RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JPDZ

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

13 janvier 2025 RG :24/01140

[K]

C/

[G] [W]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selalr Manast Jaffre

M^e Picavez

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 13 Janvier 2025, N°24/01140

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [O] [K]

née le 21 Janvier 1979 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2025-1067 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ :

M. [B] [G] [W]

né le 05 Novembre 1933 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Gilles DUMONT-LATOUR de la SARL DUMONT LATOUR, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représenté par M^e Chloé PICAVEZ, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2013 à effet du 28 août 2013, M. [B] [G] [W] a donné à bail à Mme [O] [K] un logement situé sur la commune de [Localité 9][Adresse 1] [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 € outre 20 € de provision sur charges par l’intermédiaire de société Cogefim Bama Services à qui il a confié la gestion du bien par mandat du 26 mai 2019.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait délivrer le 7 février 2024 un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1707, 53 € outre les frais d’actes.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, M. [B] [G] [W] a fait assigner Mme [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués ; la condamner à payer la somme de 1835,04 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la décision et jusqu’à entière libération des lieux outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 13 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :

— rejeté la demande de voir ordonnée une expertise,

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par M. [B] [G] [W] recevable et bien fondée,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2013 entre M. [B] [G] [W] et à Mme [O] [K] concernant le logement situé [Adresse 3] (30) étaient réunies à la date du 20 mars 2024,

— constaté la résiliation du bail à compter du 20 mars 2024,

— constaté que à Mme [O] [K] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué [Adresse 3] (30),

En conséquence :

— ordonné l’expulsion domiciliaire de Mme [O] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [O] [K] à payer par provision à M. [B] [G] [W] à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— condamné Mme [O] [K] à payer par provision à M. [B] [G] [W] la somme de 3 282,58 € (terme du mois de novembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné Mme [O] [K] à payer à M. [B] [G] [W] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [K] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 6 février 2025, Mme [O] [K] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [O] [K], appelante, demande à la cour,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret N°2002-120 du 30 janvier 2022,

Vu les articles 1343-5 et suivants du code civil,

Réformer l’ordonnance prononcée le 13 janvier 2025 en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— déclarer Mme [O] [K] recevable et bien-fondée en son appel,

— débouter M. [B] [G] [W] de sa demande de résiliation du bail liant les parties,

— débouter M. [B] [G] [W] de sa demande d’expulsion de Mme [O] [K]

— constater la bonne foi de Mme [O] [K],

— accorder à Mme [O] [K] des délais de paiement sur une période de 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de désigner avec mission habituelle en la matière et notamment de :

*se rendre sur place, visiter les lieux litigieux entendre tout sachant,

*examiner les documents, bail, état des lieux, échanges, rapport d’assurance, photographies, intervention des techniciens, décrire et chiffrer les travaux de remise en état,

*indiquer s’il relève des travaux réalisés par le bailleur ou le locataire,

*évaluer tous postes de préjudices du locataire, notamment le préjudice de jouissance

*dire sur le logement est salubre et décent, conforme aux normes concernant les logements loués

*donner tout élément technique ou de fait permettant de définir les responsabilités du locataire ou du bailleur

*recueillir les dires des parties

*soumettre son pré rapport aux parties établir un rapport

— débouter M. [B] [G] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

M. [B] [G] [W], en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 19 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

Vu les articles 7, 24 et suivants de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989,

Vu les articles 1103,1224, 1240 et 1760 du code civil,

— dire et juger l’appel de Mme [O] [K] recevable mais non fondé,

— débouter Mme [O] [K] de sa demande visant à voir rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion de [B] [G] [W],

— débouter Mme [O] [K] de sa demande d’expertise judiciaire du logement,

— débouter Mme [O] [K] de sa demande subsidiaire de délais de paiement sur 36 mois,

— confirmer l’ordonnance de référé du 13 janvier 2025 du juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Nîmes dans toutes ses dispositions, sauf à voir porter le montant de la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7 604,38 € due au 1er mai 2025,

Ajoutant à l’ordonnance,

— condamner Mme [O] [K] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 7 604,38 € augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner Mme [O] [K] à payer à M. [B] [G] [W], la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y a lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l’encontre de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par à M. [B] [G] [W] recevable.

La décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 20 août 2013 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer qui demeure applicable.

Le commandement de payer du 7 février 2024 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant, et d’ailleurs non contesté, que le locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 avril 2024. Il y lieu, infirmant l’ordonnance déférée de ce chef, de constater la résiliation du bail à cette date.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, l’appelante sollicite des délais de paiement de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle n’a jamais, auparavant et durant 11 ans, été défaillante et que ses difficultés financières résultent de la liquidation de son activité de peintre en bâtiment, qu’elle est de bonne foi et perçoit le RSA.

Elle fait valoir qu’elle continue malgré les épreuves à payer 50 € par mois au titre de son loyer complétée par l’APL d’u montant de 291 € versée directement au bailleur.

Cependant, il ressort du décompte produit aux débats que l’appelante n’a pas réglé le loyer courant à la date de l’audience même en cause d’appel bien qu’elle s’acquitte depuis janvier 2024 du paiement de la somme mensuelle de 50 € en sus de l’aide au logement directement versée par la CAF au bailleur.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, depuis la date du commandement de payer, le décompte permet d’observer que la dette locative n’a cessé d’augmenter et que la locataire, bien que de bonne foi et dont les difficultés personnelles et financière ne sont pas mises en doute, ne démontre pas disposer de capacités financières de nature à lui permettre un remboursement progressif de sa dette locative si des délais de paiement lui sont octroyés.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [K] de sa demande de délai de paiement.

Sa demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

L’expulsion de Mme [K], devenue sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 7 avril 2024, doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation qui a justement été fixée au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d’occupation, étant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les appelants sollicitent la somme provisionnelle de 7 604, 38 € selon décompte arrêté au 30 juin 2025, mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Mme [K] ne justifie pas s’être acquitté de cette somme et ne conteste pas le décompte.

Infirmant l’ordonnance déférée, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 7 604, 38 € représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation courus jusqu’au mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande d’expertise de Mme [K],

Selon l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que lorsqu’il statue en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas soumis à l’absence d’une contestation sérieuse.

La mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire ne saurait préjuger des responsabilités éventuelles dont le juge du fond aura à connaître et le juge des référés ne doit pas conditionner le motif légitime à la démonstration de l’existence d’un responsable avéré ou probable.

Le juge du référé, souverain dans l’appréciation du motif légitime, doit considérer la vraisemblance des faits recherchés en preuve et leur influence sur la solution du litige qui pourrait être porté devant les juges du fond.

Ainsi, pour caractériser l’existence d’un motif légitime, le juge des référés doit s’assurer que le demandeur établit qu’un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure sera utile et pertinente et que l’action au fond n’est pas d’avance manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, l’appelante sollicite une mesure d’expertise judicaire au motif que le logement est atteint de désordres dénoncés dès 2019, produisant un rapport de visite du Conseil départemental du Gard en date du 16 juillet 2019 mettant notamment en évidence un taux d’humidité important au niveau des murs de la pièce de vie et de la chambre, un problème d’étanchéité au niveau de l’encadrement de la porte d’entrée, une vétusté du simple vitrage équipant la chambre et la pièce de vie, la présence de traces d’infiltration d’eau au niveau du plafond de la cuisine, le système de chasse d’eau à remplacer, l’absence de chauffage dans la salle d’eau.

Cependant, le premier juge a justement relevé qu’un délai de plus de cinq ans s’est écoulé entre les constatations effectuées par les services compétents du Conseil départemental du Gard mentionnées dans le rapport précité et la date de l’audience en première instance.

En cause d’appel, Mme [K] ne produit pas plus d’élément permettant d’établir la persistance des désordres et leur importance quant au caractère inhabitable du logement.

En effet, si Mme [K] a effectué un nouveau signalement à la mairie de [Localité 8] en octobre 2024, la visite du logement par les services compétents n’a pas pu avoir lieu en raison de l’absence de l’occupante malgré les nombreuses demandes de rendez-vous formulées par l’agence immobilière ou les artisans (cf. courrier de la mairie de [Localité 8] du 28 février 2025, courriers de la société Cogedim des 18 octobre et 22 novembre 2024, mail de MV construction du 31 janvier 2025).

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise de Mme [K], déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par M. [B] [G] [W] recevable et bien fondée, rejeté la demande de délai de paiement, constaté l’acquisition de la clause résolutoire sauf concernant sa date d’effet, fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, ordonné l’expulsion domiciliaire de Mme [O] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamné Mme [O] [K] à payer à M. [B] [G] [W] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [O] [K] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail en date du 20 août 2013 au 7 avril 2024,

Déboute Mme [O] [K] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,

Condamne Mme [O] [K] à payer par provision à M. [B] [G] [W] à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamne Mme [O] [K] à payer par provision à M. [B] [G] [W] la somme de 7 604, 38 € représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation courus jusqu’au mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne Mme [O] [K] à payer à M. [B] [G] [W] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Mme [O] [K] aux dépens d’appel,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,