RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00320 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IWGX

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

02 janvier 2023

RG:18/06187

Syndic. de copro. SDC [Adresse 4]

C/

[R]

S.A.R.L. [Adresse 12]

Commune COMMUNE D'[Localité 16]

S.C.I. ALJEM

Grosse délivrée

le 30 janvier 2025

à : M^e Rollet

Selarl Courdurier Chamski…

Selarl LX Nimes

Selarl Sarlin Chabaud..

AARPI Bonijol Carail…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 02 Janvier 2023, N°18/06187

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] À [Localité 16] Pris en la personne de son Syndic en exercice, la société CABINET DOUSSON IMMOBILIER, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 310 914 429, prise dans son établissement secondaire à [Localité 16] – [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Représentée par M^e Alain ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [Z] [R]

né le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 16] (30)

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représenté par M^e Perrine LAFONT de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. [Adresse 12] Immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 537 941 254, Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMMUNE D'[Localité 16] prise en la personne de son Mairie en exercice domicilié ès qualités

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. ALJEM au capital de 45 734,71 €, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° D394.095.079, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Roch-Vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 30 Janvier 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 11 avril 2012, la SCI ALJEM a donné à bail commercial à la SARL [Adresse 12] les lots n° 1 et 14, composés respectivement d’une cave en sous-sol de 68 m² avec WC et d’un local au rez-de-chaussée de 32,75 m² avec 3 vitrines sur rue, faisant partie d’un immeuble sis [Adresse 4] à Uzès (Gard).

M. [Z] [R] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée au sud du local loué par la SARL Bear Galerie et au-dessus de la cave occupée par la société [Adresse 12].

Se plaignant d’infiltrations d’eau affectant les lieux loués, la société Bear Galerie a, par acte d’huissier du 22 janvier 2015, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes a fait droit à la demande et désigné M. [U] en qualité d’expert judiciaire.

L’expertise a débuté le 12 juin 2015.

Par ordonnance de référé en date du 17 février 2016, les opérations d’expertise ont été étendues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16] et à M. [R]. Cette ordonnance a également étendu la mission de l’expert à d’autres désordres dont une fissure horizontale sur le cintre en pierres délimitant l’accès à la cour de l’immeuble et supportant la façade de celui-ci.

Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 30 octobre 2017.

Par acte du 13 novembre 2018, la SARL [Adresse 12] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] Uzès, M. [R] et la SCI ALJEM, devant le tribunal de grande instance de Nîmes, sur le fondement des articles 1382 et 1719 du code civil, demandant principalement de les condamner sous astreinte à réaliser divers travaux de reprise des désordres et au paiement de plusieurs sommes en réparation de ses préjudices.

M. [R] contestant sa qualité de propriétaire de la terrasse sud et considérant que cette dernière appartient à la commune d’Uzès, par jugement du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a invité la SARL [Adresse 12] à assigner en intervention forcée la commune d’Uzès, renvoyé le dossier à la mise en état et sursis à statuer sur les demandes.

Par acte du 26 mai 2021, la SARL [Adresse 12] a assigné en intervention forcée la commune d’Uzès, devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin que soit prononcée une jonction avec la procédure principale qu’elle a engagée et la condamnation de la commune d’Uzès pour une partie des désordres recherchés auprès du syndicat des copropriétaires, la SCI ALJEM et M. [R].

Par ordonnance du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a prononcé la jonction des deux procédures.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie dématérialisée le 21 septembre 2022, la SARL [Adresse 12] a demandé notamment au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1382 et 1719 du code civil ainsi que sur le fondement des articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de condamner sous astreinte M. [R] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à faire réaliser les travaux sur le puits de lumière, la SCI ALJEM à faire réaliser les travaux sur les baies métalliques et au niveau de la ventilation du local en sous-sol, ainsi que de condamner solidairement les défendeurs à lui régler les sommes de 8 183,69 euros au titre du préjudice matériel subi, 27 097,36 euros hors TVA et taxes au titre du préjudice d’exploitation, 255 881 euros au titre des frais exposés pour pallier l’exploitation difficile des locaux, à titre subsidiaire, de limiter la part contributive à l’encontre de la commune d’Uzès à la période 2012-2017, date de réalisation des travaux de remplacement de la canalisation.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 2 janvier 2023, a :

— Débouté les demandes de la société [Adresse 12] concernant les baies vitrées et la ventilation du local en sous-sol,

— Condamné la commune d'[Localité 16] à réaliser les travaux d’étanchéité du puits de lumière présent sur la terrasse selon les prescriptions de l’expert au point 3/1 « Zone puits de lumière » en page 83 de l’expertise, et ce sous astreinte de 100 euros par jour au-delà d’un délai de 6 mois après la signification de la présente décision,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux concernant l’arc en pierres comme prescrits par l’expert dans le point « C : RdC dans cour intérieure » en page 86 de l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour au-delà d’un délai de 6 mois après la signification de la présente décision,

— Débouté la société [Adresse 12] de ses autres demandes de réalisation de travaux,

— Condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la SARL [Adresse 12] la somme de 8 183,69 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

— Dit que cette somme sera répartie entre eux selon les proportions suivantes : 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 20 % à la charge de la commune d'[Localité 16],

— Condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la SARL [Adresse 12] la somme de 27 090,36 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

— Dit que cette somme sera répartie entre eux selon les proportions suivantes : 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 20 % à la charge de la commune d'[Localité 16],

— Débouté la société [Adresse 12] de ses autres demandes indemnitaires,

— Débouté la SCI ALJEM de ses demandes indemnitaires,

— Condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit que les sommes prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens seront réparties entre eux selon les proportions suivantes : 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 20 % à la charge de la commune d'[Localité 16],

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

I. Sur l’opposabilité du rapport [U] à la commune d'[Localité 16]

Les premiers juges, rappelant que l’expertise à laquelle une partie n’a pas été appelée constitue un moyen de preuve qui peut être pris en considération dès lors qu’elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, ont rejeté la demande tendant à voir déclarer le rapport d’expertise inopposable à la commune d'[Localité 16] dans la mesure où, même si celle-ci n’a pas participé à l’expertise, elle a eu la faculté d’en discuter dans ses conclusions dans le cadre de nombreux échanges.

II. Sur les désordres

Sur les désordres au niveau du rez-de-chaussée de la SARL [Adresse 12]

* Désordre des parois intérieures

Les premiers juges ont retenu, à l’appui du rapport de l’expert qui fait état du fait que la situation résulte du parti architectural découlant d’un immeuble en pierres apparentes, la responsabilité de la copropriété pour les parois du rez-de-chaussée. Ils ont considéré que le syndicat des copropriétaires a réfuté toute responsabilité concernant les parois intérieures sans toutefois étayer sa position.

* Infiltrations par les baies vitrées

Pour rejeter les demandes de la société Bear Galerie, le tribunal a relevé, d’une part, que l’expert ne constate pas d’infiltrations au niveau des châssis métalliques en façade, ce dernier précisant que cela n’est possible que dans l’hypothèse de pluies soutenues avec la présence d’un vent d’est et que les châssis ne semblent pas totalement étanches en raison de leur état et, d’autre part, que l’article VI du bail commercial stipule que le preneur « s’engage à entretenir, réparer ou remplacer, à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués et n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltrations provenant desdits vitrages ».

Sur les désordres au niveau du sous-sol de la SARL [Adresse 12]

* Désordre au niveau du cintre

Les premiers juges ont relevé que l’expert a indiqué que ce désordre est en lien avec une colonne d’eau usée déboîtée en pied de chute dans l’appartement de M. [R] au rez-de-chaussée situé au-dessus du cintre et que la société Bear Galerie a reconnu que les travaux ont été réalisés, ne faisant aucune demande à ce titre.

* Désordre au niveau de la ventilation du local au sous-sol

Le tribunal a rejeté les demandes de la société [Adresse 12] relevant que l’expert a indiqué que les désordres sont la conséquence d’une absence de ventilation efficace et qu’il n’est pas déterminé la présence d’infiltrations ayant pour origine les parties communes. Il a considéré que cette partie des locaux initialement à destination de cave a été aménagée par le preneur et qu’il lui incombait donc de prévoir les équipements nécessaires à l’usage voulu.

* Désordre au niveau du plafond et des parois sous le puits de lumière

Les premiers juges ont relevé que l’expert a mentionné que l’absence d’étanchéité a laissé se former une percolation de calcite à travers le plancher et a constaté une absence de couche drainante sur forme de pente vers les trois exutoires. Ils indiquent que si le puits de lumière a été comblé après l’année 2014, il n’est pas précisé si cette démarche a mis un terme aux infiltrations et qu’il est donc nécessaire d’identifier la propriété de cette terrasse.

Pour juger que la terrasse est restée dans le domaine public et que cette partie demeure sous la responsabilité de la commune d'[Localité 16], les premiers juges ont considéré que la déclaration préalable déposée le 9 mai 2016 par M. [R] qui utilise à ce jour la terrasse ne remet pas en cause le fait qu’elle n’est pas comprise dans le périmètre de la parcelle de la copropriété, soit la parcelle AY n° [Cadastre 3], et que cette surface demeure dans le domaine public comme le confirment le courrier de la commune d'[Localité 16] du 28 décembre 2015 ainsi que l’état descriptif de division modifié qui n’attribue aucune terrasse à M. [R]. Ils précisent qu’aucun élément ne démontre que la dernière étape, consistant dans le fait après déclassement de la partie du domaine public correspondante de proposer au conseil municipal, à titre de régularisation, l’aliénation de la surface d’assiette de cette terrasse, ait été réalisée par la commune.

Ils ajoutent que la société [Adresse 12] ne formant sa demande de travaux qu’au titre du puits de lumière et non sur l’ensemble de la terrasse, la commune sera tenue des désordres liés au défaut d’étanchéité du puits de lumière et condamnée, en sa qualité de propriétaire de la terrasse, à réaliser les travaux selon les prescriptions de l’expert.

* Désordre au niveau du soupirail côté nord situé dans la cour intérieure

Le tribunal, après avoir indiqué que l’expert a mentionné que le désordre relève de la copropriété et que cette dernière n’a pas fait de remarque particulière sur ce point, a considéré qu’il y a lieu de faire droit à la demande de réparation à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui sera tenu des désordres liés au défaut d’étanchéité du soupirail côté nord.

Toutefois, il a rejeté la demande concernant le soupirail, ayant relevé que la demande de la SARL Bear Galerie ne mentionnait pas les travaux devant être réalisés et que l’expert n’a pas fait une proposition d’intervention précise pour le soupirail.

* Infiltrations par parois sud de l’immeuble

Les premiers juges ont relevé que l’expert a indiqué que la cause principale des infiltrations par les parois sud du sous-sol est la conséquence directe de la défaillance de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et relève de la commune d'[Localité 16], et que cette dernière a produit les factures des travaux correspondant aux bons de commande des 12 janvier et 30 mars 2017.

Ils ont considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les demandes de travaux, le demandeur ne mentionnant pas que les désordres sur la paroi sud se soient poursuivis au-delà des travaux de réparation.

* Fissure sur l’arc en pierres dans le passage couvert

Le tribunal a relevé que l’expert a indiqué que le passage couvert permet l’accès à la cour intérieure de l’immeuble et aux appartements et constaté la présence d’une fissure horizontale qui parcourt le cintre dans son axe, créant un risque de détachement de la partie sous la fissure et conséquemment un affaiblissement critique de cet ouvrage-porteur ; que ce désordre est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la partie atteinte étant une partie commune ; que toutefois la SARL [Adresse 12] n’est pas concernée par ce dommage qui n’a pas présenté de conséquences pour les locaux qu’elle occupe.

Il a indiqué que l’expert a précisé que l’accès à l’immeuble a été sécurisé.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant communiqué aucune information sur la situation de l’arc à ce jour, le tribunal a jugé que celui-ci sera tenu des désordres liés au cintre fissuré sur l’arc en pierres et sera condamné à réaliser les travaux prescrits par l’expert.

Sur les demandes d’indemnisation au titre des préjudices matériels

Après avoir relevé que l’expert judiciaire retient plusieurs factures de remise en état pour la somme de 8 183,69 euros et que le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] ne contestent pas lesdites factures, les premiers juges ont condamné ces derniers à payer à la SARL [Adresse 12] cette somme au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres et considéré qu’au regard des différentes origines des infiltrations une répartition sera opérée, le syndicat des copropriétaires devant assumer 80 % de cette somme et la commune d'[Localité 16] 20 %.

Ils ajoutent que sur les différentes demandes d’indemnisation, il est constaté que la commune d'[Localité 16] n’a formé aucune demande à l’encontre de M. [R].

Sur les demandes d’indemnisation au titre des préjudices d’exploitation

Les premiers juges ont souligné que si les parties défenderesses contestent leur responsabilité sur cette demande, elles ne remettent pas en cause la proposition de l’expert.

Par conséquent, les premiers juges ont condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la SARL [Adresse 12] la somme de 27 090,36 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres. Ils ont considéré qu’au regard des différentes origines des infiltrations, une répartition sera opérée, le syndicat des copropriétaires devant assumer 80 % de cette somme et la commune d'[Localité 16] 20 %.

Sur les demandes d’indemnisation au titre des frais exposés pour pallier l’exploitation difficile des locaux

Pour rejeter la demande d’indemnisation d’un montant de 255 881 euros, les premiers juges ont considéré que la société Bear Galerie ne démontrait pas que la cause de sa non-participation aux manifestations d’art contemporain était la conséquence des désordres affectant la galerie.

Sur la demande d’indemnisation de la SCI ALJEM

Le tribunal a rejeté la demande de la SCI ALJEM considérant qu’elle ne démontre pas que la SARL [Adresse 12] ait eu une démarche pouvant être qualifiée d’abus de droit en l’assignant par acte du 13 novembre 2018. Il ajoute que si l’expert n’a pas retenu de part de responsabilité technique dans son rapport à l’encontre du bailleur, il reste que la responsabilité de chacun imposait une lecture des dispositions du bail commercial qui n’est pas de la compétence du sachant technique.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 16] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 26 janvier 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/00320.

Un changement de chambre pour connaître de l’affaire est intervenu le 14 février 2023.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 22 mai 2023, la SARL Bear Galerie a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de radiation.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 22 mai 2023, la SCI ALJEM a notamment demandé au conseiller de la mise en état de dire que la cour n’est saisie d’aucun effet dévolutif à l’égard de la SCI ALJEM et que le jugement déféré à la cour est définitif à son égard.

Par les conclusions en réplique d’incident notifiées par RPVA le 6 juillet 2023, M. [Z] [R] a également demandé au conseiller de la mise en état de dire que la cour n’est saisie d’aucun effet dévolutif à son égard et que le jugement est définitif à son égard.

Par ordonnance du 27 février 2024, le conseiller de la mise en état, jugeant notamment qu’il n’est pas compétent pour se prononcer sur l’effet dévolutif de l’appel tel que résultant de l’article 562 du code de procédure civile et de l’article 901 du même code, l’appréciation de ce caractère dévolutif relevant des seuls pouvoirs de la cour, a :

— Débouté la SARL [Adresse 12] de sa demande de radiation,

— Débouté la SCI ALJEM de sa demande présentée au titre de l’absence alléguée d’effet dévolutif de l’appel et de sa demande tendant à l’irrecevabilité de l’appel incident de la SARL [Adresse 12],

— Débouté M. [Z] [R] de ses demandes présentées au titre de l’absence alléguée d’effet dévolutif de l’appel,

— Dit irrégulier l’appel incident formé par la SCI ALJEM dans ses conclusions au fond notifiées par RPVA le 22 mai 2023,

— Dit en conséquence irrecevables ces conclusions en ce qu’elles forment un appel incident concernant le rejet par le premier juge de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens de l’incident seront joints à ceux du fond.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 17 octobre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dusson immobilier, demande à la cour de :

Accueillant l’appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

Le déclarant recevable et bien fondé,

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 2 janvier 2023 en ce qu’il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux concernant l’arc en pierres comme prescrits par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour au-delà d’un délai de 6 mois après la signification de la décision,

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL [Adresse 12], à hauteur de 80 %, la somme de 8 183,69 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Bear Galerie, à hauteur de 80 %, la somme de 27 090,36 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL [Adresse 12], à hauteur de 80 %, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dans la proportion de 80 %

— Le confirmer pour le surplus,

— Débouter en conséquence la société Bear Galerie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4],

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner la commune d'[Localité 16] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit,

En tout état de cause,

— Condamner la société [Adresse 12] à porter et payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— La condamner au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’appelant fait essentiellement valoir :

— qu’il a été condamné à réaliser sous astreinte des travaux concernant la fissure affectant le cintre en pierre donnant sur la cour intérieure de la copropriété, alors qu’il a justifié, avant même le dépôt du rapport de l’expert et d’être assigné, de leur réalisation en produisant la facture acquittée correspondante et qu’il résulte du rapport de l’expert que la société Bear Galerie « n’est pas concernée par ce dommage qui n’a pas présenté de conséquences pour les locaux qu’elle occupe » ; qu’en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile et des articles 4 et 6 du même code, la société [Adresse 12] n’a ni qualité ni intérêt à agir, n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne subissant du fait de la fissure concernée aucun dommage en lien avec les infiltrations objet du litige ;

— que concernant les préjudices matériels et d’exploitation réclamés par la société Bear Galerie, le tribunal, estimant que ni lui ni la commune ne contestaient les factures retenus par l’expert, les a condamnés l’un et l’autre au paiement des sommes correspondantes, retenant pour clé de répartition celle de 80 % à sa charge et de 20 % à charge de la commune alors qu’il ne peut être condamné, la société [Adresse 12] ne démontrant pas son implication directe dans l’origine des dégâts constatés qui ne relèvent pas de sa responsabilité ; que le tribunal a omis de répondre sur ce point aux conclusions de la copropriété et n’a tiré aucune conséquence des termes du rapport de l’expert quant aux causes essentielles d’infiltrations rencontrées ni n’a motivé la clé de répartition retenue ;

— que les premiers juges ont retenu, à juste titre, concernant le puits de lumière que les infiltrations constatées ont pour origine non pas les parties concernées de l’immeuble, mais la terrasse sud de celui-ci, laquelle relève de la seule responsabilité de la commune puisqu’elle fait partie du domaine public, le rapport d’expertise étant clair sur ce point ; que peu importe l’utilisation privative que la commune aurait pu octroyer à M. [R], celle-ci n’engageant pas la copropriété ; que le « Plan des bâtiments à démolir et à restaurer » et la déclaration préalable de travaux effectuée à l’initiative de M. [R] versés aux débats par la commune démontrent que les travaux ont été réalisés non pas sur la parcelle AY [Cadastre 3], mais directement sur la [Adresse 15], c’est-à-dire objectivement sur le domaine public, la terrasse concernée n’étant pas implantée sur une parcelle cadastrée et les bâtiments anciennement édifiés ayant été démolis dans les années 1970 au titre des règles d’urbanisme édictées par le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville s’inscrivant dans le cadre de la loi Malraux ; que même si la commune n’a pas été mise en cause dans le cadre de l’expertise judiciaire, les constatations réalisées par l’expert étant corroborées par les pièces de la commune elles s’imposent au juge qui peut en tirer toutes conséquences utiles quant à la responsabilité des différents intervenants ; que, de surcroît, au regard de l’article 6 du règlement de copropriété qui précise que « sont assimilés aux parties privatives les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasses et jardins », il résulte du propre aveu de la société Bear Galerie que les infiltrations dont elle indique qu’elles perduraient en 2023 proviennent de la terrasse de l’appartement de M. [R] ;

— que sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement extracontractuel au titre de l’article 1382 du code civil devenu 1240 ou encore au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 supposant de la part du demandeur qu’il démontre qu’il a subi un dommage causé par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes de l’immeuble ; qu’en l’espèce les causes majeures des infiltrations litigieuses ne résultent ni d’un défaut d’entretien ni d’un vice de construction qui lui serait imputable ; que la preuve de l’existence d’un dommage incombant directement à la copropriété n’est pas rapportée ; que, nonobstant les termes du bail, en réalisant des travaux d’aménagement destinés à modifier la cave qui de manière apparente présentait des problèmes récurrents d’humidité en local d’exposition et de vente, la société [Adresse 12] a commis une faute participant directement aux dommages invoqués, exonératoire de la responsabilité des tiers ;

— que contrairement à ce que retient l’expert judiciaire, les menuiseries à usage exclusif du lot de copropriété occupé à des fins commerciales par la société Bear Galerie ne relèvent pas des parties communes de l’immeuble, d’autant que l’entretien de ces équipements est à la charge exclusive du locataire commercial comme cela résulte du bail commercial, et le règlement de copropriété prévoyant en son article 6 que constituent des parties privatives « les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres (') » ;

— que les remontées capillaires qui constituent l’essentiel des infiltrations de tous les immeubles du secteur ne peuvent pas être imputées à un défaut de conception ou d’entretien puisque celles-ci résultent de la saturation du sous-sol en eau et ont pour origine une insuffisance du réseau public d’évacuation des eaux de pluies, voire même une défaillance ; qu’il résulte d’ailleurs du rapport de l’expert que l’une des causes majeures des infiltrations constatées essentiellement côté sud résultent d’un affaissement de la voie publique, ayant provoqué une rupture de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, lesquelles s’ajoutent aux pénétrations d’eau provenant de la terrasse sud communiquant avec le puits de lumière appartenant au domaine public ; que cette cause majeure des infiltrations ne peut lui être imputée comme cela ressort clairement du rapport de l’expert ; qu’en reconnaissant avoir dû procéder à la réfection de cette canalisation en 2017, la commune confirme objectivement qu’elle est à l’origine des désordres constatés et ne peut en conséquence échapper à sa responsabilité du seul fait des travaux réalisés ; que le fait qu’elle soit ou non intervenue aux opérations d’expertise ne change donc rien sur le plan de sa responsabilité ;

— à titre infiniment subsidiaire, la commune d'[Localité 16] sera condamnée à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son égard, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, les causes majeures des infiltrations constatées étant directement imputables à cette dernière et relevant de fait de sa responsabilité totale.

Il considère qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société [Adresse 12] a mis en 'uvre une procédure manifestement abusive à son égard justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, M. [Z] [R] demande à la cour de :

Vu le jugement rendu le 2 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

Vu les pièces,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

— Constater l’absence de critique du jugement de première instance contre M. [R],

— Confirmer le jugement en date du 2 janvier 2023 en ce que le tribunal a débouté la SARL Bear Galerie de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [R],

— Dire et juger que M. [R] n’est pas propriétaire de la terrasse,

— Dire et juger que la responsabilité de M. [R] ne peut pas être retenue pour défaut d’étanchéité de la terrasse puisqu’il n’en est pas le propriétaire et qu’il s’agit d’une partie commune sous la responsabilité de la copropriété,

— Rejeter toutes prétentions au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité de la terrasse Sud, pour défaut de qualité de propriétaire,

— Prononcer la mise hors de cause de M. [R],

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui porter et payer les sommes de 4 000 euros au titre de la procédure de la première instance et 5 000 euros au titre de la procédure devant la cour d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens.

M. [R] fait valoir en substance :

— que le tribunal n’ayant prononcé aucune condamnation à son égard, l’ensemble des prétentions qui pourraient être formulées à son encontre seront rejetées en l’absence de toute demande formulée par l’appelant ;

— que la terrasse jouxtant son appartement est implantée sur le domaine public et appartient à la commune d'[Localité 16] ; qu’il démontre ainsi à l’appui des pièces versées aux débats que la partie de sous-sol qui est surmontée par la terrasse sud ne lui appartient pas comme cela est attesté par le maire d'[Localité 16] dans sa lettre du 28 décembre 2015 et constaté par l’expert ; que n’étant pas propriétaire de cette terrasse, sa responsabilité ne peut être recherchée pour quelque cause que ce soit, le fait qu’il en ait l’usage et cherché, en sa qualité d’ancien entrepreneur, les causes des désordres et tenté de réduire les nuisances, étant indifférent ;

— que cette terrasse doit être réputée comme étant une partie commune puisqu’elle recouvre partiellement la cave, le gros 'uvre d’une terrasse étant toujours partie commune lorsqu’il a pour fonction d’assurer la couverture et l’étanchéité d’une partie de bâtiment en copropriété ; que par conséquent tous les travaux concernant sa structure incombent au syndicat des copropriétaires ; qu’il ne peut donc être condamné à réaliser les travaux de mise en conformité de la terrasse sud pour l’étanchéité, d’autant que l’étanchéité d’une terrasse n’est obligatoire que lorsqu’elle recouvre une partie habitable ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’elle recouvre une cave qui est, par définition, une zone non étanche ;

— que les travaux ordonnés par le tribunal concernant le puits de lumière sont sans objet puisqu’il a été rebouché en 2016 et qu’aucune nouvelle infiltration n’a été constatée, l’expert ne préconisant d’ailleurs pas de travaux à ce titre ;

— que les désordres relevés sur les plafonds ou parois de la cave sous le puits de lumière et les parois sud du local commercial ne lui sont pas imputables dès lors qu’il n’est pas à l’origine du dommage généré par la rupture de la canalisation publique d’évacuation des eaux pluviales et une descente ancienne d’eaux pluviales aujourd’hui supprimée située dans le cueillie sud-ouest de l’immeuble, désordres imputables à la commune et à la copropriété, ainsi qu’à la descente d’eaux usées de l’immeuble découverte fuyarde, l’expert indiquant clairement que la cause principale des infiltrations est la rupture de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, ouvrage public ; que les parties tenues à garantie sont donc le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] ;

— concernant les demandes de réparation et d’indemnisation relatives à la cave, que si le débat relatif aux travaux d’aménagements entrepris par le preneur dans un lieu qui n’est pas habitable concerne le bailleur et le preneur, un tiers ne saurait être tenu à participer à la réparation d’un dommage survenu dans un local ne bénéficiant pas de la garantie du contractant, le bailleur, ni à l’indemnisation d’un quelconque préjudice d’exploitation, d’autant que la société [Adresse 12] n’établit pas ce préjudice. Il ajoute que n’ayant aucun lien de droit avec cette dernière il ne peut être condamné au titre de la réduction de loyers réclamée et que le fait que la société Bear Galerie ait participé à des salons d’art contemporain en France et en Europe n’est pas la conséquence des infiltrations dans la cave du local. Il considère que l’indemnité sollicitée est manifestement abusive et non justifiée par les extraits de livres comptables produits.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SARL [Adresse 12] demande à la cour de :

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu les articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise de M. [U],

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’ordonnance de jonction rendue,

Vu le jugement rendu le 2 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

— Déclarer recevable mais non fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à l’encontre du jugement rendu le 2 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

— Rejeter la demande de la SCI ALJEM de voir prononcer que le caractère définitif des motifs du jugement à son égard, dans la mesure où la Société [Adresse 12] a formé appel incident à l’encontre de la SCI ALJEM et sollicité la réformation du jugement,

— Confirmer le jugement rendu le 2 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

* condamné la commune d'[Localité 16] à réaliser les travaux d’étanchéité du puits de lumière présent sur la terrasse selon les prescriptions de l’expert, et ce sous astreinte de 100 euros par jour au-delà d’un délai de 6 mois après la signification de la présente décision,

* condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux concernant l’arc en pierre comme prescrits par l’expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour au-delà d’un délai de 6 mois après la signification de la présente décision,

* condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 8 183,69 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

* dit que cette somme sera répartie entre eux selon les proportions suivantes : 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 20% à la charge de la commune d'[Localité 16],

* condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 27.090,16 euros au titre des préjudices matériels induits par les différents désordres,

* dit que cette somme sera répartie entre eux selon les proportions suivantes : 80 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 20% à la charge de la commune d'[Localité 16],

* débouté la SCI ALJEM de ses demandes indemnitaires,

* condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

* ordonné l’exécution provisoire de la décision rendue.

Déclarant recevable et bien fondé l’appel incident de la concluante,

— Infirmer le jugement pour le surplus, des chefs ayant :

* Débouté les demandes de la société Bear Galerie concernant les baies vitrés et la ventilation du local en sous-sol,

* Débouté la société [Adresse 12] de ses autres demandes de réalisation de travaux,

* Débouté la société Bear Galerie de ses autres demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau,

Y ajoutant,

— Juger que les désordres subis par la société [Adresse 12] sont imputables à :

* Rez-de-chaussée

— Infiltrations par les baies métalliques : le bailleur, la SCI ALJEM

* Sous-sol de la galerie

— Cintre inondé sous-sol : la copropriété [Adresse 4]

— Plafonds et parois sous le puits de lumière : la commune d'[Localité 16]

— Soupirail Nord : la copropriété [Adresse 4]

— Infiltrations par les parois Sud : la commune d'[Localité 16] et la copropriété [Adresse 4]

— Zone atelier-bureau et cabinet de toilettes : le bailleur, la SCI ALJEM

— Condamner, conjointement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la commune d'[Localité 16], M. [R] et le syndicat des copropriétaire [Adresse 4] à faire réaliser les travaux sur le puits de lumière et de mise en conformité de la terrasse Sud tel que décrit en pages 80 et suivantes du rapport d’expertise et figurant au point A1, A2 et A3,

Faisant droit à l’appel incident et par la voie de l’effet dévolutif de l’appel,

— Juger qu’en sa qualité de propriétaire bailleur la SCI ALJEM est tenue d’une obligation de délivrance,

— Condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la SCI ALJEM à faire réaliser les travaux :

— sur les baies métalliques,

— au niveau de la ventilation du local en sous-sol,

— Condamner M. [R], la SCI ALJEM, le syndicat des copropriétaires et la commune d’Uzès à régler à la société [Adresse 12] la somme de 2 680 euros au titre de la toile abimée,

— Condamner la SCI ALJEM solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et M. [R] à régler à la société [Adresse 12] :

* 8 183,69 euros au titre du préjudice matériels subis

* 27 090,36 euros hors TVA et taxes au titre du préjudice d’exploitation

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et la commune d’Uzès à régler à la société [Adresse 12] :

* 255 881 euros au titre des frais exposés pour pallier l’exploitation difficile des locaux, somme à parfaire,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et la commune d’Uzès à régler à la société [Adresse 12] :

* 19 941,51 euros hors TVA et taxes au titre du préjudice d’exploitation pour la période postérieure à octobre 2018 jusqu’à mai 2023, sommes à parfaire,

— Condamner la SCI ALJEM à régler à la société [Adresse 12] :

—  47 031,87 euros hors TVA et taxes au titre de dommages et intérêts, compte-tenu de l’absence de délivrance conforme des locaux donnés à bail,

A titre subsidiaire, si la cour entendait limiter la part d’imputabilité des préjudices à la charge de la commune d'[Localité 16],

— Limiter la part contributive à l’encontre de la commune d'[Localité 16] à la période 2012-2017, date de réalisation des travaux de remplacement de la canalisation,

En tout état de cause,

— Rejeter toutes demandes formées au titre d’une prétendue procédure abusive à l’encontre de la société [Adresse 12],

— Rejeter les demandes de la SCI ALJEM,

— Rejeter les demandes de M. [R],

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et M. [R] et la commune d’Uzès de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires outre appel incident à l’encontre de la concluante,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et M. [R] et la commune d’Uzès à régler à la société [Adresse 12] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la SCI ALJEM et M. [R] et la commune d’Uzès en tous les dépens, comprenant les frais d’expertise dont distraction pour ceux la concernant au profit du Cabinet Eleom Avocats qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 12] soutient essentiellement :

— que dès lors que la cour d’appel est saisie d’un appel principal recevable au jour de la notification des conclusions de l’intimé formant appel incident, elle doit statuer sur la demande de réformation faite par voie incidente ; que l’appel du syndicat des copropriétaires est recevable et que par conséquent l’appel incident formé à l’encontre de la SCI ALJEM est parfaitement recevable sur le fondement des articles 550 et 562 du code de procédure civile ;

— qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, le rapport d’expertise est opposable à la commune d'[Localité 16], cette dernière ayant pu débattre des conclusions de l’expert même si elle n’était pas partie aux opérations d’expertise et d’autres pièces de nature à rapporter la preuve de ses prétentions ayant été versées à la procédure, d’autant que la commune d'[Localité 16] se fonde sur celui-ci pour se voir exclure toute part d’imputabilité des désordres ;

— concernant les désordres subis au rez-de-chaussée de la galerie

* que les premiers juges ont retenu, à juste titre, que les désordres subis au rez-de-chaussée relatifs aux parois dégradées étaient imputables au syndicat des copropriétaires, lesdits dommages résultant, comme l’a relevé l’expert, des choix architecturaux de l’immeuble et donc des parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable et dont il doit l’entretien en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’existence et la constatation des dommages sont suffisantes pour engager cette responsabilité, une faute du syndicat des copropriétaires n’ayant pas à être démontrée, et le fait que l’immeuble se situerait dans une zone urbaine où tous les immeubles subissent les mêmes désordres étant indifférent ;

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors qu’elle a démontré ci-dessus l’absence d’entretien des parties communes de l’immeuble qui est la cause des désordres des infiltrations d’eaux, le lien de causalité étant établi au regard du rapport d’expertise qui est clair sur ce point ;

* que les premiers juges ont rejeté ses demandes au titre des infiltrations par les baies métalliques alors que l’expert a imputé ce désordre au bailleur, la SCI ALJEM, retenant que les pénétrations d’eaux étaient dues à l’état dégradé des menuiseries métalliques qu’il a qualifiées de « vétustes », et alors qu’il ne peut être imputé au preneur la charge de tous les travaux s’il existe une chose viciée, en application des dispositions de l’article 1721 du code civil ; qu’il a été jugé que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; que le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve, ne rapporte pas la preuve qu’il a satisfait à son obligation ; que le bailleur est en effet tenu de délivrer une chose louée conforme à la destination prévue au bail en application de l’article 1719, alinéa 1er du code civil, d’effectuer les grosses réparations et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— concernant les désordres subis au sous-sol de la galerie :

* qu’elle ne conteste pas le rapport de l’expert judiciaire qui a constaté l’existence d’une fissure importante d’allure horizontale dans l’axe du cintre dans le passage central, qui impute ce désordre au syndicat des copropriétaires puisqu’il trouve son origine dans une descente d’eaux usées déboitée en pied de chute de l’immeuble, au-dessus du cintre, et indique que le pied de colonne a été réparé, le syndicat des copropriétaires étant responsable des dommages causés aux copropriétaires comme aux tiers par un vice de conception ou de construction du bâtiment ou un défaut d’entretien sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* qu’elle subit des infiltrations par le puits de lumière, partie de sous-sol surmontée de la terrasse sud, occupée par M. [R], qui semble faire toujours partie du domaine public, le débat relatif à la question de la propriété de ladite terrasse ne la concernant toutefois pas ; que néanmoins l’expert a notamment relevé un défaut d’entretien flagrant à la charge de l’occupant, M. [R] qui ne nettoie pas les végétaux qui encombrent et ralentissent l’écoulement et l’évacuation des eaux, une absence de couche drainante et forme de pente vers les trois exutoires, ainsi qu’une cause aggravante en lien direct et certain avec la descente d’eaux pluviales qui appartient à la copropriété et qui a été modifiée lors du bouchage du puits de lumière ; que ces éléments sont confirmés par le syndicat des copropriétaires, et que les travaux ont été réalisés à la fin de l’année 2018 ; que, contrairement à ce qu’ont pu retenir les premiers juges, elle a sollicité en première instance la reprise de l’ensemble de la zone, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire et que c’est donc la reprise de l’ensemble de la terrasse qui doit être effectuée, M. [R], le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] devant être condamnés à faire réaliser les travaux d’urgence ;

— qu’à la suite de la résurgence d’infiltrations au droit du puits de lumière un tableau d’une valeur de 2 680 euros a été endommagé ; que M. [R], le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] seront donc condamnés à lui payer, en sus, cette somme, son assureur ayant refusé de l’indemniser aux motifs que l’origine des désordres n’a pas été reprise ;

* que les premiers juges n’ont pas statué sur sa demande relative aux parois sud aux motifs qu’elle ne mentionne pas que les désordres sur la paroi sud se sont poursuivis au-delà des travaux de réparation réalisés par la commune d'[Localité 16], alors qu’elle démontre à l’appui d’un procès-verbal de constat en date du 13 avril 2023 que les désordres persistent ; que la totalité des travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés à ce titre, la reprise de la canalisation des eaux pluviales n’ayant manifestement pas été suffisante ; qu’elle démontre qu’une part d’imputabilité des désordres doit être retenue à l’encontre de la commune d'[Localité 16] a minima de 2012 aux travaux de 2017 dès lors que si l’expert a retenu une pluralité d’origines des désordres et donc des imputabilités différentes, il a indiqué que la cause principale des infiltrations par les parois sud du sous-sol est la conséquence directe de la défaillance de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et relève de la commune d'[Localité 16] ; que cette dernière sera condamnée à faire procéder aux travaux mettant un terme aux désordres subis ;

* que les premiers juges ont rejeté sa demande au titre des infiltrations par le soupirail nord faute d’avoir mentionné les travaux à réaliser, alors que le tribunal et l’expert judiciaire ont retenu que ce soupirail est à l’origine de désordres et qu’il doit être repris, et alors que l’absence de détail de travaux ne saurait remettre en cause le principe de condamnation du syndicat des copropriétaires à une obligation de faire en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant l’absence de préconisations particulières de l’expert judiciaire ;

* que les premiers juges ont rejeté sa demande au titre des désordres en zone atelier-bureau et cabinet de toilettes en retenant que l’origine des désordres en parties communes n’a pas été démontrée sans rechercher si les désordres n’avaient pas une autre origine, n’ayant d’ailleurs pas formé sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires mais à l’encontre de son bailleur ; que ces désordres sont imputables à son bailleur, la SCI ALJEM en raison de ses obligations de délivrance et de travaux à l’égard du locataire, en application de l’article 1719 du code civil, et ne sauraient lui être imputables dès lors que les infiltrations ne peuvent être dues qu’à la seule prétendue absence de ventilation, ayant été relevé que les murs étaient gorgés d’eau du fait de leur structure, que son bailleur était informé des travaux qu’elle a envisagés comme le prouve son dire en date du 6 avril 2016, qu’elle n’avait aucune déclaration de travaux à effectuer auprès de la commune puisqu’aucun mur porteur n’a été modifié, qu’il résulte du bail que les locaux loués, cave comprise, sont utilisés pour l’activité de galerie d’art, qu’il a été jugé que la clause, prévoyant que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, ne permet pas de mettre à sa charge les travaux liés à la vétusté, étant précisé que les précédents locataires ont subi les mêmes désordres, sans qu’aucuns travaux ne soient réalisés par la SCI ALJEM ;

— concernant la fissure sur l’arc dans la cour intérieure

* que cette fissure découle de la vétusté du cintre ainsi que de son mode constructif mixte au regard du rapport de l’expert et est imputable au syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que contrairement à ce qu’a pu soutenir l’expert judiciaire, elle est parfaitement concernée par ce désordre dans la mesure où il se situe en parties communes de l’immeuble, dans la cour intérieure qu’elle a vocation à emprunter ; que c’est à juste titre que le tribunal l’a retenu ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir à tort que le tribunal n’aurait tiré aucune conséquence des termes du rapport de l’expert quant aux causes essentielles d’infiltrations rencontrées ni n’a motivé la clé de répartition retenue ;

— sur le quantum des demandes

* que les travaux de reprise ont été préconisés par l’expert, précisant que c’est l’ensemble de la terrasse qui doit faire l’objet de travaux d’étanchéité et pas seulement une partie et qu’elle prend acte du fait que les travaux relatifs à la réparation du cintre sur cour intérieure ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires ;

* que le jugement a retenu, à juste titre, l’évaluation effectuée par l’expert judiciaire concernant les préjudices matériels qu’elle a subis ainsi que les préjudices d’exploitation, mais que dès lors que les infiltrations d’eau perdurent, il conviendrait de condamner le syndicat des copropriétaires et la commune d'[Localité 16] à une somme complémentaire de 19 941,51 euros ; que continuant de payer l’intégralité de son loyer depuis le début des désordres, elle est également fondée, en sus, à solliciter la condamnation de la SCI ALJEM à lui payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts compte tenu de l’absence de délivrance conforme du local commercial ; qu’elle rapporte la preuve, en produisant l’ensemble de ses documents comptables pour les années 2013 à 2017, des frais s’élevant à la somme totale de 255 881 euros qu’elle a dus assumer pour pallier les désordres qu’elle a subis et qui rendent parfois impossible l’exposition des 'uvres d’art comme le confirment les procès-verbaux de constat versés aux débats, étant contrainte de réaliser des salons d’art contemporain en France et en Europe ; que sa participation à des salons est donc bien la conséquence des infiltrations d’eau et de l’humidité dans le local ;

— à titre subsidiaire, la cour condamnera le syndicat des copropriétaires, la commune d’Uzès et la SCI ALJEM au paiement de la moitié de ces sommes ;

Elle indique que la SCI ALJEM a abandonné à juste titre, aux termes de ses conclusions d’intimée en date du 22 mai 2023, sa demande de condamnation à son encontre pour procédure abusive et qui a été déclarée irrecevable.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, la commune d'[Localité 16] demande à la cour de :

Vu les pièces produites,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire d’être relevé et garanti par la commune d'[Localité 16] de toute condamnation prononcée à son encontre,

— Recevoir l’appel incident de la commune d'[Localité 16],

Y faire droit,

— En conséquence réformer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que la terrasse étant restée dans le domaine public, la commune d'[Localité 16] doit la réalisation des travaux d’étanchéité dans la zone puits de lumière préconisés par l’expert et en ce qu’il a imputé à la commune d'[Localité 16] la prise en charge de 20% de l’indemnisation sollicitée par [Adresse 12],

— Débouter la SARL Bear Galerie de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la commune d'[Localité 16],

— Prononcer la mise hors de cause de la commune d'[Localité 16],

— Condamner la SARL [Adresse 12] à payer à la commune d'[Localité 16] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La commune d'[Localité 16] fait essentiellement valoir :

— que le syndicat des copropriétaires soutient à tort et par de simples allégations que les causes majeures des infiltrations lui seraient imputables ; qu’il s’agit d’un moyen purement dilatoire contredit par les conclusions du rapport de l’expert judiciaire qui retient la responsabilité prépondérante du syndicat des copropriétaires dans les désordres invoqués ;

— que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable, n’ayant jamais été appelée dans la cause lors des opérations d’expertise judiciaire et n’ayant pu faire valoir ses éléments de défense auprès de l’expert judiciaire ; que le fait que le rapport lui soit déclaré opposable au motif qu’elle a pu discuter du rapport dans ses conclusions est critiquable dès lors qu’il a été jugé par la Cour de cassation que le simple fait que le rapport ait été débattu à l’audience ne suffisait pas à considérer que le principe du contradictoire avait bien été respecté, et que le fait pour les parties de pouvoir soumettre au juge leurs observations sur une pièce annexée au rapport ne suffisait pas ;

— que si la cour devait retenir les conclusions du rapport de l’expert, sa responsabilité ne peut être engagée au titre des infiltrations par les parois sud, seul désordre pour lequel sa responsabilité est recherchée, dès lors :

* que la première cause évoquée par l’expert au sujet de l’existence d’une canalisation d’évacuation des eaux pluviales affaissée et remplacée en 2017 ne peut prospérer puisque les travaux de 2017 ont mis un terme aux désordres et qu’elle justifie avoir réalisé lesdits travaux ;

* que la deuxième cause évoquée par l’expert portant sur la terrasse sud ne concerne que M. [R] dans la mesure où elle démontre, à l’appui des pièces versées aux débats, que M. [R] est bien propriétaire de la terrasse sud et qu’il est donc seul responsable des désordres allégués : que la pièce produite qui concerne le plan des bâtiments à démolir en jaune et à restaurer en gris fait état du fait que la terrasse construite par M. [R] est venue remplacer des anciens immeubles qui ont été précédemment démolis, le tribunal ne répondant pas à l’invocation de cette pièce et à ce moyen pourtant développés en première instance ; qu’il résulte de la pièce relative à la déclaration préalable de travaux de M. [R] en date du 9 mai 2016 que celui-ci considère bien que cette terrasse est une dépendance de la parcelle AY [Cadastre 3] au [Adresse 2], les déclarations de ce dernier constituant un aveu et une reconnaissance que la terrasse lui appartient bien ; que les photographies versées aux débats démontrent que la terrasse possède un même portillon d’accès aux biens privés, mais que le tribunal ne répond pas aux développements effectués en première instance concernant cette pièce et ce moyen ; que ces photographies démontrent également que la gouttière extérieure descendant vers la terrasse, des risques d’entrée d’eau semblent exister au niveau de l’arrière du bâtiment et de l’intérieur de la cour commune, alors que M. [R] évoque une fuite du tuyau d’assainissement située du côté intérieur du même mur ; qu’il convient aussi de tenir compte des éléments concernant l’intervention du plombier demandée par M. [R] à la suite d’une fuite de la conduite collective de l’immeuble ;

— qu’il ne saurait être mis à sa charge 20 % de l’indemnisation sollicitée par la société [Adresse 12] dans la mesure où comme elle le démontre ci-dessus elle n’est pas responsable des désordres invoqués ;

— que la cave située sous la galerie n’a pas vocation à recevoir des 'uvres d’art ni pour y être installées ni stockées ; que la société Bear Galerie engage seule sa responsabilité dès lors que, malgré la destination des lieux déterminés par le bail, elle a réalisé des travaux qui ne sont pas adaptés aux caractéristiques spécifiques du sous-sol donné à bail à usage de cave et non de surface de vente, sans faire de demande ou de déclaration auprès d’elle visant à transformer la destination de la cave ; qu’elle ne peut donc lui imputer un quelconque manquement, ayant fait un usage de la cave contraire à sa destination en lui conférant un usage non conforme ; que c’est à ses risques et périls que ladite société a transformé la cave en surface de vente puisqu’il est connu que dans la ville d'[Localité 16] les caves prennent l’eau lors des pluies, d’autant qu’en l’espèce il résulte des photographies produites aux débats la présence d’un trou vers la cave permettant à l’eau d’y pénétrer à chaque pluie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la SCI ALJEM demande à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 2 janvier 2023 RG : 18/06187,

Vu la signification à partie du jugement et la purge du délai d’appel,

Vu l’article 550 al 1 du code de procédure civile,

Vu l’article 562 du code de procédure civile,

Vu les articles 901 et suivants du code de procédure civile,

Vu la déclaration d’appel du 26/01/2023 au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] syndicat de copropriété, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dousson immobilier, Immatriculé au RCS de Nîmes sous le n° 310.914 429, Pris dans son établissement secondaire à [Localité 16][Adresse 6]) [Adresse 11],

Vu que la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ne critiquant aucun chef du jugement de première instance contre la SCI ALJEM en infraction avec les dispositions des articles 562 et 901 et suivants du code de procédure de procédure civile,

— Prononcer l’irrecevabilité de la déclaration d’appel principal du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en date du 26/01/2023 contre la SCI ALJEM et de l’appel principal contre la SCI ALJEM,

— Prononcer le caractère définitif du jugement de première instance du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 2 janvier 2023 à l’égard de la SCI ALJEM et prononcer qu’il est revêtu de l’autorité de la chose jugée à l’égard de la SCI ALJEM,

— Prononcer l’absence d’effet dévolutif de l’appel principal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] syndicat de copropriété, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dousson immobilier contre la SCI ALJEM,

— Dire et juger prononcer que la cour n’est saisie d’aucun effet dévolutif contre la SCI ALJEM et que le jugement du 2 janvier 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes RG : 18/06187 est définitif à son égard,

Vu l’article 550 du code de procédure civile,

Vu l’irrecevabilité de l’appel principal contre la SCI ALJEM,

Vu la signification du jugement de première instance à parties dont à la SARL [Adresse 12], les 9 et 23 janvier 2023,

Vu les conclusions d’intimé et d’appel incident de la SARL Bear Galerie en date du 22 mai 2023, formé après l’expiration du délai pour interjeter appel principal,

— Prononcer l’irrecevabilité de l’appel incident de la SARL [Adresse 12] contre la SCI ALJEM, en raison de l’irrecevabilité de l’appel principal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] contre la SCI ALJEM, en vertu de l’article 550 du code de procédure civile,

— Débouter la SARL [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes fin et conclusions contre la SCI ALJEM,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la commune d’Uzès, M. [R] de l’intégralité de leurs demandes contre la SCI ALJEM,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] syndicat de copropriété, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dousson immobilier, Immatriculé au RCS de Nîmes sous le n° 310.914 429, pris dans son établissement secondaire à Uzès ([Adresse 7] et la SARL [Adresse 12] à porter et payer à la SCI ALJEM la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] syndicat de copropriété, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dousson immobilier, immatriculé au RCS de Nîmes sous le n° 310.914 429, pris dans son établissement secondaire à [Localité 16][Adresse 6]) [Adresse 11] et la SARL [Adresse 12] aux entiers dépens d’appel,

À titre subsidiaire,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1382 ancien, 1719 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et 1241 nouveaux du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire définitif du 30 octobre 2017,

Vu le bail commercial du 11 avril 2012,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’Ordonnance de [Localité 17] d’août 1539 imposant l’usage de la langue française en justice et la communication de documents rédigé en français,

Vu l’assignation en référé expertise,

Vu l’assignation en déclaration d’ordonnance commune et extension de mission d’expertise,

Vu les opérations d’expertise qui se sont déroulées entre mars 2015 et octobre 2018,

Vu les nombreuses réunions d’expertise et la rédaction de dires pour la SCI ALJEM,

Vu les termes particulièrement clairs du rapport d’expertise excluant toute responsabilité et l’imputabilité des désordres à la SCI ALJEM,

Vu l’assignation au fond délivrée par la SARL [Adresse 12] à la SCI ALJEM,

Vu la nécessaire constitution et défense de la SCI ALJEM,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 2 janvier 2023 RG : 18/06187,

Vu la signification à partie du jugement et la purge du délai d’appel,

Vu la déclaration d’appel du 26/01/2023 au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] syndicat de copropriété, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Dousson immobilier, immatriculé au RCS de Nîmes sous le n° 310.914 429, pris dans son établissement secondaire à [Localité 16][Adresse 7],

— Prononcer l’appel principal irrecevable et mal fondé,

— Prononcer l’appel incident irrecevable et mal fondé,

— Confirmer le jugement de 1ere instance rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 2 janvier 2023, RG : 18/0 6187 en ce qu’il débouté l’ensemble des parties de toute demande contre la SCI ALJEM,

Vu le rapport d’expertise judiciaire définitif de M. [U] en date du 30 octobre 2017,

— Prononcer l’absence totale de désordres imputables à la SCI ALJEM,

— Prononcer qu’il n’existe aucune preuve d’imputabilité des désordres à la SCI ALJEM,

— Prononcer l’absence totale de faute de la SCI ALJEM, de dommages et de lien de causalité,

— Rejeter toutes pièces non écrites en français et par application de l’Ordonnance de [Localité 17] du 25 août 1539,

— Prononcer que les activités de galerie et d’exposition extérieure de la SARL [Adresse 12] sont complémentaires et n’ont aucun lien direct avec le litige,

— Prononcer que la SARL Bear Galerie ne saurait exciper ni ne prouve aucun préjudice en lien avec les désordres et imputables à la SCI ALJEM,

— Débouter la SARL [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contre la SCI ALJEM,

— Prononcer la légèreté blâmable et la faute de la SARL [Adresse 12] qui engage une action judiciaire au fond contre la SCI ALJEM en l’état d’un rapport d’expertise judiciaire excluant toute faute et imputabilité des dommages à son égard,

— Débouter l’ensemble des parties de toutes demandes dirigées contre la SCI ALJEM,

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la société [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes contre la SCI ALJEM,

A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible il est retenu une faute ou une imputabilité des désordres contre la SCI ALJEM,

Vu le rapport d’expertise judiciaire contradictoire qui ne retient aucune imputabilité des désordres contre la SCI ALJEM,

— Prononcer que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Uzès pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à relever et garantir la SCI ALJEM de l’intégralité des condamnations prononcées contre elles dont les condamnations éventuelles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— Condamner la SARL [Adresse 12] à porter et payer à la SCI ALJEM la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en 1ere instance ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

— Condamner la SARL [Adresse 12] à porter et payer à la SCI ALJEM la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens en appel.

La société ALJEM fait valoir en substance :

— qu’aucune critique du jugement déféré dans la déclaration d’appel ne la concerne, que les conclusions d’appelant ne présentent aucune demande contre elle, de sorte qu’en application des articles 562 et 901 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie d’un effet dévolutif à son égard ; que le jugement déféré, ayant été signifié les 9 et 23 janvier 2023 et le délai d’appel étant purgé, est définitif en ce qui la concerne ;

— qu’il résulte de l’article 550 du code de procédure civile que le sort de l’appel incident ou provoqué formé après l’expiration du délai pour interjeter appel principal dépend de la validité de l’appel principal ; que la recevabilité de l’appel incident de la SARL [Adresse 12] à son encontre par conclusions d’intimée signifiées le 22 mai 2023, soit après l’expiration du délai pour interjeter appel qui se terminait le 9 février 2023, dépend de la recevabilité de l’appel principal à son égard ; que l’appel incident de la SARL Bear Galerie est ainsi irrecevable en raison de l’irrecevabilité de l’appel principal ;

A titre subsidiaire,

— que la SARL [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve que les désordres qu’elle subit, notamment au rez-de-chaussée au titre des infiltrations par les baies métalliques, au sous-sol de la galerie concernant la zone atelier-bureau et cabinet de toilettes ainsi qu’au niveau de la ventilation de la cave, lui seraient imputables ;

— qu’à l’appui du rapport de l’expert elle démontre que les désordres allégués ne lui sont pas imputables, précisant qu’elle a fait remplacer la baie par un vitrage feuilleté en décembre 2014 ; qu’il résulte des dispositions de l’article 1754 du code civil et de la jurisprudence que les parties peuvent convenir de mettre la charge du preneur toutes les réparations locatives et d’entretien y compris celles prévues à l’article 606 du code civil, que les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public, les parties pouvant y déroger dans les clauses du contrat de bail, et qu’en l’espèce l’article 5 du bail commercial met à la charge du preneur l’entretien, la réparation ou le remplacement à ses frais des vitrages et de toutes réparations, petites ou grosses sans distinction, sans recours contre le bailleur ; que le preneur, la SARL Bear Galerie, a aménagé, à ses risques, la cave en sous-sol, par principe non étanche et dont l’état des lieux d’entrée précise l’humidité ; que la SARL [Adresse 12] engage donc sa responsabilité au titre des infiltrations affectant la cave ainsi qu’au niveau de la ventilation de cette dernière.

Elle souligne également qu’il ressort du rapport de l’expert que les infiltrations par les baies métalliques sont imputables à la copropriété et qu’une grande partie des désordres résulte de la défaillance d’une canalisation avec une inondation du terrain par saturation qui est imputable à la mairie d'[Localité 16].

— A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 16] à la relever et garantir de l’intégralité des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La cour rappelle à titre liminaire que par ordonnance en date du 27 février 2024 le conseiller de la mise en état a notamment :

« – Dit irrégulier l’appel incident formé par la SCI ALJEM dans ses conclusions au fond notifiées par RPVA le 22 mai 2023,

— Dit en conséquence irrecevables ces conclusions en ce qu’elles forment un appel incident concernant le rejet par le premier juge de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, ».

Cette ordonnance qui n’a pas été déférée à la cour est aujourd’hui définitive, si bien que la cour ne peut être saisie d’une demande formée par la SCI ALJEM et visant à ce qu’il soit statué sur la faute de la SARL [Adresse 12] pour procédure abusive.

Sur la recevabilité de l’appel incident diligentée par la SARL Bear Galerie à l’encontre de la SCI ALJEM :

La SCI ALJEM soutient que l’appel incident de la SARL [Adresse 12] à son encontre est irrecevable en raison de l’irrecevabilité de l’appel principal, car il n’y a aucune critique du jugement déféré en ce qu’il ne prononce aucune condamnation à sa charge, de sorte qu’en application des articles 562 et 901 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie d’un effet dévolutif à son égard. Elle ajoute que le jugement déféré, ayant été signifié les 9 et 23 janvier 2023, le délai d’appel était purgé, est en ce qui la concerne lors de l’appel incident, formé par la SARL Bear Galerie à son encontre par conclusions d’intimée signifiées le 22 mai 2023, soit après l’expiration du délai pour interjeter appel qui se terminait le 9 février 2023.

Toutefois il est de jurisprudence constante en application des articles 548 et 562 du code de procédure civile que lorsqu’un jugement contient plusieurs chefs distincts et qu’une partie interjette appel de l’un d’eux, l’intimé peut appeler incidemment des autres chefs y compris de ceux qui n’ont pas été soumis par l’effet de la dévolution à la cour d’appel et que cet appel incident n’est pas irrecevable au motif de n’avoir pas régularisé appel principal sur les points particuliers non déférés à la cour dans le délai de quinze jours de la notification du jugement de première instance.

Par conséquent l’appel incident interjeté par la société [Adresse 12] à l’encontre de la SAC Aljem est recevable.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] à la commune d'[Localité 16] :

La commune critique le jugement de première instance en ce qu’il considéré que le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] lui était opposable, alors qu’elle n’a jamais été appelée dans la cause lors des opérations d’expertise judiciaire et n’a pu faire valoir ses éléments de défense auprès de l’expert judiciaire et soutient que le fait que le rapport lui soit déclaré opposable au motif qu’elle a pu discuter du rapport dans ses conclusions est critiquable dès lors qu’il a été jugé par la Cour de cassation que le simple fait que le rapport ait été débattu à l’audience ne suffisait pas à considérer que le principe du contradictoire avait bien été respecté.

Il est constant contrairement à ce que soutient la commune d'[Localité 16] qu’un rapport d’expertise judiciaire peut être opposable à une partie qui n’a pas été appelée aux opérations d’expertise sous réserve que ce rapport ait été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et, qu’il soit corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce il ressort de la procédure que la commune d'[Localité 16] qui s’est vue communiquer le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] a pu en discuter dans ses écritures tant en première instance qu’en appel et qu’elle n’argue pas que certaines constations ou conclusions auraient dues être débattues en sa présence devant l’expert.

En outre le rapport d’expertise de M. [U] n’est pas le seul élément sur lequel est fondé la recherche des désordres et des responsabilités, puisqu’il est également versé au débat, des rapports d’interventions, des factures de réparations, des photographies et un procès-verbal de constat d’huissier.

Par conséquent le rapport d’expertise de M. [U] est opposable à la commune d'[Localité 16] comme considéré par la décision déférée.

Sur les désordres dont se plaint la SARL [Adresse 12] et les responsabilités :

La cour rappelle que le 11 avril 2012, la SCI ALJEM a donné à bail commercial à la SARL [Adresse 12] les lots n° 1 et 14, composés respectivement d’une cave en sous-sol de 68 m² avec WC et d’un local au rez-de-chaussée de 32,75 m² avec 3 vitrines sur rue, faisant partie d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Uzès (Gard).

La cour pour une meilleure compréhension de sa décision examinera les différents désordres dont se plaint la SARL Bear Galerie et la question des éventuelles responsabilités dans l’ordre retenu par le jugement déféré.

Le tribunal judiciaire a rappelé à juste titre les principes régissant la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, selon la loi du 10 juillet 1965 en cas de vices de construction ou de défaut d’entretien des parties communes.

La cour ajoute que la responsabilité du bailleur est recherchée par le locataire commercial sur le fondement de la responsabilité contractuelle et les dispositions du code civil.

Enfin la responsabilité des tiers en l’occurrence M. [R] ou la commune d'[Localité 16] est recherchée par la SARL [Adresse 12] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Sur les désordres au niveau du rez-de-chaussée du local loué par la SARL Bear Galerie à la SCI ALJEM :

La SARL [Adresse 12] se plaint de désordres au rez-de-chaussée du local loué au niveau des parois intérieures et des baies vitrées.

*En ce qui concerne les parois intérieures, le tribunal judiciaire a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ce que ce dernier conteste.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les parois sont fortement dégradées jusqu’à une hauteur de 2 mètres, avec des décollements ponctuels, et un taux d’humidité avec une saturation moyenne variant de 20 à 40%.

L’expert ajoute (page 18) que l’examen des extérieurs de l’immeuble met en évidence la présence généralisée de traces de remontées capillaires sur tous les bas des murs des façades donnant sur la [Adresse 4] et dans la cour intérieure et que les infiltrations et remontées capillaires dans les maçonneries en pierre apparentes ont pour conséquence les infiltrations constatées dans le local commercial, l’expert précisant (page 22) que les ascensions capillaires ne sont pas la cause principale des dommages qui se trouve dans les infiltrations à travers les murs en pierres.

A la lecture du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division il apparait que les parties communes comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non.

Si l’expert judiciaire contrairement à ce qu’a mentionné le jugement dans sa motivation n’attribue pas directement l’imputabilité de ce désordre à la copropriété, il n’en demeure pas moins que les murs de l’immeuble sont des parties communes et qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit envers les copropriétaires et les tiers des vices de construction même s’ils ne sont pas de son fait ou du défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires pour échapper à sa responsabilité n’est pas fondé à soutenir que la cause première des infiltrations est les remontées capillaires que subissent l’ensemble des bâtiments du secteur dans la mesure où, non seulement l’expert judiciaire a conclu comme relevé ci-dessus en page 22 de son rapport que les ascensions capillaires ne sont pas la cause principale des dommages qui se trouve dans les infiltrations à travers les murs en pierres et qu’en outre même à supposer que les infiltrations trouvent leur cause principale dans les remontées capillaires il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre toutes les dispositions pour pallier à ces problèmes qui entrainent des dommages sur les parties communes.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera donc confirmée pour ces désordres, la cour observant que la SARL Bear Galerie ne demande pas la condamnation du syndicat à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur ce point.

*En ce qui concerne les infiltrations par les baies vitrées, le tribunal judiciaire a débouté la SARL [Adresse 12] de sa demande de voir condamner le bailleur à réaliser sous astreinte les travaux sur les baies vitrées, au motif que l’article VI du bail commercial liant les parties met à la charge du preneur l’entretien, la réparation ou le remplacement à ses frais des vitrages des locaux loués sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur.

La SARL Bear Galerie critique cette motivation en soutenant que le bailleur qui est tenu à une obligation de délivrance ne peut s’en exonérer en mettant à la charge du preneur l’ensemble des travaux rendus nécessaires y compris en raison de la vétusté, étant ajouté qu’au cas présent l’expert judiciaire conclut que les pénétrations d’eau sont dues à l’état dégradé des menuiseries qu’il qualifie de vétuste.

Le bailleur la SCI ALJEM oppose que le rapport d’expertise de M. [U] ne retient aucune imputabilité contre le bailleur au titre des infiltrations par les baies métalliques, imputant la responsabilité à la copropriété et ajoute qu’en outre la SCI a fait en 2014 remplacer la baie par un vitrage feuilletée.

La cour relève d’abord qu’à la lecture du règlement de copropriété les fenêtres des lots des copropriétaires apparaissent comme des parties privatives et non comme des parties communes et qu’elles ne peuvent donc en cas de désordres relever de la responsabilité de droit du syndicat des copropriétaires.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que concernant les trois châssis métalliques en façade [Adresse 4] l’expert ne constate pas de dommages résultant d’infiltrations, précisant que celles-ci ne sont possibles qu’en cas de pluies soutenues avec vent d’Est, mais ajoutant que l’état des châssis et leurs dispositifs d’étanchéité laissent grandement à désirer en raison de leur vétusté.

Toutefois compte tenu de l’absence de désordres l’expert n’a pas détaillé les travaux de reprise, ni chiffré leur montant, ni même prescrit de tels travaux.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 13 avril 2023 à la demande de la SARL [Adresse 12] ne comporte aucune constatation relative à des infiltrations par les baies métalliques et aucune constatation sur l’état des baies métalliques elles-mêmes.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil applicables aux baux commerciaux, il pèse sur le bailleur une obligation de délivrance de la chose louée en bon état comme le soutient la SARL Bear Galerie, dont il ne peut s’exonérer en mettant cette obligation à la charge du preneur par une clause du bail.

Toutefois le non-respect de l’obligation de délivrance pour être sanctionner suppose pour le preneur de rapporter la preuve que les lieux ne sont pas conformes à l’usage auxquels ils sont destinés.

Or en l’espèce l’expert judiciaire ne relève aucun désordre, aucune infiltration trouvant leur origine dans l’état même vétuste des baies métalliques et la SARL [Adresse 12] ne produit au débat aucune pièce permettant de considérer qu’en raison de l’état des baies métalliques son local commercial serait impropre à l’usage auquel il est destiné, si bien qu’il n’est pas démontré que le bailleur la SCI ALJEM a failli à son obligation de délivrance à ce sujet.

La cour ajoute qu’en tout état de cause dans la mesure où l’expert judiciaire ne préconise aucuns travaux et où la SARL [Adresse 12] en sa qualité de demandeur ne produit aucun élément sur les travaux dont elle sollicite l’exécution sous astreinte la cour même à supposer la responsabilité du bailleur établie, ne pourrait condamner celui-ci à réaliser sous astreinte des travaux qui ne sont pas connus.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a sur ce point débouté la SARL Bear Galerie de sa demande.

Sur les désordres au niveau du sous-sol du local loué par la SARL [Adresse 12] à la SCI ALJEM :

*En ce qui concerne les désordres au niveau du cintre du passage principal, le tribunal de première instance n’a pas statué sur l’existence et l’imputabilité de ces désordres se limitant à considérer que si l’expert mentionne que l’arc en pierre apparente est détrempé ce qui est en lien avec une colonne d’eau usée déboîtée, dans l’appartement situé au-dessus du cintre, cette colonne a été réparée ce que reconnait la SARL [Adresse 12] puisqu’elle ne formule aucune demande à ce titre.

Toutefois la SARL Bear Galerie demande de considérer que même si des travaux ont été réalisés la responsabilité du syndicat des copropriétaires est bien engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à ce que la SARL [Adresse 12] soit déboutée de ses demandes au titre de ce désordre.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que dans le sous-sol de la galerie, l’arc en pierres apparentes situé dans le passage central est détrempé par une infiltration provenant du niveau supérieur, et que cette infiltration trouve son origine dans la colonne de descente des eaux usées de l’immeuble déboitée en pieds de chute et se trouvant dans l’appartement situé au-dessus du cintre, appartement dont M. [R] est propriétaire.

A la lecture du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées sont des parties communes si bien qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires doit les entretenir et est responsable de plein droit de tout dommage pouvant survenir aux copropriétaires ou aux tiers suite à un défaut d’entretien ou à un vice de construction de ces ouvrages.

Si l’expert mentionne dans son rapport que le pied de la colonne a été réparé, ce que ne vient pas contester la SARL Bear Galerie, il n’en demeure pas moins que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble demeure engagée pour les préjudices que la SARL [Adresse 12] peut avoir subis en sa qualité de tiers suite à ce dommage sous réserve toutefois que la SARL qui a la qualité de preneur à bail et pas de copropriétaire démontre avoir subi un préjudice en lien et direct et certain avec l’usage du sous-sol tel que défini par le contrat de bail, c’est-à-dire à usage de cave ce qu’elle ne fait pas y compris par la production du procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 avril 2023.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

*En ce qui concerne la ventilation du local au sous-sol, les premiers juges ont débouté la SARL Bear Galerie de ses demandes au motif que si l’expert constate que des gouttes d’eau tapissent le plafond et que cette condensation trouve son origine dans un déficit de ventilation, d’une part il n’est pas démontré la présence d’infiltrations ayant pour origine les parties communes, et par ailleurs les locaux étaient destinés initialement à l’usage de cave, si bien que le preneur à bail qui les a aménagés pour un autre usage se devait de prévoir les équipements nécessaires.

La SARL [Adresse 12] recherche sur ce point la responsabilité de son bailleur considérant que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien, obligation dont il ne peut s’exonérer par une clause du bail.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’elle prétend la SCI ALJEM était parfaitement au courant de l’aménagement du sous-sol en espace d’exposition ce à quoi elle a même donné son accord comme elle le reconnait dans son dire à expert du 6 avril 2016. Enfin elle soutient que les désordres ne résultent pas seulement d’un problème de ventilation puisqu’elle a déjà mis en 'uvre un système de ventilation dans cette zone, mais que les murs sont gorgés d’eau du fait de leur structure.

La SCI ALJEM oppose que les éventuels désordres ne lui sont pas imputables, et que les parties par leur convention peuvent toujours déroger aux dispositions du code civil et qu’en l’espèce le contrat de bail commercial met à la charge du preneur l’entretien des lieux loués et toutes les réparations petites ou grosses sans recours contre le bailleur.

Elle soutient que l’expert judiciaire ne retient aucune responsabilité du bailleur en ce qui concerne la ventilation de la cave, ajoutant que le locataire a pris l’initiative et la responsabilité d’aménager en lieu d’exposition une partie du sous-sol à usage de cave.

Il sera tout d’abord rappelé que selon le bail commercial la SARL [Adresse 12] a loué à la SCI ALJEM un local de 32,75 m² au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 4] avec une cave en sous-sol de 68 m². Cette zone à usage de cave a ensuite été aménagée par le preneur par un cloisonnement en placostil pour une présentation complémentaire des 'uvres, en un espace de rangement et en un petit bureau.

Le preneur ne justifie pas avoir sollicité de son bailleur l’autorisation de modifier l’usage des lieux et d’affecter le sous-sol à un usage autre que celui de cave.

Il ressort du rapport d’expertise que cette zone présente une humidité importante en plafond que l’expert attribue à un défaut de ventilation sans invoquer une autre cause comme l’affirme la SARL Bear Galarie sans aucun élément technique, et que le bailleur ne peut se voir reprocher un manquement à son obligation de délivrance et/ou d’entretien, dans la mesure où ce qu’il a à délivrer dans la zone concernée, c’est un sous-sol à usage de cave et qu’il n’est pas rapporté la preuve que même en présence des désordres relevés par l’expert cet usage de cave ne soit pas possible, le preneur devant assumer seul cette modification d’une partie de l’usage des lieux loués.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il n’a pas reconnu de responsabilité au titre de ce désordre.

*En ce qui concerne les désordres au niveau du plafond et des parois sous le puits de lumière le jugement dont appel a considéré que la terrasse sur laquelle se situe le puits de lumière est restée la propriété de la commune d'[Localité 16] laquelle est tenue de réaliser les travaux selon les prescriptions de l’expert sur cette zone.

La SARL [Adresse 12] sollicite la reprise de l’ensemble de la zone et pas uniquement au niveau du puits de lumière et demande la condamnation tant de la commune d'[Localité 16], que du syndicat des copropriétaires et de M. [R] à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous-astreinte.

La commune oppose outre le fait que le rapport de l’expert judiciaire lui est inopposable ce sur quoi il a déjà été statué, que concernant l’existence d’une canalisation d’évacuation des eaux pluviales affaissée, il a été mis un terme aux désordres par la réparation à laquelle elle a procédée en 2017, que seul M. [R] est propriétaire de la terrasse Sud si bien que lui seul doit être condamné au titre des désordres.

M. [R] pour solliciter sa mise hors de cause, fait valoir, d’une part que la terrasse jouxtant son appartement est implantée sur le domaine public et appartient à la commune d'[Localité 16] et que d’autre part si cette terrasse n’appartient pas à la commune d'[Localité 16] qu’elle doit être réputée comme étant une partie commune puisqu’elle recouvre partiellement la cave, le gros 'uvre d’une terrasse étant toujours partie commune lorsqu’il a pour fonction d’assurer la couverture et l’étanchéité d’une partie de bâtiment en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] oppose lui, que cette terrasse n’est pas une partie commune, dépendant de la copropriété et que seuls la commune d'[Localité 16] et M. [R] peuvent être responsables, la première en sa qualité de propriétaire, le second pour y avoir réalisé des travaux de privatisation non étanches et à son seul usage.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat d’huissier que le plafond et les parois entourant le puits de lumière sont saturés d’eau infiltrée.

L’expert mentionne comme origine des désordres le fait que la dalle qui compose le revêtement de la terrasse située au-dessus de la cave du local n’est pas étanche, ajoutant que les infiltrations sont favorisées par la présence sur la terrasse de végétaux qui ralentissent l’évacuation des eaux de pluie.

S’il ressort ainsi du rapport d’expertise que la terrasse située au-dessus du sous-sol, du local de la SARL [Adresse 12] n’est pas étanche, il sera rappelé qu’à la différence d’un local d’habitation la terrasse au-dessus d’une cave n’a pas à être étanche.

La SARL Bear Galerie toujours en sa qualité de seul preneur à bail et non de propriétaire doit démonter pour pouvoir prétendre à réparation que les désordres entrainent un préjudice avec l’usage qu’elle est autorisée à faire des locaux en application du bail commercial, en l’occurrence à usage de cave, ce qu’elle ne fait pas dans la mesure où elle utilise ces locaux à usage de lieux d’exposition, et de bureau-atelier, ce qui n’est pas prévu au contrat de bail.

La SARL [Adresse 12] n’est donc pas bien fondée dans sa demande de réparation tant de la terrasse en sa totalité que même en sa demande de travaux dans la zone du puits de lumière infirmant sur ce point le jugement dont appel.

*En ce qui concerne les désordres au niveau du soupirail côté Nord, le jugement dont appel considérant que les infiltrations à cet endroit sont la conséquence des pénétrations d’eau par la pièce d’appui de ce soupirail, car la rétention d’eau côté cour de l’immeuble n’est pas calibrée, ni traitée pour s’opposer aux venues d’eau en cas de pluies importantes et relevant que la copropriété ne faisait pas de remarque sur ce point, a fait droit à la demande de réparation formée par la SARL Bear Galerie à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ne conteste pas la matérialité des faits et sa responsabilité sauf à rappeler que la SARL [Adresse 12] a pris l’initiative de modifier l’usage du sous-sol tel que prévu au contrat de bail, mais sans en tirer argument sur sa condamnation en premier instance à réparation.

La SARL Bear Galerie sollicite sur ce point la confirmation du jugement déféré.

En l’absence de critique sérieuse et de prétention tendant à l’infirmation sur ce point, le jugement dont appel sera confirmé.

*En ce qui concerne les désordres au niveau des parois Sud de l’immeuble, la décision de première instance considérant que la cause principale des infiltrations dans cette zone est la conséquence directe de la défaillance de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, considérant que la commune d'[Localité 16] produit les factures pour justifier des travaux et considérant que la SARL [Adresse 12] ne mentionne pas que ces désordres se sont poursuivis, a dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de travaux à ce titre.

La SARL Bear Galerie soutient que les désordres persistent sur ce point comme cela ressort du constat d’huissier qu’elle produit au débat, toutefois elle ne forme pas dans le dispositif de ses écritures de prétention visant à voir condamner la commune d'[Localité 16] ou toute autre partie à réaliser des travaux.

La commune d'[Localité 16] fait valoir que concernant ce qui lui est reproché sur ce désordre, les demandes à son encontre ne peuvent prospérer, dans la mesure où elle justifie avoir en 2017 procédé aux travaux nécessaires sur la canalisation des eaux pluviales, ce qui a mis un terme aux désordres.

L’expert indique dans son rapport qu’une partie de la façade Sud est constituée de pierres apparentes jointées qui absorbent l’eau lors de pluies soutenues par du vent, entrainant des infiltrations et que le phénomène est aggravé car la chaussée est affaissée en raison du déboîtement en rupture de la canalisation des eaux pluviales.

La commune d'[Localité 16] justifie par la production de factures en date du 27 mars 2017 et du 7 avril 2017 avoir fait procéder à des travaux pour remédier à l’affaissement de la chaussée [Adresse 4] et avoir fait procéder à la réfection du réseau pluvial, pour un coût total de 31 116 euros TTC.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 avril 2023 produit en appel par la SARL [Adresse 12] ne permet pas à cette dernière de rapporter la preuve qu’en cet endroit de nouveaux désordres seraient apparus depuis la réalisation des travaux ou que les travaux réalisés n’auraient pas mis un terme aux désordres.

Le jugement dont appel sera donc confirmé.

*En ce qui concerne la fissure sur l’arc en pierres dans le passage couvert, les premiers juges ont débouté la SARL Bear Galerie de ses demandes à ce titre considérant qu’en sa qualité de seul preneur à bail, elle n’était pas concernée par ce dommage qui n’a pas de conséquence sur les locaux qu’elle occupe.

La SARL [Adresse 12] affirme qu’elle est concernée par ce désordre qui touche à la sécurité de l’immeuble et qui se situe dans la cour intérieure partie commune qu’elle a vocation à emprunter.

Le syndicat des copropriétaires oppose que non seulement la SARL Bear Galerie n’est pas concernée par ce désordre n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne subissant pas ce désordre, et qu’en outre dès que l’expert a soulevé la difficulté relative à la fissure affectant le cintre en pierre donnant sur la cour intérieure de la copropriété elle a fait réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la fissure importante constatée par l’expert lors de l’accédit du 17 février 2016 se situe dans l’axe de cintre qui supporte une façade de l’immeuble et que et arc délimite le passage couvert qui permet d’accéder à la cour intérieure de l’immeuble pour pouvoir ensuite accéder aux appartements.

Il ne ressort pas du rapport d’expertise et en particulier de la lecture des plans qui y sont joints que le local loué par la SARL [Adresse 12] ait un accès direct sur ce passage, ni qu’il soit nécessaire d’emprunter ce passage pour accéder au local commercial.

L’expert ne relève aucun désordre dans le local commercial en lien avec la fissure de cet arc en pierre.

Par conséquent la SARL Bear Galerie en sa qualité de seul preneur à bail commercial n’a pas qualité pour former des demandes relatives à ce désordre.

La cour ajoute que concernant la sécurité de l’immeuble le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’une facture en date du 3 octobre 2017 avoir fait procédé à la reprise en sous 'uvre de la voute défaillante et avoir réalisé les travaux nécessaires pour un montant de 6 713,44 euros TTC.

Sur les demandes indemnitaires :

Sur l’indemnisation des préjudice matériels :

Le jugement dont appel a fait droit à la demande la SARL [Adresse 12] de se voir allouer la somme de 8 183.69 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des frais de travaux qu’elle a pu exposer et qui ont été validés par l’expert judiciaire.

La SARL Bear Galerie demande confirmation du jugement dont appel au titre de la réparation de son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires dont la seule responsabilité dans les désordres subis par la SARL [Adresse 12] a été retenue par la présente décision, demande l’infirmation de la décision dont appel qui l’a condamné au paiement de la dite somme mais sauf à opposer son absence de responsabilité ce sur quoi il a déjà été statué, il ne développe aucun moyen sur le préjudice matériel subi par la SARL Bear Galerie et sur l’évaluation de l’indemnisation allouée en réparation, si bien que le jugement dont appel sera confirmé sur ce point en ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires uniquement.

Sur les préjudices d’exploitation :

Le tribunal judiciaire prenant en considération les conclusions de l’expert selon lesquelles il existe une difficulté d’exploiter le local en raison des infiltrations et des dommages en découlant, que l’expert évalue à 50% de la valeur locative débutant le 26 octobre 2012, a alloué à la SARL [Adresse 12] la somme de 27 090.36 euros au paiement de laquelle il a condamné le syndicat des copropriétaires et la commune d’Uzes en répartissant cette charge à 80% pour le syndicat des copropriétaires et 20% pour la commune d’Uzes .

La SARL [Adresse 12] demande la confirmation du jugement sur l’allocation de la somme de 27 090.12 euros mais fait valoir en appel que la somme de 27 090.12 euros représente l’indemnisation de son préjudice d’exploitation pour la période allant du mois d’octobre 2012 au mois d’octobre 2018 mais qu’au-delà de cette date les infiltrations ont perduré ce qui justifie que la somme complémentaire de 19 941.51 euros lui soit accordée (période du mois de janvier 2019 au mois de mai 2023).

Le syndicat des copropriétaires dont la seule responsabilité dans les désordres subis par la SARL Bear Galerie a été retenue en appel, demande l’infirmation de la décision dont appel qui l’a condamné au paiement de la somme de 27 090.12 euros, mais sauf à opposer son absence de responsabilité, ce sur quoi il a déjà été statué, il ne développe aucun moyen sur le préjudice d’exploitation subi par la SARL [Adresse 12] et sur l’évaluation de l’indemnisation allouée en réparation.

Il ressort du rapport d’expertise que concernant les désordres situés au rez-de-chaussée du local commercial loué par la SARL Bear Galerie, les seuls retenus par la présente cour, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été confirmée, et que selon le rapport d’expertise ces désordres entrainent une saturation des murs du local commercial allant de 20% à 40% en parties basses des murs et que toutes les parois sont touchées avec un phénomène qualifié d’anormal par l’expert.

Il ne peut être contesté que de telles conditions dans le local commercial de la galerie d’art nuisent à son exploitation optimum et à l’image de la galerie les désordres étant apparents.

Il n’y a pas de critique argumentée de l’évaluation faite par l’expert de ce préjudice à 50% de la valeur locative (9030.12 euros par an), soit 376.25 euros par mois par conséquent pour la période allant d’octobre 2012 à octobre 2018 l’allocation à la SARL [Adresse 12] de la somme de 27 090.12 euros sera confirmée, à la seule charge du syndicat des copropriétaires.

Le procès-verbal d’huissier en date du 13 avril 2023 versé au débat par la SARL Bear Galerie, rend compte de ce que les désordres et les infiltrations se sont poursuivis, l’officier ministériel relevant au rez-de-chaussée, que sur le mur extérieur du local commercial le parement de l’enduit présente de vastes tâches et auréoles, allant de la base du mur jusqu’à 1.50 mètre, qu’à l’intérieur les murs en prise directe avec l’extérieur sont cloqués avec des traces manifestes d’infiltrations sur plus des deux tiers de la surface.

La SARL [Adresse 12] qui justifie de la persistance des désordres est donc bien fondée à solliciter une indemnisation complémentaire, le syndicat des copropriétaires étant taisant sur ce point.

Il sera donc alloué à la SARL Bear Galerie pour son préjudice d’exploitation du mois de janvier 2019 (comme sollicité par la SARL) au mois d’avril 2023 la somme complémentaire de 19 941,61 euros (376,25 X 53 mois) au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.

Le tribunal judiciaire a débouté la SARL Bear Galaerie de sa demande de se voir allouer la somme de 255 881 euros au titre de l’indemnisation des frais qu’elle aurait exposés pour pallier à l’exploitation difficile de ses locaux en réalisant des salons d’art contemporain en France et en Europe, au motif qu’il n’est pas démontré que la cause de la participation de la SARL à ces manifestations soit la conséquence des désordres affectant la galerie d’Uzes.

Devant la cour, la SARL [Adresse 12] critique cette disposition du jugement dont appel et maintient sa demande d’indemnisation en soutenant qu’il est manifeste que l’ampleur des désordres est incompatible avec le stockage et la vente d''uvre d’art de plusieurs de dizaines de milliers d’euros pour certaines et qu’elle a dû s’adapter en raison des difficultés auxquelles elle est confrontée suite aux désordres de son local commercial en exposant sur des salons alors qu’auparavant elle n’était que peu présente sur ce type d’évènements.

Les pièces comptables et factures produites par la SARL Bear Galerie à qui incombe la charge de la preuve, ne permettent pas de démontrer que les frais qu’elle a dû assumer pour exposer ses 'uvres d’art dans des salons soient en lien certain et direct avec les désordres affectant le local commercial [Adresse 4] à [Localité 16].

Il sera observé que la participation d’une galerie d’art à des salons d’art contemporain fait partie de l’activité habituelle d’une galerie d’art, et qu’il n’est produit aucun élément permettant de démontrer que les dépenses en lien avec la participation à des salons d’art contemporain sont la conséquence des problèmes d’infiltrations que rencontre la SARL [Adresse 12] dans sa local commercial d'[Localité 16]. Il est doit être également relevé que si la SARL Bear Galerie considère ne pas pouvoir s’exercer son activité de façon normale dans le local commercial en cause, elle y exploite toujours sa galerie près de dix ans après qu’elle se soit plainte des désordres ce qui ne peut qu’interroger.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL [Adresse 12] de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens sauf en ce qu’il a condamné à ce titre la commune d'[Localité 16], la présente décision ne retenant pas la responsabilité de la commune.

Pour la procédure d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la présente instance devront être supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16].

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Dit que l’appel incident diligentée par la SARL [Adresse 12] à l’encontre de la SCI ALJEM est recevable ;

Confirme le jugement rendu le 2 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité de la commune d’Uzes et en ce qu’il a condamné cette dernière à réaliser des travaux d’étanchéité sur la terrasse, en ce qu’il a condamné la commune d’Uzes à payer avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à la SARL [Adresse 12] les sommes de 8 183,69 euros et 27 090,36 euros en réparation de ses préjudices, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, et sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à réaliser des travaux concernant l’arc en pierres sous astreinte.

S’y substituant sur ces points et y ajoutant,

Déboute la SARL Bear Galerie de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à effectuer sous astreinte des travaux sur l’arc en pierres comme prescrit par l’expert judiciaire en page 86 de son rapport ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16] à payer à la SARL [Adresse 12] la somme complémentaire de 19 941,61 euros en réparation de son préjudice d’exploitation du mois de janvier 2019 au mois d’avril 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16] aux entiers dépens exposés pour la procédure devant la cour.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,