ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01833 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGGX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 08 MARS 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 23/00736

APPELANTS :

Monsieur [L] [B]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. KON TIKI prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e JULIE

INTIMEE :

SCI LES PLAGES DU MOLE, Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Société sous le numéro 389 976 002, dont le Siège social est sis à [Adresse 9], représentée par sa gérante en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean BELLISSENT de la SCP SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 28 décembre 2015, à effet au 1er janvier 2016, la SCI [Adresse 12] a donné à bail commercial à la SASU Kon Tiki, dans un ensemble immobilier dénommé «'[Adresse 12]'», situé à [Adresse 7], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 13], deux locaux commerciaux comprenant le bâtiment E, à savoir un local commercial d’une superficie d’environ 154 m² et une terrasse d’environ 60 m² située sur le devant du local face à la mer ne dépassant pas la rangée de palmiers constituant la limite de ladite terrasse, et le bâtiment C, à savoir un local commercial d’une superficie d’environ 115 m² et une réserve en sous-sol d’une surface de 15 m² environ, non accessible à la clientèle et une terrasse d’environ 60 m2, située sur le devant du local, ne dépassant pas la petite jardinière, construite en dur, constituant la limite de ladite terrasse, moyennant un loyer annuel global, pour les deux locaux commerciaux (bâtiments C et E), de 60 000 euros hors TVA et hors charges, soit la somme de 72'000 euros TTC pour une durée de 9 ans.

L’acte prévoit comme destination des lieux « l’usage exclusif de restaurant, bar licence IV, glacier, à l’exclusion de toute autre activité même temporairement ». Il prévoit également le versement d’une somme de 35'000 euros HT au titre d’un «'pas-de-porte'», qui aura lieu au plus tard le 30 septembre 2016.

M. [L] [B], président de la société Kon Tiki, s’est porté caution solidaire de cette dernière dans la limite de la somme de 90'000 euros.

Le bail s’est poursuivi uniquement pour le local du bâtiment E, et ce moyennant un loyer annuel de 30'000 euros HT, payable par tiers aux mois de juin, juillet et août de chaque année, soit 36'000 euros TTC.

Par acte du 18 juillet 2023, la SCI [Adresse 12] a délivré à la société Kon Tiki un commandement de payer la somme de 36 000 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location avec dénonciation à la caution le même jour.

Saisi par acte du 5 décembre 2023 délivré par la SCI [Adresse 12] aux fins principalement, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation à une provision à hauteur de 53'780,51 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’expulsion, par ordonnance rendue le 8 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— constaté la résolution du bail commercial,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] au [Localité 10], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné solidairement la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B] à payer à la société civile immobilière [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelles de 52 000 euros correspondant aux loyers impayés ;

— débouté la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B] de leur demande de délai de paiement et de suspension du paiement, de la dette et de la clause résolutoire ;

— condamné in solidum la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B] à payer à la société civile immobilière [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 3 058,33 euros, augmentée des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— condamné in solidum la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

— condamné in solidum la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B] à payer à la société civile immobilière [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande, ainsi que toute demande plus ample ou contraire.'

Par déclaration en date du 5 avril 2024, M. [B] et la société Kon Tiki ont relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 juillet 2024, M. [B] et la société Kon Tiki demandent à la cour, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 31, 32, 122, 564, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 et suivants et 2224 du code civil, de :

— juger les demandes de la société [Adresse 12] relatives au paiement du pas-de-porte irrecevables comme étant des prétentions nouvelles sollicitées pour la première fois en cause d’appel ;

— juger l’action et les demandes de la société [Adresse 12] relatives au paiement du pas-de-porte prescrites depuis le 30 septembre 2021 et dès lors irrecevables et en tout état de cause infondées ;

— juger recevable et bien fondé leur appel ;

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions',

— et statuant à nouveau, débouter la société [Adresse 12] de sa demande de dommages-intérêts et de l’ensemble de ses demandes comme étant irrecevables et en tout état de cause infondées et prescrites ;

— constater que la société Kon Tiki reconnaît être débitrice des loyers et charges dus au titre du bail commercial ratifié avec la SCI [Adresse 12], pour la somme de 53 780,51 euros, arrêtée pour les années 2022 et 2023 ;

— juger qu’elle est débiteur de manifeste bonne foi, tenant les éléments de fait et de droits produits aux présents débats ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, à l’effet de s’acquitter de ladite dette de loyers et charges en 24 règlements d’un montant de 2 240,85 euros;

— suspendre la clause résolutoire et ses effets et juger que la clause ne jouera pas si la concluante s’acquitte de sa dette selon lesdites modalités ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, elle expose essentiellement que':

— la demande de paiement du pas-de-porte est une demande nouvelle en appel, elle est également prescrite (point de départ du délai': 30 septembre 2016 et demande pour la première fois': juin 2024),

— elle ne peut produire ses bilans, étant en désaccord avec son expert-comptable,

— elle ne conteste pas sa dette et veut régulariser la situation,

— elle a régulièrement exercé son droit de faire appel, la présente procédure empêche l’entrée de nouveaux associés au capital.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er octobre 2024, la SCI [Adresse 12] demande à la cour, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 559 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

— la recevoir en son appel incident ;

— confirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a’limité à la somme de 52'000 euros la somme provisionnelle correspondant à l’arriéré locatif';

— au surplus, et y ajoutant ;

— débouter la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B], de l’ensemble de leurs demandes,

— porter le montant de la condamnation provisionnelle et solidaire la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et de M. [L] [B], à lui payer la somme de 83'294,50 euros au titre de l’arriéré arrêté au jour de la résiliation du bail survenue le 19 août 2023.

— reconventionnellement, condamner solidairement la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B], à lui payer la somme complémentaire de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts délictuels en réparation du préjudice subi du fait de l’appel principal manifestement abusif est dilatoire, et ce, sur le fondement des dispositions de l’article 559 du code de procédure civile et sans préjudice de l’éventuelle amende civile qui pourrait être arbitrée à leur encontre.

— en tout état de cause, condamner solidairement la SASU Kon Tiki, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [B], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner, en outre, aux entiers frais et dépens d’instance en ce compris les frais des commandement.

Elle fait valoir en substance que :

— les sommes au titre des taxes foncières et de la TEOM sont dues,

— le pas-de-porte n’a jamais été payé,

— la société Kon Tiki se maintient dans les lieux sans rien payer,

— l’appel est manifestement abusif et dilatoire.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la demande en paiement provisionnelle du pas-de-porte

La demande en paiement de la somme de 30'000 euros au titre du pas-de-porte, dont le non-paiement, selon le bail'(article 49) justifie l’application de la clause résolutoire, tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et les complète ; elle ne constitue pas une demande nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civil, de sorte qu’elle est recevable.

Toutefois, le bail prévoyant que cette somme devait être payée au plus tard le 30 septembre 2016, la demande en paiement, formée pour la première fois par conclusions en date du 24 juin 2024, est intervenue après l’expiration du délai quinquennal de prescription, l’assignation en référé, en date du 5 décembre 2023, visant à la résiliation du bail commercial liant les parties pour non-paiement des sommes dues en exécution de celui-ci, étant elle-même intervenue postérieurement sans effet interruptif. Cette demande en paiement n’est pas recevable comme étant prescrite.

2- sur les demandes relatives au constat de la résiliation du bail et à ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il est stipulé au bail (article 38) qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment, le défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer, des charges, du dépôt de garantie, le bailleur a la faculté de résilier de plein droit le bail après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par un seul commandement contenant déclaration du bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire et à peine de nullité ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.

Par acte du 18 juillet 2023, la SCI [Adresse 12] a délivré un commandement de payer, dans le mois de cette délivrance, la somme de 36'647,25 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. Cet acte a été dénoncé à la caution le même jour.

Il ressort du décompte de l’arriéré locatif produit par la bailleresse que ni la société Kon Tiki, ni la caution ne se sont pas acquittées du montant visé au commandement de payer dans le délai requis.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que le bail s’était trouvé résilié de plein droit à la date du 19 août 2023 et a ordonné l’expulsion du preneur, à défaut de libération volontaire.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, que le premier juge a fixé, à un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’ordonnance de référé sera confirmée.

3- sur la demande tendant au paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, si le décompte, et les pièces justificatives, produits à hauteur de cour sont identiques à ceux soumis au premier juge, qui n’a pas retenu certaines sommes, la société Kon Tiki se reconnaît expressément débitrice de la somme de 53'780,51 euros au titre des loyers et taxes foncières des exercices 2022 et 2023, des frais d’actes d’exécution et des dépens.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur le principe de la condamnation et amendée uniquement sur le montant de la provision, qui sera fixée à la somme de 53'233,85 euros au titre de l’arriéré locatif 2022 et 2023, outre les frais à hauteur de 546,66 euros.

4- sur la demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société Kon Tiki ne verse strictement aucune pièce comptable, ou même bancaire, relative à sa situation économique et financière, arguant d’un désaccord avec son expert-comptable.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’elle n’a effectué qu’un seul paiement de 20'000 euros en septembre 2023, elle ne justifie pas, ni même n’allègue, avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation, y compris depuis l’ordonnance critiquée, ce qui contredit grandement la «'parfaite bonne foi'» (sic), dont elle se prévaut.

Du reste, comme il a été précédemment mentionné, le commandement de payer a été délivré le 18 juillet 2023, le bail s’est trouvé résilié depuis le 19 août suivant et la décision du premier juge a été rendue le 8 mars 2024, de sorte qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de plus de quinze mois depuis la résiliation du bail et de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et l’ordonnance de référé sera confirmée.

4- sur l’appel abusif

Selon l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d’enregistrement de la décision qui l’a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l’amende puisse y faire obstacle.

Si l’appel de la société Kon Tiki et de la caution, qui constitue un droit, ne procède pas d’une simple erreur, visant à repousser au plus tard possible tout départ des lieux loués, la SCI [Adresse 12] ne démontre pas qu’il soit le fruit de la malice, de la mauvaise foi ou le résultat d’une erreur grossière et qu’il a dégénéré en abus. En effet, si cet appel fait l’objet d’un rejet au titre de la confirmation de la décision de première instance, il n’était, pour autant, ni dénué de tout fondement, ni manifestement voué à l’échec, de sorte qu’il ne peut être sanctionné par l’allocation de dommages-intérêts et cette demande sera rejetée.

5- sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Kon Tiki et M. [B], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens d’appel et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3'000 euros.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement la SASU Kon Tiki et M. [L] [B] à payer à la SCI [Adresse 12] la somme provisionnelle de 52 000 euros correspondant aux loyers impayés ;

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé et y ajoutant,

Déclare irrecevable, comme étant prescrite, la demande en paiement à titre provisionnel de la somme de 30'000 euros’au titre du pas-de-porte ;

Condamne solidairement la SASU Kon Tiki et M. [L] [B], en sa qualité de caution, à payer à la SCI [Adresse 12] les sommes provisionnelles de 53'233,85 euros, correspondant aux loyers impayés pour les exercices 2022 et 2023, taxes foncières 2022 et 2023 comprises, et de 546,66 euros, correspondant aux frais répétibles et d’exécution ;

Rejette la demande d’indemnité de la SCI [Adresse 12] fondée sur les dispositions de l’article 559 du code de procédure civile

Condamne solidairement la SASU Kon Tiki et M. [L] [B] en qualité de caution, à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 3'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la SASU Kon Tiki et M. [L] [B] en qualité de caution, aux dépens d’appel.

le greffier la présidente