COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 MARS 2021

N° RG 18/07403 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SXWC

AFFAIRE :

M. D Y

…

C/

Société VAL EMMA

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 03 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/07294

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F G H Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I-J X

née le […] à […]

[…]

[…]

Syndicat des copropriétaires DU […] pris en la personne de la Société REGARDS, sous l’enseigne REGARDS IMMOBILIER

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 18468 – vestiaire : 627

Représentant : Maître Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : G0126

APPELANTS

****************

Société VAL EMMA

N° SIRET : 339 937 773 R.C.S. Versailles

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20181112 – vestiaire : 617

Représentant : Maître A BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

INTIMEE

Madame I-J L H Z

[…]

[…]

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Valentine BUCK, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame C DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

L’immeuble situé […] est soumis au statut de la copropriété et

au règlement de copropriété établi le 22 juillet 1958. Il comprend 36 lots, 35 lots situés dans

l’immeuble, et un 36 ème lot correspondant à un 'droit de jouissance perpétuelle et exclusive d’une

portion du jardin se trouvant derrière le bâtiment.

La SCI Val Emma, propriétaire du jardin depuis 1988, y a fait édifier un immeuble de 3 étages entre

1991 et 1993.

Le syndicat des copropriétaires, M^me X, M. et M^me Y, copropriétaires, ont fait assigner

la SCI Val Emma devant le tribunal de grande instance de Nanterre par acte du 15 mai 2015 aux fins

d’obtenir la démolition de ladite construction, la suppression de boites aux lettres et de canalisations

ainsi que la remise en état des façades du bâtiment.

M^me Z est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 7 juin

2016.

Par jugement du 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du […], M^me X, Mme

Z et M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné « in solidum » le syndicat des copropriétaires du […], Mme

X, M^me Z et M. et M^me Y à payer à la SCI Val Emma la somme de 5.000

euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens de l’instance dont Maître A

Baudouin de la SCP Bouyeure Baudoin Daumas Chamard Bensahel pourra poursuivre le

recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dit que la SCI Val Emma sera dispensée de toute participation dans les frais communs de

procédure ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— prononcé l’exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires, M^me X, M^me Z et M. et M^me Y ont

interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 26 octobre 2018 à l’encontre de la SCI Val

Emma et de M^me Z.

Ils demandent à la cour par leurs dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2021, au visa des

articles 1, 2, 3 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— les recevoir et déclarer leur appel recevable et bien fondé.

—  confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé :

* Que le syndic a été régulièrement habilité pour mettre en 'uvre cette procédure au fond.

* Que l’action au fond est recevable et n’est pas prescrite.

* Que l’action concernant M^me X ainsi que M. et Mme. Y n’est pas prescrite également.

— pour le surplus, le réformer partiellement et statuant à nouveau sur les points suivants :

1° Demande de démolition de la construction édifiée sur la parcelle constituant le « lot » n° 36, et ce

sous astreinte

— dire et juger que le « lot » n° 36 n’est pas un lot privatif au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet

1965, cette portion de jardin étant une partie commune, le règlement de copropriété prévoyant que la

totalité du sol, c’est-à-dire le sol des parties construites et le jardin se trouvant derrière celle-ci étant

également des parties communes.

— dire et juger qu’un tel droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas assimilable à

un droit de propriété car ce droit n’opérant aucun transfert de propriété, la partie du sol sur laquelle il

s’exerce ne perd pas sa qualification de partie commune sans pour autant devenir une partie privative.

— dire et juger le titulaire d’un simple droit de jouissance sur des parties communes ne peut obtenir

son retrait du syndicat puisqu’il ne dispose d’aucun droit de propriété.

— dire et juger que les dispositions du règlement de copropriété relatives au droit de construire ou au

fait que le propriétaire du « lot » n° 36 pourra « édifier sur le terrain faisant l’objet dudit lot, toutes

constructions que bon lui semblera », contenues, en page 12 sont caduques, par application des

dispositions des articles 3 et 37 de la loi du 10 Juillet 1965, aucune construction n’ayant été édifiée

avant l’expiration d’une période de dix ans survenue le 12 Juillet 1975.

— dire et juger qu’il n’existe aucune disposition de l’assemblée générale des copropriétaires du

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […]

réalisation d’une quelconque construction sur le « lot » n° 36 et des travaux en tréfonds (réalisation

de caves et/ou locaux en sous-sol) alors que de tels travaux ne peuvent se faire sans une autorisation

expresse de l’assemblée générale des copropriétaires, quand bien même le règlement de copropriété

aurait-il déjà accordé ce droit de construire, et ce à la double majorité de l’article 26 de la loi,

c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix, les travaux

envisagés devant aboutir à une construction en dur, entraînant une appropriation définitive du sol

partie commune, celle-ci se trouvant aliénée.

En conséquence :

—  ordonner, à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à

Montrouge, pris en la personne de son syndic, la destruction pure et simple de l’immeuble édifié

par la SCI Val Emma, sans la moindre autorisation, sur la parcelle constituant le « lot » n° 36 du

règlement de copropriété de l’immeuble, et ce sous astreinte journalière définitive de 500 € par jour

de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir.

2° Demande de remise en état complète et de délimitation précise du « lot » n° 36 dans son état

initial par la SCI Val Emma, et ce sous astreinte journalière

—  ordonner la remise en état pure et simple de la parcelle constituant le « lot » n° 36 du règlement de copropriété de l’immeuble, et ce sous astreinte journalière définitive de 500 € par jour

de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir

—  ordonner la nouvelle délimitation à dire d’expert ou de géomètre du « lot » n° 36 aux frais de

la SCI Val Emma afin de respecter la disposition contenue dans le règlement de copropriété en

vigueur, à la page 12, concernant ledit « lot », et plus particulièrement le fait que le droit à jouissance

privative concerne une portion du jardin se trouvant derrière le bâtiment dont la division vient d’être

établie (à trois mètres du bâtiment ci-dessus de façon à ménager une courette destinée aux services

généraux de l’immeuble et jusqu’au fond de ladite propriété), et ce sous astreinte journalière

définitive de 500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à

intervenir.

3° Demande de remise en état complète des façades du bâtiment sur rue (entrée sur Rue et accès à la

cour derrière l’immeuble) sis […] par la SCI Val Emma sous astreinte

journalière

—  ordonner la remise en état pure et simple aux frais de la SCI Val Emma, à dire d’expert, des

façades du bâtiment sur rue relativement :

* à l’entrée sur rue et ;

* à l’accès à la cour (derrière, et plus particulièrement du couloir d’accès et de la fenêtre existante) sis

[…], après avoir supprimé la fenêtre qui a été créée à l’emplacement de

l’ancienne porte.

* à la largeur du couloir traversant le bâtiment su […] de sorte

que les lots n°19 et le lot n°20 retrouvent leur surface initiale et les millièmes qui sont attachés

auxdits lots (remise en état de la porte d’accès sur le couloir et remise en état des deux fenêtres

bouchées).

et ce sous astreinte journalière définitive de 500 € par jour de retard à compter de la signification à

partie de la décision à intervenir.

4° demande de suppression des boites aux lettres des occupants de l’immeuble litigieux et remise en

état du mur du hall d’accès à l’immeuble sur […], et des fils

—  ordonner la suppression pure et simple desdites boites aux lettres, branchements EDF,

canalisations et fils, et ce sous astreinte journalière définitive de 500 € par jour de retard à

compter de la signification à partie de la décision à intervenir.

—  ordonner la remise en état du mur du hall d’entrée, des différents murs supportant les

canalisations, branchements et fils, de l’immeuble situé sur rue, et ce sous astreinte journalière

définitive de 500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à

intervenir.

5° demande d’indemnisation du préjudice subi au titre de la résistance abusive

—  condamner la SCI Val Emma à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12,

[…], pris en la personne de son syndic bénévole, la somme de 200.000 € en

réparation du préjudice consécutif aux nuisances.

6° demande au titre de l’utilisation des servitudes et services

—  condamner la SCI Val Emma à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12,

[…], pris en la personne de son syndic, la somme de 50.000 €.

7° Demande au titre des préjudices annexes

—  condamner SCI Val Emma à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […]

[…], pris en la personne de son syndic, la somme de 25.000 € T.T.C. en

réparation du préjudice consécutif aux frais de procédure engagés à ce jour ainsi qu’au

paiement de la somme de 1.000,00 € T.T.C. pour les frais et/ou prestations complémentaires

réglées à son syndic dans le cadre de la gestion de ce contentieux.

8° Concernant les demandes présentées par M^me X

— dire et juger que ladite canalisation est irrégulière dans la mesure où aucune autorisation n’a été

consentie tant par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à

Montrouge que par M^me X.

—  ordonner la destruction de ladite canalisation, et ce sous astreinte journalière définitive de

500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir.

—  ordonner la remise en état du mur de la cave de M^me X, et ce sous astreinte journalière

définitive de 500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à

intervenir.

—  condamner la SCI Val Emma à payer à M^me X la somme de 5.000 € en réparation du

préjudice subi.

9° concernant les demandes présentées par M. et M^me Y

— constater la traversée et la pose de canalisations privatives sur le mur de la cave de M. et Mme

Y qui ont été installées par la SCI Val Emma.

— constater l’absence d’autorisation régulièrement consentie tant par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé […] à Montrouge que par M. et M^me Y

En conséquence :

— dire et juger que ladite canalisation est irrégulière.

—  ordonner la destruction de ladite canalisation, et ce sous astreinte journalière définitive de

500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir.

—  ordonner la remise en état du mur de la cave de M. et M^me Y, et ce sous astreinte

journalière de 500 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à

intervenir.

—  condamner la SCI Val Emma à payer à M. et M^me Y la somme de 5.000 € en

réparation du préjudice subi.

10° Demande au titre des frais irrépétibles

—  condamner la SCI Val Emma à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12,

[…], représenté par son syndic, la somme de 15.000 € au titre des

frais irrépétibles exposés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

—  condamner la Société SCI Val Emma à verser à M^me X la somme de 5.000 € au titre des

frais irrépétibles exposés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

—  condamner la SCI Val Emma à verser à M. et M^me Y la somme de 5.000 € au titre

des frais irrépétibles exposés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

—  ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues, sur le fondement de l’article 1154

du Code civil.

—  ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans constitution de garantie ni caution.

—  débouter la SCI Val Emma de son appel incident.

—  débouter la SCI Val Emma de toutes ses demandes plus amples et contraires, fins et

conclusions.

—  condamner la SCI Val Emma aux entiers dépens de l’instance (incluant le droit de recouvrement

laissé au créancier de l’article 10 du décret n° 96/1080 du 8 Mars 2001 portant modification du décret

du 12 Décembre 1996 portant réforme du tarif des huissiers) avec faculté de recouvrement direct

dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Debray, Avocat à

la cour de Versailles pour ceux d’appel.

La SCI Val Emma forme appel incident et par ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier

2020, demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

[…], M^me X et les époux Y,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

—  confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les appelants de toutes leurs demandes,

le tout sous réserve de son appel incident,

— la recevoir en son appel incident,

Y faisant droit,

—  d’infirmer le jugement des chefs suivants et statuant à nouveau :

* annuler en son entier l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble […]

Carnot à Montrouge du 23 juin 2011 ayant, à la résolution 22, mandaté le syndic pour agir en justice

et ce, faute de convocation de la SCI Val Emma, copropriétaire ; en conséquence dire que les

demandes du syndicat sont atteintes d’une nullité de fond et déclarer le syndicat irrecevable en ses

demandes faute d’habilitation du syndic,

* déclarer les jugements du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 mars 2008 et 15 avril

2010 inopposables à la SCI Val Emma, celle-ci n’étant pas partie à la procédure,

* pour le cas où la cour estimerait qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire pour

l’exécution par la SCI Val Emma des travaux litigieux, constater que lesdits travaux ont été autorisés

puis ratifiés par des assemblées générales successives,

* Subsidiairement, sur la prescription de 10 ans, en tant que de besoin, dire et juger que dès lors que

le droit de construire compris dans la désignation du lot conférait au titulaire de ce lot le droit réel de

construire l’absence d’autorisation de l’assemblée, en application de l’article 25b, si elle était

nécessaire ne constituait qu’une irrégularité de forme relevant de la prescription de 10 ans de l’article

42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965

— déclarer la prescription acquise au profit de la SCI VAL EMMA,

En conséquence et de plus fort,

— déclarer les appelants irrecevables en en tout cas mal fondés en leurs différentes demandes,

— de les en débouter,

* dire et juger abusive la procédure diligentée par les appelants,

—  d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts

En conséquence,

—  condamner les appelants in solidum à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de

dommages et intérêts,

—  confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à une indemnité article 700 pour

la procédure de première instance,

— les condamner au même titre au paiement d’une somme de 10.000 euros pour la procédure

d’appel,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

—  confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle serait dispensée de toute participation aux frais

communs de procédure.

***

Pour mémoire, par ordonnance du 28 mai 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la

caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M^me Z.

La clôture de la procédure de l’instruction a été ordonnée le 26 janvier 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux

conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE

1- Sur la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires

La SCI Val Emma demande à la cour de prononcer la nullité de l’assemblée générale au cours de

laquelle le syndicat des copropriétaires a été autorisé à agir en justice à son encontre, et en

conséquence, de prononcer la nullité de l’assignation délivrée à son encontre.

La cour observe que la SCI Val Emma ne précise pas le fondement juridique sur lequel elle demande

l’annulation de l’assemblée générale.

Elle invoque certes le fait qu’elle aurait dû être convoquée à cette assemblée en qualité de

propriétaire ce qui est un moyen de droit, mais ne suffit pas à pallier à l’absence de fondement

juridique précis.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté, par des motifs qu’il convient au demeurant d’adopter,

la demande de nullité. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2 – Sur la demande de démolition

Il sera à titre liminaire rappelé la définition du lot n°36 telle qu’elle résulte de l’état descriptif de

division (surligné par la cour) :

« Droit à la jouissance perpétuelle et exclusive d’une portion du jardin se trouvant derrière le

bâtiment dont la division vient d’être établie. Pour être prise, ladite portion : sur toute la largeur de

la propriété. Et, dans le sens de la longueur : à trois mètres du bâtiment ci-dessus de façon à

ménager une courette destinée aux services généraux de l’immeuble et jusqu’au fond de ladite

propriété.

Etant précisé :

- que le futur propriétaire de ce lot aura la faculté de se clore mais seulement par un mur ne devant

pas dépasser une hauteur de un mètre, surmonté de grillage ou de toute autre clôture à clairevoie,

- qu’il aura pour accéder à son lot liberté de passage à toute heure du jour et de la nuit, dans le

couloir de l’immeuble et dans la courette dont il a été question ci-dessus,

- qu’il pourra, à sa volonté, mais en prenant les frais à sa charge, séparer la propriété présentement

divisée, de la propriété voisine du fonds, par tout mode de construction qu’il lui plaira choisir,

- que dans ce cas, les frais d’entretien et de réfection de cette clôture seront à sa charge exclusive,

- qu’il pourra, en respectant les servitudes administratives et autres, établies tant par la loi que par

les usages, édifier sur le terrain faisant l’objet dudit lot, toutes constructions que bon lui semblera,

- que, dans ce cas, et à charge d’en supporter personnellement les frais, il pourra se relier aux

branchements actuellement existant d’eau, de gaz et d’électricité,

- que, toujours dans ce cas, il sera tenu de faire installer des compteurs divisionnaires dont tous les

frais seront à sa charge »

Ce lot est doté, aux termes du règlement de copropriété, des 700/1 000ème des parties communes

(règlement de copropriété, p.13).

Le tribunal , pour débouter les demandeurs de leurs prétentions, a retenu que le lot n°36 était

constitutif d’un 'lot transitoire', ou 'lot à construire', en cela non soumis à l’autorisation préalable de

l’AG, non soumis à la prescription décennale de l’article 37 de la loi de 1965 et comprenant bien une

partie privative constituée par le droit à construire sur le lot.

Le syndicat des copropriétaires , pour combattre l’appréciation du tribunal, fait valoir deux séries

d’arguments.

1) Il affirme tout d’abord que le lot n° 36 n’est pas un lot privatif. Le syndicat s’appuie en cela sur

les motifs adoptés par le tribunal de grande instance de Nanterre dans deux jugements des 20 mars

2008 et 15 avril 2010 par lesquels la juridiction a dénié au propriétaire du lot litigieux la qualité de

copropriétaire.

La cour retient toutefois que non seulement la SCI Val Emma n’était pas partie à ces instances de

telle sorte que ces décisions lui sont inopposables, mais surtout que cette appréciation du tribunal,

développée dans les motifs du jugement, n’est pas reprise dans le dispositif. Ainsi, les mentions selon

lesquelles ' la SCI Val Emma n’est pas copropriétaire ' et ' le lot 36 n’est pas un lot au sens de

l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 " n’ont pas la force de la chose jugée.

La cour n’est donc pas tenue par ces énonciations.

2) Le syndicat soutient ensuite, mais vainement , que le lot n°36 n’est pas un lot transitoire mais

constitue une réserve d’un droit accessoire aux parties communes, en cela soumis d’une part à l’article

37 de la loi de 1965 et par conséquent à la prescription décennale et, d’autre part, à l’autorisation

préalable de l’assemblée générale.

En effet, c’est par des motifs pertinents et étayés, adoptés par la cour, que les premiers juges ont

qualifié le lot n°36 de lot transitoire, tel qu’interprété par la Cour de cassation (notamment Civ 3^e

, 3 nov 2016, n° 15-15.113), en ce qu’un lot transitoire consiste en un droit de bâtir sur le sol

commun avec attribution d’une quote-part de partie commune et que sa partie privative est constituée

par le droit de jouissance sur le sol commun assorti d’un droit à construire, si bien que ce droit à

construire n’est pas un accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet

1965.

Cette conception extensive de la notion de lot transitoire a été confirmée par le législateur.

Ainsi, la loi dite Elan du 23 novembre 2018 définit à l’article 1^er alinea 3 de la loi du 10 juillet 1965,

dans sa version issue de cette loi, le lot transitoire comme étant formé 'd’une partie privative

constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de

réaliser sur une surface déterminée du sol et d’une quote part de parties communes correspondante'.

Cette loi n’étant pas applicable à l’espèce, ce qui n’est pas contesté par les parties, il ne peut être tiré

aucune conclusion de l’absence de précision dans le règlement de copropriété, ou de précisions

insuffisantes, sur la construction autorisée. La restriction imposée par le législateur en 2018 par cette

loi pour encadrer les risques de dérive attachés aux lots transitoires ne peut pas être transposée en

l’espèce alors que le règlement de copropriété a été rédigé en 1958.

En revanche, ce texte définit ce qu’est un lot à construire et cette définition correspond exactement à

la description du lot 36 dans le règlement de copropriété (p.13) : le droit de construire sur le lot n°36

et l’attribution des 700/1000ème des parties communes.

Il découle de la qualification de lot transitoire qu’à l’instar de ce qu’a justement retenu le tribunal, le

lot n°36 échappe à la prescription décennale édictée à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est également par des motifs exacts, adoptés par la cour, que le tribunal a jugé, conformément à

une jurisprudence établie (Civ 3^e , 8 juin 2011, n° 10-20.276) que la construction n’était pas

soumise à une autorisation préalable de l’assemblée générale puisqu’il n’est pas contesté que la

définition, telle que ci-dessus reproduite, de ce lot transitoire doté de 700/1000ème des parties

communes selon le règlement de copropriété, confère à son titulaire le droit d’y édifier toutes

constructions sous de réserves sans pertinence à cet égard..

Il sera ajouté, en réponse à l’argumentation développée en appel par le syndicat des copropriétaires

qu’étant tiers à l’acte de vente du lot n°36 intervenu entre la société Immogil et la SCI Val Emma, il

n’est pas fondé à se prévaloir des mentions de cet acte, au demeurant erronées, selon lesquelles

l’acquéreur devrait obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour édifier la construction

objet du permis de construire annexé à l’acte de vente .

