ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03276 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P326

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 NOVEMBRE 2022 et jugement rectificatif du 22 DECEMBRE 2022 juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/02293

APPELANTE :

Madame [B] [T]

née le 05 Avril 1971 à [Localité 9] (07)

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sophie COUSIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [V] [L] épouse [C]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Assignée le 31 août 2023 – Procès-verbal de recherches infructueuses

Monsieur [E] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Thomas BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé du 30 janvier 2019, [M] [C] a consenti la location à [B] [T] d’un appartement de 70 m² au 1er étage d’un immeuble ancien situé [Adresse 6] [Localité 8] (Hérault) composé d’un salon, d’une salle à manger avec cuisine aménagée ouverte sur une terrasse, d’une chambre avec balcon, d’une salle de bains, d’une petite pièce servant de débarras (ou bureau) donnant sur la terrasse et d’une cave en rez-de-chaussée ; cette location a été consentie moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479 € révisable et une provision sur charges de 20 € par mois.

[E] [J] est propriétaire dans le même immeuble d’un appartement situé au 2ème étage comportant un toit-terrasse qui couvre une partie de l’appartement loué à Mme [T] et correspondant à la salle à manger, à la cuisine et à la pièce servant de débarras.

Se plaignant de l’apparition de traces d’humidité dans le logement provenant d’infiltrations d’eau par le toit-terrasse de l’appartement du 2ème étage, d’une installation électrique défectueuse, ainsi que d’infiltrations et d’odeurs provoquées par des descentes d’eaux usées installées en façade de l’immeuble, Mme [T] a, par exploit du 27 novembre 2021, fait assigner en responsabilité et indemnisation de ses préjudices devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier [M] [C], [V] [L] épouse [C] et [E] [J], en se fondant notamment sur un rapport de l’organisme Urbanis, qui avait été mandaté par la caisse d’allocations familiales et le département de l’Hérault.

Un congé pour vendre lui ayant été notifié le 11 août 2021 par le bailleur, Mme [T] a quitté les lieux loués en cours d’instance, le 2 avril 2022.

Par jugement du 22 novembre 2022, rectifié le 22 décembre 2022, le tribunal a notamment :

— donné acte à Mme [T] du désistement de ses demandes formées à l’encontre de Mme [C],

— déclaré recevable l’action formée à l’encontre de M. [J],

— déclaré responsable M. [C] du préjudice de jouissance subie par Mme [T],

— déclaré responsable M. [J] du préjudice de jouissance subie par Mme [T],

— condamné in solidum M. [C] et M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 1452 € en réparation de son préjudice,

— condamné in solidum M. [C] et M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les mêmes aux dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que Mme [T] avait effectivement subi un préjudice de jouissance consécutif à l’apparition de traces d’infiltrations en murs et plafonds du coin cuisine et de la chambre provenant du défaut d’étanchéité de la terrasse du logement du 2ème étage, que le préjudice subi par la locataire s’étalait de novembre 2020, date de constatation des désordres, jusqu’à son départ effectif des lieux le 2 avril 2022, soit sur une période de 15 mois, que la présence d’humidité dans le logement durant cette période conduisait à un préjudice évalué à 20 % du montant des loyers et charges, soit 1452 € (484 € x 20 % x 15), que M, [C], tenu de remettre à son locataire un logement décent et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, avait manqué à ses obligations découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, que la responsabilité de M. [J], qui n’avait pas fait procéder aux réparations nécessaires pour remédier aux désordres, était engagée pour trouble anormal de voisinage et que M. [C] et M. [J], dont les responsabilités étaient ainsi encourues au titre des désordres liés à l’humidité du logement, devait être condamnés in solidum à payer à Mme [T] cette somme de 1452 € à titre de dommages et intérêts.

Mme [T] a, par déclaration reçue le 27 juin 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel du jugement du 22 novembre 2022 rectifié le 22 décembre 2022 en ce qu’il prononce une condamnation in solidum de MM. [C] et [J] pour les seules sommes de 1452 € en réparation de son préjudice de jouissance et 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il rejette le surplus de ses demandes.

Elle demande la cour, dans ses conclusions déposées et notifiées le 23 février 2024 via le RPVA, de :

(')

— réformer et infirmer les jugements du 22 novembre 2022 et 22 décembre 2022 en ce qu’ils condamnent in solidum MM. [C] et [J] à lui payer seulement la somme de 1452 € en réparation de son préjudice et seulement 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette le surplus de ses demandes,

— rejeter toutes prétentions de MM. [C] et [J],

— faire droit à ces demandes et :

A titre principal,

— juger que M. [C] a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du logement,

— juger que M. [J] lui a causé un trouble anormal de voisinage,

— juger qu’il engage a minima sa responsabilité en qualité de syndic bénévole de la copropriété,

— en conséquence, condamner M. [C] à lui rembourser les loyers indûment perçus, soit la somme de 17 244 € (depuis le mois d’avril 2019 jusqu’à sa libération),

— condamner M. [J], solidairement avec M. [C], à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

A titre subsidiaire,

— juger que M. [C] a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du logement,

— juger que M. [J] lui a causé un trouble anormal de voisinage,

— juger qu’il engage a minima sa responsabilité en qualité de syndic bénévole de la copropriété,

— en conséquence, réduire le loyer à hauteur de 400 € par mois,

— fixer le loyer à la somme de 79 € par mois au lieu de 479 € à compter du mois d’avril 2019 jusqu’à son départ,

— condamner M. [C] à lui rembourser la somme de 14 400 € au titre de la réduction des loyers à compter du mois d’avril 2019 jusqu’à son départ,

— condamner M. [J], solidairement avec M. [C], à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

Très subsidiairement,

— juger que M. [C] a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du logement,

— juger que M. [J] lui a causé un trouble anormal de voisinage,

— juger qu’il engage a minima sa responsabilité en qualité de syndic bénévole de la copropriété,

— en conséquence, condamner M. [C] à lui verser la somme de 9108,72 € au titre du trouble de jouissance subi,

— condamner M. [J], solidairement avec M. [C], à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance subie,

En toutes hypothèses,

— condamner solidairement MM. [C] et [J] à lui verser la somme de 2000 € au titre du préjudice moral subi,

— condamner solidairement MM. [C] et [J] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Formant appel incident, M. [C], dont les conclusions ont été déposées et notifiées le 23 novembre 2023 par le RPVA, sollicite de voir :

A titre principal,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

(')

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déclaré responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [T],

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné in solidum avec M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 1452 € en réparation de son préjudice,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné in solidum avec M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— confirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— juger qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1000 € en réparation du préjudice moral subi,

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— limiter le préjudice de jouissance de Mme [T] à la somme de 705 €,

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [J] à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

De son côté, M. [J] demande à la cour, dans ses conclusions déposées et notifiées le 24 novembre 2023 le RPVA, au visa notamment des articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 544, 1224 à 1230, 1240, 1341-1, 1729 et 1741 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu le 22 novembre 2022, rectifié le 22 décembre 2022, par le tribunal judiciaire de Montpellier en ses entières dispositions et statuant à nouveau,

— juger que les désordres, leurs causes et leur persistance ne sont pas démontrés,

— juger que Mme [T] ne justifie d’aucun préjudice en lien avec un usage par lui de son appartement,

— en conséquence, débouter Mme [T] et M. [C] de leurs entières demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1800 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner au paiement des entiers dépens.

Egalement intimée, Mme [C] n’a pas comparu, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ayant été signifiées par acte de commissaire de justice du 31 août 2023 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 24 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1-les manquements imputés à M. [C], bailleur du logement loué à Mme [T] :

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale (') et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ('). Le bailleur est obligé a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation (') ; b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ('). »

En l’occurrence il n’est pas contesté qu’au début du mois d’avril 2019, soit moins de deux mois après son entrée dans les lieux, Mme [T] s’est plainte auprès de M. [C] de l’apparition d’infiltrations d’eau en plafonds du coin cuisine et de la pièce servant de débarras (ou bureau) et qu’une première déclaration de sinistre a ainsi été faite, le 6 avril 2019, par la locataire auprès de son assureur, la Matmut, au titre d’un dégât des eaux, étant observé que l’état des lieux d’entrée du 14 février 2019 faisait déjà état de traces d’humidité en plafonds de la salle à manger et du bureau (ou pièce servant de débarras) et de traces d’humidité anciennes (sic) au niveau d’un meuble sous évier du coin cuisine.

Une seconde déclaration de sinistre a été faite par Mme [T] le 25 août 2020 auprès de la Matmut, dont l’expert mandaté, après une visite contradictoire du 7 janvier 2021 en présence de M. [C] et de M. [J], a relevé la présence de dommages de mouille dans le logement en plafond de la cuisine, proche du coin salon et à côté de la climatisation, ainsi que sur le mur de la chambre côté terrasse (la pièce à usage de débarras ou bureau), du salpêtre ressortant également en pied de mur ; selon lui, les dommages constatés proviennent du défaut d’étanchéité de la terrasse dépendant de l’appartement du 2ème étage, propriété de M. [J], notamment occupée par une cuisine d’été ouverte et un jacuzzi et couvrant les pièces impactées du logement de Mme [T], les infiltrations étant accentuées par divers éléments qui constituent des facteurs aggravant pour l’écoulement des eaux pluviales (caillebotis, pelouse synthétique, arrosage intensif des plantations en pots).

Par ailleurs, à l’issue d’une visite effectuée le 9 juin 2021 par l’organisme Urbanis, il a été notamment constaté l’absence de grilles d’aération sur les menuiseries des pièces sèches et une obturation des bouches de ventilation en façade, la présence d’une grande quantité d’humidité et de salpêtre dans le logement et le défaut d’étanchéité à l’air de certaines menuiseries (salle de bain et séjour) constituant des non-conformités avec les dispositions de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Pour dénier sa responsabilité, M. [C] fait valoir pour l’essentiel que les infiltrations constatées dans le logement loué proviennent du défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement de l’étage supérieur auquel il est étranger et que Mme [T] a contribué à l’humidité en ne chauffant pas assez le logement malgré une climatisation réversible surdimensionnée, en n’utilisant pas la fonction « déshumidificateur » de la ventilation et en omettant d’aérer et de ventiler le logement comportant en outre de nombreuses plantes ; il ajoute que le locataire (M. [X]), entré dans les lieux après son départ, n’a constaté aucune trace d’humidité alors même que Mme [T] prétend que les travaux effectués par M. [J] n’ont pas permis de remédier aux infiltrations, ce dont il résulte que l’absence d’humidité est liée à l’utilisation normale du logement par le nouveau locataire, qui l’aère et le chauffe suffisamment.

Il communique un rapport du cabinet d’expertise Strictos en date du 29 décembre 2021 qui confirme la présence d’humidité caractérisée par l’apparition de traces de moisissure et de salpêtre dans le débarras, la cuisine et, partiellement, la salle à manger, humidité localisée aux angles des murs, au niveau des plafonds et des sols, autour des fenêtres et dans les placards, et qui, pour expliquer l’existence d’une hygrométrie élevée dans le logement, évoque les infiltrations par le toit-terrasse du dessus et/ou de la terrasse de l’immeuble contigu, l’absence de ventilation, le chauffage insuffisant en dépit d’un appareil de chauffage largement dimensionné, la présence de plantes vertes en quantité et la faible isolation des structures.

L’obligation faite au bailleur de délivrer au locataire un logement décent et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, doit cependant être regardée comme une obligation de résultat dont l’inexécution ne peut être justifiée que par la démonstration d’un cas de force majeure ; dans le cas présent, M. [C] a clairement manqué à son obligation en délivrant à Mme [T] un logement dont la protection aux eaux de ruissellement n’était pas assurée particulièrement dans la salle à manger, le coin cuisine et la pièce servant de débarras (ou bureau), qui présentait un défaut d’étanchéité à l’air de certaines menuiseries et qui n’était pas suffisamment ventilé en raison notamment de l’absence de grilles d’aération sur les menuiseries des pièces sèches et de l’obturation des bouches de ventilation en façade ; il n’est pas davantage parvenu, en cours de bail, à remédier au trouble de jouissance subi par la locataire du fait notamment de l’humidité consécutive aux infiltrations par la terrasse de l’appartement de l’étage supérieur et le défaut de ventilation du logement loué.

Le fait que l’humidité constatée dans le logement provient d’infiltrations par la terrasse de l’appartement du 2ème étage n’est pas en soi de nature à exonérer M. [C] de sa responsabilité, d’autant que des traces d’humidité notamment en plafonds de la salle à manger et de la pièce servant de débarras étaient déjà présentes lors de l’aménagement de la locataire, ainsi qu’il ressort des énonciations de l’état des lieux d’entrée établi le 14 février 2019.

En outre, si l’insuffisance de chauffage (une température de 17,2° dans le séjour a été relevée le 28 décembre 2021 par le cabinet d’expertise Strictos) a conduit à aggraver l’humidité du logement, la cause première de cette humidité réside bien dans les infiltrations d’eau s’étant produites par la terrasse, non étanche, de l’appartement de l’étage supérieur et M. [C] est particulièrement malvenu de reprocher à Mme [T] un défaut d’aération du logement, alors que le cabinet d’expertise Strictos relève l’absence d’un système de ventilation mécanique ou naturelle, l’obturation des grilles d’aération en façade et le défaut de grilles d’aération dans les fenêtres rénovées en PVC ; certes, le locataire entré dans les lieux après le départ de Mme [T], indique n’avoir pas constaté de problèmes d’humidité dans l’appartement, mais ce témoignage n’est pas en lui-même suffisant à prouver que seul un défaut d’aération et de chauffage, imputable à la précédente locataire, serait la cause exclusive de l’humidité constatée à plusieurs reprises entre avril 2019 et décembre 2021.

Mme [T] reproche également au bailleur le branchement du couloir et des escaliers de l’immeuble, parties communes, sur son compteur électrique individuel, l’amenant ainsi à supporter des frais d’éclairage qui ne lui incombaient pas, sachant que la mise en fonctionnement du compteur installé le 2 novembre 2020 pour le comptage de la consommation électrique des parties communes n’a été, selon elle, assurée qu’en novembre 2021, après obtention du Consuel, soit près de trois ans après son aménagement ; pour autant, elle a été remboursée d’une somme de 116 € correspondant au montant, qu’elle avait elle-même estimé dans un courrier du 3 février 2021, des frais d’éclairage des parties communes et si, comme elle l’indique, la mise en fonctionnement du nouveau compteur électrique n’a été assurée qu’en novembre 2021, elle ne fournit aucune indication, ni justification, quant au préjudice qu’elle aurait subi au titre des frais d’éclairage de la cage d’escaliers pour la période de février à novembre 2021.

2-la responsabilité de M. [J], propriétaire de l’appartement du 2ème étage, pour trouble anormal de voisinage :

Il est de principe que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; s’agissant d’un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence, les dispositions de l’article 1240 du code civil lui sont inapplicables ; il est actuellement régi par les dispositions de l’article 1253 de ce code, dans sa rédaction issue de la loi 2024-346 du 15 avril 2024.

En l’occurrence, il résulte du rapport contradictoire établi le 29 décembre 2021 par l’expert mandaté par la Matmut et du rapport du cabinet d’expertise Strictos du 29 décembre 2021 que l’humidité constatée dans une partie du logement occupé par Mme [T] de février 2019 à avril 2022, localisée dans la salle à manger, le coin cuisine et la pièce à usage de débarras (ou bureau), a principalement pour origine des infiltrations d’eaux pluviales par la terrasse, non étanche, dépendant de l’appartement occupé par M. [J] au 2me étage de l’immeuble et couvrant les pièces du logement de l’étage inférieur précisément affectées par l’humidité.

M. [J], qui conteste sa responsabilité, soutient en substance qu’avant l’entrée dans les lieux de Mme [T], les précédents locataires n’avaient pas fait état d’infiltrations dans l’appartement, qu’il a, au printemps 2020, lorsque cette dernière s’est plainte d’humidité, procédé immédiatement à des mesures préventives et réparatrices (modification puis suppression d’un bac à fleurs, pose de plinthes en carrelage autour de la terrasse, application de bitume entre les deux murs donnant sur la pièce à usage de débarras, application d’un imperméabilisant hydrofuge sur l’ensemble de la terrasse, pose d’une gouttière visant à diriger l’écoulement des eaux pluviales vers la cour, apposition d’un black bitume') et qu’il existe d’autres causes possibles à l’humidité apparue dans le logement (fissures importantes au niveau des parties communes notamment sur le linteau menant à l’appartement et dans les caves, menuiseries de l’appartement non étanches à l’air et à l’eau, infiltrations en façade avec des canalisations d’évacuation d’eaux usées et/ou pluviales en mauvais état, infiltrations provenant de la terrasse d’un immeuble voisin, absence de ventilation du logement, chauffage insuffisant, présence de plantes vertes en quantité dans le logement et faible isolation des structures).

Pour autant, force est de constater que les travaux consistant essentiellement en l’application d’une résine sur le carrelage, la suppression d’une jardinière, l’application d’un produit bitumeux sous les conduites d’eaux pluviales et l’installation d’un cheneau entre le mur arrière de la cabane à usage de cuisine et le mur de l’immeuble contigu, que M. [D] a réalisés lui-même au printemps 2020 sur le toit-terrasse, ont été totalement inefficaces puisque postérieurement, en janvier, en juin et en décembre 2021, l’expert mandaté par la Matmut, le diagnostiqueur de l’organisme Urbanis et l’expert du cabinet Strictos ont tous constaté la persistance de dommages de mouille et de traces d’humidité dans la salle à manger, le coin cuisine et la pièce servant de débarras (ou bureau) situés sous le toit-terrasse.

De plus, eu égard à leur localisation, les désordres relevés dans le rapport de l’organisme Urbanis (fissures sur le linteau menant à l’appartement et dans les caves, défaut d’étanchéité des menuiseries de la salle de bain et du séjour, mauvais état des canalisations d’évacuation d’eaux usées et/ou pluviales en façade) apparaissent sans rapport avec l’humidité constatée dans le logement et si le cabinet d’expertise Strictos évoque, dans son rapport, la possibilité d’infiltrations par la terrasse de l’immeuble contigu pouvant imbiber le mur de la pièce à usage de débarras (ou bureau), il ne s’agit là que d’une simple hypothèse, non étayée par d’autres éléments.

Enfin, il a été indiqué plus haut que si l’insuffisance de chauffage a pu aggraver l’humidité de l’appartement de Mme [T], elle n’en était pas la cause principale et que le défaut de ventilation du logement était essentiellement imputable au bailleur en raison de l’absence d’un système de ventilation mécanique ou naturelle, de l’obturation des grilles d’aération en façade et du défaut de grilles d’aération dans les fenêtres rénovées en PVC.

Mme [T] invoque également la présence de trois cheneaux (sic) d’évacuation d’eaux usées provenant de l’appartement de M. [J] et se déversant dans la cour à même le sol à proximité de sa terrasse, ce qui a généré des nuisances olfactives dans son appartement et a provoqué la moisissure de ses affaires entreposées dans la cave, les écoulements d’eaux s’y infiltrant depuis le sol poreux de la cour ; elle communique diverses attestations de tiers, invités dans son appartement, qui font état de mauvaises odeurs provenant des évacuations d’eaux usées de la terrasse du voisin, notamment du jacuzzi et de la cuisine, et descendant dans la cour par trois gouttières.

Les attestations produites ne permettent pas cependant de se convaincre que les mauvaises odeurs constatées par les témoins, qui n’avaient pas accès à la terrasse de l’appartement du 2ème étage, proviennent effectivement d’une évacuation des eaux usées du jacuzzi et de la cuisine de cette terrasse, alors que le procès-verbal de constat établi le 27 janvier 2020, à la demande de M. [C], par l’étude de Me [Z], huissier de justice, relate simplement l’évacuation des eaux pluviales de la toiture par trois gouttières, l’une accrochée sous le toit de la cuisine d’été extérieure, avec deux descentes en direction de la cour de l’immeuble et l’absence de résidus ou déchets dans la cour produits par des eaux usées ; par ailleurs, il n’est fourni aucun élément établissant la dégradation d’objets entreposés par Mme [O] dans la cave du fait d’écoulements d’eaux dans la cour.

Il résulte de ce qui précède que M. [J], dont la terrasse dépourvue d’une étanchéité efficace a causé des infiltrations répétées dans l’appartement de l’étage inférieur, à l’origine de l’apparition d’une importante humidité dans trois pièces, et qui n’a pas pris les mesures nécessaires afin d’y remédier, a engagé sa responsabilité pour trouble anormal de voisinage.

3-l’indemnisation du préjudice subi par Mme [T] et l’appel en garantie de M. [C] dirigée contre M. [J] :

Mme [T] a certes subi d’avril 2019 à mars 2022, soit sur une période de trois ans, un préjudice de jouissance consécutif à l’humidité du logement provoquée principalement par les infiltrations en provenance de la terrasse de l’appartement du 2ème étage et accessoirement par un défaut de ventilation du logement, mais ce préjudice n’a pas été subi de manière continue et persistante, se produisant essentiellement à l’occasion d’épisodes pluvieux, et n’a pas surtout affecté la totalité du logement, les seules pièces concernés étant la salle à manger, le coin cuisine et une petite pièce à usage de débarras (ou bureau) ; l’humidité constatée dans le logement, qui s’est traduit par l’apparition de traces de moisissures et de salpêtre, a également été aggravée par l’insuffisance de chauffage comme le relève le cabinet d’expertise Strictos.

L’intéressée n’apparaît pas dès lors fondée, n’ayant pas été mise dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux loués et obligée de les quitter en raison de leur état, à obtenir la restitution de l’intégralité des loyers versés, d’autant qu’elle a contribué à l’aggravation de l’humidité du logement et donc, de son préjudice du fait de l’insuffisance de chauffage ; elle n’invoque pas, non plus, l’existence de problèmes de santé (asthme, maux de gorge, bronchite') qu’elle aurait rencontrés pendant la durée du bail, en lien avec l’humidité du logement.

Le préjudice de jouissance , dont Mme [T] a souffert au cours de la période d’avril 2019 à mars 2022, peut dès lors être évalué à la seule somme de 2500 € eu égard au montant du loyer hors charges (479 € par mois), à la nature des pièces du logement affectées d’humidité, au caractère discontinu des désordres au cours de la période considérée et en tenant compte de l’insuffisance de chauffage imputable à la locataire ayant conduit à aggraver son préjudice ; elle ne justifie pas avoir subi un préjudice supplémentaire, notamment moral.

Les manquements de M. [C] à son obligation de délivrer un logement décent et d’en faire jouir paisiblement la locataire pendant la durée du bail sont indissociables du trouble anormal de voisinage retenu à l’encontre de M. [J] puisque les infiltrations s’étant produites par la terrasse de ce dernier sont à l’origine de l’humidité apparue dans le logement loué, par ailleurs mal ventilé ; ils doivent dès lors être condamnés in solidum à payer à Mme [T] la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice de jouissance subi.

M. [C], qui n’avait guère les moyens d’imposer à M. [J] d’assurer une étanchéité complète de sa terrasse, alors que ce dernier avait été averti dès le printemps 2020 des infiltrations dans l’appartement du 1er étage et avait tenté d’y remédier par des travaux inefficaces, apparaît fondé à être relevé et garanti de la condamnation mise à sa charge mais à hauteur de 90 % seulement ; en effet, si l’humidité apparue dans le logement loué a pour cause principale le défaut d’étanchéité de la terrasse, il n’en demeure pas moins que l’insuffisance des dispositifs de ventilation du logement a également contribué à l’apparition des désordres.

4-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, MM. [C] et [J] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [T] la somme de 1500 € au titre des frais non taxables que celle-ci a dû exposer en première instance et en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; M. [C] doit également être relevé et garanti par M. [J] d’une telle condamnation à hauteur de 90 %.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 22 novembre 2022, rectifié le 22 décembre 2022, en ce qu’il a :

— donné acte à Mme [T] du désistement de ses demandes formées à l’encontre de Mme [C],

— déclaré recevable l’action formée à l’encontre de M. [J],

— déclaré MM. [C] et [J] responsables in solidum du préjudice de jouissance subie par Mme [T],

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne in solidum [M] [C] et [E] [J] à payer à [B] [T] la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice de jouissance subi,

Condamne M. [J] à relever et garantir M. [C] de la condamnation mise à sa charge à hauteur de 90 %,

Condamne in solidum MM. [C] et [J] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [T] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] à relever et garantir M. [C] d’une telle condamnation à hauteur de 90 %,

Rejette toutes autres demandes.

Le Greffier Le Président