Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 17 mars 2022, n° 21/00053

CA Nîmes
Infirmation partielle 17 mars 2022

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations du bailleur
La cour a estimé que la SCI Bouberta a délibérément coupé l'eau et a refusé de la remettre en service, causant ainsi un préjudice de jouissance pour la locataire.
Accepté
Manquement aux obligations du bailleur
La cour a estimé que la SCI Bouberta a délibérément coupé l'eau et a refusé de la remettre en service, causant ainsi un préjudice de jouissance pour le locataire.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Nîmes a rendu un arrêt le 17 mars 2022 dans une affaire opposant Mme B A et M. D X à la SCI Bouberta. Les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement de première instance qui a condamné la SCI Bouberta à verser une somme de 1'200 euros à M. X et une somme de 400 euros à Mme A au titre de leur préjudice de jouissance. Ils demandent également à la cour de constater que la SCI Bouberta est propriétaire d'un immeuble dans lequel ils ont occupé des logements privés d'eau et d'électricité, constituant une atteinte à leur dignité humaine. La cour d'appel rejette les demandes de constat de logements indécents et confirme le jugement de première instance en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Cependant, elle condamne la SCI Bouberta à verser à Mme A la somme de 1'500 euros et à M. X la somme de 3'700 euros au titre de leur préjudice de jouissance. La SCI Bouberta est également condamnée à verser à chaque appelant la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 17 mars 2022, n° 21/00053
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	21/00053
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Agnès MICHEL, président
Avocat(s) :	Christèle CLABEAUTCamille ALLIEZ
Cabinet(s) :	LEMOINE CLABEAUT
Parties :	S.C.I. SCI BOUBERTA

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 21/00053 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H4ZJ

MAM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

02 décembre 2020 RG :19/00861

S.C.I. SCI BOUBERTA

Grosse délivrée

à M^e Alliez

SCP Lemoine Clabeaut

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 17 MARS 2022

APPELANTS :

Madame B A

née le […] à TUNIS

[…]

Représentée par M^e Camille ALLIEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000193 du 10/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Monsieur D X

né le […] à NÎMES […]

Représenté par M^e Camille ALLIEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000195 du 10/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. BOUBERTA société civile immobilière immatriculée au RCS de NÎMES sous le n° 844 607 937, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

Représentée par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Novembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2022

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et M^me Véronique Laurent-Vical, greffière le 17 mars 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE M^me B A et M. D X ont chacun occupé un logement situé dans un immeuble sis […], selon baux respectifs du 1er mars 2013 et du 25 octobre 1999 conclus avec M^me E Y.

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable le 22 novembre 2016, emportant interdiction définitive d’habiter, interdiction applicable au départ des occupants dans un délai de 12 mois, la propriétaire étant tenue dans le délai de 8 mois à compter de la notification de l’arrêté d’informer le préfet de l’offre de relogement définitif faite aux occupants.

M^me Y est décédée en février 2017. La préfecture a désigné un opérateur public Urbanis pour accompagner les locataires dans la recherche d’un nouveau logement.

Alors que M. X et M^me A occupaient encore les lieux, la SCI Bouberta a acquis cet immeuble le 7 janvier 2019.

Se plaignant d’être restés sans eau, ni électricité dans les parties communes jusqu’à la date de leur relogement effectif, M. X et M^me A ont, par acte d’huissier du 6 mai 2019, fait assigner la SCI Bouberta devant le tribunal d’instance de Nîmes aux fins principalement de la voir condamnée à réparer le préjudice subi du chef de l’occupation d’un logement indécent.

Par jugement du 2 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a statué comme suit':

- condamne la SCI Bouberta à verser à M. X une somme de 1'200'euros au titre de son préjudice de jouissance,

- condamne la SCI Bouberta à verser à M^me A une somme de 400'euros au titre de son préjudice de jouissance,

- déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- condamne la SCI Bouberta à verser à M. X et à M^me A une somme de 300'euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SCI Bouberta aux dépens.

Par déclaration du 6 janvier 2021, M^me B A et M. D X ont relevé appel cantonné de ce jugement en ce qu’il a condamné la SCI Bouberta à verser à M. X une somme de 1'200'euros au titre de son préjudice de jouissance, condamné la SCI Bouberta à verser à M^me A une somme de 400'euros au titre de son préjudice de jouissance, débouté M. X de sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 €, M^me A de sa demande indemnitaire à hauteur de 7000 €, condamné la SCI Bouberta au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alors que les appelants sollicitaient l’allocation à chacun de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2021, auxquelles il est expressément référé, M^me B A et M. D X demandent à la cour de':

- infirmer le jugement déféré,

- constater que la SCI Bouberta est propriétaire depuis le 10 janvier 2019 d’un immeuble sis 2 […] à Nîmes dont deux appartements sont occupés de bonne foi par M^me A et par M. X,

- constater que M^me A et M. X ont occupé à partir du 10 janvier 2019 et jusqu’au 19 février 2019 pour M^me A et jusqu’au 6 avril 2019 pour M. X des logements privés d’alimentation en eau dans les parties privatives et sans électricité dans les parties communes,

- constater qu’entre le 10 janvier et le 19 février 2019, M^me B A a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

- constater qu’entre le 10 janvier et le 6 avril 2019, M. X a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

- condamner la SCI Bouberta à payer à M^me B A 2'500'euros et à payer à M. X 5'000'euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamner la SCI Bouberta à payer à M^me A 4'000'euros et à payer à M. X 6'000'euros au titre de leur préjudice moral,

- débouter la SCI Bouberta de toutes ses demandes,

- condamner la SCI Bouberta à payer 2'500'euros à M^me A et 2'500'euros à M. X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Bouberta aux entiers dépens de première instance et d’appel,

- condamner la SCI Bouberta aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2021, auxquelles il est expressément référé, la société Bouberta demande à la cour de':

- rejeter toutes les demandes fins et prétentions non expressément visées dans le cadre de la déclaration d’appel,

- rejeter toute demande nouvelle en cause d’appel,

- rejeter les demandes formées pour la première fois en appel et visant à voir :

* constater que M^me A et M. X ont occupé à partir du 10 janvier 2019 et jusqu’au 19 février 2019 pour M^me A et jusqu’au 6 avril 2019 pour M. X des logements privés d’alimentation en eux dans les parties privatives et sans électricité dans les parties communes,

* constater qu’entre le 10 janvier et le 19 février 2019, M^me A a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

* constater qu’entre le 10 janvier et le 6 avril 2019, M. X a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

- rejeter les demandes formées au titre du préjudice moral des consorts A et X celles-ci étant irrecevables,

à titre principal,
- réformer le jugement du 2 décembre 2020 entrepris,

- constater que le bail d’habitation de M^me A ainsi que le bail d’habitation de M. X ont été résiliés à la suite de l’arrêté d’insalubrité irrémédiable en date du 22 novembre 2016 prononçant l’interdiction d’habiter le logement,

- constater que la SCI Bouberta, nouveau propriétaire depuis le 10 janvier 2019, a accepté de prendre en charge l’indemnité de relogement de trois mois aux occupants de l’immeuble acquis,

- constater que cette indemnité a été réglée dés communication du nouveau bail signé, comme convenu entre les parties,

- constater que le bail d’habitation signé par M^me A était à effet du 24 janvier 2019,

- constater que le bail d’habitation signé par M. X était à effet du 15 février 2019,

- constater que M^me A et M. X n’ont subi aucun préjudice du fait d’un défaut de débit d’eau, défaut non imputable à la SCI Bouberta, et encore moins d’une absence d’électricité, non constatée, dans les parties communes,

en conséquence,

- rejeter l’intégralité des demandes fins et prétentions des consorts A et X celles-ci étant infondées et injustifiées,

à titre subsidiaire,

- réduire à de plus justes proportions les demandes formées au titre d’un préjudice restreint de jouissance au titre du défaut de débit de l’eau concernant M. X,

- rejeter les demandes de M^me A celles-ci étant infondées et injustifiées,

à titre infiniment subsidiaire,

- confirmer la décision entreprise,

en tout état de cause,

- condamner les consorts X et A à porter et payer à la SCI Bouberta une somme de 2'200'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été fixée au 25 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles,

La SCI intimée sollicite l’irrecevabilité des demandes ci-dessous comme nouvelles au regard des termes de la déclaration d’appel ou non formées devant le premier juge :

* constater qu’entre le 10 janvier et le 19 février 2019, M^me A a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

* constater qu’entre le 10 janvier et le 6 avril 2019, M. X a occupé un logement indécent ce qui constitue une atteinte à la dignité humaine,

- rejeter les demandes formées au titre du préjudice moral des consorts A et X celles-ci étant irrecevables.

Les demandes de constat ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Le moyen d’irrecevabilité est en conséquence inopérant.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, non formulée devant le tribunal, les locataires n’ayant sollicité que la réparation de leur préjudice de jouissance, elle se heurte au principe de l’irrecevabilité des prétentions nouvelles posé par l’article 564 du code de procédure civile. Cette prétention ne tend pas aux mêmes fins que celle soumise au premier juge.

Elle sera déclarée irrecevable.

Sur la responsabilité de la SCI Bouberta et le préjudice de jouissance,

L’arrêté d’insalubrité irrémédiable du 22 novembre 2016, publié au service de la publicité foncière (Volume 2016Pn°13562) est opposable à la SCI Bouberta propriétaire de l’immeuble suivant acte du 7 janvier 2019.

Selon l’article L.521-2 III du code de la construction et de l’habitation : «' Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril. Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L.521-3-2'» soit la situation où l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III du même article ; dans ce cas, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Le dernier alinéa du III de l’article L 521-2 précise que «'les occupants qui sont demeurés dans les lieux, faute d’avoir reçu une offre de logement conforme aux dispositions du II de l’article L 521-'3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait'».

Par ailleurs, il résulte des pièces du dossier que la SCI Bouberta a coupé l’eau des logements occupés par M^me A et M. X, dont les baux n’étaient pas résiliés, et que l’immeuble était dépourvu d’électricité dans les parties communes, ainsi que l’établissent le rapport d’enquête de l’inspecteur de salubrité de la ville de Nîmes du 14 janvier 2019 et le procès-verbal de constat d’huissier du 25 janvier 2019. M^me A a signé un bail pour un autre logement à effet du 24 janvier 2019 et a déménagé effectivement mi février 2019. M. X a signé un bail à effet du 15 février 2019 et a quitté effectivement le logement le 4 avril 2019, date de la remise des clefs.

Alors que l’immeuble était atteint d’un arrêté d’insalubrité, la SCI a délibérément coupé l’eau des logements occupés, puis a refusé de la remettre en service malgré les tentatives de médiation des services de l’Etat, ce qui est nécessairement à l’origine d’un préjudice de jouissance pour les locataires et constitue un grave manquement à ses obligations, dont elle n’a pas été exonérée par le versement de l’indemnité de relogement qui n’est que l’application du code de la construction et de l’habitation.

En l’état de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par les appelants sera entièrement réparé par l’allocation de la somme de 1500 € à M^me A et de 3700 € à M. X.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

La SCI Bouberta qui succombe supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à chaque appelant la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les demandes de M^me B F et M. D X au titre du préjudice de jouissance,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Bouberta à verser à M^me B A la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne la SCI Bouberta à verser à M. D X une somme de 3700 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SCI Bouberta à verser à M. X et à M^me A la somme de 800'euros à chacun d’eux au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Bouberta aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente, 1. G H I J

[…]