ARRÊT N°

R.G : N° RG 18/03044 – N° Portalis DBVH-V-B7C-HCJA

CG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

06 juillet 2018 RG :17/00383

X

C/

Y

S.A.R.L. AGENCE M Z

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2020

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉES :

Madame C Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e DEMOUGIN de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. AGENCE M Z au capital de 40.000 € inscrite au RCS d’Avignon sous le n° 482 487 188, dont le siège social est 118, Cour Cardinal Bertrand à H (84140) représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

118 cours Cardinal Bertrand de H

84140 H

R e p r é s e n t é e p a r M e V i n c e n t P U E C H d e l a S C P GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Octobre 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

M^me Isabelle Robin, conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 juin 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 17 septembre 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige :

Par acte authentique reçu le 22 juin 2016 par M^e Ducros notaire à Avignon, M^me X a fait l’acquisition , par l’intermédiaire de l’Agence M Z, de deux places de stationnement numéros 21 et 22, constituant les lots 106 et 107 de l’ensemble Z dénommé résidence E F à Avignon appartenant à M^me Y, par suite d’une

donation de sa mère, moyennant le prix de 29.000€.

Par acte d’huissier délivré le 24 janvier 2017, M^me X a fait assigner son vendeur- M^me Y – ainsi que l’agence immobilière ayant prêté son concours à la transaction – la Sarl Agence M Z – en vue d’obtenir l’annulation de la vente, subsidiairement sa résolution et très subsidiairement une réduction du prix ainsi que des dommages et intérêt.

Par jugement rendu le 6 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes

— débouté M^me Y de sa demande reconventionnelle

— condamné M^me X aux dépens

Par déclaration enregistrée le 9 août 2018, M^me X a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2019, M^me X demande à la cour :

— d’infirmer le jugement

— d’annuler la vente pour réticence dolosive du vendeur ou de prononcer sa résolution pour vices cachés et de condamner M^me Y à lui restituer 29.000€ représentant le prix de vente et 12.000€ de dommages et intérêts

— subsidiairement, condamner M^me Y à lui payer 14.500€ représentant la réduction du prix d’achat et 12.000€ à titre de dommages et intérêts

— condamner in solidum M^me Y et l’agence M G H à lui verser

* une somme mensuelle de 110 € jusqu’à l’exécution de l’arrêt

* la somme de 12.000€ en réparation de son préjudice

* la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles

et aux dépens de première instance et d’appel

L’appelante prétend avoir constaté après son entrée en jouissance qu’il était impossible de stationner un véhicule de gabarit normal sans empiéter sur les places contigues , ce qui empêche tout stationnement si les places voisines sont occupées.

Elle prétend que M^me Y avait parfaitement conscience de la difficulté puisqu’elle s’était résignée à louer les deux emplacements à une seule personne pour un seul véhicule.

Elle soutient que la réticence dolosive de la venderesse a vicié son consentement.

Elle fait valoir qu’en achetant deux emplacements de parking, elle était en droit d’espérer pouvoir les louer indépendamment tous les deux. Elle souligne que les emplacements ne respectent pas les normes en la matière et que le professionnel aurait dû l’informer de la difficulté. Elle fait valoir que M^me Y ne justifie pas avoir loué les deux emplacements à des locataires distincts antérieurement .

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 janvier 2020, Mme

Y demande à la cour de :

— confirmer la décision sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts

— subsidiairement condamner G à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles.

L’intimée soutient que M^me X ne rapporte pas la preuve d’un dol ou d’un vice caché.

Elle souligne que M^me X a visité les lieux avant de signer et que les limites des emplacements étaient matérialisées par des bandes blanches. Elle fait valoir que les plans des stationnements étaient annexés à l’acte de vente et en déduit que le dimensionnement des places de parking était apparent. Elle prétend que la norme invoquée par M^me X n’était pas applicable lors de la construction du parking et que les parkings ont été utilisés ou loués de 2004 à 2016 de sorte que les parkings vendus étaient conformes à l’usage de stationnement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2019, l’Agence M. Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— débouter M^me X et M^me Y de leurs demandes dirigées à son encontre

— condamner M^me X à lui verser la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel.

L’intimée soutient qu’aucun vice caché n’affecte les lots de parking vendus . Elle fait valoir que M^me X a pu apprécier la taille et la superficie des lots lors de sa visite et a reconnu expressément avoir été informée au stade du compromis et de l’acte authentique de la superficie des lots vendus . Elle souligne que M^me X a renoncé au mesurage des lots dont la superficie inférieure à 8 m2 n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 . Elle fait observer que M^me X n’a émis aucune réserve sur l’usage du parking en ce qui concerne la taille des véhicules.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 octobre 2019.

Motifs de la décision :

Sur les demandes à l’encontre de M^me Y :

M^me X sollicite la résolution de la vente ainsi que des dommages et intérêts au motif que les deux emplacements de parking qui lui ont été vendus par M^me Y sont trop étroits pour être occupés par deux véhicules.

a) Sur le dol :

Selon l’article 1116 du code civil, en sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Certes, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui s’il avait été connu de lui l’aurait empêché de contracter.

Toutefois, le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

M^me X prétend qu’en procédant à l’acquisition de deux emplacements de parking sans appartement au dessus, elle était en droit d’attendre à pouvoir louer deux emplacements.

Il appartient donc à M^me X de démontrer d’une part qu’il est impossible d’utiliser concomitamment les deux emplacements et d’autre part que sa venderesse a commis des manoeuvres frauduleuses pour dissimuler cet élément.

M^me X a acquis deux emplacements de parking numéros 106 et 107, se situant au sous-sol de la résidence E F, dans un ilot de 3 emplacements de stationnement (106, 107 et 108) entre deux murs, de sorte que le numéro 106 se trouve contre le pan de mur latéral droit et le numéro 107 au milieu, étant précisé que tous les emplacements sont numérotés au sol et l’espace de chaque emplacement est matérialisé par des bandes blanches.

M^me X produit plusieurs photographies dont l’une met en évidence le numéro du parking 107, un ruban mètre déroulé faisant apparaitre une dimension de 2,05 m qui semble correspondre à l’espace entre les deux bandes blanches.

Les différentes photographies versées aux débats prises des autres emplacements du parking général montrent que la plupart des emplacements sont particulièrement réduits notamment pour ceux situés près d’un mur, obligeant les conducteurs à se garer légèrement en oblique pour pouvoir ouvrir leur portière.

Pour autant, les photographies mettent en évidence que le stationnement concomitant de trois véhicules dans un emplacement identique à celui des lots 106,107 et 108 est parfaitement possible et démontrent que contrairement à ce que soutient M^me X , il est possible dans une telle configuration d’accéder à son véhicule et d’utiliser l’emplacement dédié, même si les occupants des emplacements de parking voisins occupent leur emplacement respectif.

L’impropriété à destination alléguée par M^me X est contredite par le fait que M^me Y prouve avoir loué les deux emplacements de parking concomitamment lorsqu’elle en était propriétaire, M. I J, ancien président du conseil syndical de la copropriété certifiant avoir vu des véhicules garés sur les deux parking lors de ses visites mensuelles et avoir fait les déclarations de revenus de M^me Y incluant les revenus fonciers des deux parkings. Cette attestation est confirmée par les déclarations de revenus fonciers produites par M^me Y.

Ainsi, les pièces produites par l’appelante ne permettent pas d’établir que les emplacements de parking seraient inutilisables.

Par ailleurs, M^me X ne prouve pas davantage avoir subi une tromperie ou avoir été victime d’une réticence dolosive de la part de la venderesse ou de l’agent Z.

En effet, elle a pu se convaincre de la configuration exacte des lieux par la visite qu’ elle en a faite avant la vente, aucun élément ne lui interdisant d’apprécier la largeur et le potentiel de chacun de ces emplacements.

Il lui appartenait de s’assurer, au besoin par un essai avec son véhicule automobile, qu’elle

pouvait manoeuvrer pour garer sa voiture.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1116 du code civl.

b) sur la garantie des vices cachés :

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avaient connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il apparait que M^me X n’a pas acheté sur plan mais a acquis des places de stationnement qui existaient déjà, de sorte qu’elle a pu se convaincre de la configuration exacte des lieux par la visite qu’ elle en a faite avant la vente, aucun élément ne lui interdisant d’apprécier la largeur et le potentiel de chacun de ces emplacements.

Il lui était aisé d’une part de procéder au mesurage de l’écartement entre les bandes blanches et d’autre part de s’assurer, au besoin par un essai avec son véhicule automobile, qu’elle pouvait manoeuvrer pour garer sa voiture sur chaque emplacement, diligences qu’on est en droit d’attendre de tout acheteur normalement avisé qui projette d’acquérir un parking.

Par ailleurs, M^me X a pu, par le compromis de vente et l’ acte authentique prendre connaissance du plan des lieux qu’elle a signé et qui s’il ne comporte pas l’indication des superficies, révèle qu’un mur latéral se trouve à droite de l’emplacement numéro 106.

Elle pouvait en déduire que les manoeuvres de stationnement pour cet emplacement serait plus délicates que celles pouvant être faites sur des emplacements libres de murs latéraux.

Il y a donc lieu de retenir que les caractéristiques exactes des biens acquis étaient apparentes et que M^me X était en mesure d’apprécier les dimensions des emplacements de parking et les difficultés en résultant, de sorte que M^me X n’est pas fondée à invoquer la garantie des vices cachés, comme il a été jugé en première instance.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de l’agence immobilière :

M^me X recherche la responsabilité délictuelle de la Sarl M Z, professionnel ayant prêté son concours à l’opération de vente au motif que cette dernière a méconnu à son égard ses obligations d’information et de conseil.

L’obligation d’information pesant sur un agent Z consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé.

Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

En l’espèce, il ne peut être reproché à la Sarl M Z de ne pas avoir renseigné M^me X sur les normes NF P91-120 relatives aux dimensions des parcs de stationnement à usage privatif, dans la mesure où d’une part cette norme n’est pas applicable à l’immeuble construit avant son entrée en vigueur, et d’autre part, M^me X a consenti expressément à

ce qu’il ne soit procédé à la mesure des lots acquis dont la superficie inférieure à 8 m2 ne rendait pas obligatoire la mesure prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

L’intermédiaire n’avait pas davantage à alerter M^me X sur l’étroitesse des parkings dont celle-ci avait pu se convaincre par la visite des lieux avant la vente et aurait pu se convaincre par la possibilité qui lui était offerte de procéder à un essai de stationnement avec son véhicule ou à une prise de mesures de l’écartement de chaque lot, toutes investigations dont il convient de souligner le caractère aisé, ne nécessitant pas le recours à un professionnel.

Il apparait donc que la Sarl M. Z n’a pas commis de manquements susceptibles d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M^me X.

Il y a lieu par voie de conséquence de confirmer la décision de première instance de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La cour ayant confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions, il convient de confirmer le jugement déféré au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens .

M^me X succombant en son appel, sera condamnée à payer à chacune des intimées la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne M^me A X à payer à M^me C Y la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M^me A X à payer à la Sarl M Z la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M^me A X aux dépens d’appel

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,