Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/01338 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NB77

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JANVIER 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/00310

APPELANT :

Monsieur D A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

et actuellement

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame X-H Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]
Représentée par M^e Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e Philippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame F B

née le […] à […]

de nationalité Tunisienne

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e B r u n o B L A N Q U E R d e l a S C P BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e Estelle CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/4837 du 12/04/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 01décembre 2021

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller, faisant fonction de président, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

*

* * EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 4 mai 2012 par M^e Serge Granier, notaire à Béziers, M. D A et M^me F B ont vendu à M^me X-H Y une maison d’habitation sise […] et cadastrée section […] sur la commune de Coursan (11).

Cette maison est décrite dans l’acte de vente comme comportant une surface de 91 m². Elle jouxte la propriété voisine des consorts Z cadastrée […] et située au numéro 9 de la même rue.

Peu de temps après son acquisition en 2012, M^me Y est entrée en litige avec ses voisins concernant la propriété et l’usage d’un couloir séparant les deux propriétés.

Il apparaissait que lors de la rénovation du plan cadastral, la surface de ce couloir avait été rattachée graphiquement à la parcelle […] alors qu’elle était affectée à l’usage exclusif des propriétaires de la parcelle […].

Par ordonnance de référé du 4 mars 2014, le juge des référés saisi par M^me Y a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. I J.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 novembre 2014.

Par acte d’huissier signifié le 6 mars 2015, M^me Y faisait assigner les consorts Z ainsi que M. A et M^me B devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de voir dire que le couloir sera organisé selon une division en volumes et obtenir indemnisation de divers préjudices.

Par jugement rendu le 17 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

' constaté que M^me Y reconnaissait la propriété du couloir litigieux des consorts Z-K ;

' débouté M^me Y de sa demande tendant à voir détacher de sa parcelle cadastrée B n°348 le couloir propriété des consorts Z-K aux fins d’organisation de la division en volume par application de l’article 28IV de la loi du 10 juillet 1965 ;

' dit y avoir lieu à mise en place d’une copropriété dans l’immeuble dont s’agit ;

' ordonné à cette fin une mesure d’expertise confiée à M. I J, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Montpellier avec pour mission de procéder à toutes mesures utiles à la création de la copropriété, d’en établir les documents et dire si le couloir propriété des consorts Z-K a une incidence sur le calcul de la taxe foncière payée par M^me Y ;

' ordonné avant dire droit une mesure d’expertise confiée à M. C avec pour mission de décrire le couloir litigieux, décrire les désordres l’affectant notamment au niveau du plancher supérieur, rechercher les causes de ce désordre et préciser la nature des travaux de remise en état et de consolidation selon les règles de l’art et en chiffrer le coût ;
' dit que M. A et M^me B ont manqué à leur devoir d’information pré-contractuel envers M^me Y ;

' condamné en conséquence M. A et M^me B à payer à M^me Y la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts ;

' débouté M^me Y de sa demande indemnitaire complémentaire formée contre M. A et M^me B pour charges et servitudes non déclarées ;

' sursis à statuer sur le surplus des demandes ;

' renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 21 juin 2017 à 10 heures ;

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

' réservé les dépens.

Par déclaration au greffe du 7 mars 2017, M. A a relevé appel de ce jugement en sa seule disposition l’ayant condamné solidairement avec M^me B au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts en raison du manquement à son devoir d’information pré-contractuel à l’égard de M^me Y.

Vu les dernières conclusions de M. D A remises au greffe le 7 juin 2017 ;

Vu les dernières conclusions de M^me F B remises au greffe le 25 septembre 2017 ;

Vu les dernières conclusions de M^me X-H M remsies au greffe le 3 août 2017 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de M^me Y contre M. A et M^me B pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

En application des articles 1134 et 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

La jurisprudence a aussi mis à la charge des vendeurs une obligation précontractuelle de renseignement ou d’information afin que le consentement de l’acheteur soit pleinement éclairé. L’inexécution de cette obligation précontractuelle d’information engendre une responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’espèce, M. A et M^me B ont vendu à M^me Y un bien immobilier ainsi désigné dans l’acte notarié du 4 mai 2012 :

« […]

Une maison à usage d’habitation située […] » d’une contenance cadastrale de 91 m².
L’acte authentique de vente ne mentionne aucune servitude ni aucune charge juridique d’une quelconque nature pesant sur l’immeuble vendu.

Il ressort cependant de l’expertise judiciaire qu’une partie de l’étage de la maison achetée par M^me Y est située au-dessus d’une pièce en forme de couloir qui constitue une dépendance de la propriété voisine des consorts Z.

L’imbrication dans l’espace de ces deux maisons, sans que le sol sur lequel s’exercent ces droits concurrents dans l’espace puisse être divisé distinctement, correspond précisément à la situation d’un « immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » au sens de l’article 1er alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure au 25 novembre 2018.

Dès lors que sont remplies les seules conditions prévues par l’article 1er alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique de plein droit.

Il est établi par les pièces versées aux débats que M^me Y a été informée par son vendeur que l’objet du contrat de vente était une maison d’habitation en pleine propriété alors que ce bien immobilier constitue en réalité un lot de copropriété formée d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes auxquelles sont attachées les droits et obligations impératives imposées par la loi précitée du 10 juillet 1965.

Lors de la visite de ce bien immobilier préalable à l’achat, M^me Y n’était pas en mesure de découvrir elle-même l’imbrication avec la propriété voisine du bien qui lui était présenté ni le statut juridique de ce bien qui lui était présenté comme une maison totalement indépendante.

Contrairement à ce que soutient M^me B dans ses écritures, il n’était pas aisé pour M^me Y de découvrir par elle-même lors de visites ponctuelles que les deux biens étaient imbriqués au niveau d’une pièce en forme de couloir située au rez-de-chaussée.

Cette maison indépendante était en réalité un lot de copropriété dont le vendeur a omis mentionner la nature juridique de même que la consistance des parties privatives, des parties communes et de la quote-part de ces parties communes attachées à la propriété de ce bien. Ce défaut d’information a modifié les qualités substantielles de la chose vendue et affecté un élément essentiel de la transaction.

M. A et M^me B étaient parfaitement informés et conscients de la particularité de leur maison qui était imbriquée avec la maison des consorts Z.

Les vendeurs, propriétaires depuis le 21 décembre 2006 disposaient des informations relatives à la situation foncière exacte du bien et ont omis d’informer M^me Y de ce que :

' le premier étage de sa maison se trouvait au-dessus d’une pièce occupée par les propriétaires du fonds voisin ;
' M. A avait entrepris d’importants travaux et installé des canalisations dans le « vide sanitaire » situé au-dessus du couloir litigieux sans s’assurer de la régularité de l’implantation de ces ouvrages.

M. A et M^me B ne sont pas fondés à banaliser et minimiser l’importance de cette configuration du bien vendu au motif suivant : « la propriété de ce couloir n’ayant jamais suscité de discussions entre voisins et ce depuis plus de 40 ans ».

Ainsi que l’a pertinemment relevé le jugement déféré par des motifs que la cour d’appel adopte expressément, il appartenait en effet aux vendeurs d’informer l’acquéreur de la situation juridique de la propriété et tout particulièrement de porter à sa connaissance l’imbrication des volumes des deux propriétés qui

soumettait de fait le bien vendu au statut impératif de la copropriété.

Tout propriétaire, même non professionnel de l’immobilier, ne peut prétendre ignorer que la propriété du sol emporte en principe celle de tous les bâtiments que ce sol supporte et que toute situation contraire à ce principe constitue une anomalie qu’il importe à tout acquéreur potentiel de connaître.

En effet, le statut de la copropriété crée des contraintes et limitations au droit de propriété de M^me Y par rapport à un propriétaire de maison indépendante.

Outre ces contraintes juridiques qui affectent directement la valeur vénale de la maison devenue lot de copropriété, ce statut issu de la loi du 10 juillet 1965 impose un suivi administratif rigoureux et génère des frais de gestion substantiels que le copropriétaire doit indéfiniment supporter.

Enfin, les réticences des vendeurs leur ont permis d’éluder les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’il est issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « loi Carrez ») qui leur imposaient d’informer leur acquéreur sur l’exacte contenance du lot.

Ce manquement de M. A et de M^me B à leur obligation précontractuelle d’information a directement causé à M^me Y un dommage qui correspond à la perte de chance pour elle de contracter à des conditions financières plus intéressantes au regard de la perte de valeur vénale du bien acheté liée à sa soumission au statut de la copropriété.

En fixant à la somme de 15 000 euros ce préjudice de perte de chance, le premier juge a procédé à une appréciation correcte des éléments du litige.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. A et M^me B à verser cette somme à M^me Y.

Sur la demande indemnitaire complémentaire pour charges et servitudes non déclarées,

Ainsi que l’a exactement relevé le jugement déféré, cette demande complémentaire d’indemnisation fait double emploi avec la demande principale.

Le préjudice lié aux contraintes, charges et servitudes non déclarées engendrées par la mise en place d’une copropriété a précisément été indemnisé par l’allocation de 15 000 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que M. D A et M^me F B supporteront in solidum les entiers dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. D A et M^me F B à payer à M^me X-H Y la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président, 1. N O P Q

[…]