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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 AVRIL 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06167 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N5QZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 juin 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 15/01737

APPELANTS :

Maître [K] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

et

Maître [U] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

et

SCP COURTY-RIBES-LEON-PHILIPPE-DOAT

Notaires associés, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL – PECH DE LACLAUSE – ESCALE – KNOEPFFLER-HUOT – PIRET – JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l’audience par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [C] [P]

né le 21 Mars 1951 à [Localité 11] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

et

Madame [G] [E] épouse [P]

née le 13 Novembre 1955 à [Localité 9] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Véronique VALLS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [A] [J]

né le 23 Mars 1951 à [Localité 7] ([Localité 7])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Madame [W] [O] épouse [J]

née le 16 Mars 1959 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 11 janvier 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er févirer 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

[C] [P] et son épouse née [G] [E] sont propriétaires d’un terrain situé sur la commune de [Localité 6] (66) cadastré AV [Cadastre 3] acquis par acte du 1er septembre 1988.

[A] [J] et son épouse née [W] [O] sont propriétaires de la parcelle voisine cadastrée AV [Cadastre 2] acquise par acte du 31 août 2011 passé devant Maître [M], notaire à [Localité 10] et la participation de Me [Z], notaire à [Localité 6].

Après l’intervention amiable d’un géomètre-expert soutenant l’existence d’un empiétement de 10 cm, les époux [P], par exploit du 17 avril 2015, ont assigné les époux [J] devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin que cet empiétement soit constaté et que les défendeurs soient condamnés à démolir les constructions empiétant sur leur parcelle.

Par exploit du 1er août 2016 les époux [J] ont appelé en la cause les notaires Maître [M], Maître [Z] ainsi que la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R].

Par jugement du 12 juin 2018 ce tribunal a :

— déclaré recevable la demande en démolition des ouvrages reposant sur la parcelle AV [Cadastre 2] et empiétant sur la parcelle AV [Cadastre 3] formée par les époux [P] ;

— avant dire droit sur le fond de la demande en démolition des ouvrages empiétant sur la parcelle AV [Cadastre 3], ordonné une expertise confiée à Monsieur [D] [Y] avec notamment pour mission de procéder à la délimitation exacte des propriétés concernées, de vérifier l’existence des empiétements allégués, d’indiquer les conditions dans lesquelles les constructions peuvent être supprimées et de donner tout élément utile pour apprécier les préjudices des époux [P] ;

— réservé les autres demandes portant sur la réparation du préjudice ainsi que sur la responsabilité des notaires ;

— réservé les dépens et frais irrépétibles.

Maître [K] [M], Me [U] [Z] et la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R] ont relevé appel de cette décision le 10 décembre 2018.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 8 mars 2019 ;

Vu les conclusions de [C] [P] et [G] [E] épouse [P] remises au greffe le 29 décembre 2022,

Vu les conclusions de [A] [J] et [W] [O] épouse [J] remises au greffe le 11 juillet 2019,

MOTIFS

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Maître [K] [M], Maître [U] [Z] et la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R], appelants, visent seulement dans le dispositif de leurs dernières conclusions les dispositions de l’article 2272 du code civil et soutiennent que les époux [J] bénéficient de la prescription abrégée de l’article 2272 du même code acquise par les précédents propriétaires de leur parcelle.

Ainsi, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans. Le juste titre est celui qui est de nature à transférer la propriété à un acquéreur de bonne foi qui croit ainsi, au moment de son acquisition, tenir la chose du véritable propriétaire.

Aux termes des articles 2261 et 2265 du code civil, la prescription suppose une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire et le propriétaire actuel peut joindre à sa possession celle de son auteur.

Les époux [P] affirment que la construction appartenant aux époux [J] et implantée sur la parcelle cadastrée AV [Cadastre 2] empiète de 10 cm sur leur propre parcelle cadastrée AV [Cadastre 3].

Les parcelles litigieuses font partie d’un lotissement dont le cahier des charges a été dressé le 22 juin 1983 et dont le règlement de lotissement a été établi le 14 septembre 1983.

Le lot n°9 correspondant à la parcelle AV [Cadastre 2], actuellement propriété des époux [J], a été vendu le 7 octobre 1985 par le créateur du lotissement, M. [H], aux époux [X] qui y ont fait édifier leur maison d’habitation.

Le 18 octobre 1995 les époux [X] ont vendu le bien aux époux [I], lesquels l’on vendu aux époux [J] par acte du 31 août 2011.

Il résulte de ces transmissions successives que la construction qui empiéterait sur le fonds [P] a été édifiée à partir du mois d’octobre 1985 et que, en tout état de cause, elle existait le 18 octobre 1995 lorsque les époux [X] ont vendu aux époux [I] le lot n° 9 du lotissement correspondant à la parcelle cadastrée AV [Cadastre 2].

Les époux [I] disposaient d’un juste titre suffisamment précis quant à la désignation du bien vendu et leur possession a été conforme aux caractères définis par l’article 2261 du code civil.

Leur bonne foi ne peut être mise en doute puisque l’acte de vente aux époux [J] ne fait référence qu’aux seules allégations des époux [P] en précisant que l’empiétement n’a jamais été prouvé et qu’aucun litige n’a été porté devant les tribunaux.

Ils ont donc prescrit la propriété de l’immeuble tel qu’il est implanté par 10 ans à la date du 18 octobre 2005. Les époux [J] bénéficient de la prescription acquisitive intervenue au profit de leurs auteurs, les époux [I], et les époux [P], qui ont assigné les époux [J] le 17 avril 2015, ne sont donc pas fondés à revendiquer l’existence d’un empiétement de la construction sur leur parcelle.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a accueilli les demandes des époux [P] et qu’il a ordonné une mesure d’expertise avant de statuer sur la demande de démolition de la construction appartenant aux époux [J].

Reconventionnellement les époux [J] réclament l’allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice résultant de la perte d’acquéreurs potentiels en raison de la procédure en cours.

Les 19 et 20 novembre 2014 les époux [J] ont confié des mandats de vente de leur bien à deux agences immobilières mais les ont retirés les 27 et 29 avril 2015, soit immédiatement après leur assignation devant le tribunal de grande instance de Perpignan par les époux [P].

Le retrait de la vente de leur immeuble par les époux [J] est manifestement lié à la procédure engagée par les époux [P] qui sollicitaient la démolition des constructions empiétant sur leur parcelle.

Une telle instance était de nature à dissuader les acquéreurs éventuels ou à entraîner une baisse du prix de vente.

Les époux [J] ont donc été contraints, depuis l’année 2015, de retarder leur projet de vente en raison des réclamations infondées de leurs voisins et il convient donc de réparer ce préjudice par l’allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts.

En revanche, les époux [J] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral. En effet, même si Monsieur [J] souffre d’une affection de longue durée de sa colonne vertébrale, l’un des mandats de vente mentionnait l’existence d’une chambre en rez-de-chaussée de la villa et, en l’état, il n’est pas démontré que la présente procédure qui a retardé la vente ait entraîné un préjudice moral. Cette demande sera écartée.

Les époux [J] ne rapportent pas la preuve que les époux [P] ont exercé leur droit d’agir avec mauvaise foi ou légèreté blâmable. À défaut de démonstration d’un abus de droit, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être écartée.

Pour les mêmes motifs la demande de dommages-intérêts des appelants pour procédure abusive doit être rejetée.

Les époux [J] demandent également des dommages-intérêts à l’encontre des notaires au motif qu’ils ne se sont pas suffisamment renseignés sur les revendications des époux [P] et qu’ils ont donc failli à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte authentique du 31 août 2011.

Cet acte mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle son voisin prétend que la propriété empiète sur la sienne mais que cet empiétement n’a jamais été prouvé et qu’il n’existe aucun litige porté devant les tribunaux. L’acte ajoute que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’éventuel empiétement sans recours contre le vendeur ni contre les notaires rédacteurs.

Cette clause correspond exactement à la nature du litige opposant les parties et les acquéreurs, informés, ont accepté d’acquérir en toute connaissance de cause. Ils ne peuvent reprocher aux notaires, ainsi qu’il l’indiquent dans leurs conclusions, de ne pas avoir interrogé les époux [P] sur leurs revendications précises puisque, tenus au respect du secret professionnel dans le cas de l’authentification de l’acte pour le compte de ses clients, il ne leur appartenait pas de contacter les voisins. La clause contractuelle précitée était suffisamment explicite pour éclairer les acquéreurs sur les revendications des voisins et pour attirer leur attention sur les risques encourus.

En l’absence de démonstration d’une faute, la demande de dommages et intérêts des époux [J] à l’encontre des notaires doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Dit que [A] [J] et [W] [O] épouse [J] ont prescrit, à la date du 18 octobre 2005, de bonne foi et par juste titre, la propriété de leur immeuble, soit la parcelle cadastrée AV [Cadastre 2], commune de [Localité 6] (66), telle qu’elle est définie et avec la construction qui y est implantée ;

Déboute en conséquence [C] [P] et [G] [E] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes mal fondées ;

Condamne in solidum [C] [P] et [G] [E] épouse [P] à payer à [A] [J] et [W] [O] épouse [J] ensemble la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice lié au retard de la vente de leur immeuble ;

Déboute [A] [J] et [W] [O] épouse [J] de leur demande de dommages-intérêts relative à un préjudice moral et à une procédure abusive ;

Déboute [A] [J] et [W] [O] épouse [J] de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de Maître [K] [M], Maître [U] [Z] et de la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R] ;

Déboute Maître [K] [M], Maître [U] [Z] et la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum [C] [P] et [G] [E] épouse [P], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer à [A] [J] et [W] [O] épouse [J] ensemble la somme de 5 000 euros et à Maître [K] [M], Maître [U] [Z] et la SCP de notaires [F]-[N]-[T]-[Z]-[R] ensemble la somme de 3 500 euros pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne in solidum [C] [P] et [G] [E] épouse [P] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, Le président,