Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08639 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZQ6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS- juge des loyers commerciaux- RG n° 14/10653

APPELANTE

SA IN’LI venant par fusion-absorption aux droits de la société LES RESIDENCES DE LA REGION PARISIENNE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 602 052 359

[…]

[…]

représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assistée de M^e Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

INTIMEE

SARL LES JARDINS D’IROISE DE PARIS 13 ème agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 503 891 822

[…]

[…]

représentée par M^e B C de la SEP C, avocat au barreau de PARIS, toque : R231, avocat postulant

assistée de M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute de la présente décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2001, la société Les Résidences de la Région Parisienne, a donné à bail à la société Inn 26 des locaux commerciaux à usage de résidence médicalisée dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 13ème à compter du 1er février 2001.

Le 20 mai 2008, la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème a acquis le droit au bail desdits locaux par acquisition du fonds de commerce.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2011, la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème a fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2012.

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2012, le bailleur a accepté le renouvellement du bail à compter du ler janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 400.000 euros.

Par acte d’huissier du 23 juin 2014, la société Les Résidences de la Région Parisienne a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 400.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2012.

Par jugement avant-dire droit en date du 19 décembre 2014, le juge des loyers commerciaux a désigné un expert aux fins de donner son avis sur le loyer du bail renouvelé ; il a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, ordonné l’exécution provisoire, réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 10 avril 2017.

Par jugement en date du 21 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté l’intervention de la société In’li venant aux droits de la société Les

Résidences de la Région Parisienne ; il a constaté le renouvellement du bail ; et vu le rapport d’expertise de Monsieur X Y, jugeant que les locaux loués ne sont pas monovalents, il a fixé à la somme annuelle de 287.675,07 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012, toutes autres

clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; il a jugé que la demande relative à la capitalisation des intérêts est sans objet, et ordonné l’exécution provisoire ; il a débouté les parties du surplus de leurs demandes et partagé les dépens par moitié entre les parties, comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 18 avril 2019, la société In’li a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 18 octobre 2019, la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juillet 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 décembre 2019, par lesquelles la société In’li, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, d’écarter la règle du plafonnement ; de fixer en toute hypothèse le loyer annuel à la somme de 370.000 euros HT/HC depuis le 1er janvier 2012, avec capitalisation selon l’article 1154 du code civil, le bail étant pour le surplus renouvelé aux clauses et conditions antérieures ; de condamner la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de l’article 699 du même code.

Sur la prétention visant à écarter la règle du plafonnement, elle soutient d’abord que le loyer du bail renouvelé doit être déterminé selon les usages observés pour la branche d’activité des EHPAD en application de l’article L.145-10 du code de commerce au motif que les locaux présentent un caractère monovalent. Elle prétend que cela résulte d’une part de l’affectation des locaux à l’usage spécifique d’EHPAD, d’autre part des travaux importants à prévoir pour reconvertir le bâtiment à un autre usage.

Subsidiairement, elle sollicite la fixation de la valeur locative par référence aux loyers du voisinage conformément aux articles L.145-34 et R.145-7 du code de commerce invoquant une modification de la destination des lieux loués au motif d’une extension de l’activité. Elle expose qu’au cours du bail expiré et au début de l’année 2011, le preneur a étendu son objet social pour inclure « tous services et prestations favorisant le maintien à domicile (portage de repas, aide à la toilette, au ménage)' ».

En tout état de cause, elle ne conteste pas l’évaluation par l’expert de la valeur locative évaluée à hauteur de 370.000 euros an/HT/HC, et demande à la Cour de fixer le loyer à compter du 1er janvier 2012 sur cette base.

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 octobre 2019, par lesquelles la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour d’nfirmer le jugement en date du 21 février 2019 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ; de confirmer le jugement du 21 février 2019 pour le surplus, de débouter la société In’li de ses demandes, fins et conclusions ; et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et la même somme sur le même fondement au titre des frais engagés en appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de son avocat.

La société intimée soutient que les locaux litigieux n’entrent pas dans la catégorie des locaux monovalents dès lors que le bâtiment n’a pas été construit pour un usage exclusif de maison de retraite, n’ayant fait l’objet d’aucun aménagement structurel spécifique à cette activité, ayant en premier lieu été affecté pour un usage de foyer de jeunes filles avant d’être transformé en maison de retraite. Elle ajoute que les locaux sont adaptables à d’autres activités, notamment résidence étudiante, sans reconstruction ni modification majeure de leur structure et à un coût raisonnable par rapport au prix de revente.

