RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03824 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JAXF

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS

07 novembre 2023

RG:21/02230

S.C.I. AFCV INVESTISSEMENT

C/

[G]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl LX NIMES

M^e Ramel

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Privas en date du 07 Novembre 2023, N°21/02230

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. AFCV INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n° 820 896 504 poursuites et diligences deson gérant en exercice domicilié en cette

qualité en son siège social

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Paul-guillaume BALAY de la SELARL EDIFICES AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE :

Mme [Y] [G] épouse [B]

née le 14 Novembre 1957 à

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurence RAMEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Mars 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI AFCV Investissement a fait l’acquisition le 7 octobre 2016 d’un bien immobilier situé à [Localité 17] (Ardèche), [Adresse 8], cadastré section B [Cadastre 2] et [Cadastre 7]. Un escalier intérieur dessert un premier étage où se trouvent à droite la porte du logement acquis par la SCI et à gauche une porte permettant d’accéder au logement de Mme [Y] [Z] qui est situé dans l’immeuble voisin cadastré section B [Cadastre 3].

La SCI AFCV Investissement a informé Mme [Y] [Z] par lettre recommandée du 23 août 2018 de prochains travaux sur l’installation électrique, suite à un dégât des eaux, et lui a demandé de placer le numéro de son bien sur sa porte. Puis, au cours de l’année 2020, la SCI a changé le barillet de sa porte et a muré le passage au 1er étage vers l’immeuble voisin.

Mme [Y] [Z] a répondu par courrier le 3 janvier 2021 qu’elle a changé cette serrure, dont elle lui a envoyé une clé, et qu’elle a procédé à la démolition du mur pour s’ouvrir à nouveau un passage.

Par acte du 9 septembre 2021, la SCI AFCV investissement a fait assigner Mme [Y] [Z] devant le tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement des articles 544, 688, 689, 691, 692, 693, 1240 et 1241 du code civil, pour voir juger infondé le droit de passage revendiqué par cette dernière sur sa propriété, que l’immixtion de celle-ci est constitutive d’une voie de fait fautive qui engage sa responsabilité à son égard et afin de la condamner à lui payer la somme de 8 867,61 euros de dommages-intérêts au titre de ses différents préjudices et celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours d’instance, la SCI AFCV Investissement a revendiqué la propriété de la partie à gauche de l’escalier jusqu’au mur de refend pour une surface de 36 m² au sol qu’occupe Mme [Y] [Z].

* * *

Le tribunal judiciaire de Privas par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, a statué comme suit :

— Déboute la SCI AFCV Investissement de sa demande en revendication de la propriété de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p (côté gauche) d’une contenance au sol de 36 m² ;

— La déboute de ses demandes tendant à obtenir la libération des lieux prétendument occupés sans titre et l’indemnisation d’une occupation illégale ;

— Constate la création par l’acte de partage anticipé consenti par [F] [X] le 16 décembre 1853 d’une indivision forcée portant sur l’escalier séparant les deux lots de l’article 1er du partage qui distingue une parcelle [Cadastre 10] p en deux côtés gauche intégré à la parcelle B [Cadastre 3] et droit intégré à la parcelle B [Cadastre 2] ;

— Dit que la persistance de cette indivision à laquelle il n’a pas été mis volontairement un terme par les propriétaires concernés implique l’impossibilité d’en solliciter le partage ;

— Déboute en conséquence la SCI AFCV Investissement de sa demande en partage portant sur l’escalier ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement aux dépens de l’instance ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SCI AFCV Investissement de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Par acte du 11 décembre 2023, la SCI AFCV Investissement a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 19 décembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la SCI AFCV Investissement, appelante, demande à la cour de :

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l’appel formé par la SCI AFCV Investissement, à l’encontre du jugement rendu le 07 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Privas,

Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Débouté la SCI AFCV Investissement de sa demande en revendication de la propriété de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p (côté gauche) d’une contenance au sol de 36 m²,

* L’ayant débouté de ses demandes tendant à obtenir la libération des lieux prétendument occupés sans titre et l’indemnisation d’une occupation illégale,

* Constaté la création par l’acte de partage anticipé consenti par [F] [X] le 16 décembre 1853 d’une indivision forcée portant sur l’escalier séparant les deux lots de l’article 1er du partage qui distingue une parcelle [Cadastre 10] p en deux côtés gauche intégré à la parcelle B [Cadastre 3] et droit intégré à la parcelle B [Cadastre 2],

* Dit que la persistance de cette indivision à laquelle il n’a pas été mis volontairement un terme par les propriétaires concernés implique l’impossibilité d’en solliciter le partage,

* Débouté en conséquence la SCI AFCV Investissement de sa demande en partage portant sur l’escalier,

* Condamné la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* Condamné la SCI AFCV Investissement aux dépens de l’instance,

* Condamné la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté la SCI AFCV Investissement de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles,

Et en ce qu’il n’a pas statué sur les demandes de la SCI AFCV Investissement aux fins de :

— Juger infondé le droit de passage revendiqué par Mme [Y] [B] [G] sur la propriété de la SCI AFCV Investissement,

— Juger que l’immixtion de Mme [Y] [B] [G] est constitutive d’une voie de fait fautive, qui engage sa responsabilité à l’égard de la SCI AFCV Investissement,

— Condamner Mme [Y] [B] [G] à verser à la SCI AFCV Investissement la somme de 13.867,61 euros au titre de ses différents préjudices,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la SCI AFCV Investissement est propriétaire la partie à gauche de l’escalier jusqu’au mur de refend, pour une surface de 36m² au sol, correspondant à la parcelle anciennement section B n° [Cadastre 11] gauche et actuellement faisant partie de la parcelle section B n°[Cadastre 2], conformément aux titres de propriété respectifs de la SCI et de Mme [Y] [Z],

— Condamner Mme [Y] [B] [G] à libérer cette surface occupée sans droit ni titre et à procéder sous un délai de 30 jours calendaires au bouchement des ouvertures opérées dans le mur de refend séparatif, sur tous les niveaux, dans les règles de l’art et sans dégradation des lieux, ainsi qu’à procéder aux formalités de mise à jour du plan cadastral,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.500 euros par jour de retard,

— Condamner Mme [Y] [B] [G] à verser à la SCI AFCV Investissement la somme de 5.000 euros par an au titre d’occupation illégale, soit pour la période 2016-2024 la somme de 40.000 euros, à parfaire,

A titre subsidiaire,

— Juger que l’indivision dont se prévaut Mme [Z] n’existe pas en l’absence de convention en ce sens et d’une configuration des lieux l’imposant, à défaut, qu’elle n’existe plus depuis 1980, procéder au partage de l’indivision avec versement par la SCI AFCV Investissement à Mme [Z] de la somme de 500 euros,

En tout état de cause,

— Débouter Mme [Y] [B] [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— Juger infondé le droit de passage revendiqué par Mme [Y] [B] [G] sur la propriété de la SCI AFCV Investissement,

— Juger que l’immixtion de Mme [Y] [B] [G] est constitutive d’une voie de fait fautive, qui engage sa responsabilité à l’égard de la SCI AFCV Investissement,

— Condamner Mme [Y] [B] [G] à verser à la SCI AFCV Investissement la somme de 13.867,61 euros au titre de ses différents préjudices,

— Condamner Mme [Y] [B] [G] à verser à la SCI AFCV Investissement la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

L’appelante fait essentiellement valoir :

— que les titres, les fiches de concordance cadastrale et les matrices cadastrales démontrent de façon concordante que la parcelle B [Cadastre 3] est issue de la seule parcelle [Cadastre 9] (28 m²) et que la parcelle B [Cadastre 2] est issue de la réunion des parcelles [Cadastre 10] p gauche (36 m²), [Cadastre 10] p droite (36 m²) et la parcelle [Cadastre 12] (120 m²), soit au total 192 m² ; que Mme [Z] elle-même n’explique pas pourquoi ses titres de propriété évoquent une maison de 28 m² au sol, alors que, selon la thèse que celle-ci défend, elle devrait pouvoir se démontrer propriétaire de 64 m² au sol ; qu’a contrario, elle se prévaut d’un titre de propriété et de fiches de concordance cadastrales démontrant qu’elle est propriétaire de 192 m² au sol ; que les titres des deux parties sont très clairs et corroborés par d’autres éléments de preuve, les fiches de concordance cadastrale ayant été retrouvées très récemment et n’ayant pas pu être portées à la connaissance du premier juge ; que le plan du cadastre rénové de 1930 est insuffisant pour renverser la présomption de propriété établie par les titres et que son application pure et simple aboutit à une situation aberrante ; que les actes de possession que le premier juge pense pouvoir faire valoir pour renverser la présomption de propriété établie par les titres ne peuvent suffire, la possession n’étant ni à titre de propriétaire, ni univoque, car effectuée en indivision ;

— à titre subsidiaire, qu’il ne peut être considéré qu’il existe sur l’escalier litigieux une indivision forcée et perpétuelle en l’absence de convention claire et sans équivoque des indivisaires en ce sens et en l’absence d’une configuration des lieux le rendant effectivement nécessaire à l’usage de deux ou plusieurs biens appartenant à des propriétaires différents et rendant le partage impossible ; que si la cour venait à considérer qu’une indivision existe sur cet escalier, elle ne peut que constater que, conformément aux déclarations de l’intimée et de ses témoins, un escalier intérieur à la maison occupée par Mme [Z] lui permet d’accéder à tous les étages de celle-ci, l’utilisation de l’escalier litigieux par l’intimée n’étant pas indispensable ; que dès lors l’indivision ne peut être forcée et perpétuelle, la cour pouvant donc y mettre fin et faire droit à la proposition d’indemnisation de l’intimée en ce sens ;

— sur son préjudice, que l’occupation sans droit ni titre de la maison sise ancienne parcelle [Cadastre 10] p gauche par Mme [Z] cause à la SCI AFCV un préjudice de jouissance de 5 000 euros/an, soit pour les 8 ans depuis son acquisition 40 000 euros ; que Mme [Z] s’est rendue coupable d’une voie de fait en entrant par effraction dans le bien immobilier propriété de la SCI, ce qui lui a causé un préjudice financier de 3 867,61 euros, auquel il convient de rajouter l’indemnisation du préjudice de jouissance évalué à 10 000 euros.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, contenant appel incident, Mme [Y] [G] épouse [B], intimée, demande à la cour de :

Vus les différents actes de vente et de succession,

— Confirmer le jugement dont appel notamment en ce qu’il a :

*Débouté la SCI AFCV de sa demande de revendication de propriété de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p (gauche) d’une contenance au sol de 36 m²,

* Débouté de sa demande de libération des lieux sans titre et d’indemnisation d’une occupation illégale,

* Constaté la création par l’acte de partage anticipé consenti par [F] [X], le 16 décembre 1853 d’une indivision forcée portant sur l’escalier séparant les deux lots de l’article 1er du partage qui distingue une parcelle [Cadastre 11] en deux côtés : gauche intégré à la parcelle B [Cadastre 3] et droit intégré à la parcelle B [Cadastre 2],

* Dit que la persistance de cette indivision à laquelle il n’a pas été mis volontairement un terme implique l’impossibilité d’en demander le partage,

* Débouté en conséquence la SCI AFCV Investissement de sa demande en partage portant sur l’escalier,

* Condamné la SCI AFCV Investissements aux dépens de l’instance,

* Débouté la SCI AFCV Investissement de sa demande au titre des frais irrépétibles,

En conséquence :

— Débouter la SCI de sa demande visant à se faire reconnaitre propriétaire de l’ancienne parcelle section B [Cadastre 10] p gauche aujourd’hui partie de la parcelle section B n° [Cadastre 3] appartenant à Mme [B] et de toutes demandes en découlant soit de libérer les lieux, boucher les ouvertures dans le mur séparatif, procéder aux formalités de mise à jour du cadastre, le tout sous une astreinte de 1500 € par jour de retard,

— Débouter la SCI AFCV Investissement de sa demande de 40 000 euros au titre de l’occupation illégale faute d’occupation illégale, de précision quant à la nature des sommes (DI ') et de préjudice,

Vu l’acte de partage anticipé du 16 décembre 1853,

Vu l’Ordonnance de mise en état du 17 février 2023, désormais définitive,

— Déclarer et juger qu’il existe sur l’entrée, l’escalier et le pallier communs une indivision forcée et perpétuelle entre les parcelles sises à [Localité 17] : [Adresse 8], cadastrée section B n° [Cadastre 2] et [Adresse 14] cadastrée section B n° [Cadastre 3], en ce qu’ils constituent une desserte desdites parcelles, destinée à l’usage commun des indivisaires échappant dès lors à la possibilité d’en imposer le partage par voie judiciaire,

— Déclarer en conséquence Mme [B] [G] bien fondée à utiliser l’entrée, l’escalier, et le pallier communs, tenant en outre sa possession et celle de ses auteurs,

— Subsidiairement, déclarer et juger qu’il existe sur lesdits biens une servitude par destination du père de famille au profit de l’immeuble sis section B n°[Cadastre 3], précision faite que le fonds servant est l’immeuble sis sur la parcelle section B n°[Cadastre 2],

— Débouter la SCI AFCV Investissement de sa demande en partage, en ce qu’elle a été formulée par voie de conclusions et non par voie d’assignation ou à tout le moins, la déclarer irrecevable,

— En toute hypothèse, la débouter de sa demande de dommages intérêts, faute de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, la SCI ayant au contraire commis une voie de fait troublant la concluante dans sa possession paisible et de bonne foi, et sa propriété,

— Débouter plus généralement la SCI AFCV Investissement de l’ensemble de ses demandes,

Reconventionnellement, vu l’article 1240 du code civil,

— Réformer le jugement dont appel et :

— Condamner la SCI AFCV Investissement à porter et payer à Mme [B] [G] la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice né du changement de serrure et du bouchage de l’entrée de Mme [B] par la faute de la SCI AFCV Investissement,

— Condamner la SCI AFCV Investissement aux entiers dépens outre à verser à Mme [B] la somme de 9000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir en substance :

— que l’appelante qui revendique l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p gauche de l’escalier se fonde en réalité sur la superficie de ce qui lui aurait été vendu prétendant qu’elle aurait donc un titre alors que lorsque l’on établit la propriété par titre, c’est un acte translatif de propriété qui est requis et non un acte qui reprend les surfaces du cadastre, ce dernier n’ayant pas valeur de preuve ; que la différence de contenance ressort manifestement d’une erreur du cadastre rénové ; qu’il n’existe aucun acte de possession à titre de propriétaire de la SCI ou de ses auteurs de ladite parcelle ; que l’appelante n’est donc pas propriétaire de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p gauche ;

— qu’elle est propriétaire de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p gauche, étant propriétaire par titres de la parcelle [Cadastre 3], réunion des anciennes parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] p gauche réunies ;

Sur l’indivision :

— que la parcelle [Cadastre 9] n’est entrée dans le patrimoine de ses auteurs qu’en 1925 et non en 1853 ; que dès lors, dire que la maison située sur la parcelle [Cadastre 9] permettait l’accès aux deux niveaux n’a aucun intérêt ;

— que pour savoir si une indivision forcée et perpétuelle a été créée lors du partage anticipé, il faut se placer à la date du partage anticipé ; qu’à celle-ci il est établi qu’il n’existait aucun autre moyen d’accès aux étages ou les deux lots, identiques ; que dès lors, l’escalier était indispensable à la desserte des deux ; que l’indivision forcée et perpétuelle n’est pas liée à ce qu’une autre configuration soit ou non techniquement « possible » ; qu’elle existe lorsqu’au moment de sa création, elle est un accessoire indispensable aux immeubles qu’elle desservait ; que l’absence d’utilité ultérieure de l’indivision du fait de travaux ne change pas sa qualification et les conséquences de celle-ci ;

— qu’elle a été déboutée de sa demande de fin de non-recevoir tirée de l’article 1360 du code de procédure civile par une ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2023 qui est définitive, de sorte que l’appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande visant à faire juger subsidiairement que l’indivision n’est plus forcée et de sa demande en partage ; que, subsidiairement, la cour déboutera la SCI de sa demande en partage, formulée par voie de conclusions et non d’assignation comme prévu dans les textes, ou à tout le moins, la déclarera irrecevable, et que la cour constatera la servitude par destination du père de famille sur l’escalier et les paliers, tenant la réunion de toutes les conditions, si la cour n’estime pas que le terme commun signifie indivis dans l’acte de partage ;

— que l’ensemble des éléments rapportés, tant au regard de l’état des lieux confirmé par les attestations produites qu’à l’examen des titres, démontre qu’elle détient son droit de passage de son droit de propriété en tant qu’indivisaire ; que l’escalier extérieur de l’ancienne maison située sur la [Cadastre 9] ne pouvait pas permettre d’accéder au premier étage, puisqu’il résulte des photos mêmes produites par la SCI qu’il n’atteignait pas le premier étage ; que ne s’agissant pas de la même maison que la 523 p gauche, il existait un mur de refend qui les séparait et qui se prolongeait forcément au premier étage, de sorte que, même s’il avait existé un escalier et pas une échelle de meunier, il ne pouvait pas être accédé au premier étage de la 523 p gauche ;

— que sur les demandes de dommages-intérêts, la SCI AFCV Investissement ne démontre pas son préjudice, la faute et le lien de causalité ;

— reconventionnellement, au visa de l’article 1240 du code civil, que la SCI AFCV Investissement a commis une très grosse faute en murant la porte d’accès au premier étage et en changeant la serrure de la porte d’accès, ce qui constitue une voie de fait justifiant le paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

I ' sur la propriété de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p gauche :

En droit, la cour rappelle que :

L’article 544 du Code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 711 du même code dispose que : « La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. »

L’article 712 précise quant à lui que : « La propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription. »

Concernant la prescription acquisitive, l’article 2261 du code civil dispose que : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

L’article 2262 prévoit, en complément : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. »

Le cadastre ne vaut pas preuve de propriété (Cass. 3ème Civile 22 octobre 1974 n° 73-12.127). Le cadastre est un document administratif, dont la fonction est fiscale, dénué de toute valeur juridique obligatoire. La valeur juridique des énonciations du cadastre est limitée au rang des indices réfutables. Par conséquent, la cadastre ne peut être utilisé que comme indice ou présomption (Cass 3ème Civile 13 septembre 2011 n° 10-21.883).

En l’espèce :

L’affaire concerne un litige entre voisins portant initialement sur les droits d’utilisation d’un escalier, dont l’un estime être seul propriétaire et l’autre estime être indivisaire forcé et perpétuel.

Les maisons de l’appelante et de l’intimée sont sises parcelles cadastrées section B respectivement numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La numérotation des parcelles ayant été modifiée avec la rénovation du cadastre, la question qui se pose est de savoir de quelles parcelles anciennes sont issues ces deux parcelles.

Les parcelles en cause, selon l’ancienne numérotation sont les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10], elle-même divisée en deux parties, chacune appelée 523p, désignées par l’appelante gauche ou droite, selon son emplacement par rapport à l’escalier à l’origine du litige entre les voisins.

Deux thèses s’opposent :

— L’une, défendue par l’intimée qui allègue que la parcelle [Cadastre 3] dont elle est propriétaire est issue des anciennes parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] gauche et que, par conséquent, la parcelle [Cadastre 2], propriété de l’appelante, est issue des anciennes parcelles 523p droite et [Cadastre 12]

— L’autre, défendue par l’appelante qui affirme que la parcelle [Cadastre 3] est issue de l’ancienne parcelle [Cadastre 9] uniquement et que la parcelle [Cadastre 2] dont elle est propriétaire est, par conséquent, issue des anciennes parcelles 523p gauche, 523p droite et [Cadastre 12] réunies.

Le litige porte donc sur la question de savoir à laquelle des nouvelles parcelles B148 ou B149 est rattachée l’ancienne parcelle 523p gauche.

La question que devra donc trancher la cour est de savoir à qui appartient l’ancienne parcelle 523p gauche.

Au cours de la première instance, de nombreux documents ont été versés, afin d’établir l’historique des parcelles de [Cadastre 4] à nos jours.

Cet historique a été débattu entre les parties, qui ont fini par s’accorder sur les éléments suivants :

Le 9 mai 1823, Monsieur [F] [X], dit [C], cultivateur, domicilié [Adresse 16], à [Localité 17], achète une maison avec jardin à [Localité 17] à [Localité 18]

[S], garçon-boulanger à [Localité 19]. Il s’agit de la parcelle [Cadastre 10] et la parcelle [Cadastre 12] (jardin de 120 m2).

Le 16 décembre 1853, il fait partage anticipé de ses biens entre ses 7 enfants et notamment, [F] ou [A] [X] et [J] [X] qui se voient tous deux octroyer une maison d’habitation sise à [Localité 17], laissant à:

o son fils [F] le premier lot consistant en la moitié orientale de ladite maison (est)

o sa fille [J], le second lot consistant en la moitié occidentale de la maison (ouest)

Étant précisé que l’acte indique que l’escalier qui conduit au premier étage et qui sépare les deux lots est maintenu , reste « commun ».

Il s’agit de la parcelle [Cadastre 10], partagé en 523P gauche et 523p droite.

Le 8 avril 1889, [J] [X] vend sa partie de la maison (523p gauche) à [W] [K] (pièce 22 SCI) pour la somme de 600 francs.

Le 16 mars 1893, [O] [N] obtient de l’indivision [E], en contrepartie du règlement des dettes de la succession de [A] [X], la propriété de la maison héritée par [J] [X] de son frère, savoir la parcelle [Cadastre 11] droite et la parcelle [Cadastre 12].

Le 18 mai 1899, [M] [T], gendre d'[W] [K], achète la maison à son beau-père. Cet achat porte donc sur la parcelle [Cadastre 10] p gauche.

Il n’est produit par les parties par la suite, aucun acte de vente ou d’achat de la parcelle [Cadastre 10] p gauche, ce qui est confirmé par les parties.

En 1925, M. [M] [T] achète aux [V] la parcelle [Cadastre 9] (de 28 m2), jouxtant la [Cadastre 10] p gauche, celle ayant appartenu autrefois à [J] [X] et vendue aux [K] puis aux [T] « la petite maison » : les deux réunies forment aujourd’hui la maison occupée par Mme [B].

En 1930, Monsieur [H] [P] achète à [U] [N] les parcelles [Cadastre 11] droite et [Cadastre 12]. En 1932, la matrice cadastrale (Pièce n°[Cadastre 5]) indique qu'[H] [P] possède bien la parcelle [Cadastre 11] droite pour 36m² et la parcelle [Cadastre 12] pour 120m², soit 156m² au total. Au même moment, [M] [T] possède la parcelle [Cadastre 9] pour 28m² et la parcelle [Cadastre 11] gauche pour 36m², soit 64m² au total.

La cour en conclu que jusque-là, les propriétés ne font pas l’objet de discussion.

A partir de 1930 le cadastre est rénové. Des divisions ou regroupements ont lieu afin de réactualiser les plans et les rendre conformes à la réalité. Les parcelles ont toutes été renumérotées à cette époque.

* * *

L’appelant fait valoir que suite au décès de M. [M] [R], son aïeul, Madame [Z] a fourni en première instance les actes de partage actes successifs de 1967, 1971 et 2006 lesquels font mention d’une maison de 28m² au sol (et non pas de 64 m2). La SCI AFCV Investissement fait aussi valoir qu’elle a fait l’acquisition le 7 octobre 2016 de la maison à usage d’habitation avec atelier de menuiserie désaffecté B [Cadastre 2] d’une surface de 1 a 92 ca et B [Cadastre 7] d’une surface de 33 ca. Elle en déduit, en arguant des tableaux de concordance cadastrale et du folio, qu’il ne peut pas s’agir d’une erreur et que le nombre de m2 mentionné est la preuve de sa propriété.

* * *

M. [H] [P] était propriétaire en 1932 d’une parcelle [Cadastre 10] p de 36 m² (523 p droite) et d’une parcelle [Cadastre 12] de 120 m², soit au total 1a 56 ca. La transmission à son profit d’une parcelle d’une contenance de 1 a 92 ca ne signifie pas qu’il lui a été adjointe une parcelle supplémentaire. Il est constant que le cadastre à lui seul ne peut suffire à établir la propriété. Or en l’espèce ce n’est que la surface mentionnée sur le cadastre rénové sur les deux parcelles qui est reprise dans les actes notariés successifs.

Le premier juge répond d’ailleurs pertinemment que « Cet acte n’a pas de valeur probante absolue sur la qualité de propriétaire et notamment sur la superficie attribuée à la parcelle B [Cadastre 3] (il faut lire [Cadastre 3])» et rajoute que « cet acte ne vise, s’agissant de cette parcelle, qu’une maison à usage d’habitation avec atelier de menuiserie désaffecté et en mauvais état. Il n’énumère pas deux maisons d’habitations qui, aujourd’hui encore, sont distinctes ». Etant rappelé que la surface n’est pas garantie dans l’acte et que les notaires successifs le rappellent.

Aucun acte translatif de propriété ne vient étayer cette hypothèse et l’idée qu’éventuellement il y aurait eu un transfert de propriété suite à un litige entre M. [H] [P] et M. [T] en 1930 n’est pas prouvé et reste fantaisiste.

La différence de contenance ressort manifestement d’une erreur du cadastre rénové en 1930, lequel est en contradiction avec les actes translatifs de propriété établis entre 1823 et 1930 qui sont tous concordants entre eux. Etant rajouté que Mme [B] s’est comportée elle comme propriétaire de se bien depuis plus de trente ans, bien qu’elle occupe encore ce jour.

La décision du premier juge sera confirmée.

II ' sur l’indivision de l’escalier :

La SCI rappelle que l’indivision forcée et perpétuelle est une création prétorienne.

Il est constant que les biens en indivision forcée et perpétuelle échappent à l’application du droit commun de l’indivision.

L’indivision forcée se caractérise par le fait « qu’entre deux propriétés et établissements principaux, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’exploitation des deux propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage ou d’un usage notablement détérioré ».

Dans une indivision forcée, le partage ne peut pas être demandé. Toutefois, l’interdiction de demander le partage cesserait de jouer si le caractère indispensable du bien indivis pour l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux venait à disparaître ( Cass. 1re civ., 10 juin 1964 , arrêt préc. – Cass. 3e civ., 12 mars 1969). C’est cependant aux parties et non pas aux juges qu’il appartient d’en décider ( Cass. civ., 10 mai 1937 : S. 1937, 1, 191. – Cass. 1re civ., 10 mai 1967 : Bull. civ. 1967, I, n° 164 ). Ainsi, seul le consentement unanime des propriétaires des fonds considérés peut y mettre fin (Cass. 1re civ., 1er déc. 2010, n° 09-70.695 : JurisData n° 2010-027458 ; Constr.-Urb. 2011, comm. 42, note P. Cornille. – CA Limoges, 1re ch., 10 nov. 2005 : JurisData n° 2005-289841).

En l’espèce, le premier juge a pertinemment analysée les faits pour dire qu’à l’époque de la création de l’indivision, c’est à dire du partage anticipé, « les deux lots étaient organisés de la même manière, à savoir une écurie au rez de chaussée, une cuisine à l’étage, et un galetas au deuxième étage. Il n’existait pas de communication entre l’écurie et le premier étage, de sorte que seul l’escalier permettait cette desserte (') 'Accessoire indispensable à l’usage de chacune des pièces du premier étage, cet escalier échappe au droit commun de l’indivision ».

Par ailleurs l’acte de partage mentionne bien un escalier « commun » qui sépare les deux lots. Il convient de relever que cet escalier n’a pas été attribué à un lot en particulier. L’acte de partage mentionne en revanche qu’il constitue une ligne de démarcation entre les deux lots et cette organisation constitue bien la création d’un régime d’indivision forcée et perpétuelle.

Il n’est pas contesté qu’il n’existait pas d’escalier intérieur à l’époque du partage et qu’il fallait emprunter l’escalier en pierres (recouvertes de bois depuis) en commun avec la famille [P].

L’indivision à l’époque revêt ainsi le caractère d’une indivision forcée et perpétuelle.

Aujourd’hui, une partie des indivisaires souhaite ne pas sortir de cette indivision forcée. Le premier juge relevant, à juste titre, qu’il ne peut se substituer au consentement unanime des parties en telle hypothèse.

De manière surabondante, l’appelante ne démontre pas que le caractère indispensable du bien indivis ait changé puisqu’il n’est pas démontré un accès direct à la parcelle [Cadastre 10] p gauche (l’escalier intérieur dont il est fait mention arriverait au second étage).

Il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge.

Etant donné le régime de l’indivision sur l’escalier, la demande de droit de passage n’a pas lieu d’être examinée, demande de surcroît formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI AFCV INVESTISSEMENT :

L’appelante argue d’une voie de fait fautive de Mme [B] pour en demander l’indemnisation.

Comme indiqué précédemment, l’escalier est commun et soumis au régime de l’indivision, en conséquence, le fait d’avoir muré ce dernier est fautif et il ne peut être reproché à Mme [B] d’avoir détruit le mur qui lui permettait d’accéder à cette partie commune.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 000 euros à ce titre.

Inversement, il sera confirmé la condamnation de la SCI au paiement de la somme de 500 euros en raison du désagrément subi par Mme [B] lorsque sa porte du premier étage a été murée, lui bloquant tout passage.

Sur les frais du procès :

En raison de la confirmation intégrale de la décision de première instance, seront confirmés aussi les frais du procès de première instance.

En appel, l’appelante perdant, elle supportera les dépens.

Au titre de l’équité, il convient de la condamner en outre au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas, en ces dispositions soumises à la cour, en ce qu’il a :

— Déboute la SCI AFCV Investissement de sa demande en revendication de la propriété de l’ancienne parcelle [Cadastre 10] p (côté gauche) d’une contenance au sol de 36 m² ;

— La déboute de ses demandes tendant à obtenir la libération des lieux prétendument occupés sans titre et l’indemnisation d’une occupation illégale ;

— Constate la création par l’acte de partage anticipé consenti par [F] [X] le 16 décembre 1853 d’une indivision forcée portant sur l’escalier séparant les deux lots de l’article 1er du partage qui distingue une parcelle [Cadastre 10] p en deux côtés gauche intégré à la parcelle B [Cadastre 3] et droit intégré à la parcelle B [Cadastre 2] ;

— Dit que la persistance de cette indivision à laquelle il n’a pas été mis volontairement un terme par les propriétaires concernés implique l’impossibilité d’en solliciter le partage ;

— Déboute en conséquence la SCI AFCV Investissement de sa demande en partage portant sur l’escalier ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement aux dépens de l’instance ;

— Condamne la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SCI AFCV Investissement de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Y ajoutant,

— Condamne la SCI AFCV Investissement aux dépens de l’instance en appel,

— Condamne la SCI AFCV Investissement à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,