit le 5 novembre 2017.

A compter de cette date D E F J est devenue occupante sans droit ni titre.

Sur la dette locative actualisée :

Il vient précédemment d’être rappelé que le bailleur est libre de fixer le loyer de départ qu’il souhaite.

Par ailleurs en application de l’article 1193 du code civil applicable aux faits de l’espèce il n’est pas possible pour une partie de modifier unilatéralement les conditions contractuelles initiales, si bien que D E F J ne pouvait décider unilatéralement de réduire le montant du loyer fixé par le bail du 23 janvier 2017 à 650 ' par mois comme relevé par le premier juge.

Enfin le juge ne peut interpréter ou modifier les clauses claires d’un contrat et les nouvelles dispositions de l’article 1195 du code civil ne permettent au juge de réviser un contrat que si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie ce J n’est pas le cas en espèce.

Par conséquent le premier juge ne pouvait sur le seul fondement de l’équité ramener le loyer à la somme de 450 '.

Le loyer du pour la location est donc de 650 ' par mois augmenté de la provision pour charges de 80 ' par mois et à compter de la résolution du bail soit à compter du 5 novembre 2017 l’indemnité d’occupation due doit également être fixée à la somme de 650 ' outre 80 ' au titre des provisions sur charges aucun élément ne justifiant qu’elle soit fixée à un montant différent du loyer initial.

Celui J se prétend créancier d’une obligation doit en rapporter la preuve, c’est alors à celui J en est débiteur de démontrer qu’il s’est libéré de son obligation.

Il ressort des documents et décomptes produits au débat par le bailleur qu’au mois de mars 2021 D E F J devait au titre des loyers et indemnités d’occupation, et des provisions pour charges ainsi que des régularisations annuelles la somme de 37 135,51 '.

En ce J concerne les charges il sera rappelé que le bailleur lorsque est prévu le versement d’une provision mensuelle pour charges se doit de régulariser chaque année le montant des charges dues.

Pour autant l’absence de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de solliciter ultérieurement le montant des charges réellement dues sous réserve de prescription et de justificatifs.

En l’espèce compte tenu de la date de conclusion du bail, le 23 janvier 2017, la date d’acquisition de la clause résolutoire le 5 novembre 2017, celle de l’assignation en référé le 14 novembre 2017 et enfin celle de l’assignation au fond le 29 novembre 2017 le bailleur ne peut se voir opposer ni la prescription de sa demande au titre de la régularisation des charges annuelles ni le fait qu’il y aurait renoncée.

En outre le bailleur justifie par le décompte détaillé opéré par le syndic de l’immeuble de la nature des charges et des montants sollicités.

Par conséquent au 31 mars 2021 il était due au titre des cause du bail la somme de 37 135,51 '.

Toujours selon le décompte produit il doit être déduit de ce montant l’intégralité des règlements opérés par D E F J y compris depuis le jugement dont appel soit la somme de 24 391, 51 ' la locataire ne critiquant pas utilement ce montant et ne justifiant pas d’autres règlements.

Par ailleurs la somme de 650 ' versée à titre de garantie ne peut en l’état venir en déduction des sommes dues, le dépôt de garantie ne devant être pris en considération qu’au jour de la libération effective des lieux.

Au vu de ce J précède D E F J sera donc condamner à payer la somme de 12 744, 51 ' ( 37 135,51 ' 24 391,51) au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions sur charges et régularisation des charges arrêtée au 31 mars 2021.

Sur la demande de délai de paiement:

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution lorsqu’une expulsion est prononcée le juge peut accorder des délais de paiement J ne peuvent être inférieurs à trois mois et J ne peuvent excéder trois ans.

Le premier juge a accordé à D E F J des délais l’autorisant à s’acquitter de sa dette dans un délai de 12 mois par le versement de la somme mensuelle de 152 ' en sus de l’indemnité d’occupation et suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire, versement dont elle s’est acquittée.

Toutefois sur la demande de nouveau délais de paiement devant la cour, compte tenu de l’importance de la dette et de la situation professionnelle précaire dont D E F J justifie il n’apparait pas que ses capacités financières lui permettent de faire face en sus de l’indemnité mensuelle d’occupation de 730 ' au versement de la somme complémentaire de 355 ' par mois pour l’apurement de sa dette dans le délai maximal de 3 ans.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délai de paiement.

Sur la demande au titre de la sous-location:

Il est constant que sauf lorsque la sous-location n’est pas autorisée par le bail, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils J appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce le contrat de bail dispose que le preneur ne peut sous-louer sans l’accord écrit du bailleur.

Toutefois la seule production au débat d’une simple capture d’écran sur un site de location (Airbnb) démontre tout au plus une intention de sous-louer mais ne caractérise pas une sous-location effective .

De même la seule photographie de ce que l’on peut supposer être une étiquette de boîte aux lettres sur laquelle apparaît le nom de D E F J et d’un tiers est manifestement insuffisant à caractériser une co-location.

Par conséquent X Y sera débouté de ses demandes au titre de la sous-location tant sur sa demande de condamnation à se voir rembourser les sommes perçues au titre de la sous-location, demande J en outre n’est pas chiffrée que sur celle de voir le preneur condamné à justifier sous astreinte de l’ensemble des sommes perçues à ce titre, cette demande n’apparaissant pas pertinente.

Sur les demandes en dommages et intérêts formées par X Y:

X Y soutient avoir subi d’une part un préjudice financier dans la mesure où la locataire a unilatéralement diminué le montant du loyer alors que le paiement du loyer lui est nécessaire pour rembourser le prêt contracté pour l’achat de l’appartement.

Toutefois au delà de cette allégation X Y ne produit aucun élément pour justifier d’un préjudice autre que le paiement de la dette locative demande à laquelle il a déjà été fait droit.

X Y sollicite également des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral aux motifs que l’huissier instrumentaire qu’il avait requis aurait été menacé et qu’il aurait été accusé faussement par G E F J d’avoir rédigé un faux document de caution portant ainsi atteinte à sa réputation.

Toutefois d’une part X Y n’est pas fondé à solliciter la réparation d’un préjudice J aurait été causé à un tiers en l’occurrence l’huissier de justice.

D’autre part le fait dans un litige de contester l’authenticité d’un document ne constitue pas en soit une faute et au cas d’espèce par ailleurs il s’avère que l’acte de caution a été déclaré nul pour non respect des dispositions légales si bien que X Y n’a pas fondé en sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté X Y de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délivrance des quittances de loyers sous astreinte :

Lorsque le preneur en fait la demande le bailleur doit lui délivrer une quittance attestant du paiement du loyer.

Toutefois en l’espèce X Y ne serait se voir condamné à délivrer sous astreinte des quittances de loyer en l’état de la dette locative puisque d’une part D E F J n’était pas fondée à modifier unilatéralement le montant du loyer et que d’autre part le jugement dont appel a été infirmé en ce qu’il a réduit le loyer initial.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par D E F J:

Cette dernière soutient avoir subi un préjudice du fait que son bailleur ne l’a pas informé de l’avantage fiscal et financier octroyé et qu’il aurait tenté de l’intimider au cours de l’instance et sollicite un dédommagement à hauteur de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer fixé à 472,73 ' auquel elle aurait pu prétendre et ceux pendant 20 mois.

En ce J concerne le premier moyen invoqué la cour a déjà rappelé que la sanction en cas de non respect des conditions entourant un PTZ est le remboursement immédiat du prêt.

En outre en cas de possibilité de location dans le cadre de PTZ si le loyer est effectivement plafonné, les revenus du locataire doivent respecter également les plafonds des barèmes des logements sociaux et en l’état il n’est pas démontré par D E F J que sa situation financière au moment de la conclusion du bail entrait dans les critères évoqués.

Enfin en ce J concerne le fait que le bailleur aurait tenté de l’intimider en cours d’instance il s’agit de simple allégations J ne sont corroborées par aucun élément probants.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté D E F J de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles.

En appel l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche le jugement dont appel sera infirmé en ce J concerne les dépens.

D E F J sera condamnée aux dépens de première instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 5 septembre 2017 d’un montant de 149,41 ' et le coût de la délivrance de la copie du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives d’un montant de 72,07 '.

Elle devra également succombant au principal supporter les dépens de la procédure d’appel

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme le jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal d’instance de Montpellier sauf en ce qu’il a modifié le loyer initial, sur le montant de l’indemnité d’occupation,

sur le montant de la dette locative et sur les dépens;

S’y substituant sur ces points et y ajoutant ,

Dit que le loyer du par D E F J du 23 janvier 2017 au 5 novembre 2017 date de résolution du bail est de 650 ' par mois outre 80 ' par mois de provisions sur charges;

Fixe l’indemnité d’occupation due à compter du 5 novembre 2017 à la somme de 650 ' par mois outre 80 ' par mois de provisions sur charges;

Condamne D E F J à payer à X Y la somme de 12 744, 51 ' au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions sur charges et régularisation des charges arrêtée au 31 mars 2021;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de nouveaux délais de paiement;

Déboute X Y de ses demandes au titre d’une sous-location;

Déboute D E F J de sa demande au titre de la délivrance de quittance de loyers sous astreinte;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes;

Condamne D E F J aux dépens de première instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 5 septembre 2017 d’un montant de 149,41 ' et le coût de la délivrance de la copie du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives d’un montant de 72,07 ' et aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,