Pour s’opposer subsidiairement au déplafonnement, elle prétend que la mention dans une modification de ses statuts le 28 février 2011 faisant apparaître une extension de l’objet social à tous services et prestations favorisant le maintien à domicile (portage de repas, aide à la toilette, au ménage) n’entraîne pas l’adjonction d’une activité supplémentaire mais décrit une activité déjà incluse dans l’activité d’un EHPAD dont la précision dans les statuts relève d’une simple mise en conformité vis-à-vis des recommandations de l’organisme de tutelle, alors qu’au demeurant cette activité très marginale se rapporte à la livraison d’environ 16 repas par jour à destination des personnes âgées résidant à leur domicile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur le renouvellement du bail

Il est acquis et constant que le bail liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012 par l’effet de la demande de renouvellement, de sorte que le litige porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé à cette date.

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative ; cependant, il résulte de l’article L 145-34 du même code que le loyer est plafonné à défaut de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, dans des conditions précisées par ce texte. Il résulte encore de l’article L 145-36 et de l’article R 145-10 du code de commerce que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Sur l’absence de caractère monovalent des lieux loués

En vertu des textes précités, il est admis que doit être pris en compte, non seulement la construction mais également l’aménagement des locaux loués pour une activité spécifique, ce qui conduit à rechercher d’une part les aménagements spécifiques par application de critères physiques, et la possibilité de transformation sans d’importants travaux par application de critères économiques.

En premier lieu le tribunal doit être approuvé d’avoir considéré que l’immeuble n’avait pas été construit à l’origine ni ensuite aménagé de façon spécifique pour une seule activité, puisqu’il a d’abord été affecté à l’usage d’un foyer de jeunes filles pendant 15 ans, avant d’être affecté à l’usage de maison de retraite sans travaux de structure, ni d’aménagements très spécifiques.

En tout état de cause, le coût des aménagements réalisés pour l’exploitation de la maison de retraite ne sont pas connus et la société appelante souligne qu’elle ne prétend pas démontrer le caractère monovalent des locaux en fonction du critère matériel.

Or, le critère économique n’est qu’une condition supplémentaire de la monovalence des locaux, qui a été posée par la jurisprudence, qui s’ajoute et ne se substitue pas au critère matériel. En effet, il est logique de considérer que si l’immeuble n’a pas été construit ou aménagé spécifiquement en vue d’une seule utilisation, et qu’il a pu changer d’affectation une première fois sans aménagements très spécifiques et coûteux, il pourra à nouveau changer d’affectation facilement.

Pour écarter le caractère monovalent des locaux d’un point de vue économique, le tribunal a adopté le raisonnement de l’expert judiciaire, lequel a mis en relation le coût des travaux de transformation nécessaires à une réaffectation de l’immeuble à usage de résidence étudiante ou à usage d’habitation, avec la valeur vénale de l’immeuble et le montant des loyers pouvant être perçus, donc la valeur locative.

La société appelante critique le caractère superficiel de l’étude de l’expert, qui n’a pas pris en compte la réalité du marché immobilier du 13e arrondissement de Paris, et n’aurait pas vérifié les règles d’urbanisme applicables dont pourrait dépendre une transformation de

l’immeuble ; mais elle n’apporte pas d’éléments de preuve permettant de douter de la faisabilité juridique et administrative d’une opération d’affectation de l’immeuble aux usages de résidence étudiante ou d’habitation qui sont les hypothèses étudiées par l’expert judiciaire et son sapiteur.

Or, la preuve du caractère monovalent des locaux incombe à celui qui s’en prévaut.

Monsieur Z A, expert sapiteur, a estimé que l’immeuble pourrait être affecté à l’usage de résidence étudiante sur la base de 62 studios par la reconversion de 1484 m² de surface habitable hors sous-sol moyennant une dépense de 1'522'000 euros ; il a par ailleurs estimé que l’immeuble pourrait être affecté à usage d’habitation afin de créer 43 logements par la reconversion de 1717 m² de surface habitable hors sous-sol moyennant une dépense de 1'256'000 euros.

Il s’agit incontestablement de travaux importants mais qu’il faut cependant rapporter à la surface habitable, et dont le coût n’est pas exorbitant s’il est possible de l’amortir financièrement dans des délais raisonnables pour un opérateur immobilier.

Or, cela dépend de la valeur locative attendue de l’immeuble ; pour cela, l’expert a effectué une comparaison, dans l’hypothèse d’un immeuble d’habitation, entre une valeur locative calculée par capitalisation de 4 % d’un prix de vente estimée à 11'335'000 euros, soit 453'400 euros, et la valeur locative calculée pour la maison de retraite au jour du renouvellement du bail, non contestée par les parties, soit 370'000 euros . C’est sur la base de la différence de 83'400 euros que l’investissement pourrait dégager un taux de rendement de 6,64 % avec un retour sur investissement au bout de 15 années.

Pour critiquer cette démonstration, la société appelante conteste le montant de valeur de vente de l’immeuble, sans pour autant démontrer que cette valeur n’est pas réaliste.

Pour critiquer la différence de valeur locative, la société appelante prétend, par des références qu’elle produit, démontrer que l’investisseur ne pourrait pas compter sur une valeur locative supérieure à 18 euros par mètre carré par mois ; mais outre le fait que les références produites sont relatives à des contrats de location régularisés par la société Les Résidences de la Région Parisienne, l’avocat de la société bailleresse, dans un dire à l’expert du 24 février 2017, avait pourtant soutenu que l’immeuble pouvait avoir une valeur locative de 400'000 euros sur la base d’un loyer mensuel moyen de 28 euros par mètre carré TTC hors charges, d’où ressort une contradiction évidente de son argumentation critique. Il s’en déduit que le calcul économique de l’expert judiciaire doit être approuvé, dont il résulte qu’un opérateur immobilier peut parfaitement envisager la reconversion de l’EHPAD en logements d’habitation dans des conditions économiques et de rentabilité normales.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a écarté le caractère monovalent des locaux loués.

Sur la valeur locative

l’expert judiciaire a évalué la valeur locative des lieux au jour du renouvellement à 370'000 euros

hors-taxes et hors charges.

Dans ses dernières conclusions, la société In’li indique qu’elle n’entend pas critiquer le résultat des méthodes de valorisation du loyer appliqué par l’expert le conduisant à proposer une valeur locative pour les locaux du litige, demandant la fixation du loyer au montant précité.

Il convient, en constatant l’accord des parties, d’adopter l’avis de l’expert qui a recherché la valeur locative en premier lieu par la méthode hôtelière, puis par la méthode de la rentabilité 'Gross operating profit', et enfin par comparaison, puis a exclu la méthode de rentabilité intégrant le niveau élevé de performance de l’exploitant pour retenir la valeur précitée correspondant aux valeurs moyennes de comparaison.

Sur l’application de la règle du plafonnement

L’application de la règle du plafonnement doit être écartée, en vertu des textes précités, en cas de modification notable de la destination des lieux.

La société In’li n’est pas fondée à prétendre que l’adjonction d’une activité interdite par la clause de destination du bail aurait pour effet de modifier la destination des lieux loués qui dépend de la volonté commune des parties, par une opération juridique dont elle ne s’explique d’ailleurs pas.

Si le caractère licite ou illicite de l’activité litigieuse ne fait pas l’objet du présent litige, la réalité de cette activité n’est pas davantage démontrée, la société appelante se contentant d’invoquer une modification des statuts de la société locataire pour inclure dans son objet social « les services et prestations en matière d’aide à domicile aux personnes âgées : tous services et prestations favorisant le maintien à domicile (portage de repas, aide à la toilette, au ménage) »

Or, une société peut réaliser son objet social de différentes manières, et il n’est nullement démontré que la société locataire serait conduite à enfreindre la clause de destination du bail pour réaliser son objet social.

La preuve n’est pas rapportée d’une modification notable de la destination des lieux.

Aucune autre cause de déplafonnement n’est invoquée.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En fonction du dernier indice ICC publié à la date du renouvellement du 1er janvier 2012, le loyer plafonné s’établit au montant de 287'675,07 euros.

Ce montant doit être retenu comme prix du bail renouvelé, puisque la valeur locative est supérieure.

Sur les demandes annexes

La société In’li succombe en toutes ses prétentions. Elle est à l’origine de la procédure pour avoir demandé la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de 400'000 euros en invoquant le caractère monovalent des locaux, de sorte qu’il est justifié qu’elle supporte les dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont la distraction sera ordonnée au profit de Maître B C de la SEP C, en application de l’article 699 du même code.

En équité, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la société In’li doit indemniser la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel en lui payant la somme de 7500 €.

En conséquence, le jugement entrepris doit être réformé partiellement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Réforme partiellement le jugement rendu le 21 février 2019 par le juge des loyers commerciaux statuant en remplacement du président du tribunal de grande instance de Paris,

le confirme en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société In’li à payer à la société Les Jardins d’Iroise de Paris 13ème une somme de 7500 € pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, et autorise Maître B C de la SEP C à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT