RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02959 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IRXD

CS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

28 juin 2022 RG :22/00077

[R]

C/

[W]

Grosse délivrée

le

à AARPI Carail Vignon

M^e Berteigne

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nîmes en date du 28 Juin 2022, N°22/00077

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [C] [R]

né le 25 Mars 1962 à [Localité 6] – France

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Roch-Vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

Monsieur [V] [W]

né le 08 Juin 1970 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Octobre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 Décembre 2023,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er septembre 2018, M. [C] [R] a donné à bail meublé à M. [V] [W] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer de 475 euros et d’une provision sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 475 euros. La durée du bail était d’une année renouvelable.

Un état d’entrée dans les lieux a été établi le 1er septembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2021, le locataire donnait congé pour un départ effectif le 20 mai 2021. Un état des lieux de sortie était dressé le 20 mai 2021.

Le 25 mai 2021, M. [R] sollicitait un huissier de justice en vue d’établir un procès-verbal de constat listant les divers désordres locatifs et dégradations.

Dans ce contexte et sur saisine de M. [V] [W] par acte d’huissier délivré le 12 mai 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 28 juin 2022, a :

— condamné M. [C] [R] à payer à M. [V] [W] les sommes de:

* 4.039,80 euros au titre de la réduction de loyer;

* 500 euros au titre du préjudice moral;

— condamné M. [V] [W] à payer à M. [C] [R] les sommes de:

* 2.000 euros au titre des dégradations locatives;

* 501,67 euros au titre des arriérés;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [V] [W] à l’encontre de son bailleur;

— rejeté le surplus des prétentions;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Par déclaration du 30 août 2022, M. [C] [R] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 mars 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [C] [R] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien-fondé et l’appel incident mal fondé;

— débouter M. [V] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné l’intimé au paiement de la somme de 501,68 euros au titre des arriérés locatifs, rejeté la demande de dommages et intérêts pour l’inexécution contractuelle et rejeté le surplus des demandes présentées par M. [W];

— l’infirmer pour le surplus;

Statuant à nouveau,

— constater que M. [V] [W] n’apporte aucune preuve de ses prétendus préjudices matériel et moral, ni de la prétendue insalubrité du logement;

En conséquence,

— débouter M. [V] [W] de la demande au titre de la réduction de loyer;

— le condamner à porter et payer à l’appelant la somme de 6.480 euros au titre des travaux à effectuer au sein du logement loué;

— le condamner à lui verser la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 2.000 euros en appel;

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal d’huissier du 25 mai 2021.

Au soutien de son appel, M. [R] fait valoir que:

— s’agissant de la climatisation, il a adressé des propositions au locataire qui ne lui a fait aucun retour étant souligné que son entretien lui incombait;

— la climatisation n’était pas incluse dans le contrat de bail au titre des équipements sur l’accord des parties et sur le constat de son dysfonctionnement;

— les désordres relevés par le locataire sont soit à la charge du syndic de copropriété (ampoule, état de l’escalier) soit celle de M. [V] [W] ( chauffage, fuite et évacuation) et ne peuvent nullement traduire un défaut d’entretien de la part du bailleur;

— l’état des lieux d’entrée et l’absence de grief pendant plusieurs mois démontrent l’absence d’insalubrité du logement;

— aucune preuve ne démontre le trouble de jouissance et encore moins la période éventuelle au cours de laquelle il aurait été subi, ni d’ailleurs un quelconque préjudice moral, ni matériel;

— le preneur est redevable du loyer du mois de mai et juin 2021 en présence d’un congé délivré le 19 mai reçu le 20 mai 2021 ;

— M. [V] [W] a dégradé le logement occupé et ce en méconnaissance de l’obligation énoncée à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 justifiant ainsi qu’il soit condamné au paiement des sommes nécessaires à sa réfection telles qu’elle résulte du devis produit sans application d’aucune vétusté au regard de l’importance des dégradations.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [V] [W] demande à la cour, notamment au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1719 du code civil et l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:

— débouter M. [C] [R] l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

— le recevoir en son appel incident sur le quantum des condamnations prononcées à l’encontre du bailleur sur le constat d’un logement dépourvu de chauffage constitutif d’une faute imputable au bailleur et sur la preuve de son indécence;

— confirmer le jugement en son principe en ce qu’il a jugé que le locataire subissait un trouble de jouissance et qu’il devait bénéficier d’une réduction de loyer, mais l’infirmer sur le quantum de la réduction et du montant des dommages et intérêts;

Statuant à nouveau,

— condamner M. [C] [R] à lui payer la somme de 4.560 euros au titre de la réduction de loyer à hauteur de 30% (32 mois x 142,50 euros);

— condamner M. [C] [R] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution de ses obligations contractuelles;

— réformer le jugement en ce qu’il a mis à sa charge la somme de 2.000 euros au titre des dégradations locatives;

— dire qu’aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre au titre d’une quelconque prestation de rénovation ou de réparation du logement;

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice moral mais le réformer sur le quantum;

— fixer à la somme de 5.000 euros le préjudice subi et à 1.000 euros le préjudice moral;

— condamner en conséquence M. [C] [R] à lui payer la sommes suivantes:

* 4.560 euros au titre de la réduction de loyer;

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance;

* 1.000 euros au titre du préjudice moral;

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et 15.000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance;

* aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal d’huissier de Me [J] en date du 1er mars 2021.

Au soutien de ses conclusions, l’intimé expose que:

— l’appartement et les équipements se sont très vite dégradés voire n’ont plus fonctionné en raison d’un défaut d’entretien du logement par le bailleur pendant près de 25 années;

— le logement présentait insalubrité et indécence constatées par Me [J] consistant notamment à un défaut de vmc, vétusté et dangerosité de l’escalier, dysfonctionnement de la climatisation, du four à micro-onde, de la cuvette des toilettes… en sorte que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien est caractérisé;

— en dépit des nombreuses réclamations de la part du locataire, le bailleur n’a engagé aucune réfection du logement poussant ainsi l’intimé à quitter l’appartement;

— les demandes indemnitaires sont entièrement justifiées comme en attestent les différents témoins et les constatations faites dans l’état des lieux de sortie;

— il conteste les dégradations locatives qui lui sont imputées au regard de la vétusté avérée du logement tout en relevant que l’état d’entrée dans les lieux faisait part d’un logement en état moyen en sorte que la demande adverse est totalement infondée.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 octobre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le préjudice de jouissance et la demande d’indemnisation

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance et a accordé à M. [W] une somme de 4.039,80 euros à titre d’indemnisation considérant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en présence d’un logement présentant une défaillance des systèmes de chauffage, un problème d’humidité et de moisissures, une installation électrique vétuste tout en soulignant l’absence de réactivité du bailleur aux griefs adressés par le preneur.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail conclu le 1er septembre 2018 et ont signé un état des lieux d’entrée décrivant globalement le logement comme étant en 'état moyen’ (peinture, sol, plafond, équipement…).

Il ressort des éléments du dossier qu’au cours de la location, M. [W] a sollicité son bailleur pour lui faire part de divers désordres en lien à l’origine avec un dysfonctionnement de la climatisation.

Il est justifié d’échanges SMS puis de courriers entre les parties à compter du mois de novembre 2019. Par la suite et par courrier daté du mois de février 2020, le preneur dénonce, outre le dysfonctionnement de la climatisation, une panne de chauffage dans la chambre, une fuite au niveau des toilettes, des difficultés d’évacuation au niveau de l’évier de la salle de bains.

M. [W] produit un procès-verbal de constat daté du 1er mars 2020 qui reprend la liste des griefs énoncés par le preneur:

— la climatisation ne fonctionne pas de puis 2 ans;

— le chauffage de la chambre ne fonctionne pas;

— fuite d’eau dans les toilettes;

— absence de vmc dans la salle de bains occasionnant la présence de moisissures;

— infiltrations d’eau dans la salle principale en cas de fortes précipitations;

— le micro-onde ne fonctionne plus;

— l’interrupteur de la chambre grésille et grilles les ampoules tous les 2 à 3 mois;

— l’escalier des communs est cassé et se révèle dangereux.

L’huissier de justice a constaté et vérifié le dysfonctionnement de la climatisation et de l’ensemble des radiateurs du logement, une fuite d’eau venant de la cuvette des wc inondant ainsi le sol, d’importantes moisissures dans la salle de bains, la panne du micro-onde, la vétusté de l’installation électrique.

L’intimé produit également divers témoignages confirmant les désordres susvisés et la vétusté manifeste du logement.

S’agissant du dysfonctionnement de la climatisation, ce désordre n’est pas contesté par le bailleur; selon lui, la climatisation n’était pas incluse dans le contrat de bail au titre des équipements sur l’accord des parties et sur le constant de son dysfonctionnement dès l’entrée dans les lieux de M. [W].

Ceci étant, il n’y a aucune mention ni réserve relative à la climatisation dans l’état des lieux d’entrée si bien que l’explication donnée par le bailleur est inopérante et ne peut justifier qu’il n’assure pas à ses locataires un équipement de chauffage efficient.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et plus précisément les articles 2-5 et 2-6 stipulent en effet que le logement doit comporter des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité et qui sont en bon état d’usage ou de fonctionnement, mais également que l’habitation présente une aération suffisante avec d’éventuels dispositifs de ventilation permettant une évacuation de l’air et de l’humidité.

Il n’est pas enfin justifié par le bailleur que les désordres sont imputables au locataire.

Au vu des éléments susvisés, l’absence de moyens de chauffage et les moisissures dénoncées caractérisent l’indécence du logement conformément au décret du 30 janvier 2002.

En dépit des sollicitations du locataire, M. [R] ne justifie pas avoir engagé des travaux de réfection utiles à la cessation de ces désordres.

Ceci étant, si pendant l’exécution du bail le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux se conformant ainsi à l’entretien du bien, cette obligation est néanmoins subordonnée à une information préalable.

En l’état, la connaissance du dysfonctionnement de la climatisation dès l’origine par la bailleur n’est pas contestée.

Il s’ensuit que M. [W] peut valablement revendiquer l’existence d’un préjudice à compter de son entrée dans les lieux et solliciter une indemnisation pour les 32 mois et demi d’occupation.

Le premier juge a retenu un préjudice de jouissance sur la base d’une indemnisation à hauteur de 25 % du montant du loyer soit une somme de 4.039,80 euros.

Cette analyse sera confirmée en appel.

Pour le surplus, le premier juge a débouté M [W] de la demande en réparation de son préjudice matériel soulignant le défaut de preuve d’un quelconque préjudice. Cette analyse sera également confirmée en appel.

Enfin, il a été octroyé à M [W] une indemnisation à hauteur de 500 euros au titre du préjudice moral.

Cette décision sera également confirmée en appel, cette indemnisation étant destinée à compenser les désagréments liés à la nécessité d’engager une procédure judiciaire pour obtenir la reconnaissance de ses droits.

Sur les loyers et charges dus:

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Le premier juge a condamné M [W] au paiement de la somme de 501,68 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 20 juin 2021, date à laquelle l’intimé a quitté les lieux.

En appel, M. [W] conteste cette décision sans toutefois justifier d’un éventuel règlement.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur les dégradations locatives:

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

M. [R] dénonce l’état du logement considérant que le locataire n’a pas satisfait à son obligation d’entretien et qu’il est redevable de la somme 6.480 euros au titre des travaux à effectuer au sein du logement loué.

Le premier juge a fait partiellement droit à la demande allouant au bailleur une somme de 2.000 eurs couvrant les dégradations locatives caractérisées par l’état de saleté du logement, la présence de trous et d’impacts, le plan du lavabo fendu.

En l’espèce, les parties ont signé le 1er septembre 2018 un état des lieux d’entrée décrivant globalement le logement comme étant en 'état moyen’ (peinture, sol, plinthes, placards, plafond, équipement…), excepté les fenêtres décrites comme étant en 'bon état', ce qui contredit d’ailleurs les déclarations du bailleur dans le constat d’huissier établi le 25 mai 2021 lorsqu’il avance avoir réalisé la rénovation de l’appartement lors de la mise en location avec la réalisation de toutes les peintures qui sont neuves.

Il n’est pas justifié d’un état des lieux de sortie contradictoire. Le bailleur produit le même état des lieux d’entrée modifié par des annotations portées de sa main et relatives à l’état du logement à la sortie. Ces mentions établies de manière unilatérale n’ont pas été approuvées par le locataire.

Le bailleur indique entre autre que 'l’appartement dans son ensemble présente des dégradations diverses avec des murs comportant des trous, traces, enduits, saleté non usuelle (éclaboussures, saleté incrustée, moisissures, murs boursouflés), et des fils électriques à nu au niveau des plinthes, et manque les caches des interrupteurs… dégradation des murs importante'. L’état de saleté de l’équipement a été également relevé.

M. [R] produit un procès-verbal de constat daté du 25 mai 2021 établi en l’absence du locataire. Il est fait état de la saleté générale de l’appartement, de traces de moisissures dans le wc et la salle de bains, de murs dégradés par des trous chevillés, des coups, des impacts, des carreaux sont brisés ainsi que des plinthes.

En l’état, la comparaison des deux états des lieux ne permet pas d’attribuer au locataire la dégradation des murs qui ont été décrits à son arrivée comme étant en état moyen , rien ne permettant de surplus de savoir qui est à l’origine des trous chevillés, des traces et autres . Il n’est donc nullement justifié que la réfection totale des murs lui soit imputée.

La décision entreprise sera infirmée sur ce point.

S’agissant de la moisissure, il a été vu qu’elle résulte d’un défaut de ventilation des pièces d’eau en lien avec une absence de vmc en sorte que cette dégradation ne lui est pas opposable.

Seul l’état de saleté général de l’appartement est imputable au locataire dont la remise en état peut être chiffrée à la somme de 500 euros.

En conséquence,. infirmant partiellement le jugement déféré, M. [W] sera condamné à payer la somme de 500 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires:

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant, qui succombe partiellement, supportera les dépens d’appel et sera condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes sauf en ce qu’il a condamné M. [V] [W] à payer à M. [C] [R] la somme de 2.000 euros au titre des dégradations locatives,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [V] [W] à payer à M. [C] [R] la somme de 500 euros au titre des dégradations locatives,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [V] [W] à payer à M. [C] [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [W] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,