Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 16 novembre 2017, n° 16/04185

TGI Nîmes 29 août 2016

CA Nîmes
Infirmation 16 novembre 2017

Arguments

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Rejeté
Diligences effectuées pour l'immatriculation
La cour a estimé que l'immatriculation devait être effective à la date de la demande de renouvellement, ce qui n'était pas le cas.
Accepté
Occupation illicite des locaux
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation devait être calculée à partir de la date de la demande de renouvellement, en raison de l'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 4e ch. com., 16 nov. 2017, n° 16/04185
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	16/04185
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 29 août 2016, N° 15/00152
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christine CODOL, président
Avocat(s) :	Pierre RECHEDominique COHEN TRUMER
Cabinet(s) :	CABINET COHEN-TRUMERCHABANNES RECHE BANULS
Parties :	SNC LE MISTRAL c/ SA MERCIALYS

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G : 16/04185

CC/PS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

29 août 2016

RG:15/00152

SNC LE MISTRAL

SA MERCIALYS

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2017

APPELANTE :

SNC LE MISTRAL

agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…] A

[…]

Représentée par M^e Pierre RECHE de la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SA MERCIALYS

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[…]

Représentée par M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS COHEN-TRUMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Patrick LEONARD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 31 Août 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M. Christian COUCHET, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Septembre 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Novembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 16 Novembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 10 octobre 2016 par la société « s.n.c Le Mistral » à l’encontre d’un jugement prononcé le 29 août 2016 par le tribunal de grande instance de Nîmes dans l’instance n°15/00152,

Vu les dernières conclusions déposées le 10 janvier 2017 par la société « s.n.c Le Mistral », appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 7 mars 2017 par la société « s.a Mercialys », intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance rectificative de clôture de la procédure en date du 30 juin 2016 à effet différé au 31 août 2017 et de fixation de l’affaire à l’audience du 25 septembre 2017

* * *

Suivant acte sous seing privé du 13 septembre 2002, la société « Casino guichard perrachon » aux droits de laquelle vient la société « s.a Mercialys », à donné à bail à M^me X Y, aux droits de laquelle vient la société « s.n.c Le mistral », un local à usage commercial dépendant du centre commercial Cap Costières situé au n°[…] Z A à Nîmes (30), en vue d’y exploiter une activité de presse, papeterie, librairie, téléphone (').

Ce bail a été consenti pour une durée de 10 ans commençant à courir le 28 novembre 2002 pour venir à échéance le 27 novembre 2012.

Par avenant du 19 avril 2003, il a été consenti à la société « s.n.c Le mistral » ayant son siège social à Saint Gilles ([…], une extension de la surface louée en procédant à la jonction du local mitoyen à usage exclusif de réserve.

Suivant lettre avenant du 15 décembre 2008, les parties ont substitué l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction relativement à l’indexation du loyer de base.

Par exploit du 17 décembre 2012, la société « s.n.c Le mistral » a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de 10 ans à compter du 1^er janvier 2013 aux charges et conditions du bail initial.

Or, la société « s.n.c Le Mistral » s’est heurtée à un refus de la société bailleresse faute d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du chef des lieux loués.

Dans ces conditions, par exploit du 15 décembre 2014, la société « s.a Mercialys» a fait assigner la société « s.n.c Le mistral » devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui, par jugement du 29 août 2016, a :

'constaté l’absence d’immatriculation de la société « s.n.c Le mistral » pour les locaux du […] Z A, […] à Nîmes,

'dénié en conséquence à la société « s.n.c Le mistral » le droit au renouvellement sur ces locaux,

'dit la société « s.n.c Le mistral » sans droit ni titre de ces lieux depuis la date de l’assignation, soit le 15 décembre 2014,

'accordé à la société « s.n.c Le mistral » un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux et dit qu’à défaut de restitution volontaire des lieux, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de la société « s.n.c Le mistral » et celle de tout occupant de son chef,

'condamné la société « s.n.c Le mistral » à payer à la société « s.a Mercialys » à compter du 15 décembre 2014 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels, taxes et charges en plus,

'dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

'condamné la société « s.n.c Le mistral » aux entiers dépens,

'débouté les parties des autres demandes, notamment celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société « s.n.c Le mistral » a relevé appel de ce jugement le 10 octobre 2016 et demande à la cour de :

'dire et juger qu’il est justifié des diligences effectuées quant à l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce, du transfert du siège social des locaux, objet du bail,

'réformer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

'renvoyer les parties devant le premier juge aux fins de fixaxtion du loyer de renouvellement au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

'condamner la société « s.a Mercialys » aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société « s.a Mercialys » conclut au visa des articles L.145-1 et L.145-8 du code de commerce, de l’article 561 du code de procédure civile et l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, pour voir :

'confirmer le jugement du 29 août 2016 en ce qu’il a :

* constaté l’absence d’immatriculation de la société « Le mistral » pour les locaux donnés à bail au sein du centre commercial Cap Costières à Nimes, […] Z A,

* dénié à la société « Le mistral » le droit au renouvellement de ces locaux,

* ordonné en conséquence son expulsion des lieux loués.

'débouter la société « s.n.c Le mistral » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

'infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers contractuels, charges et taxes, en sus à compter du 15 décembre 2014,

'statuant à nouveau, condamner la société « s.n.c Le mistral » à payer à la société « s.a Mercialys » à titre d’indemnité d’occupation de droit commun, une somme de 117 071, 05 € HT/ HC par an à compter du 1^er janvier 2013 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

'condamner la société « s.n.c Le mistral » à payer à la société « s.a Mercialys » sur le différentiel en résultant, l’intérêt au taux légal et la capitalisation des intérêts à compter du 1^er janvier 2013,

'Subsidiairement, si la Cour estimait ne pas avoir suffisamment d’éléments pour apprécier l’indemnité d’occupation à la valeur locative de marché, il sera désigné tel expert qui lui plaira avec pour mission de déterminer la valeur locative de marché qui devra être recherchée dans le centre commercial Cap Costières Nimes, qui constitue une entité économique autonome,

'dans cette hypothèse les frais d’expertise seront dans ce cas partagés par moitié,

'toujours dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera fixée, pendant la durée de la procédure, au montant du loyer contractuel en cours,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où, par impossible la cour infirmait le jugement entrepris et ne faisait pas droit à la dénégation :

'voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1^er janvier 2013 aux clauses et conditions du bail échu,

'fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 117 071,05 € HT/ HC par an au

1^er janvier 2013 et condamner la société « s.n.c Le mistral » à régler le différentiel en résultant;

'dire et juger que le différentiel de loyer portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

'dire et juger que les intérêts échus depuis plus d 'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

'à titre très subsidiaire, si la cour estimait ne pas avoir suffisamment d’éléments pour apprécier la valeur locative en cas de renouvellement, il sera désigné tel expert qu’il plaira avec pour mission de déterminer la valeur locative qui devra être recherchée dans le centre commercial Cap Costières Nîmes qui constitue une entité économique autonome,

'les frais d’expertise seront dans ce cas partagés par moitié,

'toujours dans ce cas, le loyer de renouvellement provisionnel, pendant la durée de la procédure, sera fixé au montant du loyer dû en vertu du bail échu.

En toute hypothèse :

's’entendre la société « s.n.c Le mistral » condamnée aux dépens,

'condamner la société « s.n.c Le mistral » à payer à la société « s.a Mercialys » une somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

'ordonner l’exécution provisoire à intervenir.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la dénégation du statut des baux commerciaux

Au soutien de son appel, la société « s.n.c Le mistral » indique que, depuis le prononcé du jugement, elle a retrouvé dans ses archives une déclaration de constitution avec début d’activité déposée au centre de formalités des entreprises de Nîmes Bagnol-Uzès le 3 février 2003 relative au transfert du siège social. Elle précise avoir effectué les démarches nécessaires quelques mois avant la régularisation de l’avenant au bail du 19 avril 2003 pour régulariser les formalités de transfert du siège social à Nîmes, Zac du mas de Vignoles. Elle en déduit que si ces déclarations ne sont pas devenues effectives, cela ne peut résulter que d’une erreur d’inscription émanant du greffe du tribunal de commerce, ne pouvant alors entraîner la déchéance de son droit au renouvellement.

Si l’appelante abandonne les griefs tenant, d’une part à l’obligation pour le propriétaire du fonds de commerce de s’immatriculer, peu importe que l’adresse du siège social soit distincte du lieu d’exploitation si bien que seule l’immatriculation du siège social suffit, et, d’autre part, tenant à la renonciation du bailleur à se prévaloir de la dénégation du statut des baux commerciaux, la société intimée tient à rappeler tout d’abord que le défaut d’immatriculation de la société appelante s’apprécie à la date de la demande de renouvellement, soit le 17 décembre 2012, et que la régularisation des formalités de transfert de siège social et de l’établissement principal antérieurement situés au Quartier du roc, […] à Saint-gilles, désormais fixé au […] Z A à Nîmes, à l’inscription du registre du commerce et des sociétés intervenue postérieurement à cette date n’a aucune incidence sur la dénégation du statut.

L’intimé poursuit en indiquant que, nonobstant la demande d’inscription datant du mois de février 2003 dont se prévaut en cause d’appel la société « s.n.c Le mistral » et non enregistré par le greffe, il n’en demeure pas moins que cette dernière n’était pas immatriculée à la date de la demande de renouvellement et qu’en tout état de cause, l’éventuelle erreur commise par le greffe du tribunal de commerce sur l’extrait Kbis ne saurait permettre à l’appelante d’échapper à la dénégation du statut.

La société « s.a Mercialys » conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a dénié le droit au renouvellement du bail commercial conclu avec la société « s.n.c Le mistral » en soutenant qu’en l’absence de l’immatriculation du chef des lieux loués à la date de la demande de renouvellement, le locataire n’a pas le droit au renouvellement de son bail ni à l’indemnité d’éviction.

Il résulte de l’article L.145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux baux des immeubles et locaux dans lequel est exploité un fonds de commerce appartenant à un commerçant immatriculé au registre du commerce.

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et l’inscription des locaux dans lequel est exploité le fonds sont une condition impérative et objective d’application du statut des baux commerciaux qui doit être remplie au jour de la demande de renouvellement ou à la date du congé.

Cette immatriculation doit être régulière et effective et il appartient au locataire d’en rapporter la preuve.

La sanction du défaut d’immatriculation est la perte du statut des baux commerciaux et la dénégation du droit au renouvellement.

En l’espèce, à la date de la demande de renouvellement litigieux, soit le 17 décembre 2012, il est constant que la société « s.n.c Le mistral » ne bénéfice d’aucune inscription au registre du commerce et des sociétés.

Il résulte de l’attestation établie le 11 décembre 2014 pour la société « s.n.c le mistral » par le greffe du tribunal de commerce de Nîmes que l’établissement situé au […] Z A, zone commerciale Cap Costières à Nîmes, objet du bail commercial, n’a fait l’objet d’aucune inscription au registre du commerce et des sociétés jusqu’à cette date.

Pour tenter de démontrer l’existence juridique et la réalité du fonds exploité, la société « s.n.c Le mistral » produit aux débats des correspondances et des factures libellées à l’adresse du fonds exploité dans les locaux loués expédiés antérieurement à la demande de renouvellement du bail commercial signifiée le 17 décembre 2012.

Mais ces pièces sont insuffisantes pour attester de l’inscription du fonds de commerce exploité par l’appelante au registre du commerce et des sociétés dans la mesure où l’extrait Kbis est le seul document officiel attestant de l’identité et de l’adresse du commerçant immatriculé ainsi que de la nature de son activité.

D’ailleurs, l’extrait Kbis versé aux débats par l’appelante renseigne l’inscription de l’établissement litigieux avec une date de commencement d’activité au 1^er mars 2003. Or, force est de constater qu’il est clairement mentionné en marge de ce dernier que les formalités liées à l’inscription de cet établissement ont été régularisées le 22 mars 2016 à l’occasion du transfert du siège social et de l’établissement principal antérieurement situés au Quartier du roc, […] à Saint-gilles, désormais fixé au […] Z A à Nîmes, à effet du 25 février 2016.

La société « s.n.c Le mistral » se prévaut en cause d’appel d’un formulaire « cerfa » portant sur la déclaration de constitution avec début d’activité présenté au centre des formalités des entreprises de Nîmes-Bagnols-Uzès le 3 février 2003 qui renseigne notamment l’adresse du siège social déclarée au n°[…], Quartier du roc à Saint-Gilles ainsi qu’un établissement principal déclaré au « Zac du mas de Vignoles » à Nîmes.

Ce document constitue la demande d’inscription ou de modification au registre du commerce à la date du 3 février 2003 et démontre le dépôt des formalités de constitution de la société auprès des organismes concernés.

Cependant, l’appelante ne peut se prévaloir de l’enregistrement de cette déclaration par le centre de formalités des entreprises, qui ne procède qu’à un contrôle formel des documents qui lui sont présentés, et de sa transmission au greffe du tribunal de commerce pour estimer que l’inscription de l’établissement litigieux était effective depuis cette date dans la mesure où une déclaration de constitution ne peut pas valoir une immatriculation dont l’appréciation et la validité appartient exclusivement au greffe du tribunal de commerce.

L’appelante ne justifie pas de la réception effective de cette demande par le greffe compétent ni de la délivrance d’un récépissé de création d’entreprise valable jusqu’à la notification de son immatriculation. Elle ne produit pas non plus les extraits Kbis de constitution délivrés par le greffe du tribunal de commerce comportant, outre son numéro d’immatriculation, le numéro d’identification au répertoire Sirene de l’établissement dans lequel est exploité le fonds lui appartenant.

Enfin, si elle invoque une anomalie de la part du greffe du tribunal de commerce dans l’enregistrement de cette déclaration sur l’extrait KBIS, elle ne démontre pas pour autant avoir effectué les diligences nécessaires pour aboutir à son inscription au registre du commerce et des sociétés et d’en vérifier la réalité alors même qu’il lui appartenait d’être régulièrement immatriculée pour le fonds exploité dans les lieux loués.

En toute hypothèse, la société « s.n.c Le mistral » n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les lieux loués à la date de la demande de renouvellement du 17 décembre 2012 et c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’absence d’immatriculation de la société « s.n.c Le mistral » pour les locaux donnés à bail au sein du centre commercial Cap Costières à Nîmes, 400 avenue du docteur Z A, l’a dénié de son droit au renouvellement et a prononcé son expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

La société « s.a Mercialys » sollicite la condamnation de la société « s.n.c Le mistral » au paiement de l’indemnité d’occupation calculée non à la date de l’assignation du 15 décembre 2014 mais à compter du 1^er janvier 2013, date à laquelle la demande de renouvellement signifiée le 17 décembre 2012 a pris effet.

Elle expose que cette indemnité ayant pour vocation à réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de l’occupation illicite par la société « s.n.c Le mistral » des lieux loués, doit correspondre à la valeur locative de marché et ne peut être par conséquent fixée au montant du loyer en cours comme cela a été retenu en première instance. Elle évalue le montant de la valeur de l’indemnité d’occupation due à la somme de 117 071, 05 € hors taxes et hors charges et estime que la société « s.n.c Le mistral » doit être également condamnée au paiement des charges et accessoires dus en vertu du bail échu ainsi qu’au paiement du différentiel résultant de la fixation de l’indemnité d’occupation, l’intérêt au taux légal et la capitalisation.

Dans l’hypothèse où la cour ne disposerait pas d’éléments suffisants pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, la société « s.a Mercialys » demande la désignation d’un expert aux fins d’apprécier la valeur locative dont les frais d’expertise seront à partager pour moitié et par conséquent l’indemnité sera fixée au montant du loyer dû en vertu du bail pendant la durée de la procédure.

L’indemnité d’occupation due par la société « s.n.c Le mistral » n’est pas l’indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L.145-28 du code de commerce mais une indemnité d’occupation fondée sur l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce destinée à indemniser le bailleur du préjudice résultant de l’occupation illicite des locaux.

Son évaluation doit correspondre au minimum à la valeur locative du marché des locaux loués.

En l’absence du droit au renouvellement du bail tiré du défaut d’immatriculation du local loué et à la perte consécutive de l’indemnité d’éviction qui en résulte, l’indemnité d’occupation est due rétroactivement à compter de la date d’effet du congé.

En l’espèce, cette date est le 1^er janvier 2013 à laquelle la société « s.n.c Le mistral » a demandé le renouvellement du bail commercial et le bénéfice des dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce qu’elle a fait signifier par exploit d’huissier le 17 décembre 2012.

Dès lors, il y a lieu de réformer le jugement déféré sur ce point.

Pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, la société « s.a Mercialys » fait valoir que la valeur locative de marché s’établit en l’espèce à 650 € hors taxes, hors charges par m² et par an calculée par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage par unité de surface. Elle retient en outre une surface pondérée du local de 180,11 m² en application d’un indice de pondération de 50%.

S’il est constant que la méthode de comparaison constitue le critère essentiel à la détermination de la valeur locative, les références aux loyers connus dans le voisinage ajustés au local considéré par le biais d’un système de pondération telles que proposées par la société intimée ne comportent aucun renseignement sur leur emplacement précis ni sur leur description détaillée permettant d’apprécier si leurs caractéristiques sont aussi proches que possibles de celles du local loué.

Par ailleurs, si la société « s.a Mercialys » propose une valeur locative fondée sur la base d’éléments extrinsèques au local loué, il n’est pas pour autant tenu compte de la particularité du local considéré, tant dans ses caractéristiques que dans sa commercialité, sa destination ou encore des obligations respectives des parties prévu dans le bail commercial du 13 septembre 2002.

Enfin, si la société « s.a Mercialys » objecte le caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation pour démontrer que le préjudice causé résultant de l’occupation illicite doit correspondre au prix auquel le bailleur aurait pu louer le local s’il avait été libéré, force est de constater qu’elle ne produit aucune proposition commerciale ni aucun projet de bail établi au soutien de ses allégations.

La société « s.a Mercialys » ne démontrant pas que la valeur locative est différente de celle correspondant au montant du loyer initial, et l’organisation d’une mesure d’expertise n’ayant pas vocation à suppléer à sa carence dans l’administration de la preuve, son préjudice doit être évalué comme étant celui du montant de ce loyer .

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la société « s.n.c Le mistral » à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuel, taxes et charges en plus.

Sur les frais de l’instance :

La société « s.n.c Le mistral » qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer à la société « s.a Mercialys » une somme équitablement arbitrée, eu égard à sa situation économique, à 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes et le réformant ou complétant les chefs suivants :

Dit que la société « s.n.c Le mistral » est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail au sein du centre commercial Cap Costières à Nîmes, 400 avenue du docteur Z A à compter du 1^er janvier 2013,

Condamne la société « s.n.c Le mistral » à payer à la société « s.a Mercialys » à compter du 1^er janvier 2013 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels, taxes et charge en plus,

Dit que la société « s.n.c Le mistral » supportera les dépens de première instance et d’appel et payera à la société « s.a Mercialys » la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL Présidente et par Madame Patricia SIOURILAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE