RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2023 DU 09 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00909 – N° Portalis DBVR-V-B7F-EX7E

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 16/04173, en date du 12 mars 2021,

Jonction n° 1171/22 du 03 mai 2022 avec le dossier RG n° 21/01321

APPELANTS :

Monsieur [A] [N], appelant dans le dossier RG n° 21/00909 et intimé dans le dossier RG n° 21/01321

domicilié [Adresse 3])

Représenté par M^e Grégoire NIANGO de la SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY

Madame [D] [H], épouse [N], appelante dans le dossier RG n°21/00909 et intimée dans le dossier RG n° 21/01321

domiciliée [Adresse 4])

Représentée par M^e Grégoire NIANGO de la SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY

Madame [U] [C], appelante dans le dossier RG n° 21/01321 et intimée dans le dossier RG n° 21/00909

domiciliée [Adresse 8]

Représentée par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Xavier IOCHUM, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, substitué par M^e Virginie COUSIN, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [S] [C], appelant dans le dossier RG n° 21/01321 et intimé dans le dossier RG n° 21/00909

domicilié [Adresse 7]

Représenté par M^e Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY et par M^e Xavier IOCHUM, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, substitué par M^e Virginie COUSIN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [W] [C], intimée dans les dossiers RG n° 21/00909 et RG n° 21/01321

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Madame [R] [X], veuve [C], intimée dans le dossier RG n° 21/00909

décédée le 28 décembre 2020 à [Localité 13]

dont le dernier domicile connu est [Adresse 8]

Désistement d’appel des époux [N] à son encontre par ordonnance n°22/01170 du 03 mai 2022

Maître [P] MARTINI, intimé dans les dossiers RG n° 21/00909 et RG n° 21/01321

Notaire, domicilié professionnellement [Adresse 5]

Représenté par M^e Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Blanche SZTUREMSKI, substituée par M^e Arnaud VAUTHIER, avocats au barreau de METZ

Maître [L] [M], intimée dans les dossiers RG n° 21/00909 et RG n° 21/01321

Avocat, domiciliée professionnellement [Adresse 6]

Représentée par M^e Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Blanche SZTUREMSKI, substituée par M^e Arnaud VAUTHIER, avocats au barreau de METZ

S.A.R.L. CÔTÉ EST IMMOBILIER, intimée dans les dossiers RG n° 21/00909 et RG n° 21/01321, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 9]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, substituée par M^e Laurène ALEXANDRE, avocats au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2023, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Janvier 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

[B] [C] époux de Madame [R] [X], est décédé le 5 mai 1980.

Par décision rendue le 16 mars 2009, le tribunal d’instance de Metz a ordonné le partage judiciaire tant de la communauté de biens ayant existé entre les époux [Z] que de la succession de [B] [C] et il a commis Maître [P] [I], notaire à [Localité 10], et Maîtres [J] et [T], notaires associés à [Localité 12], pour procéder aux opérations de partage.

A la suite du décès de [B] [C], Madame [W] [C], Monsieur [S] [C], Madame [R] [X] veuve [C] et Madame [U] [C] (ci-après ' les consorts [C]') sont devenus propriétaires indivis d’un terrain constructible situé sur la commune de [Localité 11], [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 2].

Aux termes d’un procès-verbal de partage judiciaire en date du 18 novembre 2011, Madame [R] [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] ont donné tous pouvoirs à Madame [W] [C] pour conclure un mandat de vente avec une agence immobilière. Ils ont précisé que les pouvoirs de Madame [W] [C] devaient cesser le 1er mars 2012 et qu’un compromis de vente devait avoir été conclu au plus tard à cette date avec l’acquéreur.

En application de ce procès-verbal de partage judiciaire, Madame [W] [C] a conclu avec la société Côté Est Immobilier le 4 décembre 2011 un mandat exclusif de vente pour la recherche d’un acquéreur pour le terrain à bâtir situé à [Localité 11].

Aux termes d’un nouveau procès-verbal de partage judiciaire en date du 26 mars 2012, les co-indivisaires ont donné leur accord à la prorogation du mandat exclusif de vente donné à la société Côté Est Immobilier par Madame [W] [C] jusqu’au 31 mai 2012.

Le 2 juillet et le 9 octobre 2012, l’agence immobilière a établi deux compromis de vente avec l’Eurl CA2P auxquels les consorts [C] n’ont pas donné suite.

Le 8 octobre 2012, Maître [I], notaire à [Localité 10], a fait signer un compromis de vente pour le même terrain par Monsieur [A] [N] et Madame [D] [H] épouse [N] qui ont offert de verser un prix net vendeur de 165000 euros.

Par lettres en date du 16 octobre 2012, la société Côté Est Immobilier par l’intermédiaire de son avocat a fait valoir son droit à commission auprès de Maître [I], des époux [N] et du conseil de Madame [W] [C], Maître [M].

Par actes d’huissier délivrés le 27 mars et le 11 avril 2013, la société Côté Est Immobilier a fait assigner les consorts [C] ainsi que les époux [N] devant le tribunal de grande instance de Metz pour obtenir réparation pour la perte de sa commission outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par actes délivrés le 19 et le 26 août 2014, Madame [W] [C] a appelé en garantie Maître [I], notaire, et Maître [L] [M], son avocate.

Suivant ordonnance rendue le 13 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Suivant ordonnance rendue le 16 septembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Metz a, sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile, renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Nancy.

Par jugement contradictoire du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] in solidum avec Madame [W] [C], Madame [R] [X] veuve [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] à payer à la société Côté Est Immobilier la somme de 15000 euros au titre de la commission due en vertu du mandat exclusif de vente en date du 12 décembre 2011 outre la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné en outre in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] à payer à la société Côté Est Immobilier la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné in solidum Maître [I] et Maître [M] à garantir Madame [W] [C] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre tant en principal, qu’en intérêts et frais ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] in solidum avec Madame [W] [C], Madame [R] [X] veuve [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance principale et condamné in solidum Maître [I] et Maître [M] aux dépens de l’instance en garantie,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que Madame [W] [C] a été régulièrement investie par l’ensemble des co-indivisaires, par procès-verbaux de partage judiciaire du 18 novembre 2011 puis du 26 mars 2012, du pouvoir de conclure un mandat de vente avec une agence immobilière et c’est ainsi qu’elle a régulièrement, sans excéder ses pouvoirs, donné mandat exclusif de vente à la société Côté Est Immobilier pour la recherche d’un acquéreur pour le terrain à bâtir appartenant à l’indivision [C].

Les premiers juges ont considéré que dans la mesure où la société Côté Est immobilier a bien fait visiter le bien immobilier à Monsieur [N] comme elle l’affirme, et ce nonobstant l’absence de bon de visite, l’opération est réputée avoir été conclue au moyen de son entremise de sorte que l’agent immobilier a droit au paiement de la commission qui a été convenue entre les parties, soit la somme de 15000 euros.

Ils ont jugé qu’en affirmant de manière erronée que Monsieur [N] n’avait pas visité le bien et en contractant directement avec les consorts [C] alors qu’ils avaient connaissance de l’existence du mandat exclusif de vente dont la société Côté Est Immobilier était titulaire, les époux [N] ont entendu échapper au paiement de la commission due à celle-ci, et ce faisant, ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle, justifiant leur condamnation in solidum avec les consorts [C] à verser la somme de 15000 euros à la société Côté Est Immobilier en réparation du préjudice qu’ils lui ont occasionné.

Le tribunal a également fait droit à la demande de l’agence immobilière en condamnant les époux [N] in solidum à une somme de 2000 euros pour résistance abusive, considérant que leur mauvaise foi était caractérisée.

Enfin, le tribunal a reconnu l’existence d’une faute de Maître [I], notaire, et de Maître [M], avocate de Madame [W] [C], ces deux professionnels n’ayant aucunement dissuadé Madame [W] [C] de conclure la vente directement avec les époux [N] et ne l’ayant pas plus informée des conséquences qui pouvaient s’ensuivre si elle y consentait. Le tribunal les a donc condamnés in solidum à garantir Madame [W] [C] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu’en intérêts et frais.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 8 avril 2021, Monsieur [A] [N] et Madame [D] [H] ont relevé appel de ce jugement. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/00909.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 27 mai 2021, Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] ont relevé appel de ce jugement. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/01321.

Par ordonnance du 3 mai 2022, la jonction de ces deux procédures a été ordonnée sous le numéro RG 21/00909 et l’extinction de l’instance à l’égard de Madame [R] [X] veuve [C], décédée le 28 décembre 2020 à [Localité 12], a été constatée.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 4 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] demandent à la cour de :

— constater leur désistement d’instance et d’action à l’encontre de Madame [R] [X] épouse [C],

— infirmer en totalité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 12 mars 2021,

Et, statuant à nouveau,

— débouter la société Côté Est Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner à verser les entiers dépens de procédure.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 9 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Côté Est Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et suivants du code civil, en leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du mandat de vente, des articles 1382 et suivants du code civil, en leur rédaction ancienne, devenus les articles 1240 et suivants du code civil, de :

— joindre les procédures d’appel enregistrées sous les numéros RG 21/0909 et 21/01321,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 12 mars 2021 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si la cour de céans estimait que les consorts [N]-[C] étaient tenus à régler des dommages et intérêts, en lieu et place du montant de la commission, et restatuant comme de droit,

— condamner in solidum Monsieur [A] [N], Madame [D] [N], Madame [W] [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts, évalués forfaitairement dans le cadre de la clause pénale du mandat exclusif de vente, au montant de la commission due,

— confirmer le jugement au surplus,

En toute hypothèse,

— débouter Monsieur [A] [N], Madame [D] [N], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C], et Madame [W] [C] de leurs entières demandes,

— débouter Maître [P] [I] et Maître [L] [M] de leurs demandes en ce qu’elles tendent à l’infirmation du jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 12 mars 2021, et au débouté de la société Côté Est Immobilier,

— condamner in solidum Monsieur [A] [N], Madame [D] [N], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] à lui régler la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour,

— condamner in solidum Monsieur [A] [N], Madame [D] [N], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] aux entiers dépens d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 21 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [W] [C] demande à la cour, au visa des articles 1152 et 1382 du code civil et des articles 47 et 97 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait droit à la demande de commission de la société Côté Est Immobilier,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Côté Est Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Côté Est Immobilier à lui verser une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en outre en tous les frais et dépens de la procédure,

Subsidiairement, si la Cour devait confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame [W] [C] au titre du commissionnement,

A titre subsidiaire, si la Cour estimait devoir faire droit aux demandes présentées par la société Côté Est Immobilier sur le fondement de la clause pénale,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum Maître [P] [I], notaire, et Maître [M], avocat, à verser à Madame [W] [C] une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en outre en tous les frais et dépens de la procédure.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 8 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy rendu le 12 mars 2021 en ce qu’il a :

— condamné in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] in solidum avec Madame [W] [C], Madame [R] [X] veuve [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] à payer à la société Côté Est Immobilier la somme de 15000 euros au titre de la commission due en vertu du mandat exclusif de vente en date du 12 décembre 2011 outre la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] in solidum avec Madame [W] [C], Madame [R] [X] veuve [C], Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance principale et condamné in solidum Maître [I] et Maître [M] aux dépens de l’instance en garantie,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté la demande de Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] d’être garantis par Madame [W] [C] de toute condamnation en principal, intérêts et frais prononcée à leur encontre,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la société Côté Est Immobilier de toutes ses demandes à leur encontre en l’absence de mandat régulier de l’agence immobilière pour procéder à la vente du bien sis [Adresse 14] (57),

A titre subsidiaire,

— débouter la société Côté Est Immobilier de toutes ses demandes à leur encontre en l’absence de faute commise par ces derniers,

A titre subsidiaire encore,

— condamner Madame [W] [C] à les garantir de toute condamnation en principal, intérêts et frais prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner la société Côté Est Immobilier à leur verser la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 1er juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [P] [I] et Maître [L] [M] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 12 mars 2021,

— débouter purement et simplement la société Côté Est Immobilier de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter purement et simplement Madame [W] [C] de son appel en intervention forcée et garantie à leur encontre,

A titre subsidiaire encore,

— condamner Monsieur [N] à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre eux,

En tout état de cause,

— condamner Madame [W] [C] à leur payer la somme de 2000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [W] [C] à leur payer la somme de 3000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] [C] en tous les frais et dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 7 novembre 2022 et le délibéré au 9 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par les époux [N] le 4 avril 2022, par la société Côté Est Immobilier le 9 février 2022, par Madame [W] [C] le 21 février 2022, par Madame [U] [C] et Monsieur [S] [C] le 8 septembre 2021 et par Maître Martini et Maître [M] le 1er juin 2022, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 18 octobre 2022 ;

Eu égard au décès de [R] [X] veuve [C], survenu le 22 décembre 2020, Monsieur et Madame [N] précisent se désister de toute action à son encontre ;

De même la société Côté Est Immobilier indique à titre liminaire, qu’elle n’entend pas régulariser la procédure à l’égard de ses héritiers.

Sur l’appel de Monsieur et Madame [N]

Les époux [N] font valoir que pour considérer que la visite de l’immeuble le 2 mai 2012 a bien eu lieu, le tribunal s’est fondé uniquement sur les mentions d’un fichier client de l’agence immobilière, qui n’a pas en lui même force probante dès lors que seule l’agence en a la maîtrise et qu’elle peut le modifier à l’envie ; ils mettent en avant l’absence de production d’un bon de visite, alors même que l’agence immobilière est un professionnel, au fait des usages de la profession ;

ils indiquent que la responsabilité de l’acquéreur ne peut être engagée que si le mandataire immobilier démontre, dans le cadre de la recherche de sa responsabilité délictuelle, l’existence de manoeuvres frauduleuses de sa part, destinées à le priver de sa commission ce qui n’est pas le cas ;

En réponse la société Côté Est Immobilier revendique le droit à la commission prévue au mandat de vente exclusif ; elle fait valoir qu’en vertu du mandat exclusif de vente signé, les consorts [C] étaient liés à elle pour une première période irrévocable de trois mois, en exclusivité, et au-delà (sauf révocation expresse de la part des consorts [C]) pour une nouvelle période d’un an, au terme de laquelle le mandat prendrait fin automatiquement (soit le 4 décembre 2012) ; le mandat était par conséquent valable et elle affirme qu’il n’est pas possible que son mandat ait expiré le 31 mai 2012 dès lors qu’il n’a pas été résilié ;

Elle rappelle la jurisprudence selon laquelle l’opération est réputée effectivement réalisée par l’entremise de l’agent immobilier lorsqu’il a fait visiter l’immeuble et que la vente se traite directement entre les parties ; ainsi elle soutient qu’elle a fait visiter le bien à Monsieur [N] le 2 mai 2012 à 15 heures, comme il ressort des échanges de mails, ce qui justifie la demande de paiement de commission prévue au mandat de vente ;

Elle ajoute que le redevable de la commission ne peut être que le vendeur et que les consorts [C] doivent être condamnés sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil) et de l’obligation d’exécution de bonne foi (article 1134 du code civil) ;

A titre subsidiaire, elle réclame des dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au mandat de vente ; en effet elle considère qu’il y a eu une véritable collusion frauduleuse entre les consorts [C] et les époux [N] pour tenter de la priver de son droit à commission ; elle précise que l’acquéreur, bien que tiers au contrat de mandat, peut engager sa responsabilité à l’égard de l’agent immobilier, sur le fondement délictuel, dès lors qu’il avait connaissance du mandat et qu’il a tenté d’échapper au règlement de la commission ; enfin elle soutient que la condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts peut être prononcée contre des co-responsables, dont les uns sont responsables contractuellement alors que les autres sont responsables délictuellement ;

Madame [W] [C] indique qu’aucun élément ne permet de rapporter la preuve que Monsieur [N] a visité le bien par l’intermédiaire de la société Côté Est Immobilier ;

Au surplus, elle rappelle que le mandat mettait la commission à la charge des acquéreurs et non pas à sa charge ; elle soutient que le notaire n’a pas tenu compte du mandat exclusif qu’elle avait signé avec la société Côté Est Immobilier et l’a fortement incitée à signer le compromis avec les époux [N], malgré son refus initial ; elle ajoute que le notaire, comme son avocate, ont engagé leur responsabilité civile professionnelle en manquant à leur devoir de conseil et doivent être condamnés en conséquence à la garantir de l’intégralité des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société Côté Est Immobilier ;

Les consorts [C] font valoir que Madame [W] [C] n’a pu consentir de mandat de vente exclusif au delà du 31 mai 2012, dès lors que les pouvoirs qui lui étaient conférés par l’indivision cessaient à cette date, et ils observent qu’aucun compromis de vente n’a été conclu avant cette date ; ils en déduisent que la société Côté Est Immobilier, qui n’a pas rapporté la preuve selon laquelle elle aurait fait visiter le bien aux acquéreurs finaux avant le 31 mai 2012, n’est pas fondée à obtenir le paiement de la commission telle que prévue au contrat régularisé entre elle et Madame [W] [C] ;

Ils soutiennent d’une part, que Monsieur [N] a toujours contredit l’affirmation de l’agence immobilière selon laquelle il aurait visité le bien par l’intermédiaire de celle-ci ; ils ajoutent d’autre part, qu’ils n’ont jamais pris part aux opérations qui ont précédé la vente du bien et qu’ils ont seulement régularisé les actes finaux, de sorte qu’aucune faute ne saurait leur être reprochée ; ils précisent que Madame [W] [C] a outrepassé les pouvoirs qu’elle détenait des procès-verbaux de partage et qu’elle doit en conséquence, être condamnée à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

* Sur la validité du mandat exclusif de vente conclu entre Madame [W] [C] et la société Côté Est Immobilier

Le procès-verbal de partage judiciaire produit par les consorts [C] (pièce 1) précise que le 18 novembre 2011, Madame [W] [C] a reçu mandat de la part des co-indivisaires à la succession de [B] [K] [C], de conclure un mandat de vente avec une agence immobilière, pour la vente d’un terrain à bâtir sis à [Localité 11] ; il a été donné jusqu’au 1er mars 2012 ; le 26 mars 2012, selon procès-verbal de partage passé par devant Maître [I] notaire commis par le tribunal à cette fin, les co-partageants ont décidé de proroger le pouvoir de Madame [W] [C] jusqu’au 31 mai 2012, date butoir pour signer un compromis de vente (pièce 2) ;

Aussi dans ce cadre, il y lieu de constater que Madame [W] [C] a, le 4 décembre 2011 (pièce 1 appelante), régulièrement signé avec la société Côté Est Immobilier un mandat exclusif de vente du terrain sus énoncé ;

il a été donné pour une période irrévocable de 3 mois, tacitement prorogé pour une durée d’un an maximum, dans les mêmes conditions sauf révocation par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception moyennant un préavis de 15 jours ;

Ainsi dans les relations entre Madame [W] [C] et la société Côté Est, le mandat de vente exclusif était toujours en cours, le 8 octobre 2012, au moment de la signature du compromis de vente entre les consorts [C] et [N] ;

la régularité des pouvoirs de Madame [W] [N] pour engager les co-indivisaires, ne ressort pas de la responsabilité de l’agent immobilier, qui dispose d’un mandat écrit et régulier ;

dès lors les arguments développés sur ce point par les consorts [C], ne sont pas de nature à écarter la demande de commission émanant de l’appelant s’agissant de la vente du 8 octobre 2012 à supposer que les conditions soient réunies ;

** Sur la mise en jeu de la responsabilité de l’indivision [C] par la société Côté Est Immobilier : l’existence d’une visite du bien immobilier par son entremise

Aux termes de l’article 1134 du code civil applicable au cas d’espèce’ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ ; 'ils doivent être exécutés de bonne foi’ ;

L’article 9 du code de procédure civile énonce en outre que, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions’ ;

A l’appui de ses prétentions, la société Côté Est Immobilier ne produit aucune pièce concernant la visite du terrain en litige, prétendument effectuée le 2 mai 2012 par Monsieur [N] si ce n’est sa pièce n°6, échange de mails daté du 12 septembre 2012 à 10 heures ;

Monsieur [F] [O], représentant de la société Côté Est Immobilier, écrivant à Monsieur [N] y indique :

« bonjour,

je reviens vers vous concernant votre projet d’acquisition immobilière, les dernières offres que je vous ai proposées n’ont pas eu de retour, votre projet est-il toujours d’actualité ' Merci de me tenir informé ; »

Il y est ensuite annexé, un mail précédent émanant de la même personne daté du 4 mai 2012 qui mentionne à Monsieur [N] : « excusez moi je vous envoie le dossier dont je dispose en agence pour le terrain de [Localité 11]. Au sujet de la hauteur de construction, elle est limitée à 8 m pour la construction, 3.5 m pour les annexes » ;

Une seconde annexe est une saisie d’écran informatique de la société immobilière, non datée, qui mentionne un appel de Monsieur [N] et indique :« n’a pas reçu les infos sur le terrain à Lorry suite à la visite ; lui envoyer au plus vite » ;

Ces éléments de preuve ne justifient cependant pas la thèse de l’appelante qui prétend que Monsieur [N] a visité le terrain à bâtir le 2 mai 2012, grâce à elle, soit avant même que lui soient envoyés de quelconques renseignements concernant ce bien ;

En effet dans le mail du 4 mai 2012, aucune allusion n’est faite à la visite du 2 mai 2012, à l’absence de bon de visite ou à la panne d’imprimante, mise en avant par l’appelante pour expliquer l’absence de trace écrite à cette 'visite’ ;

En outre, cette visite est contestée par Monsieur [N] qui l’indique clairement dans son courriel du 18 octobre 2012 adressé à Maître [Y], notaire associé de l’étude [Y] -Martini (pièce 3 consorts [C]) ;

Au vu de ces éléments il y a lieu de constater que la preuve de la visite du terrain en litige et par conséquent, de sa présentation à Monsieur [N] par la société Côté Est Immobilier ne sont pas établies en l’espèce, étant constaté que les mentions d’un fichier informatique, n’ont pas d’effet probant quant à la réalité de la visite dont l’appelante se prévaut ;

Par conséquent le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un droit à commission de la société Côté Est Immobilier, du fait de la transaction réalisée le 8 octobre 2012 pour le terrain à bâtir en litige ;

Consécutivement les demandes formées respectivement par les consorts [C] contre Madame [W] [C] et par cette dernière à l’encontre de Maîtres [I] et [M], sont sans objet ;

le jugement déféré sera également infirmé, s’agissant des condamnations de ces derniers à garantir Madame [W] [C] de l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées ;

Sur la demande en dommages et intérêts formée contre Madame [W] [C]

L’appel en intervention forcée formé par Madame [W] [C] à l’encontre du notaire, Maître [I] et de son conseil, Maître [M], n’est pas en soit constitutive d’un abus de la part de Madame [W] [C], dont la responsabilité a été recherchée d’une part, par ses co-indivisaires d’autre part, par l’agence immobilière qu’elle avait mandatée ; aussi sans nier le caractère préjudiciable de cette action, la demande en dommages et intérêts ici formée ne saurait prospérer ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Côté Est Immobilier succombant dans ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [C] et Madame [W] [C] aux dépens de l’instance principale et Maître [I] et Maître [M] à ceux de l’instance en garantie ainsi qu’au paiement de sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Côté Est Immobilier, partie perdante, devra supporter les entiers dépens de l’instance principale (première instance et appel), Madame [W] [C], ceux de l’instance en garantie (première instance et appel) ;

En outre la société Côté Est Immobilier sera condamnée à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [D] [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [S] [C] et Madame [U] [C] ensemble, celle de 1000 euros, à Madame [W] [C] celle de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche, pareille demande formée par la société Côté Est Immobilier sera rejetée ;

Enfin il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Maître [I] et Maître [M], les frais non compris dans les dépens, par eux exposés ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Constate le désistement d’instance et d’action de Monsieur et Madame [N] à l’encontre de [R] [X] épouse [C] ;

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Côté Est Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la société Côté Est Immobilier à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [D] [H], épouse [N] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Côté Est Immobilier à payer à Monsieur [S] [C] et Madame [U] [C] ensemble, la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Côté Est Immobilier à payer à Madame [W] [C] celle de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Côté Est Immobilier, Maître [I] et Maître [M] de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Côté Est Immobilier aux entiers dépens de l’instance principale, première instance et appel,

Condamne Madame [W] [C] aux dépens de l’instance en garantie, première instance et appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, régulièrement empêchée et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L. FIRON.-

Minute en treize pages.