ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 10 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00178 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCXO

auquel est joint :

N° RG 24/00607 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDWN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 DECEMBRE 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 15/02268

APPELANTS :

Madame [N] [M]

née le 15 Mars 1970 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée à l’instance par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Intimé dans 24/00607 (Fond)

Monsieur [R] [L]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Intimé dans 24/00178 (Fond)

Monsieur [F] [I] [E] épouse [L]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Intimé dans 24/00178 (Fond)

INTIMES :

Monsieur [R] [L]

né le 15 Avril 1966 à [Localité 12] ( ALLEMAGNE )

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 24/00607 (Fond)

Madame [N] [M]

née le 15 Mars 1970 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée à l’instance par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Intimé dans 24/00607 (Fond)

Maître [Y] [C] notaire associé de la SCP [Y] [C]&[U] [C], prise en la personne de son représentant légal en exercice

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [I] [E] épouse [L]

née le 05 Juin 1975 à [Localité 16] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée à l’instance et à l’audience par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 24/00607 (Fond)

S.A.R.L. Gestetud

Société immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 408 254 472 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 10]

Non représenté – signification à personne habilitée le 21/03/2024

Autre qualité : Partie intervenante dans 24/00607 (Fond)

S.C.I. les Lofts de [Localité 15]

société mise en liquidation judiciaire par jugement du 02 février 2017 du tribunal de grande instance de Montpellier

[Adresse 7]

[Localité 4]

Autre qualité : Partie intervenante dans 24/00607 (Fond)

S.A.R.L. Epilogue société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montpellier, sous le numéro 980 989 321, dont le siège social est situé [Adresse 1]) prise en la personne de Maître [J] [V] venant aux droits de la SELARL Etude Balincourt, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NIMES sous le n° 824 797 286, dont le siège social est [Adresse 3]) es qualites de liquidateur judiciaire de la SCI les Lofts de Pezenas, société civile immobilière Immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 790 373 922 dont le siège social est [Adresse 7]

Autre qualité : Partie intervenante dans 24/00607 (Fond)

PARTIE INTERVENANTE :

Maître [U] [C] notaire associé de la SCP [Y] [C]&[U] [C], prise en la personne de son représentant légal en exercice

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Marion CIVALE

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 3 juillet 2025 prorogée au 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Marion CIVALE, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS :

1. La SCI les Lofts de Pézenas, dont Mme [N] [M] est la gérante, a vendu à l’état futur d’achèvement à M. [R] [L] et Mme [F] [I] [E], épouse [L] (ci-après les époux [L]) les biens et droits immobiliers d’une copropriété en cours de rénovation sise à Pezenas au prix de 278 035 €.

2. L’acte authentique de vente a été reçu par Maître [U] [C], notaire, le 9 octobre 2013.

3. Le jour de la vente, 70% du prix a été payé par les époux [L] soit la somme de 194 624,50€.

4. Par courriers des 11 mai et 5 juin 2015, les époux [L] ont mis la société les Lofts de [Localité 15] en demeure d’achever l’ouvrage et le livrer dans les meilleurs délais, en vain.

5. C’est dans ce contexte que, par acte du 27 juillet 2015, les époux [L] ont fait assigner la SCI Les Lofts de Pézenas devant le tribunal judiciaire de Béziers en résolution de la vente.

6. Les époux [L] ont déclaré leur créance le 28 avril 2016 entre les mains du mandataire judiciaire chargé de la procédure de redressement judiciaire de la société Les lofts de [Localité 15] pour la somme de 331190,18€.

7. Par jugement du 2 février 2017, le tribunal judiciaire de Montpellier a prononcé la liquidation judiciaire de la société les Lofts de Pézenas. Me [O] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire, pour l’étude Balincourt, devenue la SARL Epilogue.

8. Les époux [L] ont appelé en la cause Mme [M] par acte du 27 février 2018, la SELARL étude Balincourt, mandataire judiciaire de la liquidation de la société les Lofts de [Localité 15] par acte du 2 mars 2018, la SARL Gestetud, associée de la société les Lofts de [Localité 15] par acte du 9 mars 2018, Me [C] par acte du 12 mars 2018.

9. Par ordonnance du 21 octobre 2021, une expertise a été ordonnée, désignant M. [S] en qualité d’expert, remplacé par M. [D] qui a déposé son rapport le 25 octobre 2021.

10. Par jugement contradictoire du 11 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Dit n’y avoir lieu à ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 11 mai 2023,

— Ordonné la remise par l’étude Balincourt, mandataire liquidateur de la société les Lofts de [Localité 15], d’un jeu des clés de l’immeuble permettant aux époux [L] d’accéder à leur lot, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision,

— Fixé à la somme de 244 896 € la créance des époux [L] au titre des travaux d’aménagement, au passif de la liquidation judiciaire de la la société les Lofts de [Localité 15],

— Fixé à la somme de 6 300 € la créance des époux [L] au titre des loyers acquittés par les époux [L] au passif de la liquidation judiciaire de la la société les Lofts de [Localité 15],

— Fixé à la somme de 500 € la créance des époux [L] au titre de leur préjudice afférent à l’immobilisation des sommes pour l’aménagement de leur bien, à 500 € au passif de la liquidation judiciaire de la la société les Lofts de [Localité 15],

— Débouté les époux [L] de leurs demandes à l’encontre de Me [C],

— Débouté les époux [L] de leurs demandes à l’encontre de la société Gestetud,

— Condamné Mme [M] à verser 251 696 € aux époux [L] en réparation de leurs préjudices,

— Condamné Mme [M] à supporter la charge des entiers dépens,

— Condamné Mme [M] à verser 4 000 € aux époux [L] au titre des frais irrépétibles,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

11. Mme [M] a relevé appel de ce jugement le 10 janvier 2024.

12. Les époux [L] ont relevé appel de ce jugement le 5 février 2024.

13. La jonction des deux instances a été ordonnée le 7 novembre 2024.

14. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 30 juillet 2024, Mme [M] demande en substance à la cour, au visa des articles 1240 et 1850 du Code civil, de :

— Réformer le jugement du 11 décembre 2023 en ce qu’il a :

— condamné Mme [M] à verser 251 696 € aux époux [L] en réparation de leurs préjudices,

— condamné Mme [M] à supporter la charge des entiers dépens,

— condamné Mme [M] à verser 4 000 € aux époux [L] au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Statuant à nouveau :

— Constater que Mme [M] n’a commis aucune faute ès-qualité d’architecte,

— Constater l’absence de lien de causalité entre la délivrance de l’attestation du 23 mars 2023 et le préjudice invoqué par époux [L],

— Constater que Mme [M] n’a commis aucune faute détachable de ses fonctions ès qualité de gérante de la société les Lofts de [Localité 15],

— Débouter les époux [L] de leur demande à l’encontre Mme [M],

— Condamner solidairement les époux [L] à payer à Mme [M] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

— Subsidiairement, réduire le quantum de la créance des époux [L],

En tout état de cause :

— Débouter les époux [L] de leur appel incident,

— Rejeter en conséquence toute demande de condamnation complémentaire,

— Débouter Me [C] de son appel incident,

— Rejeter en conséquence toute demande de garantie de la part de Me [C],

— Condamner solidairement les époux [L] à payer à Mme [M] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

15. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 28 mars 2025, les époux [L] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1146 et suivants, 1382 et 1850 du code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné la remise par l’étude Balincourt (SARL Epilogue), mandataire liquidateur de la société les lofts de [Localité 15] aux époux [L] d’accéder à leur lot, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision,

— condamné Mme [M] à supporter la charge des entiers dépens et à verser la somme de 4 000€ aux époux [L] au titre des frais irrépétibles.

— Infirmer le jugement pour le surplus.

Et statuant à nouveau,

— Fixer la créance des époux [L] dans la liquidation judiciaire de la société les Lofts de [Localité 15] à la somme de 460 492,37€,

— Condamner solidairement Me [C], Mme [M] et la société Gestetud à payer aux époux [L] la somme de 460 492,37 € outre les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, se décomposant comme suit :

— Coût d’achèvement des travaux: 265 881 €

— Intérêts du prêt immobilier à l’échéance 139 (avril 2025): 53 604,27 €

— Frais de loyers et charges (avril 2014 à avril 2025): 120.807,10 €

— Frais de loyers durant la construction: 7 200 €

— Perte des sommes versées aux fournisseurs: 3 000 €

— Préjudice moral: 10 000 €

— Condamner solidairement Me [C], Mme [M] et la société Gestetud à payer aux époux [L] la somme de 20 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Me [C], Mme [M] et la société Gestetud aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

16. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 septembre 2024, Me [C] demande en substance à la cour de :

— Juger l’intervention volontaire de Me [C] recevable en la forme et justifiée au fond,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a débouté les époux [L] de toute demande contre Me [C],

— Juger que Me [C] n’a pas commis de faute,

— Juger que les époux [L] ne peuvent justifier d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du notaire,

— les débouter de leurs demandes,

— Débouter la société Gestetud de son appel en garantie dirigé contre le notaire Me [C],

Subsidiairement, si par impossible la Cour retenait la responsabilité du notaire,

— Juger que Mme [M] a commis une faute en établissant une attestation non conforme à la réalité de la situation,

— La condamner à relever et garantir Me [C] des condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

— Condamner tout succombant à payer à Me [C] 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

17. Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 avril 2025.

18. La société Epilogue venant aux droits de la SELARL Etude Balincourt es-qualité de mandataire judiciaire de la liquidation de la société les Lofts de [Localité 15] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de Mme [M] lui ont été signifiées suivant acte délivré à domicile le 19 mars 2024.

La société Gestetud n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de Mme [M] lui ont été signifiées suivant acte délivré à personne habilitée à le recevoir le 21 mars 2024.

19. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

20. Il sera observé à titre liminaire que ni la SARL Gestetud comparante en première instance, ni la SCI Les Lofts de Pèzenas prise en la personne de son mandataire liquidateur la SARL Epilogue n’ont constitué avocats.

Et rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que la cour ne fait droit aux prétentions de l’appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant précisé que par application de l’article 954 dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris.

— sur la responsabilité de Mme [M]

21. Mme [M] poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été déclarée responsable en ses qualités d’architecte et gérante de la société Loft de [Localité 15] de divers préjudices causés aux époux [L] et condamnée à les réparer.

22. Pour la bonne compréhension des données du litige, il sera rappelé que Mme [M] est intervenue à l’opération de vente à l’état futur d’achèvement en qualité de :

— gérante de la SCI Les Lofts de [Localité 15] venderesse du bien immobilier placée en liquidation judiciaire :

— architecte en charge de l’opération immobilière,

— associée de la SCI Coeur d’Agathois elle-même associée à 50% à la société Les Lofts de Pezenas.

23. L’acquisition du bien immobilier a été réalisée dans le cadre juridique de la vente en l’état futur d’achèvement régie par l’article 1601-3 du code civil aux termes duquel :

'La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.'

24. Le promoteur immobilier se doit de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement.

25. Avant le 1er janvier 2015, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 3 octobre 2013 ayant mis fin à la possibilité de recourir à une garantie intrinsèque, l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement pouvait se voir proposer deux types de garantie d’achèvement : la garantie intrinsèque du promoteur constructeur, et la garantie extrinsèque d’un tiers plus onéreuse mais offrant davantage de garanties.

26. L’article R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoyait que:

'la garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes :

a) Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;

b) (…).

27. L’article R.261-18-1 dudit code précisait:

'Lorsque la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte de l’existence de conditions propres à l’opération prévues à l’article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35 % à l’achèvement des fondations ;

50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;

65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;

70 % à la mise hors d’eau ;

80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;

95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; (…)

28. Il ressort de ces dispositions que l’appel du prix à proportion de 70% à la date de l’acte de vente exigeait que l’immeuble soit 'hors d’eau’ cet état permettant également de recourir à la garantie dite intrinsèque.

29. Les époux [L] soutiennent que la faute de Mme [M] en sa qualité d’architecte résulte du caractère mensonger de l’attestation établie par ses soins le 23 mars 2013 et annexée à l’acte de vente certifiant que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus se trouve hors d’eau.

30. Mme [M] leur oppose qu’à la date de rédaction de son attestation, l’immeuble était bien hors d’eau et que la nécessité de la dépose de la toiture n’est apparue qu’en cours de travaux du fait de la découverte de la présence d’amiante.

31. L’expert judiciaire a constaté lors de sa visite des lieux le 24 février 2022 l’absence de couverture, précisé que seules subsistaient les fermes métalliques sur lesquelles reposent des pannes métalliques, que le 'hors d’eau’ n’existait pas et que cet état n’existait pas même à la date de l’acte de vente le 9 octobre 2013 dès lors que des travaux de dépose de la toiture amiante étaient intervenus en avril 2013.

32. Or c’est bien sur la base de l’attestation litigieuse de Mme [M] que l’acte de vente a été conclu le 9 octobre 2023 entre la société dont elle était par ailleurs la gérante et les époux [L], et Mme [M] ne prétend pas avoir informé ni ces derniers ni le notaire de ce changement substantiel de l’état de l’immeuble avant la signature de l’acte. Elle ne peut en outre sérieusement prétendre au regard de sa qualité d’architecte professionnelle du bâtiment en charge de l’opération immobilière consistant en la transformation d’un bâtiment industriel en immeuble d’habitation, avoir ignoré lors de la signature de son attestation du mois de mars 2013, la présence d’amiante dans la toiture et, par suite, la nécessité de la déposer avant d’entamer tous autres travaux.

33. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [M] avait commis une faute en sa qualité d’architecte.

34. S’agissant de la faute de Mme [M] en sa qualité de gérante de la société Les Lofts de [Localité 15], la cour estime que c’est également à bon droit, sur le fondement de l’article 1850 du code civil, que le premier juge a retenu l’existence d’une faute de Mme [M] détachable de ses fonctions de gérante dès lors que tel que précédemment relevé, elle a sciemment laissé la vente se conclure sur la base d’une attestation déterminante qu’elle avait rédigée en son autre qualité d’architecte et dont elle savait parfaitement le caractère mensonger à la date de la vente.

— sur les obligations de la société Gestetud

35. Les époux [L] font grief au premier juge de les avoir déboutés de leurs demandes à l’égard de la société Gestetud actionnaire à concurrence de 50% de la SCI Les Lofts de Pezenas.

36. La société Gestetud, défaillante à hauteur d’appel, est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris. Le premier juge a retenu tant l’absence de fondement juridique invoqué par les époux [L] au soutien de leur demande, que l’absence de faute imputable à la société.

37. En vertu de l’article L.211-2 du code de la construction et de l’habitation applicable aux sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeuble invoqué à hauteur d’appel par les époux [L], les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux et les créanciers de la société peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé après mise en demeure adressée à la société demeurée infructueuse.

38. L’obligation personnelle des associés prévue de plein droit par ce texte porte sur toutes les obligations de la société indépendamment de tout comportement fautif.

39. Les époux [L] ont mis en demeure la société civile de construction-vente les Lofts de [Localité 15] d’exécuter ses obligations par lettres recommandées avec avis de réception en date des 11 mai et 5 juin 2015, ils l’ont par ailleurs assignée par acte du 27 juillet 2015 de sorte que les conditions de mise en oeuvre des dispositions sus-visées sont réunies et permettent de faire droit à la demande des époux [L] de condamnation de la société Gestetud à supporter le coût des réparations de leurs préjudices à concurrence toutefois de ses droits dans la société soit 50%, et non de la totalité des sommes tel qu’il ressort de la formulation des prétentions des époux [L] dans le dispositif de leurs écritures.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes à l’égard de la SARL Gestetud qui sera tenue in solidum avec Mme [M] de réparer le préjudice subi par les époux [L] à proportion de 50% des sommes fixées au passif de la liquidation judiciaire de la SCI les Lofts de [Localité 15].

— sur la responsabilité du notaire

40. Les époux [L] fondent leurs demandes indemnitaires à l’égard du notaire chargé de la vente rejetées par le premier juge sur :

— le caractère mensonger de l’attestation de Mme [M],

— le manquement du notaire à son obligation de vérifier l’état d’avancement des travaux et ,a minima, de s’assurer de la cohérence des documents mis en oeuvre dans l’acte de vente,

— l’absence de garantie s’agissant des parties communes,

— le déblocage de la somme de 194624,50 € sans aucun contrôle.

41. Il est acquis que le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

42. Le fait en l’espèce que le permis de construire initialement délivré à une autre SCI n’ait été transféré à la SCI Lofts de Pèzenas que le 9 avril 2013, soit postérieurement à la date d’établissement de l’attestation de mise hors d’eau du 23 mars 2023, n’était pas en soi de nature à faire douter le notaire, qui n’est pas un professionnel de la construction, de la véracité des faits relatés dans ce document dès lors que le projet immobilier concernait une réhabilitation d’anciens bâtiments toujours pourvus d’une toiture.

43. La mise hors d’eau du bâtiment, attestée par l’architecte, était en outre corroborée par le rapport de diagnostic technique du bâtiment réalisé le 22 mars 2013 par le cabinet de géomètres experts Roque annexé à l’acte de vente dont il ressortait en page 4 la présence de l’entièreté de la toiture.

44. Enfin, les époux [L] ne rapportent pas la preuve de ce qu’au jour de la signature de l’acte authentique, le notaire était informé de ce que la dépose du toit avait été réalisée.

45. La garantie d’achèvement ayant porté tant sur les parties privatives que communes acquises par les époux [L], aucune faute du notaire ne peut être relevée sur ce point.

46. S’agissant enfin du déblocage de la partie du prix appelée lors de la vente à hauteur de 70%, il a été précédemment retenu que le notaire était fondé à se fier à l’attestation établie par l’architecte aux termes de laquelle l’immeuble était hors d’eau, cette affirmation étant conforme aux observations du rapport de contrôle technique, que cet état permettait l’appel de 70% du prix et la mise en oeuvre d’une garantie intrinsèque telle qu’elle existait à la date de signature de l’acte. Dès lors, l’absence de vérifications supplémentaires effectués par le notaire avant le déblocage des fonds ne peut caractériser un manquement fautif.

47. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes à l’égard de Me [C].

— sur la réparation des préjudices

48. Les époux [L] ayant substitué à leur demande initiale en résolution de la vente, des demandes indemnitaires, le premier juge en a exactement déduit qu’ils n’étaient pas fondés à obtenir le remboursement des intérêts du prêt destiné à financer le prix de vente.

49. Ils ne justifient pas davantage à hauteur d’appel qu’en première instance de la perte des sommes versées au titre de l’aménagement de la cuisine. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a limité à 500€ l’indemnisation du préjudice résultant de l’immobilisation de ces sommes. Le jugement sera confirmé sur ce point.

50. La cour confirmera également l’évaluation faite par le premier juge, conforme aux conclusions de l’expert judiciaire, du coût d’achèvement des travaux compte tenu de l’augmentation depuis 2013 du coût des matériaux, et de la main d’oeuvre à la somme de 244896€. La cour y ajoutera l’actualisation de cette somme suivant l’indice du coût de la construction applicable au jour de la présente décision.

51. S’agissant de la réparation du préjudice résultant des frais supportés par les époux [L] pour se loger depuis le mois d’avril 2014 date à laquelle ils auraient dû entrer en possession du bien acquis, le premier juge l’a limitée à la somme de 6300€ sur la foi des éléments de preuve alors produits.

52. A hauteur d’appel, les époux [L] justifient avoir réglé au titre de loyers entre le mois d’avril 2014 et le mois d’avril 2025 la somme de 120807,10€ à laquelle ils sont bien-fondés à ajouter celle de 7200€ qu’ils devront supporter durant la période d’achévement des travaux dont la durée a été évaluée par l’expert à 8 mois. Il y aura lieu en conséquence à infirmation de ce chef.

53. Les époux [L] sont par ailleurs légitimes à solliciter la réparation d’un préjudice moral nécessairement induit par l’impossibilité de jouir du bien acquis dont ils devaient prendre possession courant avril 2014, par les conséquences financières de la prise en charge cumulative d’un loyer et du remboursement du prêt affecté à l’achat du bien ainsi que les tracasseries diverses inhérentes à la procédure judiciaire. La cour infirmant sur ce point la décision du premier juge accordera aux époux [L] la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts.

54. Parties succombantes, Mme [M] et la société Gestetud supporteront la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt de défaut,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux [L] de leurs demandes à l’égard de la société Gestetud,

— débouté les époux [L] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

— limité la réparation du préjudice relatif au coût des loyers supportés par M. et Mme [L] à la somme de 6300 €, fixé à cette somme la créance des époux [L] au passif de la SCI Le Loft de [Localité 15] et condamné Mme [M] au paiement de cette somme.

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe à la somme de 128007,10€ la créance de M. et Mme [L] au titre des loyers au passif de la procédure collective de la SCI Les Lofts de [Localité 15].

Fixe à la somme de 8000€ la créance de M. et Mme [L] au titre du préjudice moral au passif de la procédure collective de la SCI Les Lofts de [Localité 15].

Condamne in solidum Mme [N] [M] et la société Gestetud (celle-ci à proportion de 50%) à payer à M. et Mme [L] les sommes de :

—  244896 € au titre des travaux d’aménagement avec indexation suivant l’indice du coût de la construction en vigueur à la date du présent arrêt.

—  128007,10€ au titre des loyers,

—  8000 € au titre du préjudice moral,

—  500 € au titre du préjudice d’immobilisation.

Condamne in solidum Mme [N] [M] et la société Gestetud aux dépens d’appel.

Condamne in solidum Mme [N] [M] et la société Gestetud à payer à M. et Mme [L] la somme de 8000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à d’autres condamnations au titre de l’article 700 du copde de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT