Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16061

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 75020 – RG n° 11-14-000526

APPELANTS

Monsieur Z H G B

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546

Monsieur Y C

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546

INTIMEE

EPIC PARIS HABITAT OPH

SIRET : 344 810 825 00366

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique OLIVIER de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sandrine BELLIGAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

PARTIE INTERVENANTE FORCEE

Monsieur X A

chez M. Z G B

[…]

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 26/11/2015, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de Chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M. Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT : Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller et par M^me D E, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 7 juin 1999, l’OPAC de Paris aux droits duquel vient aujourd’hui l’établissement public PARIS HABITAT OPH, ci-après PARIS HABITAT OPH, a donné à bail à M. Z B un appartement dépendant d’un immeuble […]

Ayant eu vent que le locataire n’occupait plus les lieux, PARIS HABITAT OPH a sollicité et obtenu la désignation d’un huissier de justice, qui a constaté, par procès-verbal des 24, 27 mars et 8 avril 2014, quele locataire avait quitté l’appartement et que le logement était occupé par M. X

A et, occasionnellement par le fils du locataire en titre, M. Y B.

PARIS HABITAT OPH a alors fait assigner M. Z B et son fils Y devant le tribunal d’instance du 20^e arrondissement de Paris en résiliation judiciaire du bail notamment sur le fondement des articles 10-2 et 78 de la loi du 1^er septembre 1948 et expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2015, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance a fait droit aux demandes du bailleur, en prononçant la résiliation judiciaire du bail, ordonnant l’expulsion de MM. Z B, X A, Y B et de tous occupants de leur chef, en condamnant in solidum les mêmes à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à payer, sous la même solidarité, les dépens de première instance et une indemnité de 800 euros à PARIS HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MM. Z H G B et Y B ont relevé appel de cette décision le 23 juillet 2015.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 4 juillet 2016, les appelants demandent à la Cour de :

à titre principal

— infirmer le jugement contesté en toutes ses dispositions,

— débouter PARIS HABITAT OPH de ses demandes,

à titre reconventionnel

— ordonner la réintégration de MM. Z et Y B,

— ordonner une mesure d’expertise aux fins de décrire les désordres déclarés, rechercher l’origine, les causes et les moyens de remédier à ces désordres, donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection des locaux, et proposer une évaluation de leur coût à l’aide de devis présentés par les parties, déterminer les responsabilités encourues, évaluer les préjudices subis,

— condamner PARIS HABITAT OPH à payer à MM. Z et Y B une provision de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— autoriser M. Z B à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état des locaux,

à titre subsidiaire

— infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civils d’exécution, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à celui du dernier loyer, accorder à MM. Z et Y B les plus larges délais de paiement,

en tout état de cause

— débouter PARIS HABITAT OPH de ses demandes,

— condamner PARIS HABITAT OPH aux dépens et à payer à MM. Z et Y

B une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PARIS HABITAT OPH, intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 24 avril 2017, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant fixé l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

— statuant à nouveau sur ce chef, fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer actualisé, augmenté des charges et majoré de 30 % ,

— condamner in solidum MM. Z et Y B et M. A à payer la somme de 1 254, 85 euros, échéance d’avril 2016 incluse,

— condamner solidairement MM. Z et Y B et M. A aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. X A, assigné aux fins d’appel provoqué par PARIS HABITAT OPH le 26 novembre 2015, n’a pas constitué avocat. L’assignation a été délivrée à l’étude.

Les occupants ont été expulsés le 1^er avril 2016.

Le présent arrêt, rendu en présence de plusieurs intimés dont l’un d’eux ne comparaît pas et n’a, en outre, pas été assigné à personne, sera qualifié d’arrêt de défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Les appelants font grief au jugement critiqué d’avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail, pour défaut d’occupation des locaux huit mois par an par le locataire et non respect par le locataire de ses obligations contractuelles lui imposant de faire des locaux loués sa résidence principale et de céder son logement à un tiers.

Ils font valoir que :

— le bailleur ne pouvait agir directement en résiliation judiciaire devant le juge d’instance sans avoir préalablement délivré un congé à son locataire, dès lors que cette résiliation était sollicitée sur le fondement d’une violation des dispositions de l’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948.

— le défaut d’occupation n’est pas établi contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les lieux étant occupés par le fils de M. B.

PARIS HABITAT OPH réplique que :

— M. Z B a violé les dispositions de l’article 10-2 de la loi du 1^er septembre 1948, et la délivrance d’un congé préalablement à l’assignation devant le tribunal d’instance n’était pas nécessaire du fait que les prescriptions de l’article 10-2 étaient reproduites dans le bail qui stipule que les locaux loués doivent constituer « l’habitation principale du preneur »,

— M. Z B n’a pas respecté ses obligations contractuelles qui lui imposaient de faire des lieux loués sa résidence principale,

— en cédant, de manière illicite son bail à M. Y B et à M. A son logement HLM, M. Z B a également violé l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948, l’article 442-8 du Code de la construction et de l’habitation et les conditions générales de son contrat de bail qui prohibe toute sous-location, cession, échange ou transfert du logement,

— M. Z B a, enfin, détourné les règles d’attribution des logements HLM en procédant à une attribution d’autorité de son logement HLM sans respecter les procédures en vigueur.

Sur ce

La demande de résiliation formée par PARIS HABITAT OPH repose sur différents fondements juridiques qu’il convient d’examiner successivement.

l’intimé invoque, en premier lieu, la violation des dispositions de l’article 10-2 de la loi du 1^er septembre 1948, qui prévoient que n’ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui n’ont pas occupé effectivement les lieux pendant une durée de huit mois au cours d’une année de location ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge, étant précisé que les membres de la famille ou les personnes à charge visées par la loi ne peuvent être considérées comme occupant valablement le local que si le bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux continue à y résider lui-même et ne les a pas définitivement quittés.

S’agissant de ce premier fondement juridique, le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit, le bailleur ne pouvant agir directement en résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil pour un motif visé à l’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948.

En effet, L’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation rend applicable aux logements HLM les dispositions de l’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948 ; cette loi spéciale régit les rapports entre bailleurs et locataires soumis à ce régime et donc le droit commun du louage – articles 1184 et 1741 du code civil- est inapplicable.

L’article 10 de la loi de 1948 concernant les causes d’absence de droit au maintien dans les lieux des occupants, ce droit doit être contesté au locataire par la délivrance d’un congé.

En l’espèce, il est constant qu’aucun congé n’a été délivré à M. Z B préalablement à son assignation devant le tribunal d’instance sur le fondement de la violation des dispositions de l’article 10-2 de la loi du 1^er septembre 1948.

Par suite, la demande de résiliation ne peut être accueillie sur le fondement de la violation des dispositions de l’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948.

Il en va de même du deuxième fondement juridique invoqué – la violation des dispositions de l’article 78, alinéa 1^er de la loi du 1^er septembre 1948 – dès lors que L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation que l’article 78, alinéa 1^er, ne s’applique pas aux habitations à loyer modéré.

En troisième lieu, PARIS HABITAT OPH invoque un manquement aux dispositions de l’article L442-8 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce texte ne vise que les sous-locations et il ne peut y avoir de sous-location que si l’hébergement s’opère moyennant une contrepartie en espèces ou en nature. Or l’existence l’existence d’une sous-location n’est, en l’espèce, pas établie ni même invoquée par le bailleur.

Ce troisième fondement juridique ne peut donc aboutir à la résiliation du bail.

Enfin, PARIS HABITAT OPH reproche à M. Z B un manquement à ses obligations contractuelles, qui lui imposaient de faire des lieux loués sa résidence principale et donc de les occuper de manière effective, et de ne procéder à aucune cession du logement.

A cet égard, et contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, il ressort du procès-verbal d’huissier de justice du 8 avril 2014 qu’un tiers occupait l’appartement en l’absence du locataire en titre et qu’aucun document administratif ou autre n’a permis d’établir la présence du locataire dans les lieux. Les constatations de l’huissier de justice sont, en outre, corroborées par les témoignages du voisinage et du gardien de l’immeuble, rapportés à l’huissier et indiquant que M. Z B réside en Tunisie.

Au vu de ces éléments, il apparaît que les manquements reprochés à M. Z B – ne pas avoir conservé sa résidence principale dans les lieux loués en occupant les locaux de manière effective et avoir cédé à un tiers, M. A, le logement – sont établis.

Ces manquements sont, comme l’a relevé le premier juge, suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Par suite, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, et subséquemment, ordonné l’expulsion du locataire, de son fils, du tiers occupant et de tous occupants de leur chef, et condamné solidairement MM. Z et Y B au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

II) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’intimé fait grief au premier juge d’avoir refusé de majorer le montant de cette indemnité de 30 % par rapport à celui du loyer actualisé, augmenté des charges.

Sur ce

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, l’intimé ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant pour lui d’une occupation sans bail, nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à une somme équivalente au montant du loyer majoré de 30 %.

Par suite, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

III) Sur le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (1 254, 85 euros)

Le décompte locatif produit par l’intimé fait apparaître que les sommes restant dues au titre des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’expulsion des occupants et des réparations locatives s’élèvent à 1 254, 85 euros.

Les réparations locatives – nettoyage de l’appartement après expulsion des occupants – sont justifiées, à hauteur du montant réclamé, soit 134, 64 euros, par la production de la facture de la société Derichebourg du 10 juillet 2016.

Par suite, MM. Z et Y B et M. X A seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 254, 85 euros.

IV) Sur la demande de réintégration des appelants, de consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation et d’infirmation du jugement critiqué en ce qu’il a supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Ces demandes, devenues sans objet du fait de la confirmation du prononcé de la résiliation du bail et de l’expulsion des occupants, seront rejetées.

V) Sur la demande d’expertise formée par les appelants

PARIS HABITAT OPH ayant repris possession des lieux depuis plus d’un an, et le préjudice de jouissance invoqué par les appelants n’étant pas établi au vu du procès-verbal d’état des lieux de sortie, qui demeure opposable aux appelants bien que n 'ayant pas été dressé contradictoirement, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

VI) Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance formée par les appelants (5 000 euros)

Le préjudice de jouissance n’étant pas établi comme il a été dit, non plus, partant, que l’obligation d’indemniser du bailleur, la Cour ne pourra que rejeter cette demande de provision.

VI) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les appelants en indemnisation de leur préjudice de jouissance (10 000 euros)

Cette demande formulée en page 14 des dernières conclusions des appelants n’a pas été reprise dans le dispositif de ces mêmes conclusions. Dès lors, la Cour, qui en application de l’article 954 du Code civil, ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions, ne statuera pas sur cette demande dont elle n’est pas saisie.

VII) Sur la demande de délais de paiement formée par les appelants

M. Z et Y B, en interjetant appel, ont bénéficié des délais de la procédure. C’est pourquoi, leur demande, non justifiée au surplus, sera rejetée.

VIII) Sur les demandes accessoires

MM. Z et Y B, qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du premier jugement relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, et par défaut ;

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions ;

A ajoutant

Condamne in solidum MM. Z et Y B et M. X A à payer à PARIS HABITAT OPH une somme de 1 254, 85 euros ;

Déboute MM. Z et Y B de leurs demandes ;

Déboute PARIS HABITAT OPH de sa demande relative au montant de l’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement de MM. Z et Y B de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum MM. Z et Y B à payer à PARIS HABITAT OPH une somme de 2 000 euros ;

Condamne in solidum MM. Z et Y B au dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHEE