ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 03 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03395 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4DA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 février 2023

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 21/05053

APPELANTS :

Madame [N] [X]

née le 06 Décembre 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée sur l’audience par M^e Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [L]

né le 17 Juin 1981 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté sur l’audience par M^e Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [I] [S]

né le 31 Juillet 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

assigné par PV de recherches infructueuses du 21 août 2023

Madame [F] [V]

née le 23 Mai 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

assignée par PV de recherches infructueuses du 21 août 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L], ci-après les époux [L], ont mis en vente leur maison d’habitation située à [Localité 9] (Hérault).

Suivant acte du 17 mai 2021, les époux [L] ont signé un compromis de vente dudit immeuble au profit de M. [I] [S] et Mme [F] [V], moyennant le prix de vente de 285 000 euros. Aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’était prévue à l’acte. La réitération de l’acte était fixée, au plus tard, le 26 juillet 2021.

Par courrier du 22 juillet 2021, le notaire a confirmé à M. [S] la signature de l’acte et lui a demandé d’effectuer un virement des fonds au moins trois jours avant ladite signature.

Les acquéreurs ne s’étant pas exécutés, par acte d’huissier du 23 août 2021, ils ont été sommés d’avoir à comparaître devant le notaire le 2 septembre 2021 et de verser sur le compte de l’étude notariale, la somme de 305 943 euros.

Le 2 septembre 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, le notaire a informé les acquéreurs qu’à la suite de leur défaillance les vendeurs avaient renoncé à poursuivre l’exécution forcée de la vente mais qu’en revanche, ils entendaient engager leur responsabilité en mettant en 'uvre la stipulation de pénalité et de dommages-intérêts.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2021, le conseil des époux [L] a adressé à M. [S] et à Mme [V] une mise en demeure de payer la clause pénale, outre des frais de relogement et les frais de notaire, soit la somme de totale de 34 457, 32 euros.

Le 3 novembre 2021, les époux [L] ont signifié aux acquéreurs un acte de renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.

C’est dans ce contexte que le 30 novembre 2021, les époux [L] ont assigné M. [S] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire Montpellier.

Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit que M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] sont libérés de tout engagement de vente de leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], envers M.[I] [S] et Mme [F] [V], en l’état de la caducité du compromis de vente,

— Dit que l’indemnité due au titre de la clause pénale sera réduite à 8 000 euros,

— Condamné solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] la somme de 8 000 ' au titre de la clause pénale,

— Débouté M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] de leurs demandes de dommages et intérêts formées en sus de l’indemnité prévue par la clause pénale,

— Condamné in solidum M. [I] [S] et Mme [F] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [I] [S] et Mme [F] [V] aux dépens,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les époux [L] ont relevé appel de ce jugement le 3 juillet 2023.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 26 septembre 2023, M. [W] [L] et Mme [N] [X] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1193, 1589 du code civil, des articles 1224 et suivants du code civil, des articles 1231-1 et suivants du même code et des articles 514, 686 et 700 du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement du 2 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire dont appel en ce qu’il a :

Dit que Monsieur [W] [L] et Madame [N] [X] sont libérés de tout engagement de vente de leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], envers Monsieur [I] [S] et Madame [F] [V], en l’état de la caducité du compromis de vente ;

Condamné in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [F] [V] au titre de la clause pénale à hauteur de 8 000 euros ;

Condamné in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [F] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance ;

Infirmer le jugement du 2 février 2023 pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

Juger que Monsieur [S] et Madame [V] ont commis une faute en refusant de réaliser la vente définitive du bien;

Juger qu’aucun obstacle n’existait quant à la réitération de la vente conclue entre les parties ;

Constater que les parties ont contractualisé la sanction de la défaillance de l’une d’entre elles par l’octroi d’une indemnisation du préjudice d’un montant de 28 500 euros ;

En conséquence,

Constater la résolution du compromis de vente signé le 17 mai 2021 entre les parties ;

Constater en application du compromis de vente que Madame [X] épouse [L] et Monsieur [L] ont renoncé à poursuivre l’exécution de la vente en informant Madame [F] [V] et Monsieur [I] [S] de leur renonciation ;

Juger que les parties sont libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur, conformément au compromis de vente ;

Condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [I] [S] à leur payer la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale ;

Condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [I] [S] à leur payer :

La somme de 132,96 euros au titre du préjudice financier compte tenu des frais d’acte ;

La somme de 3 336,2 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir à supporter les échéances de crédits et charges en l’état d’une réitération qui devait être effective puisque toutes les conditions étaient réunies ;

La somme de 1 738,66 euros au titre des frais de location ;

La somme de 1 240 euros au titre des frais de location ;

La somme de 75,12 euros au profit de Monsieur [L] et Madame [X] au titre du coût du PV de signification à toutes fins utiles signifié le 03 novembre 2021 ;

Condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [I] [S] aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 euros application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [S] et Mme [V] n’ont pas constitué avocat : Il se sont vu signifier :

— le 21 août 2023 la déclaration d’appel par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses ;

— le 10 octobre 2023, les conclusions par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Aux termes de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, la cour d’appel qui n’est pas saisie de conclusions par M. [I] [S] et Mme [F] [V] (intimés) doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

Sur la demande indemnitaire au titre de la clause pénale

La cour n’est saisie que du montant de l’indemnité allouée au titre de la clause pénale par le premier juge en raison du manquement contractuel des acquéreurs consistant à ne pas avoir procédé à la signature de l’acte authentique à la suite de leur défaillance à la convocation du 28 juillet 2021.

Le compromis de vente litigieux comporte une clause intitulée 'stipulation de pénalité’ prévoyant que : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’un des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT HUIT MILLE CINQ CENT EUROS (28 500') à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil’ (page 8 du compromis de vente du 17 Mai 2021).

Il est produit la convocation d’avoir à comparaître devant notaire pour réitérer la vente (sommation du 23 août 2021) remise à la personne de Mme [F] [V] par l’huissier de justice et à domicile concernant Monsieur [I] [S].

Il est également produit le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 2 septembre 2021 à la suite de la défaillance des acquéreurs le jour prévu pour la signature de l’acte authentique.

C’est à juste titre que le premier juge a estimé que la clause pénale du compromis de vente était due par M. [S] et Mme [V].

M. [W] [L] et Mme [N] [X] ne justifient pas d’un préjudice excédant la somme de 28 500 euros prévue au contrat qui les indemnise notamment de l’immobilisation du bien qu’ils invoquent, entre la période de signature du compromis (17 mai 2021) et celle du terme prévu pour la signature fixé au 2 septembre 2021. Ils ne démontrent aucune manoeuvre ni mauvaise foi de la partie adverse excédant cette date qui les auraient conduits à prolonger cette durée d’immobilisation.

A contrario, aucun motif ne justifie de modérer le montant de la clause pénale que les parties ont entendu fixer contractuellement à 10 % du prix de vente, montant usuel qui n’apparaît pas excessif.

Par suite, le jugement sera infirmé en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale à 8 000 euros, et statuant à nouveau, la cour condamnera solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [N] [X] la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale.

Le jugement sera, en revanche, confirmé en ce qu’il a débouté les autres demandes de dommages-intérêts de M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L], qui n’apparaissent pas justifiées.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [S] et Mme [F] [V] supporteront solidairement les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut,

Infirme le jugement déféré sur le montant de la clause pénale ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] la somme de 28 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 17 mai 2021 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [V] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT