ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/04032 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OWG3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 16/02666

APPELANTS :

Monsieur [Y] [C]

né le 15 Novembre 1962 à [Localité 6] (HERAULT)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

et

Madame [W], [H] [P] épouse [C]

née le 10 Novembre 1961 à [Localité 9] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Raphaële HIAULT SPITZER avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [M] [A] [I]

né le 11 Mai 1959 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Axelle NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013060 du 02/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [G] [U]

née le 23 Octobre 1962 à [Localité 8] (NIGÉRIA)

de nationalité Britannique

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/012256 du 04/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

S.C.I. SG AREFA société civile immobilière, au capital de 1 000,00€, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 507 425 908, représentée par Monsieur [R] [Z]

Chez Monsieur [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. TERRE ET MER DU SUD IMMOBILIER inscrite au RCS de Béziers sous le n° 793 848 615, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit au dit siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] (les époux [C]) ont fait l’acquisition par acte notarié du 29 mai 2015, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SARL Terre et Mer du Sud Immobilier (la SARL Terre et Mer), d’un appartement au sein d’une copropriété sise [Adresse 4] auprès de la SCI SG Arefa moyennant le prix de 200 000 euros outre 12 000 euros d’honoraires dus à l’agence immobilière.

Se plaignant dès le mois de juin 2015 d’infiltrations d’eau dans l’appartement acquis et au motif que l’état défectueux de la toiture de la copropriété leur aurait été caché par le vendeur et les autres copropriétaires, les époux [C] ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 1er décembre 2015, le juge des référés a désigné Monsieur [V] [N] pour procéder à la mesure d’expertise et par ordonnance du 15 avril 2016 la mission de l’expert a été étendue suite à l’apparition de nouveaux désordres.

L’expert a déposé son rapport le 10 juin 2016.

Par actes d’huissiers de justice du 30 septembre 2016, les époux [C] ont fait assigner la SCI SG Arefa et la SARL Terre et Mer aux fins d’annulation de la vente pour dol à titre principal et d’indemnisation fondée sur la garantie des vices cachés à titre subsidiaire.

Par acte d’huissier de justice du 11 septembre 2017, la SCI SG Arefa a fait assigner en intervention forcée Monsieur [M] [I] en responsabilité au titre de son activité de syndic bénévole de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2018, Monsieur [I] a fait assigner en intervention forcée Madame [U] en responsabilité au titre de son activité de syndic bénévole de la copropriété.

Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Accueilli la fin de non-recevoir et jugé irrecevables pour non publication auprès du service de la publicité foncière de la demande en justice les demandes en annulation et résolution de la vente présentées à titre principal et à titre subsidiaire par les époux [C] ;

— Jugé que la SCI SG Arefa, partie venderesse, est tenue de la garantie des vices cachés au profit des époux [C], acquéreurs, dans la vente immobilière intervenue par acte notarié du 29 mai 2015 ;

— Condamné la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] une somme indivise de 11 251 euros sur le fondement de l’action estimatoire en garantie des vices cachés ;

— Débouté les époux [C] du surplus de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI SG Arefa ;

— Jugé que la responsabilité de Monsieur [I] en sa qualité de syndic bénévole n’est pas engagée en l’absence de preuve d’une faute de gestion ;

— Débouté la SCI SG Arefa de sa demande de garantie à l’encontre de Monsieur [I] ;

— Mis hors de cause Madame [U] ;

— Condamné Monsieur [I] à payer à Madame [U] une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile à l’encontre de Monsieur [I] ;

— Débouté les époux [C] de leur action en responsabilité présentée à l’encontre de la SARL Terre et Mer ;

— Condamné la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] une somme indivise de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI SG Arefa à payer à Monsieur [I] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné solidairement les époux [C] à payer à la SARL Terre et Mer une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [I] à payer à Madame [U] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI SG Arefa aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à l’exception des dépens engagés par la SARL Terre et Mer, lesquels seront supportés par les époux [C] et des dépens engagés par Madame [U], lesquels seront supportés par M. [I] ;

— Dit que la distraction des dépens est accordée à la SCP Juris Excell, avocat des époux [C], à la SCP SVA, avocat de la SARL Terre et Mer et à M^e Sicot, avocat de Monsieur [I], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile :

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 28 septembre 2020, les époux [C] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 1er juillet 2024, les époux [C] demandent à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement querellé en ce qu’il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation auprès des services de la publicité foncière et jugé irrecevables les demandes en annulation et résolution de la vente;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI SG Arefa à la seule somme de 11 251 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les époux [C] ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur action en responsabilité à l’encontre de la SARL Terre et Mer et les a condamné à lui payer la somme de 2 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau :

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 29 mai 2015 entre les époux [C] et la SCI SG Arefa selon acte reçu par M^e Daure ;

— Condamner la SCI SG Arefa à rembourser aux époux [C] le prix de vente de 200 000 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2015, ainsi que les frais afférents à ladite vente ;

— Condamner la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] la somme de 160 587,24 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues;

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résolution de la vente intervenue le 29 mai 2015 entre les époux [C] et la SCI SG Arefa selon acte reçu par M^e Daure ;

— Condamner la SCI SG Arefa à rembourser aux époux [C] le prix de vente de 200 000 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2015 ainsi que les frais afférents à ladite vente ;

— Condamner la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] la somme de 160 587,24 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues;

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] la somme de 100 000 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente ;

— Condamner la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] la somme de 160 587,24 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues;

Au visa des articles 1991, 1992 et subsidiairement 1243 du code civil :

— Condamner solidairement la SARL Terre et Mer avec la SCI SG Arefa à payer aux époux [C] la somme de 160 587,24 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues ;

— Débouter les intimés de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement la SCI SG Arefa et la SARL Terre et Mer à payer aux époux [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise, distraits au profit de la SCP Juris Excel, sur ses offres de droit.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 2 octobre 2024, la SCI SG Arefa demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action adverse au regard des articles 28 et suivants du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière ;

— Retenant l’existence d’une clause de prise en l’état alors que la SCI familiale n’est pas un professionnel de l’immobilier ;

— Retenant l’absence de démonstration de dissimulations intentionnelles du vendeur sur un élément déterminant à la volonté des acquéreurs ;

— Retenant l’absence de faute contractuelle du vendeur ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Fait droit à la demande estimatoire en garantie des vices cachés présentée par les époux [C] et condamné la SCI venderesse à leur payer une somme indivise de 11 251 euros sur le fondement de ladite garantie outre 2 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’expertise ;

o Mis hors de cause la société Terre et Mer et rejeter la demande de relevé et garantir de la SCI venderesse ;

Statuant à nouveau :

— Rejeter la demande adverse et réparer la SCI venderesse des frais irrépétibles supportés au titre de la demande de référé expertise, l’expertise et cette instance, via l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Interdire l’évocation du dol ;

— Rejeter le vice caché ;

— Rejeter tout appel en garantie contre la SCI SG Arefa de la part de l’une des parties au procès ;

— Si par impossible la SCI Arefa était condamnée, juger que M. [I] devra la relever et garantir de toutes ses condamnations et le condamner auxdites sommes avec exécution provisoire outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— Débouter de toutes leurs demandes les époux [C] et les condamner à payer à la concluante la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 12 mars 2021, la SARL Terre et Mer demande à la cour d’appel de:

— Débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes tendant la parfaite information de ces derniers sur l’existence d’infiltrations affectant le bien acquis ;

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, si la cour entre en voie de réformation :

— Débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes à défaut de démonstration d’un quelconque préjudice ;

— Débouter les consorts [C] de leurs demandes nouvelles au titre des préjudices de jouissance évalués à 82 526,34 euros et 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner la SCI SG Arefa à relever et garantir indemne la société Terre et Mer ;

En tout état de cause :

— Condamner les consorts [C] à verser à la société Terre et Mer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner les consorts [C] aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP SVA.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 8 mars 2021, Monsieur [I] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il ne retient ni faute de gestion, ni responsabilité de M. [I] en qualité de syndic bénévole ;

— Constater que les conditions d’engagement de la responsabilité de M. [I] ne sont pas réunies ;

— Déclarer la SCI SG Arefa irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et la débouter ;

— Constater l’absence totale de grief des époux [C] à l’encontre de M. [I] ;

— Réformer ledit jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à Mme [U] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Mettre hors de cause M. [I] ;

— Juger que son appel en cause n’est pas abusif mais au contraire justifié ;

— Condamner la SCI SG Arefa au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros ;

A titre subsidiaire :

— Constater que Mme [U] était syndic des copropriétaires dès le 13 mai 2015 ;

— La condamner à relever et garantir M. [I] de toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

— Condamner la SCI SG Arefa à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [E] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 10 mars 2021, Madame [U] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel ;

— Constater que Mme [U] n’était pas syndic de la copropriété sise [Adresse 4] en 2015 ;

— Confirmer la mise hors de cause de Mme [U] ;

— Confirmer le débouté de M. [I] de ses entières demandes à l’encontre de Mme [U] ;

— Confirmer la condamnation de M. [I] à verser à Mme [U] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement les consorts [C] et M. [I] à verser à Mme [U] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les consorts [C] et M. [I] aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCI SG Arefa:

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes des époux [C] en nullité ou résolution de la vente au motif qu’ils ne justifiaient pas, conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, avoir publié leur assignation au service chargé de la publicité foncière ni d’une régularisation ultérieure.

Les époux [C] soutiennent en appel avoir justifié de la publication au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de l’assignation en résolution de la vente le 22 octobre 2019, soit antérieurement au jugement, la situation ayant donc été régularisée.

La SCI Arefa réplique que l’article 121 du code de procédure civile exige que la régularisation intervienne avant que le juge statue et que le jugement a été rendu le 7 septembre 2020 sans qu’aucune régularisation n’intervienne.

Aux termes de l’article 126 alinéa 1 du code de procédure civile ' Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue '.

L’article 126 du code de procédure civile ne faisant aucune distinction, la régularisation par la publication de l’assignation peut intervenir en première instance comme en appel et l’irrecevabilité doit être écartée lorsque sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation délivrée le 30 septembre 2016 par les époux [C] à la SCI Arefa et à l’agence immobilière Terre et Mer du Sud Immobilier a bien fait l’objet d’une publication et d’un enregistrement au service de la publicité foncière de Béziers le 22 octobre 2019, soit avant que le premier juge ne statue le 7 septembre 2020 et, à fortiori, avant que la cour ne statue.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Arefa sera rejetée, les demandes en nullité et, subsidiairement, en résolution de la vente formées par les époux [C] seront déclarées recevables.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le fond :

Sur la responsabilitédu vendeur, la SCI SG Arefa :

Les époux [C] demandent à la cour, à titre principal, de prononcer la nullité de la vente pour dol, faisant valoir que la SCI venderesse aurait dissimulé intentionnellement une information déterminante pour les acquéreurs, à savoir l’existence de dégâts des eaux récurrents dus à des infiltrations engendrées par le mauvais état de la toiture.

A titre subsidiaire, ils sollicitent, sur le fondement des vices cachés, la résolution de la vente et, à titre infiniment subsidiaire, la restitution d’une partie du prix de vente.

Aux termes de l’ancien l’article 1116 du code civil ' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé '.

Le dol peut notamment être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant une information qu’il savait déterminante pour ce dernier et qui, si elle avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil que les époux [C] doivent établir que Monsieur [Z], représentant la SCI SG Arefa, avait connaissance, lors de la vente, de l’existence d’infiltrations par la toiture et qu’il aurait intentionnellement caché ce fait aux acquéreurs.

En l’espèce, le rapport d’expertise fait uniquement état de deux dégâts des eaux:

— l’un en décembre 2011, Monsieur [Z] ayant déclaré à son assureur, la MAAF, un dégât des eaux dans le petit salon qui a été réparé lors des travaux de ravalement des façades ;

— l’autre en mai 2015, toujours dans le petit salon, ayant donné lieu à une intervention de l’entreprise Vanclot, suite à la déclaration de Monsieur [Z] à son assureur, la MAAF.

L’expert note que rien ne permet de connaître la nature des autres dégâts des eaux déclarés à l’assureur Generali en 2011 et 2014, aucun élément n’établissant en conséquence qu’il s’agissait de sinistres dus à des infiltrations par la toiture.

Il n’est donc pas établi l’existence d’infiltrations récurrentes par la toiture entre le premier sinistre de décembre 2011 et le sinistre de mai 2015 ayant donné lieu à l’intervention de l’entreprise Vanclot.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] n’habitait plus dans l’appartement litigieux dont il avait confié les clefs à l’agence Terre et Mer du Sud Immobilier et qu’il avait été informé en décembre 2014 par Monsieur [I], syndic bénévole, et par l’agence immobilière, d’infiltrations affectant l’appartement.

Le rapport Saretec Dommage du 27 février 2015 confirme l’existence d’infiltrations d’eaux pluviales à travers la toiture dans l’appartement [Z], évaluant le montant des indemnisations à 1 500 euros.

Ce sinistre étant intervenu antérieurement à la signature du compromis de vente en date de mars et avril 2015, les infiltrations, qui ne feront l’objet d’une intervention qu’en mai 2015 par l’entreprise Vanclot, étaient donc visibles lors des visites effectuées par les époux [C] en février 2015, ces derniers n’invoquant en tout état de cause aucune circonstance susceptible de faire obstacle à leur connaissance desdites infiltrations au moment des visites de l’appartement, l’expert confirmant que les fuites en toiture, résultant du dégât des eaux de décembre 2014, existaient avant la vente et les infiltrations ayant nécessairement laissé des traces sur les plafonds avant l’intervention de l’entreprise Vanclot.

Ces infiltrations ont fait l’objet d’une réparation par l’entreprise Vanclot en mai 2015, pour un montant de 1573 euros, correspondant à l’estimation du rapport Saretec, la nature des réparations telle que figurant sur la facture du 26 mai 2015 ainsi que le montant modeste des réparations tendant à démontrer que le phénomène d’infiltration était relativement limité, en l’occurence au petit salon, même si l’entreprise Vanclot préconisait à terme une réfection totale de la toiture afin de pérenniser le bâtiment.

Par conséquent, lors de la vente, les travaux de réparation de la toiture devant mettre fin aux infiltrations survenues en décembre 2014 avaient été effectuées, le vendeur pouvant légitimement penser que le problème d’infiltrations était résolu, même si l’entreprise Vanclot indiquait qu’une réfection de la toiture était à prévoir, l’entreprise ne faisant cependant état sur ce point d’aucune urgence particulière, l’entreprise indiquant que la réfection de la toiture était à envisager et non pas immédiate (attestation [X]), étant relevé en tout état de cause qu’une telle réfection supposait des travaux votés par la copropriété.

Par ailleurs, lors de la vente, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [C] ont reçu un certain nombre d’informations sur l’état de la toiture figurant dans l’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 5 mars 1967 délivré aux acquéreurs le 26 avril 2015 et annexé à l’acte.

Monsieur et Madame [C] font valoir que cet état qu’ils n’ont pas paraphé ne leur est pas opposable et contestent également la liste des annexes en soutenant que la signature qui leur est attribuée sur ce document n’est pas la leur.

Or, force est de constater que l’acte de vente qu’ils produisent aux débats et signé par les parties et le notaire stipule expressément, page 23 : ' L’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié a été délivré par le syndic à la date du 26 avril 2015.

L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier '.

D’autre part, s’agissant des annexes, le notaire confirme, par courrier du 29 août 2017, que 'les annexes font partie intégrante de la minute, ainsi que cela est rappelé en fin d’acte.

La régularisation d’un acte électronique emporte une double signature : l’acte en lui-même et les annexes par la suite.

Il y a donc lieu de considérer que l’ensemble des documents et notamment les annexes ont été signés par l’ensemble des parties'.

Enfin, si les époux [C] contestent la signature qui leur est attribuée s’agissant de l’état daté et des annexes, force est de constater qu’ils n’apportent aucun élément probant sur ce point et ne sollicitent pas dans le dispositif de leurs conclusions une demande de vérification d’écriture.

En l’espèce, il résulte d’une part du dossier de diagnostic technique remis aux acquéreurs et annexé au compromis du 3 mars 2015 l’existence dans la charpente de traces d’humidité et/ou d’infiltrations d’eau, l’expert précisant que les traces d’infiltrations auraient pu alerter les acheteurs, même si l’importance de l’état réel du toit et des travaux de réfection à envisager était difficile à déterminer.

D’autre part, l’état daté indique dans l’annexe ' Information du nouveau copropriétaire', au titre de la mention ' procédures en cours ' :

' Réunion extraordinaire sur travaux de toitures.

Nous attendons d’autres devis pour la toiture '.

Il est également indiqué que des travaux sont prévus concernant la toiture et que le devis concernant les travaux de toiture de la copropriété serait examiné lors de la prochaine réunion des copropriétaires le 13 mai 2015.

Par conséquent, il résulte des éléments du dossier que les époux [C], dans le cadre du compromis de vente et lors de la réitération de cette dernière, ne pouvaient ignorer l’existence d’infiltrations affectant la toiture ni la nécessité d’effectuer des travaux.

Par ailleurs, ils ne caractérisent pas l’existence de manoeuvres ou d’une réticence dolosive de la part du vendeur alors même qu’ils ont visité l’appartement avant l’intervention de l’entreprise Vanclot et qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier ni du rapport d’expertise que les traces d’infiltration étaient dissimulées, que la vente est intervenue après la reprise des désordres et qu’ aucune urgence particulière n’était soulignée par l’entreprise Vanclot quant à la nécessité de rénover la toiture, étant rappelé que Monsieur [Z] n’habitait plus dans l’appartement litigieux et n’a même pas été directement destinataire du devis et de la facture de l’entreprise Vanclot, adressés aux syndics bénévoles, Monsieur [I] puis Madame [U].

S’agissant du réseau d’évacuation des eaux usées de la cuisine défectueux du fait d’une section du réseau et d’une pente trop faible, il n’est pas démontré que la SCI SG Arefa ait eu connaissance de ce désordre, l’expert indiquant que les travaux de la cuisine avaient été réalisés dans les années 1993/1994 par le propriétaire précédent, Monsieur [J], les précédents occupants de l’appartement attestant en outre de l’absence de problème d’écoulement ou d’odeurs au niveau de l’évier de la cuisine.

Enfin, la zone dite 'd’un parquet manquant’ entre le petit et le grand salon qui n’est, selon l’expert, que la conservation des marches de part et d’autre de la cheminée après fermeture du passage ainsi que l’absence de peinture des parois de la chambre 3, après le démontage des placards par les époux [C], ne peuvent être considérées comme des éléments de nature à déterminer le consentement des acquéreurs au moment de la vente, s’agissant, comme l’a relevé le tribunal, d’aménagements intérieurs ne convenant pas aux époux [C] mais ne compromettant en rien la destination de l’appartement et ne diminuant pas significativement son usage.

Compte tenu de ces éléments, la demande de nullité de la vente pour dol formée par les époux [C] sera rejetée.

S’agissant de la demande de résolution de la vente ou de la restitution d’une partie du prix de vente pour vice caché, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus '.

S’agissant d’une part des infiltrations, outre qu’il a été précédemment developpé que les infiltrations sur le plafond étaient visibles lors des visites des acquéreurs ayant eu lieu entre le sinistre de décembre 2014 et l’intervention Vanclot de mai 2015 et que les époux [C] avaient connaissance lors de la vente des problèmes d’infiltrations en toiture, il ressort en tout état de cause du rapport d’expertise que les acquéreurs habitent normalement leur appartement, l’expert précisant que si des fuites persistent en toiture, celles-ci n’ont pas provoqué de dégâts irréversibles rendant l’appartement impropre à sa destination.

Par conséquent, le vice invoqué par les époux [C] n’est pas de nature à rendre l’appartement impropre à l’usage auquel on le destine, ni même à diminuer significativement cet usage, de sorte que Monsieur et Madame [C] ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 1641 du code civil pour solliciter la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente.

S’agissant d’autre part des autres défauts ( écoulement des eaux au niveau de la cuisine, partie manquante du plancher dans le salon et état de la peinture des murs d’une des chambres), ces derniers ne sont pas davantage de nature à rendre l’appartement impropre à sa destination ou à diminuer drastiquement son usage, ce qui exclut également l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Les demandes présentées au titre des vices cachés seront donc rejetées.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière :

Il a été précédemment développé d’une part que les traces au plafond résultant du dernier dégât des eaux dans le petit salon étaient visibles lors des visites de Monsieur et Madame [C], les réparations sur la toiture et la reprise du plafond n’étant intervenues qu’ultérieurement et avant la vente, d’autre part que les informations sur l’état de la toiture avaient été données aux acquéreurs dans le cadre du compromis de vente et de l’état daté qui leur avait été remis lors de leur acquisition.

Outre que les acquéreurs avaient connaissance, avant la vente, de l’existence d’infiltrations dans l’appartement et, de façon plus générale, de l’existence d’infiltrations en toiture, il ne ressort ni de l’attestation de Monsieur [I], ni du dire du 8 février 2016 invoqués par les appelants que l’agence immobilière aurait délibérement caché les désordres affectant la toiture et les infiltrations affectant l’appartement, la société Terre et Mer du Sud rappelant dans son dire avoir informé dans le cadre des visites les époux [C] de l’existence d’infiltrations faisant l’objet d’une prise en charge par les assurances, soulignant que les traces d’infiltrations étaient visibles.

Par ailleurs, l’attestation de Monsieur [I] indiquant qu’à chaque orage, il passait prendre les clefs à l’agence pour contrôler les dégâts ne permet pas de caractériser à elle seule une manoeuvre de l’agence immobilière aux fins de cacher aux acquéreurs l’existence d’infiltrations, ces dernières étant en tout état de cause connues par Monsieur et Madame [C] avant la vente.

Par conséquent, il n’est pas démontré que la société Terre et Mer du Sud aurait commis un dol ou une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Les demandes présentées à son encontre seront en conséquence rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’appel en garantie de la SCI SG Arefa à l’encontre de Monsieur [I] et de ce dernier à l’encontre de Madame [U] :

En l’absence de condamnation de la SCI SG Arefa, les appels en garantie de cette dernière à l’encontre de Monsieur [I] et de Monsieur [I] à l’encontre de Madame [U] sont dépourvus d’objet.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [C] de leur action en responsabilité présentée à l’encontre de la SARL Terre et Mer du Sud ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI SG Arefa et déclare recevables les demandes en nullité et, subsidiairement, en résolution de la vente formées par les époux [C] ;

Déboute Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] de leur demande de nullité de la vente pour dol ;

Déboute Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] de leur demande en résolution de la vente ou de restitution d’une partie du prix de vente;

Dit qu’en l’absence de condamnation de la SCI SG Arefa, les appels en garantie de cette dernière à l’encontre de Monsieur [I] et de Monsieur [I] à l’encontre de Madame [U] sont dépourvus d’objet ;

Condamne Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] à payer à la SCI SG Arefa la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] à payer à l’agence immobilière Terre et Mer du Sud Immobilier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Rejette les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [P] épouse [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP SVA.

Le greffier, Le président,