ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 03 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03742 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKDJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] N° RG 24/00135

APPELANT :

Monsieur [T] [S]

né le 30 Mai 1969 à [Localité 3] (33)

de nationalité Française

[Adresse 5]

Représenté par M^e Aurélie GILLOT de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024012465 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

Madame [O], [K] [B]

née le 29 Novembre 1975 à [Localité 8] (66)

de nationalité Française

[Adresse 9]

Représentée par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 29 mai 2008, avec prise d’effet au 1er juillet 2008, Mme [O] [C] épouse [V] a donné à bail à M. [X] [S] un logement, situé [Adresse 4] à [Localité 10] (66), moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

M. [X] [S] étant décédé le 29 janvier 2023, son fils, M. [T] [S], a sollicité l’application de la clause du bail lui permettant de rester dans les lieux.

Mme [V] a délivré à M. [S], par actes de commissaire de justice du 16 août 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 943,98 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté au mois d’août 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail et un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 17 janvier 2024, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux

Par ordonnance de référé en date du 5 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé a :

— Constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— Condamné à titre provisionnel M. [T] [S] à payer à Mme [G] [C] épouse [B] la somme de 7 570 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées dues au 1er mai 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— Condamné à titre provisionnel M. [T] [S] à payer à Mme [G] [C] épouse [B] la somme de 550 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’il ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

— Dit que M. [T] [S] devra quitter les lieux situés [Adresse 6] dans le délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer et qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin ;

— Ordonné que la présente décision sera notifiée au service de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision en application de l’article 489 du Code de procédure civile ;

— Condamné M. [T] [S] à payer à Mme [O] [C] épouse [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné M. [T] [S] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 16 août 2023.

Par déclaration reçue le 17 juillet 2024, M. [S] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 3 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile et renvoyée à l’audience du 6 mai 2025.

Par conclusions du 30 décembre 2024, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 7-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 62 et suivants du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991, de :

— infirmer l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

— ce faisant et statuant à nouveau, lui donner acte de ce qu’il justifie de la souscription d’un contrat d’assurance habitation pour la période du 8 octobre 2024 au 7 octobre 2025 ;

— constater qu’il a quitté les lieux le 30 octobre 2024 suite à son expulsion ;

— juger que la somme de 5 052 euros correspondant aux charges locatives indûment appelées devra être déduite du montant de la dette locative ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;

— lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle à intervenir ;

— débouter Mme [O] [C] épouse [B] de toute demande plus ample ou contraire ;

— dire n’y avoir lieu à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— il a souscrit une assurance pour la période du 8 octobre 2024 au 7 octobre 2025,

— les charges ne sont pas justifiées, l’eau est prélevée par forage, qui alimente six logements,

— à supposer que la charge relative à l’entretien de la pompe puisse constituer une charge récupérable sur le locataire, la bailleresse ne justifie pas du coût réel d’entretien de la pompe de forage,

— la taxe sur les ordures ménagères ne saurait être répercutée uniquement sur M. [S] et doit être répartie entre les 6 logements, soit une somme d’environ 1,60 euros par mois et par logement,

— il sollicite le remboursement de charges versées à compter du 1er juillet 2018 jusqu’au 31 mars 2023 et considère que les charges à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 31 décembre 2023 doivent être déduites,

— il perçoit le revenu de solidarité active pour un montant de 635,71 euros,

— le bailleur a coupé l’eau pendant trois jours en juin 2024.

Par conclusions du 12 décembre 2024, formant appel incident, Mme [V] demande à la cour au visa des articles 7, 7-1, 14 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104,1224 et1728,1741 et 1760 du code civil, 1231-7 du Code civil, L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer 1'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

— juger que M. [S] ne s’est pas acquitté de son loyer dans le délai de deux mois à compter de la noti cation du commandement de payer qui iui a été régulièrement délivré,

— qu’en conséquence, le bail litigieux est résilié par le jeu de la clause résolutoire et ce à compter du

16 octobre 2023,

— juger que M. [S] produit une attestation d’assurance en date du 8 octobre 2024, alors que 1e commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurarice contre les risques locatifs visant la clause résolutoire est en date du l6 août 2023, ainsi le délai d’un mois pour produire 1'attestation n’a pas été respecté de sorte que la clause résolutoire a produit son plein effet,

— juger que M. [S] n’est pas en situation de régler sa dette locative par conséquent l’effet de la clause résolutoire ne peut pas être suspendu et aucun délai de paiement ne peut lui être accordé,

— juger que M. [S] sera expulsé des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— juger que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront séquestrés en tel garde- meubles, aux frais, risques et périls de M. [S] et qu’ils seront réputés abandonnés s’il ne les a pas récupérés dans le délai légal,

— juger que les frais d’expulsion et séquestration des meubles seront mis à la charge de M. [S],

— juger que la demande de M. [S] au titre des charges indument appelées est irrecevable et infondée,

— juger que M. [S] lui versera une indemnité d’occupation de 550 euros par mois, équivalente au montant du loyer, à compter de la date de la résiliation du bail soit le 16 octobre 2023, et jusqu’a complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal a compter de chaque échéance,

— juger que M. [S] lui versera la somme de 10 270 euros au titre des loyers,indemnité d’occupation et charges impayées dus suivant décompte actualise an 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé du 5 juillet 2024,

— juger que l’ordonnance du 5 juillet 2024 sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [S] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 16 août 2023,

— condamner M. [S] aux entiers dépens de la procédure d’appel y compris le timbre scal de 225 euros ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

— la clause résolutoire a produit son effet,

— il ne justifie pas être en capacité de verser son loyer, il n’a pas justifié d’une assurance dans le délai requis,

— le locataire a été expulsé le 30 octobre 2024,

— les charges locatives ont été justifiées auprès de son père en décembre 2022, M. [S] a payé en appliquant la compensation résultant d’un solde créditeur de 408 euros pour les année précédentes,

— les charges correspondent à l’entretien de la pompe de forage et de la fosse septique.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 31 décembre 2024.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, reproduisant les dispositions de cet article.

Le bail d’habitation comprend, dans les conditions générales de location, une clause résolutoire visant un délai d’un mois après un commandement infructueux en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs, dont le locataire doit justifier par la remise d’une attestation de l’assureur.

L’attestation d’assurance, en date du 5 octobre 2024 émanant de la société Acheel, indique que le logement était assuré pour la période du 8 octobre 2024 au 7 octobre 2025 et démontre que le logement n’était pas assuré à la date du commandement, délivré le 16 août 2023.

Ainsi, M. [S] n’a pas rempli son obligation d’assurer le bien loué et n’en a pas justifié pendant la période ouverte par le commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 septembre 2023.

Il en résulte qu’il est occupant sans droit du logement depuis cette date. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant acquise au titre du non-respect de l’obligation d’assurance du locataire, il n’y a pas lieu de statuer sur celle relative au paiement du loyer et des charges.

L’ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à préciser leur date et a ordonné à M. [S] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, Mme [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

Par ailleurs, il résulte d’un procès-verbal d’expulsion que M. [S] a quitté les lieux le 30 octobre 2024.

2 -sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée par le premier juge, sans contestation à hauteur de cour à la somme de 550 euros mensuels, correspondant au montant du loyer sans les charges.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et les dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

M. [S] conteste toute dette locative relative aux charges estimant celles-ci injustifiées à hauteur de la somme de 5 052 euros, l’eau du logement étant celle d’un forage et aucun relevé de consommation électrique de la pompe de forage n’ayant jamais été produit.

Toutefois, la somme de 9 euros par mois, au titre des charges régularisées pour l’eau, concerne l’entretien de la pompe, et non sa consommation électrique, ainsi que celui de la fosse septique. S’agissant d’une charge récupérable, si aucune facture d’entretien n’est versée aux débats, il résulte d’un courrier en date du 15 décembre 2022, émanant de l’agence immobilière en charge de la gestion de la location, que la régularisation des charges pour la période couvrant les années 2020 à 2022 a fait l’objet d’un échange entre M. [X] [S] et cette dernière, donnant lieu à une minoration du loyer et des charges de 40 euros par mois pour l’année 2023 (530 euros mensuels) et à une minoration du montant de la provision à compter de l’année 2024 (550 euros + 20 euros). Au demeurant, M. [S] ne conteste pas la réalité d’un tel accord, de sorte que cette charge locative, qui n’a pas été sollicitée à titre de provision pour l’année 2024, lui incombe.

Le montant de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères est justifié sans que M. [S] ne démontre que celui-ci doive être partagé avec d’autres occupants de l’immeuble loué ([Adresse 1]), dont la présence et l’occupation des lieux ne sont pas rapportées tandis que Mme [C] est propriétaire d’autres immeubles situés dans la même rue ([Adresse 2]).

La régularisation des charges effectuée en décembre 2022 concerne les années 2020 à 2022 ; elle a été portée à la connaissance des deux preneurs successifs, M. [S] l’ayant tacitement acceptée, en s’acquittant du montant minoré à laquelle elle a donné lieu en mars et avril 2023.

La demande de déduction de la somme de 5 052 euros du montant de l’arriéré locatif, formée par M. [S], sa qualité d’ayant droit n’étant pas contestée et aucune prescription n’étant régulièrement soulevée, sera donc rejetée.

Au regard du décompte du bailleur, établi par l’agence immobilière en charge de la gestion de la location, arrêté au mois d’octobre 2024 compris , M. [S] est débiteur de la somme de 10 270 euros au titre des loyers et charges locatives.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée sur le principe de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 550 euros par mois et amendée quant au montant de la provision au titre de l’arriéré locatif et à la date à laquelle l’indemnité mensuelle d’occupation a pris fin.

3- sur les délais de paiement

Le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire relative au défaut de justification d’une assurance, les dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables de sorte que M. [S] ne peut prétendre obtenir des délais de paiement sur ce fondement.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] justifie avoir perçu le revenu de solidarité active de juillet à octobre 2024 sans produire d’autre élément quant à sa situation économique actuelle. Ainsi, il ne démontre pas sa capacité à honorer sa dette dans le délai de deux ans.

La dette est ancienne et ne cesse d’augmenter, M. [S] ayant, de fait, bénéficié de délais de près de vingt-quatre mois depuis la résiliation du bail et de douze mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par M. [S]..

3- sur les autres demandes

M. [S], débiteur, sera tenu aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant sur son appel, M. [S] sera condamné aux dépens d’appel tandis que la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a condamné M. [S] à verser à Mme [V] à titre prévisionnel la somme de 7 570 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté à la date du 1er mai 2024;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 29 mai 2008, avec effet au 1er juillet 2008, concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], sont réunies à la date du 17 septembre 2023,

Déclare en conséquence M. [T] [S] occupant sans droit ni titre des lieux litigieux à compter du 17 septembre 2023 ;

Constate qu’un procès-verbal d’expulsion a été établi le 30 octobre 2024 ;

Condamne M. [T] [S] à payer la somme provisionnelle de 10 270 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté à la date du 1er octobre 2024 (mensualité du mois d’octobre 2024 comprise) ;

Rejette les demandes de délais de paiement formées par M. [T] [S] ;

Rappelle que M. [T] [S] sera tenu aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [S] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente