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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06400 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N6DG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 12/03590

APPELANTE :

SARL SAFIMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline COUPARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEE :

SA NEXITY STUDEA immatriculée au RCS de PARIS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sophie LOZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2021,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre chargé du rapport et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller désignée par ordonnance du Premier Président en date du 2 septembre 2021, en remplacement du magistrat empêché

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Un bail commercial a été conclu le 10 mai 2001 sur deux studios dans une résidence universitaire, renouvelé à effet du 1er octobre 2006 jusqu’au 30 septembre 2015.

Aujourd’hui le bailleur est la SARL SAFIMMO propriétaire par un jugement d’adjudication du 5 mai 2008, et le preneur une SA Nexity Studea.

Le bailleur a fait délivrer le 5 novembre 2009 un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime à effet du 30 juin 2010. Par acte du 22 juin 2012, le preneur a fait assigner son bailleur pour contester les motifs du congé et solliciter une indemnité d’éviction.

Un jugement rendu le 21 novembre 2013 par le tribunal de Grande instance de Montpellier a déclaré recevables les motifs exposés au congé du 5 novembre 2009, rejeté les autres prétentions, et ordonné une expertise pour donner tout élément de calcul de l’indemnité d’éviction, confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 30 juin

2015, suivi d’un rejet d’un pourvoi formé par le bailleur par arrêt du 1er décembre

2016.

L’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2016.

Le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le tribunal de Grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif : • Vu la décision prise par la demanderesse (preneur SA Nexity Studea) d’abandonner purement et simplement le 31 décembre 2018 la branche de son fonds de commerce qu’elle exploite dans la résidence, dit que le préjudice susceptible de résulter de la disparition de cette branche n’est pas imputable au congé sans offre de renouvellement pour le 30 juin 2010.

• Déboute en conséquence la SA Nexity Studea de sa demande d’indemnité d’éviction.

• Déboute la SARL SAFIMMO de sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation.

• Condamne la SARL SAFIMMO au paiement de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Le jugement rejette la demande d’indemnité d’éviction au visa du jugement du 21 novembre 2013 confirmé par arrêt du 30 juin 2015 qui a retenu que le bailleur n’avait pas valablement invoqué le motif grave et légitime, en retenant toutefois l’absence de contenu de préjudice directement imputable au congé, concernant un preneur qui s’est maintenu dans les lieux pendant huit années et demi de procédure après l’échéance judiciairement validée du congé le 1er juillet 2010, alors qu’il envisage de quitter les lieux de son plein gré le 31 décembre 2018 pour des motifs extérieurs à ceux du congé sur 71 lots dont seulement quatre font l’objet de l’instance.

Le jugement constate l’absence de préjudice lié au congé pour 4 lots sur 71 alors que le preneur a eu le bénéfice du droit au maintien dans les lieux jusqu’à sa décision d’abandonner la totalité de l’exploitation des 71 lots, sans subordonner son départ à la réception d’une indemnité d’éviction.

Le jugement écarte la demande d’indemnité d’occupation alors que le bailleur a perçu le loyer aux conditions du bail jusqu’à la date de départ volontaire, et a fait le choix de délivrer un congé sans offre renouvellement avec un éventuel loyer supérieur.

Le jugement met à la charge de la SARL SAFIMMO des frais non remboursables exposés par le preneur au motif qu’elle a choisi de délivrer un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction pour des motifs qui n’ont pas été jugés grave et légitime.

La SARL SAFIMMO a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 décembre 2018.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 novembre 2021.

Les dernières écritures pour la SARL SAFIMMO ont été déposées le 1er octobre 2021.

Les dernières écritures pour la SA Nexity Studea ont été déposées le 7 septembre 2021.

Le dispositif des écritures pour la SARL SAFIMMO énonce :

• Fixer l’indemnité d’occupation des locaux pour la période du 30 juin 2010, date d’effet du congé, au 31 décembre 2018, date de départ effectif, à la somme de 108 324 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2017.

• Condamner la SA Nexity Studea à payer après compensation avec la somme perçue pendant la période considérée la somme résiduelle de 56 277,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2010.
Confirmer le rejet de la demande d’indemnité d’éviction.•

• Infirmer sur les dépens et condamner la SA Nexity Studea aux dépens de première instance et d’appel.

• Condamner la SA Nexity Studea à payer la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL SAFIMMO bailleur expose que le preneur a confirmé par courrier du 2 août 2018 la restitution des studios au 31 décembre en conformité avec sa décision de se retirer de la totalité des baux commerciaux sur la résidence.

Elle soutient que l’indemnité d’éviction a un caractère compensatoire de l’indisponibilité des locaux par référence à une valeur locative exclusive de tout plafonnement. Sur le montant, elle soutient que les locaux ne sont pas monovalents, ce qui exclut la méthode hôtelière de calcul au bénéfice d’une valeur locative réelle.

Elle considère que le rejet dans le jugement du 21 novembre 2013 de la demande de mission de l’expert sur un montant d’indemnité d’occupation n’implique pas un rejet qui n’est pas mentionné d’une demande d’indemnité d’occupation.

Elle oppose au moyen de prescription que le droit à indemnité d’éviction préalable nécessaire à la fixation d’une indemnité d’occupation n’a été judiciairement consacré que par l’arrêt du 30 juin 2015, que l’indemnité d’occupation a été sollicitée par conclusions du 5 mai 2017 avant l’expiration du délai de 2 ans.

Elle soutient que la privation de la possibilité de relouer à un preneur caractérise un préjudice qui justifie une indemnité égale au double du loyer, correspondant au prix du marché du loyer que le preneur encaissait réellement pour ne reverser que la moitié à son bailleur. Le preneur n’a d’ailleurs pas contesté cette valeur locative au cours de l’expertise judiciaire.

Elle soutient que la décision du preneur de quitter les lieux à la fin de l’année 2018 constitue une évolution du litige à laquelle doit être soumise l’appréciation d’un montant d’indemnité d’éviction. Elle demande de confirmer les motifs des premiers juges de rejeter l’indemnité d’éviction au motif de l’absence de préjudice imputable au congé alors que le preneur a pris la décision de partir sans attendre la fixation judiciaire d’une indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire, elle soutient que le preneur n’établit pas la preuve d’un préjudice de perte de clientèle concernant les deux studios objet du bail, alors qu’il disposait d’autres studios inoccupés à proximité. Elle conteste l’évaluation de l’expert compte tenu du refus systématique de Nexity Studea de fournir à l’expert des documents comptables et une critique des éléments pris en compte par l’expert argumentée dans les conclusions à laquelle la cour renvoie les parties pour l’exposé complet.

Le dispositif des écritures pour la SA Nexity Studea énonce :

• Confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2018, sauf en ce qu’il a dit que le préjudice de la disparition de la branche de fonds de commerce n’était pas imputable au congé sans offre de renouvellement pour les quatre lots immobiliers et débouté en conséquence la demande d’indemnité d’éviction.

• Fixer le montant de l’indemnité à 38 447,73 €, le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 3074,13 €, l’indemnité pour frais de remploi à 3844,76 €, l’indemnité pour frais de déménagement à 500 €.
• Condamner la SARL SAFIMMO à payer 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise.

Nexity Studea soutient que le jugement du 21 novembre 2013 définitif après l’arrêt de confirmation du 30 juin 2015 a autorité de la chose jugée en ce qu’il écarte la demande d’appréciation par expertise de l’indemnité d’occupation au motif que le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré en application de l’article L 145-28 du code de commerce.

A titre subsidiaire, elle invoque la prescription du délai de deux ans après la date d’échéance du congé pour agir en fixation d’une indemnité d’occupation. Elle soutient à titre encore plus subsidiaire que l’indemnité d’occupation dans l’attente de l’indemnité d’éviction n’est pas indemnitaire mais seulement la contrepartie de la jouissance des lieux aux conditions antérieures. Elle doit être calculée pour une résidence de service selon la méthode hôtelière pour des locaux monovalents, ce qui ne correspond pas à un montant de loyer que Nexity Studea perçoit des étudiants logés dans les studios qui bénéficient des prestations de services qu’elle leur assure.

Les intérêts moratoires ne pourraient être dus que sur les montants échus.

Nexity Studea retient l’autorité de la chose jugée par le jugement de 2013 et l’arrêt de 2015 sur le droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction dont seul le montant reste en litige, que le départ volontaire des lieux ne supprime pas le droit à l’indemnité compensatrice d’une éviction effective au 30 juin 2010 puisque le bénéfice du maintien dans les lieux n’est qu’une faculté.

La cour renvoie les parties à l’exposé complet dans les écritures de l’argumentation sur le montant de l’indemnité d’éviction.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

La SARL SAFIMMO a délivré par acte du 5 novembre 2009 au preneur, actuellement SA Nexity Studea, un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction du bail commercial portant sur quatre lots (deux studios et deux garages), pour motif grave et légitime.

Le jugement rendu le 21 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Montpellier, confirmé par un arrêt du 30 juin 2015, rejette la qualification de motif grave et légitime et la contestation par le bailleur du bénéfice par le preneur de l’indemnité d’éviction attachée au statut des baux commerciaux, et consacre le droit du preneur au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’article L 145-14 du code de commerce énonce que l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

L’indemnité d’éviction doit être calculée à la date où le locataire doit cesser d’occuper les lieux, c’est-à-dire à la date de la décision judiciaire définitive qui statue sur le bénéfice de l’indemnité, dans l’espèce par cet arrêt.
Le premier juge a constaté que le preneur s’est maintenu dans les lieux pendant plus de 8 années après la délivrance du congé, jusqu’à la date alors envisagée et maintenant devenue effective de son départ le 31 décembre 2018, et a déduit du caractère volontaire du départ l’absence d’un préjudice directement imputable au congé.

Le premier juge observe que le preneur a pris librement la décision de quitter les lieux le 31 décembre 2018 avant toute décision sur une indemnisation d’éviction, jusqu’à laquelle elle avait le bénéfice du maintien dans les lieux.

Le preneur a adressé à son bailleur un courrier le 7 mars 2018 pour l’informer de son intention de mettre fin au bail commercial attaché aux locaux pour le 31 décembre 2018, en même temps qu’il mettait fin à la même échéance aux baux commerciaux dont il bénéficiait pour d’autres locaux de la résidence, en renonçant à son droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’appréciation et la fixation judiciaire d’une indemnité d’éviction.

La cour en déduit comme le premier juge l’absence de preuves d’un préjudice spécifique résultant du départ des lieux, directement imputable au congé, et l’absence d’objet de litige concernant l’évaluation d’un montant d’indemnisation d’une éviction qui n’a pas été poursuivie à défaut de maintien dans les lieux.

La cour confirme le rejet de la demande d’indemnité d’éviction de la SA Nexity Studea.

Sur l’indemnité d’occupation

Le jugement définitif du 21 novembre 2013 a retenu le droit du preneur au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le délai de la prescription légale de deux ans de l’action du bailleur commercial commence à la date où est définitivement consacré judiciairement le principe du droit du locataire à l’indemnité d’éviction, ouvrant droit à celui du bailleur d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, dans l’espèce à la date de l’arrêt du 30 juin 2015 de confirmation du jugement qui rejette la contestation du droit à indemnité d’éviction et fixe les conditions d’occupation résultant du droit au maintien dans les lieux.

La perception n’était pas acquise à la première demande d’indemnité d’occupation par le bailleur dans ses conclusions du 5 mai 2017.

Le montant de l’indemnité d’occupation est la contrepartie aux conditions et clauses du contrat de bail expiré de la poursuite de l’occupation des lieux, de sorte que le bailleur qui n’a pas cessé de percevoir les loyers conformes aux conditions du contrat de bail commercial n’est pas fondé à prétendre à un montant supérieur au motif d’une privation de la possibilité de relouer, alors que cette privation n’était imputable qu’à son propre refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

La cour confirme le rejet de la prétention du bailleur au bénéfice d’un montant d’indemnité d’occupation supérieure aux loyers perçus.

Sur les autres prétentions

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel, en l’état de la confirmation de l’ensemble des dispositions du jugement déféré.

La SARL SAFIMMO appelante supportera la charge des dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le tribunal de Grande instance de Montpellier ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne la SARL SAFIMMO aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président