RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 15/02042 DU 13 OCTOBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01305

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 25 Avril 2014 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nancy, R.G.n° 13/00307, en date du 07 mars 2014,

APPELANTE :

Madame Z C, née le XXX à XXX

Représentée par la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉE :

XXX, dont le siége est XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice pour ce domicilié au dit siège,

Représentée par la SCP MILLOT-LOGIER FONTAINE, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Madame Patricia RICHET, Présidente, chargée du rapport, et Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON , Conseiller,

A l’issue des débats, le Président annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2015, puis ce jour le délibéré a été prolongé pour l’arrêt être rendu le 13 octobre 2015 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2015 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA, Greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 19 avril 2011, M^me Z X a conclu avec la SCI JMJ Pasteur un contrat de réservation des lots n° 5, 22, 28 et 55 du programme immobilier ' Clos Vendôme’ à Tomblaine dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ( VEFA), avec livraison dans un délai de 90 jours à compter de sa date de signature, donc prévisionnellement au 19 juillet 2011, avec indemnité de 35 € par jour de retard, moyennant la somme de 170 000 € et dépôt de garantie de 8 500 €. Il était également stipulé que l’acte authentique d’acquisition serait établi par M^e Litaize, notaire à Nancy, et signé au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification du projet de vente et ce quelque soit l’état d’avancement des travaux.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2012, M^me X a fait assigner la SCI JMJ Pasteur devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de voir celle-ci condamnée à lui payer diverses sommes au titre de l’indemnité de retard, des frais annexes liés à son emménagement tardif, des désordres apparents, du préjudice moral, de l’absence d’abri de jardin et pour voir ordonner une expertise relative aux infiltrations dans la chambre côté cour.

Par jugement du 7 mars 2014, la juridiction saisie a débouté M^me X de ses demandes, ordonné la libération du séquestre de 8 000 € au profit de la SCI JMJ Pasteur, débouté cette dernière du surplus de sa demande reconventionnelle des chefs du solde du prix, des pénalités de retard au titre du projet d’acte du 11 juillet 2011, d’indemnité pour procédure abusive, condamné M^me X aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 €.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le contrat de réservation ne pouvait être qualifié de promesse de vente et que la signature du contrat de vente d’immeuble achevé intervenu entre les parties le 4 avril 2012 s’était substitué à la procédure de vente VEFA; qu’en conséquence aucune indemnité de retard de livraison ni aucun frais lié à l’emménagement n’étaient dus; que le stress invoqué par M^me X n’était pas établi alors de surcroît qu’elle était elle-même à l’origine de la non-conclusion du contrat à la date prévue; qu’elle avait signé le procès-verbal de levée des réserves le 15 mars 2012 sans élever de protestations et que si des reprises n’avaient pas été réalisées, elle ne justifiait pas de leur montant; que l’abri de jardin qui devait être fourni par la cliente avait été posé; que le tribunal n’avait pas à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve; que le contrat définitif de vente portant sur un montant de 160 000 €, il n’y avait pas à substituer à cette somme celle de 170 000 € indiquée dans le contrat de réservation; qu’un projet de contrat est dépourvu de valeur contractuelle entre les parties; qu’aucun abus de droit n’était établi à l’encontre de M^me X.

Ayant interjeté appel de ce jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le25 avril 2014, M^me X en sollicite l’infirmation en toutes ses dispositions et demande en conséquence à la cour de condamner la SCI JMJ Pasteur à lui payer les sommes de

—  8 895 € arrêtée au 31 mars 2012 au titre de l’indemnité de retard fixée dans le contrat de réservation,

—  6 605,20 € au titre des frais annexes liés à l’emménagement tardif,

—  10 000 € à titre de préjudice moral,

—  4 743,52 € à titre de dommages et intérêts pour désordres apparents,

— une somme à parfaire pour la réparation de l’abri de jardin.

Elle demande aussi à la cour de débouter la SCI JMJ Pasteur de son appel incident et de toutes ses demandes infondées et la condamnation de cette dernière à lui régler la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant d’instance que d’appel.

A l’appui de ses prétentions et se fondant sur les dispositions de l’article ' 106-1 du code civil’ ( sic) et de l’article ' R 261-14 alinéa 2" (sic), elle fait valoir que les deux contrats se sont succédé et que le contrat de vente notarié du 4 avril 2012 ne peut se substituer au contrat de réservation qui a produit effet jusqu’au 4 avril 2012; qu’au titre de l’article 3 du contrat de réservation, la SCI JMJ Pasteur lui doit bien 8 895 € en raison des retards de livraison de la maison; que ces retards ont généré de nombreux désagréments matériels notamment d’emménager à titre précaire dans un appartement meublé ( 5 885, 40 €), d’exposer des frais de garde-meubles ( 6 605,20 €); que s’y ajoute un préjudice moral résultant de l’expectative la plus complète dans laquelle elle s’est trouvée pendant des semaines sur la date de livraison et que ce n’est qu’au terme de nombreux mois de discussion et sans logement, face à un professionnel de la construction et à des notaires, qu’elle a finalement signé l’acte de vente le 4 avril 2012 ayant permis la remise des clés, acte qui lui a été imposé sans avoir été avisée du sort du contrat de réservation en VEFA; qu’avant la signature de ce contrat, de nombreux éléments défaillants étaient avérés et listés sur le procès-verbal du 7 novembre 2011 et que si le procès-verbal de levée des réserves qu’elle a signé le 15 mars 2012 a couvert ces réserves, le tribunal a fait abstraction du relevé de réserves du 20 avril 2012 portant sur des désordres apparus après le 15 mars 2012, d’un montant de 4 743,52 € à parfaire au vu du devis complémentaire relatif à la réparation de l’abri de jardin, dont elle est bien fondée à solliciter l’indemnisation au titre des articles 1642-1 ou 1792-6 du code civil; que la SCI JMJ Pasteur fait preuve de mauvaise foi au titre des prétendus préjudices allégués et ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute qui lui serait imputable, ni ne démontre la réalité du préjudice financier allégué dont elle se prévaut pas plus que du lien de causalité invoqué.

La SCI JMJ Pasteur réplique que l’appelante et son notaire ont refusé de respecter les engagements de signature de l’acte authentique faisant suite à la notification du contrat de réservation et en ne payant pas ce qui était dû ce qui justifie la mise en oeuvre de l’article 1184 du code civil; que l’inexécution du contrat VEFA par la faute de M^me X, contrat qui n’a pas poursuivi ses effets jusqu’au 4 avril 2012 mais a provoqué la substitution à ce contrat d’un contrat de vente d’un immeuble achevé; qu’aucun vide juridique n’existe entre ces deux contrats; que cette substitution a été imposée à la SCI, ce qui lui a causé un préjudice financier et économique en sus du séquestre; que les préjudices dont M^me X sollicite la réparation sont imputables à son propre comportement de mauvaise foi; qu’en matière de vices apparents, il ne peut y avoir cumul des règles applicables à la VEFA et à celles du droit commun et qu’elle est hors délai quant à l’application de l’article 1792-6 du code civil.

La SCI JMJ Pasteur demande en conséquence à la cour de débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de constater la rupture du contrat de VEFA par résolution pour défaut de réalisation de la condition suspensive à faute par M^me X et d’ordonner la réparation du préjudice subi par la SCI de ce chef. Elle demande aussi à la cour de condamner M^me X à lui payer 45 000 € de dommages et intérêts en indemnisation des pertes financières, tensions de trésorerie et dommages économiques et matériels qu’elle a supportés, 15 000 € pour résistance abusive et injustifiée, de déclarer toutes demandes en application de l’article 1642-1 irrecevables pour forclusion et en tout cas mal fondées, de confirmer pour le surplus le jugement 'dans toute la mesure utile’ (sic), de débouter M^me X de toutes ses demandes principales, de confirmer le jugement sur la restitution du séquestre, de condamner M^me X à 5 000 € en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Millot-Logier-Fontaine, avocats aux offres de droit.

SUR CE :

— Sur les préjudices invoqués par M^me X:

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’ article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce M^me X est mal venue à reprocher un retard de livraison à la SCI JMJ Pasteur dès lors que ce retard est incontestablement dû à sa faute et ce à un double titre: absence de paiement et refus de se rendre aux rendez-vous de signature de l’acte authentique de réitération.

Sur le premier point, la cour relève que le contrat de réservation stipulait que le prix était payable en fonction de l’avancement des travaux; que pour financer l’acquisition des biens réservés, M^me X solliciterait un ou plusieurs prêts et s’engageait à déposer la ou les demandes de prêt auprès des organismes prêteurs dans le délai d’un mois, que si le ou les prêts n’étaient pas obtenus dans un délai de 3 mois à compter de ce contrat, la SCI JMJ Pasteur pourrait se prévaloir de la nullité du contrat. Il était en outre prévu que dans le cas où le ou les prêts ne seraient pas obtenus, le dépôt de garantie serait restitué à M^me X sous réserve de production par l’intéressée de pièces justificatives de cette non-obtention.

Or M^me X ne justifie nullement avoir payé à la SCI JMJ Pasteur le montant de l’acquisition au fur et à mesure de l’avancement des travaux ni informé le réservant de l’obtention ou non du ou des prêts destinés à les financer, ainsi qu’il ressort d’un échange de courriels entre M. Y (représentant la SCI) et M^e Litaize les 24 et 27 juin 2011, le 1^er informant le second que la remise des clefs doit intervenir au plus tard le 15 juillet mais qu’il n’y aura pas de livraison et de prise de possession sans acte ni paiement du prix et le notaire répondant que M^e Bletoux, notaire de M^me X, relancé à plusieurs reprises, a indiqué être sans nouvelles de sa cliente. Dans un autre courriel adressé à M^e Litaize le 15 juillet 2011, M. Y rappelle que le règlement des entreprises ne peut se faire que sur les entrées des fonds VEFA au fil des travaux qui sont quasiment achevés et qu’il convient de régulariser la situation au plus vite en procédant à un appel de fonds correspondant. Ce n’est que par deux courriers de M^e Bletoux des 13 juillet et 3 août 2011 qu’il est indiqué que le financement du bien se fait par le biais d’un prêt de la Banque Postale, d’un montant de 31 000 €. Ces courriers, s’ils justifient de l’obtention d’un prêt, d’un montant toutefois inférieur à celui prévu dans l’acte de réservation, ne démontrent pas la réalité du paiement des travaux et ce d’autant que ce n’est qu’à hauteur de cour que M^me X produit une pièce n° 33, s’agissant d’un courrier que lui a adressé la Banque Postale le 15 mars 2012, confirmant que l’offre de crédit qui lui a été accordée en mai 2011 est prorogée jusqu’au 15 avril 2012 et que ce prêt devra faire l’objet d’un déblocage de fonds.

Il s’ensuit qu’en réalité M^me X a sciemment omis de respecter les clauses du contrat de réservation en payant les travaux selon leur état d’avancement, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs implicitement en page 5 de ses écritures.

Sur le second point, il convient de rappeler que la réitération par acte authentique de la VEFA devait intervenir au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la réception par M^me X de la notification du projet d’acte, notification qui lui a été faite par le notaire en lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2011. Or il ressort des différents courriers et courriels échangés entre la SCI et les notaires, que M^me X a refusé de se présenter aux divers rendez-vous de signature de l’acte authentique fixés successivement les 19 juillet et 9 août 2011 ( annulés par M^me X), qu’elle a refusé le 9 mars 2012 de signer cet acte ce qui a donné lieu à un procès-verbal de carence, la signature n’étant finalement intervenue que le 4 avril 2012.

Eu égard à ces retards de signatures imputables exclusivement à M^me X, la construction du bien immobilier en cause était déjà achevée le 4 avril 2012, et ce depuis le 10 août 2011, de telle sorte qu’aucun acte de VEFA ne pouvait juridiquement être signé à cette date et que le contrat VEFA a été remplacé par un contrat de vente d’un immeuble achevé, conformément au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

M^me X ne peut donc valablement prétendre que le contrat VEFA a continué de produire ses effets jusqu’au 4 avril 2012 ni que la substitution de contrat serait irrégulière et aurait été opérée à l’initiative de la SCI JMJ Pasteur dans l’intention d’échapper au paiement de l’indemnité de retard, alors que son propre notaire, M^e Bletoux a écrit le 3 août 2011 à son confrère, M^e Litaize: '… il me semble que le bien est achevé tel qu’il résulte de votre projet et votre client justifie d’un achèvement des travaux, la livraison pouvant avoir lieu dans les 15 jours de la signature de l’acte authentique. Ainsi, si le bien est achevé, nous ne sommes plus, selon moi, en vente en l’état futur d’achèvement mais en vente achevé…'

C’est donc à bon droit que le tribunal, dont la décision sera confirmée sur ce point, a considéré qu’une substitution de contrat avait bien eu lieu et qu’en signant le contrat de vente d’un immeuble achevé, M^me X avait renoncé à se prévaloir des dispositions de la procédure de VEFA, en particulier des stipulations du contrat de réservation relatives à l’indemnité de retard dont la mention dans le contrat du 4 avril 2012, ne constitue qu’un rappel au titre du contexte dans lequel se sont déroulées les relations des parties et non l’énonciation d’une sanction susceptible de s’appliquer à la SCI JMJ Pasteur.

Ensuite de ce qui précède, c’est également à juste titre que le tribunal, dont la décision sera confirmée, a débouté M^me X de ses demandes indemnitaires relatives à l’indemnité de retard, aux frais liés à l’emménagement et au préjudice moral.

— Sur les désordres apparents:

Au vu des développements précédents et dès lors qu’il s’agit de la vente d’un immeuble achevé, l’article 1642-1 du code civil ne peut trouver à s’appliquer.

Le relevé des réserves au titre du parfait achèvement du 20 avril 2012 a bien été pris en compte par le tribunal, contrairement aux assertions de l’appelante, dès lors qu’il mentionne dans son jugement le choc à l’arrière de la cabane de jardin.

Toutefois, la livraison ayant eu lieu le 7 novembre 2011 et M^me X n’ayant assigné la SCI JMJ Pasteur que le 19 décembre 2012, l’intéressée n’a pas respecté le délai d’un an pour engager l’action en garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil.

Le jugement sera en conséquence confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a rejeté la demande de M^me X au titre de la réparation des désordres apparents.

— Sur la restitution du séquestre:

L’acte du 4 avril 2012 stipule en page 5 la constitution d’un séquestre de 8 000 € à la garantie de la fixation définitive de l’abri de jardin et de la levée des réserves émises dans le procès-verbal de livraison du 7 novembre 2011annexé à l’acte du 9 mars 2012 et dans le procès-verbal de livraison du 15 mars 2012.

Ainsi que l’a justement relevé le tribunal, il résulte des pièces produites que l’abri de jardin a été posé, sans toutefois qu’aucune information ne soit donnée quant à sa fixation et que les réserves émises dans le seul procès-verbal de livraison du 7 novembre 2011 ont été levées le 15 mars 2012. M^me X n’a toutefois pas donné ordre au notaire de débloquer les fonds contrairement à l’engagement souscrit en page 6 de l’acte du 4 avril 2012, de telle sorte qu’il y a lieu d’ordonner la levée du séquestre. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

— Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice financier de la SCI JMJ Pasteur:

Il résulte des développements précédents, que si un contrat de vente d’un immeuble achevé s’est substitué à un contrat VEFA, la faute en incombe à M^me X qui a failli à ses obligations par défaut de paiement et de signature de l’acte authentique en temps voulu, laissant les travaux avancer aux charges et risques du promoteur.

Cependant, le préjudice financier allégué qui en serait consécutif n’est pas établi, rien ne démontrant de surcroît que les spécifications techniques imposées par M^me X rendaient le bien invendable à toute autre personne qu’à cette dernière et que la SCI en a ainsi été rendue prisonnière. La SCI JMJ Pasteur n’explique d’ailleurs pas pour qu’elle raison elle n’a pas mis en oeuvre l’article 7 du contrat de réservation qui stipulait que si le ou les prêts n’étaient pas obtenus dans un délai de 3 mois, le réservant pouvait notifier sa décision d’annulation au réservataire, ce défaut d’action s’opposant à la mise en oeuvre de l’article 1184 du code civil et étant également rappelé que ce contrat de réservation, contrairement aux allégations de la SCI, ne contenait aucune pénalité de retard en cas de défaillance de l’acheteur.

La SCI ne peut davantage se prévaloir de telles pénalités au titre de l’acte de vente, sans précision de l’acte en cause alors, d’une part, que l’acte de vente du 4 avril 2012 indique que le prix a été payé comptant ainsi que le reconnaît le vendeur qui lui en donne quittance sans réserve et, d’autre part, que le projet d’acte de vente VEFA du 11 juillet 2011 n’a aucune valeur contractuelle entre les parties.

La SCI sera déboutée de cette demande.

— Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée:

Il n’est pas établi que l’exercice par M^me X d’une action en justice soit constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

— Sur les dépens et l’indemnité de procédure:

Succombant en son appel, M^me X sera tenue aux dépens de la procédure d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de première instance. M^me X sera condamnée à payer à la SCI JMJ Pasteur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 €. M^me X sera déboutée de ses propres demandes de ces chefs.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement par substitution de motifs sur la réparation des désordres apparents ;

Le confirme pour le surplus en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M^me Z X à payer à la SCI JMJ Pasteur la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Z X aux dépens avec autorisation donnée à la SCP Millot-Logier- Fontaine, avocats aux offres de droit, de les recouvrer selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en dix pages.