Il résulte en effet de ce qui précède, plus particulièrement de la qualification de lot transitoire retenue

par la cour, que c’est à tort que le notaire rédacteur de l’acte a rédigé cette mention. En tout état de

cause, le fait que le notaire ait estimé, à tort, que le droit de construire mentionné dans l’acte

descriptif de division était caduc, ne lie à l’évidence pas la cour qui conserve son pouvoir

d’appréciation et de qualification du lot litigieux.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce que, ayant qualifié de transitoire le lot litigieux, il a

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en démolition de la construction édifiée sur le

lot n°36.

3 – Sur les demandes de remise en état

Le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs la remise en état des façades du bâtiment, la

suppression des boîtes aux lettres, des compteurs EDF, des canalisations et autres fils en tout genre.

Il se fonde en cela sur les dispositions du règlement de copropriété et l’article 1134 du code civil.

La SCI Val Emma lui oppose la prescription de son action, les travaux et transformations litigieuses

ayant été réalisées il y a plus de dix ans. Elle ajoute qu’en tout état de cause, ces travaux ont été

ratifiés par diverses assemblées générales.

Le tribunal, pour rejeter ces demandes,a constaté qu’il s’agissait de demandes corrélatives à la

demande principale de démolition de l’immeuble édifié sur le lot n°36 et qu’en outre le syndicat ne

répliquait pas au moyen tiré de la ratification par diverses assemblées générales.

La cour retient ce qui suit.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires reconnaît que l’assemblée générale du 18 avril

1991 a ratifié les travaux entrepris dans le hall de l’immeuble, ayant consisté à transformer le couloir

existant pour créer un nouvel accès au jardin.

Il convient de constater qu’effectivement, aux termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale

des copropriétaires du 18 avril 1991, adoptée à l’unanimité, ' Les travaux ( de la SCI Val Emma et de

M^me B) sont ratifiés conformément aux dispositions actuelles et courriers, sous réserve de

fissures éventuelles après travaux '.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des

copropriétaires tendant à la remise en état du lot n°36, des façades du bâtiment sur rue, de

suppression des boites aux lettres de l’immeuble litigieux, du mur du hall d’accès à l’immeuble sur

[…] et fils et des canalisations passant dans les caves de M^me X et de M et

M^me Y.

S’agissant de ce dernier point, la cour ajoutera simplement que les intéressés ne rapportent en tout

état de cause pas le moindre élément quant à l’existence d’un préjudice découlant du passage de ces

canalisations dans leurs caves.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4 – Sur la demande au titre de l’utilisation des servitudes et services

C’est encore à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en paiement d’une somme de 50 000

euros au titre de l’utilisation des servitudes et des services.

La cour observe que, pas plus que devant les premiers juges, le syndicat des copropriétaires ne fonde

en droit sa demande ni ne justifie de son quantum.

Le jugement sera donc pareillement confirmé sur ce point.

5 – Sur la demande au titre de la résistance abusive et des préjudices annexes

Le syndicat des copropriétaires succombant en toutes ses demandes, cette demande se saurait

prospérer.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

6 – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SCI Val Emma sollicite une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour

procédure abusive.

Cependant, l’accès au juge est l’expression d’une liberté fondamentale, dont l’exercice ne dégénère en

abus qu’en cas de faute caractérisée, de légèreté blâmable ou encore d’acharnement à engager ou

poursuivre une action manifestement vouée à l’échec.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, la SCI Val Emma ne prenant du reste pas la peine de

caractériser la faute qui aurait été commise. En outre, quant à la nature juridique exacte du ' lot

transitoire ' ou ' lot à construire ', le syndicat des copropriétaires a pu se méprendre sur la portée de

ses droits.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

7 – Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de rejeter la demande d’infirmation du chef du jugement

entrepris relatif à la dispense de participation aux frais engendrés par la procédure, aux frais

irrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamné à

verser à la SCI Val Emma la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens de la

procédure d’appel, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à verser à la SCI Val

Emma la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame C

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,