Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 18 janvier 2024, n° 19/04901

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
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- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité des demandes de la SA GGL Groupe contre la SCP de notaires
- Sur le dol de la SA GGL Groupe
- Sur le défaut d'information de la SA GGL Groupe
- Sur la faute commise par le notaire
- Sur les demandes indemnitaires
- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusiv...
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TGI Montpellier 25 juin 2019

CA Montpellier
Confirmation 18 janvier 2024

Arguments

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Rejeté
Dissimulation d'information par le vendeur
La cour a estimé que les appelants avaient connaissance des restrictions imposées par le PLU et que l'information fournie par le vendeur était correcte, ne constituant pas un dol.
Rejeté
Perte de chance d'acquérir à un prix inférieur
La cour a jugé que les appelants avaient été correctement informés des caractéristiques de la parcelle et que leur demande de dommages-intérêts était infondée.
Rejeté
Préjudices liés à l'inconstructibilité de la parcelle
La cour a confirmé que la SAS GGL Groupe n'avait pas commis de faute, rendant la demande de dommages-intérêts irrecevable.
Rejeté
Perte de chance d'édifier une construction conforme
La cour a jugé que les appelants avaient connaissance des restrictions d'urbanisme et que leur demande de dommages-intérêts était infondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'arrêt du 18 janvier 2024, la Cour d'appel de Montpellier a examiné l'appel de M. [L] et Mme [M] contre le jugement du 25 juin 2019 du TGI de Montpellier, qui les avait déboutés de leurs demandes pour dol et défaut d'information concernant l'achat d'un terrain. Les appelants contestaient la décision du tribunal, arguant que la SAS GGL Groupe avait dissimulé des informations essentielles sur l'inconstructibilité de la parcelle. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que les acquéreurs avaient été correctement informés des règles d'urbanisme applicables et que leur consentement n'avait pas été vicié par un dol. La cour a également déclaré irrecevables les demandes de la SAS GGL Groupe contre le notaire. En conséquence, le jugement a été confirmé dans son intégralité.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 18 janv. 2024, n° 19/04901
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/04901
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 25 juin 2019, N° 15/07427
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles LASRYClément BERMONDJean Marc MAILLOTCamille AUGIER
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS BRUGUES-LASRYVERBATEAM AVOCATSMAILLOT VIGNERON
Parties :	SAS GGL GROUPE

Texte intégral

Arrêt n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/04901 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OH47

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 JUIN 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/07427

APPELANTS :

Monsieur [T] [L]

né le 07 Mai 1961 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean Marc MAILLOT de la SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [P] veuve [M]

née le 08 Septembre 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean Marc MAILLOT de la SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SAS GGL GROUPE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Camille AUGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCP GUILHAUME SCOTT – TZELEPOGLOU

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 31 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller faisant fonction de Président et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 11 avril 2011 reçu par Me [C], M. [T] [L] et Mme [I] [M] ont acquis auprès de la SAS GGL Groupe un terrain à bâtir constituant la parcelle n°160 de la ZAC de la Draye à [Localité 2], aujourd’hui cadastrée section [Cadastre 6], d’une superficie de 2 100 m2.

Une partie de cette parcelle (716 m2) est située hors zone inondable, tandis que l’autre partie (1 384 m2) est classée en zone rouge du plan de prévention des risques inondation (PPRI).

M. [L] et Mme [M] avaient obtenu un permis de construire pour édifier une maison à usage d’habitation sur cette parcelle le 31 décembre 2010.

En 2013, M. [L] et Mme [M] ont fait constuire une piscine dans la partie arrière de leur parcelle située en zone rouge du plan de prévention des risques, sans procéder à une déclaration préalable de travaux.

La commune de [Localité 2] a fait constater cette infraction par procès-verbal du 4 juillet 2013.

Par jugement du 19 novembre 2015, le tribunal correctionnel a déclaré M. [L] et Mme [M] coupables de faits d’infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) et d’exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2015, M. [L] et Mme [M] ont fait assigner la SAS GGL Groupe et la SCP de notaires Guilhaume Scott ' [C] devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement du dol.

Par jugement contradictoire prononcé le 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment :

— débouté M. [L] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes;

— débouté la SCP Guilhaume Scott ' [C] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

— condamné M. [L] et Mme [M] à payer à la SAS GGL Groupe et à la SCP Guilhaume Scott ' Tzelepoglou chacun la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] et Mme [M] aux dépens de l’instance et accordé aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration remise au greffe le 12 juillet 2019, M. [L] et Mme [M] ont relevé appel de ce jugement, l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 9 octobre 2023, M. [L] et Mme [M] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour, statuant à nouveau et retenant l’existence de man’uvres dolosives de la part de la SAS GGL Groupe, de :

— condamner la SAS GGL Groupe à payer la somme de 90 000 euros en réduction du prix de vente de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] assortie des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle, en application des dispositions des articles 1153 et 1154 du code civil,

— condamner la SCP Guilhaume Scott ' [C] à payer la somme de 90 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter à un prix inférieur, assortie des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle,

— condamner solidairement la SAS GGL Groupe et la SCP Guilhaume Scott ' [C] à payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis par M. [L] et Mme [M], assortie des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle,

— condamner solidairement la SAS GGL Groupe et la SCP Guilhaume Scott ' [C] à payer 864 394,21 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu édifier une construction selon une configuration qui aurait permis l’implantation de leur projet de piscine au sein de la zone constructible de leur parcelle, non incluse en zone inondable, assortie des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle.

Subsidiairement, ils sollicitent l’infirmation du jugement et demandent à la cour, statuant à nouveau et retenant un manquement des intimées à leur obligation légale d’information, de :

Ils demandent en outre de condamner solidairement la SAS GGL Groupe et la SCP Guilhaume Scott ' [C] aux entiers dépens au profit de la SELARL Maillot Avocats & Associés, et à payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 octobre 2023, la SAS GGL Groupe sollicite la confirmation du jugement entrepris.

A titre subsidiaire, elle demande de voir condamner exclusivement la SCP Guilhaume Scott ' [C] à l’égard de M. [L] et Mme [M].

Elle demande en outre de condamner M. [L] et Mme [M] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 30 octobre 2023, la SCP Guilhaume Scott ' Tzelepoglou sollicite la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 25 juin 2019.

Par ailleurs, elle demande à la cour de juger irrecevables les prétentions dirigées pour la première fois par la SAS GGL Groupe contre le notaire, par application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle sollicite également la condamnation de M. [L] et Mme [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle demande en outre de condamner tout succombant aux entiers dépens, et à payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 31 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la SA GGL Groupe contre la SCP de notaires

La SA GGL Groupe demande, au cas où la cour considérerait que les acquéreurs n’ont pas été suffisamment informés de l’inconstructibilité partielle de la parcelle, à voir engager la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente, lequel n’a pas attiré leur attention sur le caractère inconstructible du terrain.

La SCP de notaires soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Il est constant que la SA GGL Groupe n’avait formulé en première instance aucune demande contre la SCP de notaires, la responsabilité de cette dernière étant exclusivement recherchée par monsieur [T] [L] et madame [I] [P] veuve [M].

Cette demande ne peut se justifier par l’évolution du litige, le jugement de première instance ne constituant pas un fait nouveau au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

De même, le litige étant identique à celui de première instance, cette demande pouvait être formulée en première instance et ne peut dès lors être interprétée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes faites en première instance, au sens de l’article 566 du même code.

Dans ces conditions, il s’agit d’une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le dol de la SA GGL Groupe

Le tribunal a retenu que l’information donnée par le commercial de la société GGL dans son courriel du 22 octobre 2010, selon laquelle le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) autorise en zone R la construction de piscines au niveau du terrain naturel, moyennant la mise en place d’un balisage du bassin afin d’assurer la sécurité des personnes et des services de secours, était exacte et que le plan local d’urbanisme (PLU), en l’espèce plus restrictif que le PPRI, était parfaitement connu des consorts [L]-[M] antérieurement à la signature de l’acte de vente de la parcelle et notamment lors du dossier de permis de construire présenté avec l’assistance d’un architecte.

Les appelants contestent cette analyse. Ils soulignent que dans son mail du 22 octobre 2010, le commercial de la SA GGL Groupe insiste sur le fait que le plan de prévention des risques naturels autorise la construction de piscines dans la zone inondable de la parcelle acquise, et qu’il a ainsi mis en exergue un point qu’il savait déterminant pour leur consentement. Par la suite, ils soutiennent qu’une équivoque a été entretenue par la SA GGL Groupe, qui a tout à la fois prétendu que la partie inconstructible de la parcelle pouvait accueillir une piscine tout en maintenant que ce projet n’était pas compatible avec le PLU. Selon eux, il résulte du courriel du 22 octobre 2010, du courrier de la société GGL du 4 juin 2012, du courrier de l’Agglomération de Montpellier du 15 mai 2012 et du jugement du tribunal administratif de Montpellier du 21 janvier 2016, la preuve d’une dissimulation par le vendeur d’une information déterminante du consentement des acquéreurs et du caractère intentionnel de celle-ci puisqu’il n’est fait état que de la seule réglementation du PPRI sans aucune référence au PLU applicable sur la parcelle en cause, pourtant bien plus restrictif.

Selon la SA GGL Groupe, au contraire, les acquéreurs disposaient de toutes les informations nécessaires, et c’est délibérément qu’ils ont fait le choix de construire une piscine dans la zone inconstructible du PPRI mais également dans la zone N du PLU de la ville de [Localité 2], dont ils avaient connaissance à la date d’obtention du permis le 31décembre 2010, soit antérieurement à la signature de l’acte de vente du 11 avril 2011.

Il est constant que la parcelle achetée par les consorts [L]-[P] est soumise au règlement de la ZAC de la Draye (auquel est annexé un plan de zonage), au PLU de la commune de [Localité 2], qui classe une partie de la parcelle (1384 m2 sur 2100 m2) en zone N inconstructible, y compris s’agissant de l’édification d’une piscine, et au PPRI, qui classe cette même partie de la parcelle en zone R inconstructible, sauf piscine (les deux parties étant matérialisées en blanc pour la partie inconstructible et en hachuré pour la partie constructible sur le plan de vente annexé à l’acte de vente (pièce 2 de la SA GGL Groupe)).

Ainsi, le PLU est il en l’espèce plus restrictif que le PPRI, puisqu’il interdit notamment la construction de piscines en zone inondable.

Dès lors, lorsque, le 22 octobre 2010, alors que le contrat de réservation de la parcelle n’est pas encore signé, le commercial de la SA GGL Groupe affirme que « ce PPRI nous autorise la construction des piscines (y compris enterrée) dans la zone 'inondable’ de la parcelle », cette affirmation, aussi exacte soit elle, puisque le PPRI autorise effectivement la construction de piscines en zone inondable, contient une omission importante, celle relative à l’interdiction de la construction de piscine en zone inondable par le PLU.

Il reste à savoir si ce silence est en l’espèce constitutif d’un dol, qui suppose d’une part que ledit silence ait été intentionnel, c’est-à-dire dans le but de tromper les potentiels acquéreurs de la parcelle, et d’autre part que le fait dissimulé (l’impossibilité de construire une piscine au regard du PLU) ait été déterminant du consentement (au point que le cocontractant n’aurait pas contracté s’il l’avait connu).

Or, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’élément intentionnel de la rétention d’information ne peut se déduire du courriel du 22 octobre 2010 (pièce 3 des appelants), du courrier de la société GGL du 4 juin 2012 (pièce 4 des appelants), du courrier de l’Agglomération de Montpellier du 15 mai 2012 et du jugement du tribunal administratif de Montpellier du 21 janvier 2016 (qui n’est pas versé aux débats) puisque ces éléments laissent uniquement paraître que :

l’information de l’inconstructibilité de la piscine n’est pas donnée par la SA GGL Groupe le 22 octobre 2010,

la commune a indiqué aux appelants le 15 mai 2012 que le projet de piscine n’était pas compatible avec le PLU, ce que leur indique également la SA GGL Groupe le 4 juin 2012.

Il ne peut se déduire du seul fait, pour la SA GGL Groupe, de donner le 4 juin 2012 l’information omise le 22 octobre 2010 une intention dolosive.

Par ailleurs et surtout, le fait dissimulé, contrairement à ce que soutiennent les appelants, n’a pas été déterminant pour leur consentement puisque :

ainsi que justement relevé par le tribunal, ils connaissaient parfaitement l’existence du PLU pour avoir déposé un permis de construire (obtenu le 31 décembre 2010, soit avant la signature de l’acte authentique de vente (pièce 57 des appelants)) avec l’assistance d’un architecte avec lequel ils ont nécessairement évoqué ce projet de piscine, ce dernier étant essentiel à leurs yeux, quand bien même il ne devait se concrétiser que dans un deuxième temps,

ils attendaient la modification du PLU, envisagé par la commune, afin de construire la piscine telle qu’ils la souhaitaient (lettre du 14 septembre 2012, pièce 13 du notaire).

Ainsi, il est manifeste qu’ils auraient contracté même si la SA GGL Groupe leur avait indiqué dès avant la signature du contrat de réservation que la piscine n’était pas envisageable en zone N du PLU. D’ailleurs, ils ont construit la piscine qu’ils projetaient (qu’ils ont du détruire par la suite) en dépit des interdictions, manifestant par là une détermination à réaliser leur projet, y compris en se situant en infraction avec les dispositions du PPRI et du PLU.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Sur le défaut d’information de la SA GGL Groupe

Le tribunal, relevant que l’existence du PLU était mentionné dans l’acte authentique de vente, lequel indiquait expressément que la partie arrière du terrain était située dans le PPRI en zone inondable et était inconstructible (plans de vente du lot annexé), a considéré que la SA GGL Groupe avait mis à la disposition des acquéreurs avant la vente toutes les informations utiles sur les règles d’urbanisme applicables à leur terrain.

Les appelants soulignent avoir indiqué à la SA GGL Groupe leurs attentes quant au terrain, et notamment de leur souhait d’implanter une piscine dans la zone R du PPRI et que la SA GGL Groupe, vendeur professionnel, s’est délibérément abstenue de leur donner l’information selon laquelle ce projet était incompatible avec le PLU. Selon eux, l’information n’a été communiquée que postérieurement à la vente.

Les éléments du dossier, et notamment l’acte authentique de vente (pièce 10 du notaire) laisse apparaître que les pièces relatives au dossier de la ZAC de la Draye (mentionnant notamment l’existence d’un PLU) (pièce 1 du notaire) ont été déposées chez le notaire le 16 octobre 2008 et étaient à compter de cette date à la disposition des acquéreurs.

Ainsi, il est établi que la SA GGL Groupe a, en sa qualité de vendeur professionnel, fourni aux appelants tous les éléments dont ils avaient besoin concernant les zones dans lesquelles se trouvaient leur terrain.

Par ailleurs, l’acte authentique de vente, que les appelants ont pu lire avant d’y apposer leur signature, fait clairement état du caractère inconstructible de la partie arrière de leur terrain, plan à l’appui (partie inconstructible matérialisée sur ledit plan).

Dans ces conditions, la SA GGL Groupe n’a pas été défaillante dans son obligation d’information et le jugement sera confirmé.

Sur la faute commise par le notaire

En l’absence de dol retenu à l’encontre de la SA GGL Groupe, aucune « faute ayant rendu possible le dol » ne peut être reprochée au notaire rédacteur de l’acte.

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes indemnitaires

En l’absence de faute commise par la SA GGL Groupe ou maître [D] [C], le jugement, qui a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires, sera confirmé.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Cette demande formulée par la SCP de notaires à l’encontre des appelants ne repose sur aucun moyen développé dans les conclusions d’appel.

Le jugement sera dès lors confirmé.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, les appelants seront condamnés à payer à chacun des intimés la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les demandes de la SA GGL Groupe à l’encontre de la SCP Guilhaume-Scott et Tzelepoglou ;

Confirme le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur [T] [L] et madame [I] [P] veuve [M] à payer à la SA GGL Groupe la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne monsieur [T] [L] et madame [I] [P] veuve [M] à payer à la SCP Guilhaume-Scott et Tzelepoglou la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne monsieur [T] [L] et madame [I] [P] veuve [M] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,