ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01622 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QFYY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 FEVRIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

N° RG 24/00196

APPELANTE :

S.A.S. ESA JY anciennement SCI ESA, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le N° 444 876 007, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e VILANOVA Célia, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [B], [Z], [T] [Z], [T] [G] VEUVE [C]

née le 23 Octobre 1930 à ALGERIE

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joël JUSTAFRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Manon NEDELEC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 13 mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juin 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre

M. Philippe BRUEY, conseiller

M^me Marie-José FRANCO, conseillère

qui en ont délibéré.

En présence de Monsieur [H] [U], stagiaire, lors des débats

Greffier lors des débats : M^me Gaëlle DELAGE

Greffière Placée lors de la mise à disposition : M^me Maryne BONGIRAUD

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, et par M^me Maryne BONGIRAUD Greffière Placée.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 23 octobre 2012, Mme [B] [C] veuve [G] a vendu en viager à la SCI ESA un bien soumis au régime de la copropriété, situé au [Adresse 1], moyennant :

la somme de 10 000 € ;

et une rente annuelle viagère de 7 028,49 €, précision faite que le capital correspondant est évalué par les parties à 60 000 € ;

soit ensemble 70 000 €.

Le 2 avril 2021, la SCI (société civile immobilière) ESA a été transformée en SAS (société par actions simplifiée) ESA JY.

La rente ayant cessé d’être payée à compter de 2015, Mme [B] [C] veuve [G] a délivré à la SCI ESA, le 16 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans l’acte.

C’est dans ce contexte que par acte du 16 janvier 2024, Mme [B] [C] veuve [G] a assigné la SCI ESA à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Perpignan en résolution de la vente et paiement des arrérages impayés.

Par jugement du 19 février 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Constaté la résiliation de la vente sous forme viagère établie par acte authentique du 23 octobre 2012 par Me [E] [D], notaire à [Localité 6] et ce depuis le 16 décembre 2023 pour non-paiement de la rente,

— Condamné la SCI ESA à payer à Mme [C] les sommes de :

11 361,03 € au titre de la rente due jusqu’au 16 décembre 2023, outre les intérêts légaux sur la somme de 10 682,01 € à compter du commandement de payer du 16 novembre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus,

679,02 € par mois à compter du 17 décembre 2023 à titre de dommages et intérêts, jusqu’à ce que la décision devienne définitive,

— Condamné la SCI ESA à payer à Mme [C] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 29 novembre 2023 pour un montant de 175,61 €,

— Ordonné à Mme [C] la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— Rappelé que l’exécution de plein droit du présent jugement.

La SAS ESA JY anciennement SCI ESA a relevé appel de ce jugement le 26 mars 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 juin 2024, la SAS ESA JY demande à la cour, sur le fondement des articles 112 et suivants et 648 et suivants du code de procédure civile, de :

In limine litis, à titre principal, infirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 16 janvier 2024 à la demande de Mme [C] ;

Annuler, en conséquence, le jugement ;

Renvoyer Mme [C] à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire :

Infirmer en toutes ses disposition le jugement ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 tenant la nullité de sa notification ;

Débouter Mme [C] de sa demande de résiliation de la vente sous forme viagère établie par acte authentique du 23 octobre 2012 par Me [D], notaire à [Localité 6] et ce depuis le 16 décembre 2023 pour non-paiement de la rente ;

Débouter Mme [C] de sa demande en paiement des arriérés de la rente et de l’ensemble de ses autres demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

Infirmer en toutes ses disposition le jugement du 19 février 2024,

Statuant à nouveau,

Juger que le recouvrement des arrérages de rente impayée se prescrivent par 5 ans en application de l’article 2224 du code civil,

Juger que le commandement vise des sommes prescrites à savoir celles dues avant novembre 2018 pour un montant total de 10 802,90 € ;

Juger qu’une fois cette somme déduite, les causes du commandement n’existent plus ;

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 pour défaut de cause ;

Débouter Mme [C] de sa demande de résiliation de la vente sous forme viagère établie par acte authentique du 23 octobre 2012 et ce depuis le 16 décembre 2023 pour non-paiement de la rente ;

Débouter Mme [C] de sa demande en paiement des arriérés de la rente et de l’ensemble de ses autres demandes ;

A titre très infiniment subsidiaire, si la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente :

Infirmer le jugement pour le surplus,

Juger excessive la clause pénale contenue dans le contrat de vente et la réduire à la somme de 1 € ;

Ordonner la restitution par Mme [C] de la somme de 10 000 € perçue à titre de bouquet ainsi que l’ensemble des rentes perçues depuis l’origine ;

Débouter, en conséquence, Mme [C] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [C] aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 août 2024, Mme [B] [C] veuve [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 février 2024,

Constater la résiliation de l’acte de vente sous forme viagère du 23 octobre 2012 dressé par Me [D], notaire à [Localité 6], et ce depuis le 16 décembre 2023 pour non-paiement de la rente,

A titre subsidiaire, tenant le défaut de paiement répété et ancien de la rente viagère,

Prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de la SAS ESA JY,

En toutes hypothèses,

Rejeter les moyens de nullité de l’assignation et du commandement de payer visant la clause résolutoire comme injustes et infondés,

Débouter la SAS ESA JY de ses prétentions comme injustes ou infondées,

Condamner la SAS ESA JY à lui payer :

11 361,03 € au titre de la rente due jusqu’au 16 décembre 2023, outre les intérêts légaux sur la somme de 10 682,01 € à compter du commandement du 16 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

679,02 € par mois à compter du 17 décembre 2023 à titre de dommages et intérêts, jusqu’à ce que la décision devienne définitive,

4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel, outre les dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 mai 2025.

Par message RPVA du 16 juillet 2025, la cour a sollicité le dépôt du dossier de plaidoiries de la SAS ESA JY, dépôt qui a été effectué le 24 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la nullité de l’assignation introductive d’instance du 16 janvier 2024

La SAS ESA JY excipe de la nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée le 16 janvier 2024, soutenant qu’elle comporte trois anomalies. Selon elle :

Elle n’a pas été délivrée au nom de la 'SAS ESA JY', mais à celui de la 'SCI ESA’ ;

Les diligences du clerc d’huissier sont insuffisantes ;

Le nom du clerc assermenté ayant délivré l’acte est caché.

Mme [B] [C], veuve [G] conteste toute nullité de la signification de l’assignation et soutient que la SAS ESA JY en a bien été destinataire tel que cela résulte des actes d’accomplissement des formalités et des justificatifs de signification qu’elle produit aux débats.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public'.

Il est de jurisprudence constante que celui qui invoque une irrégularité doit prouver le grief qu’elle lui cause (Civ. 2e, 16 juillet 1982, n° 81-11.174, publié). La charge de la preuve du grief pèse sur la SAS ESA JY.

En l’espèce, il convient, tout d’abord, de noter que la SAS ESA JY qui critique l’assignation délivrée 'à domicile’ du 16 janvier 2024 omet de citer les textes qui prévoient la nullité de l’acte d’assignation.

Il est toutefois de principe que les deux textes suivants régissent la matière :

Article 649 du code de procédure civile : 'La nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure’ ;

Article 693 : 'Ce qui est prescrit par les articles 654 à 659, 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l’article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité'.

L’article 1844-3 du code civil dispose que : 'La transformation régulière d’une société en une société d’une autre forme n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle (…)'.

En vertu de ce texte, la transformation de la société n’entraîne pas création d’un être moral nouveau et la situation des créanciers antérieurs à la transformation n’est pas affectée par l’opération (Cass. 1ère civ., 13 mars 1990, n° 87-13.357).

En l’espèce, la transformation le 2 avril 2021 de la SCI (société civile immobilière) ESA en SAS (société par actions simplifiée) ESA JY n’entraîne donc pas la création d’une personne morale nouvelle, étant observé par ailleurs que son siège social est inchangé.

Dès lors, l’assignation a bien été réalisée à la bonne adresse sous l’ancien nom de la SAS ESA JY (SCI ESA), ce qui permet à la cour de s’assurer que cet acte est pleinement régulier alors qu’il est précisé que 'Le nom figure sur la boîte aux lettres', étant ajouté qu’il importe peu que le nom du clerc d’huissier de justice n’est pas mentionné à l’acte de signification (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 11 juin 2014, 13-18.064, Publié au bulletin).

Aucun grief n’est démontré par la SAS ESA JY qui a manifestement été destinataire de l’acte querellé.

Dès lors, la SAS ESA JY qui échoue à démontrer une quelconque nullité de l’assignation sera donc déboutée de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 16 janvier 2024.

Sur la nullité du commandement de payer du 16 novembre 2023

La SAS ESA JY ne vise pas le texte sur lequel elle fonde sa demande en nullité du commandement de payer.

En tout état de cause, les moyens développés au soutien de la demande en nullité sont les mêmes que ceux pour la nullité de l’assignation.

Les mêmes observations de la cour (survie de la personnalité morale, identité du siège social, absence de grief) conduiront également au rejet de la demande de nullité du commandement de payer.

Sur la nullité du commandement de payer pour défaut de cause

La SAS ESA JY soutient que des rentes auraient été honorées entre octobre 2018 et octobre 2023.

Mais, en vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, 'Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Or, en l’espèce, la SAS ESA JY ne produit aucun élément visant à établir qu’elle a procédé à des versements de rentes.

Dès lors, sa demande en annulation du commandement pour défaut de cause ne peut qu’être rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du contrat de vente

Le contrat de vente viagère litigieux a été passé antérieurement à la réforme du droit des contrats et de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrant en vigueur au 1er octobre 2016 de sorte que seul le droit antérieur est applicable au cas d’espèce.

L’article 1978 du code civil prévoit que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente viagère n’autorise pas celui en faveur de qui elle a été constituée à demander la résolution de la vente.

Toutefois, cette disposition n’est pas d’ordre public et il est de jurisprudence constante que les parties peuvent y déroger en insérant dans le contrat une clause résolutoire, exprimant de manière non équivoque, leur intention de mettre fin de plein droit très souvent après mise en demeure ou commandement de payer, à leur convention en cas de non paiement des rentes.

Cette clause doit être expresse et non équivoque.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit en page 6 un paragraphe intitulé 'privilège de vendeur – action résolutoire’ ainsi rédigé :

« (…) En outre, et par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du Code Civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble aux vendeurs, un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, contenant déclaration par les vendeurs de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits au bien vendu, ainsi que tous les termes de rente reçus par les vendeurs, leur demeureront acquis de plein droit à titre d’indemnité, sans qu’il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre eux de ce chef.

De même, les vendeurs conserveront la partie du prix ci-dessus payée comptant, à titre d’indemnité et de dommages intérêts, et ne seront tenus à aucune restitution ».

Les parties ont donc prévu dans l’acte des dispositions expresses permettant à Mme [B] [C], veuve [G] de demander la résolution du contrat en cas de défaut de paiement d’arrérages, celle-ci étant de plein droit après simple commandement resté infructueux pendant un mois.

Mme [B] [C], veuve [G] a fait délivrer le 16 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et un montant de rentes impayées de 10 682,01 euros (principal de la créance), délivré à personne à la SCI ESA.

Au regard du non-paiement des arrérages, la clause résolutoire insérée dans le contrat doit recevoir application.

La SAS ESA JY soutient que les sommes réclamées correspondent à une clause pénale au sens de l’article 1152 alinéa 2 ancien du code civil désormais codifié à l’article 1231-5 du code civil et que la pénalité doit être réduite à un euro étant manifestement excessive compte tenu de l’évolution du prix de l’immobilier dont va profiter Mme [B] [C], veuve [G].

Toutefois, la clause stipulant qu’en cas de résolution du contrat, les arrérages perçus et échus resteront acquis au crédirentier à titre de clause pénale n’apparaît pas manifestement excessive en l’espèce dès lors que Mme [B] [C], veuve [G], âgée de 93 ans, a été privée durant plusieurs années de la jouissance d’un bien immobilier par la SAS ESA JY sans aucune contrepartie et la privant ainsi non seulement du bien mais des ressources que la vente devait lui procurer.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu’il a condamné la SAS ESA JY à payer à Mme [B] [C], veuve [G] les sommes suivantes :

11 361,03 € au titre de la rente due jusqu’au 16 décembre 2023, outre les intérêts légaux sur la somme de 10 682,01 € à compter du commandement du 16 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

679,02 € par mois à compter du 17 décembre 2023 à titre de dommages et intérêts, jusqu’à ce que la décision devienne définitive.

Sur les demandes accessoires

Succombant pour l’essentiel dans ses prétentions, la SAS ESA JY supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déboute la SAS ESA JY de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 16 janvier 2024,

Déboute la SAS ESA JY de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023,

Déboute la SAS ESA JY de sa demande de réduction de la clause pénale,

Confirme le jugement déféré en toutes ces dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS ESA JY aux dépens d’appel,

Condamne la SAS ESA JY à payer la somme de 2 500 euros à Mme [B] [C], veuve [G].

Le greffier, Le président