RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02661 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IQ2A

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

04 juillet 2022

RG:19/01304

Syndic. de copro. [X]

C/

S.E.L.A.R.L. BRMJ

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS ( CEGC)

Société SO.CA.F (SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIO NS IMMOBILIERES ET FINANCIERES

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.E.L.A.R.L. BRMJ

Copie exécutoire délivrée

le

à :M^e Cauvin

SCP Coulomb Divisia…

Selarl Favre de Thierrens

Selalr Lamy Pomies

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 04 Juillet 2022, N°19/01304

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats (en présence de Mme [H] [C], greffère stagiaire) et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MADRAGUES de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, inscrite au RCS de Montpellier sous le n°322592213, dont le siège social est [Adresse 13], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS/ RD ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Ludivine CAUVIN, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. BRMJ Représentée par Maître [S] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER, société à responsabilité limité, inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 440 848 208, dont le siège social est [Adresse 8], suivant jugement d’ouverture de liquidation judiciaire immédiate du 27 janvier 2017

assignée à personne habilitée le 28 septembre 2022

[Adresse 11]

[Localité 4]

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS (CEGC) société anonyme au capital de 160.995.996 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le n° 382 506 079 dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Société SO.CA.F (SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES) société coopérative à capital variable de caution mutuellen régie par la Loi du 13 mars 1917 et les textes subséquents, agréée par le Comité des établissements de crédit en qualité de société finançière, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 672 011 293, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société Anonyme inscrite au RCS du Mans sous le n°775 652 126 venant aux droits de la STE COVEA RISKS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. BRMJ, représentée par Maître [S] [J] ès qualité de mandataire ad hoc de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER (CFI) immatriculée au RCS de NIMES sous le N° 440 848 208 suvant ordonnance présidentielle du tribunal de commerce de Nîmes du 17 juillet 2024

assigné en intervention forcée à étude d’huissier le 13 septembre 2024

[Adresse 11]

[Localité 6]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MADRAGUES, sis [Adresse 7] (30), a confié la gestion de son immeuble à la SARL CABINETFABRE IMMOBILIER, laquelle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire immédiate suivant jugement du tribunal de commerce de NÎMES en date du 27 janvier 2017.

La SASU FDI ICI a repris la gestion de l’immeuble, suivant un procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2017.

Le nouveau syndic a informé le syndicat qu’il avait constaté, après analyse des comptes de la copropriété, des anomalies de trésorerie en ce qui concerne notamment la facturation et le prélèvement des honoraires de gestion du syndic.

En date du 13 mars 2017, le syndicat a déclaré à la SOCAF ces anomalies en vue d’obtenir la mise en jeu de la garantie financière de leur adhérent, le CABINET FABRE IMMOBILIER, et déclaré à titre conservatoire une créance de garantie de 300.000 EUR.

Par courrier du 27 mars 2017, la SOCAF a refusé sa garantie en vertu de l’article 44 du décret du 20 juillet 1972 et invité le syndicat à s’adresser à la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC), autre caisse de garantie auprès de laquelle la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER avait antérieurement souscrit un contrat ayant pris fin au 18 janvier 2016.

En date du 6 avril 2017, le syndicat a dénoncé le sinistre dans les mêmes termes à la CEGC qui a dénié sa garantie, par courrier du 4 mai 2017.

Par courrier dont il a été accusé réception le 19 mai 2017, le syndicat a déclaré ce sinistre auprès des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER.

Les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont dénié leur garantie au motif que les contestations relatives aux honoraires du syndic étaient exclues de la garantie en application de l’article 44-6 du contrat d’assurance.

Par acte des 6 et 7 février 2019, le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, a assigné la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER représentée par la SELARL BRMJ, la SOCAF, la CEGC, les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal de grande instance de NÎMES, au visa de la loi du 10/07/1965 et du décret du 17/03/1967, de la loi n°70-9 du 02/01/1970 et du décret n°72-678 du 20/07/1972, et des articles 1134, 1147 et 1984 anciens du code civil aux fins notamment de voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire pour les fonds non reversés à la liquidation judiciaire de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER à la somme de 15.306,15 EUR, la condamnation de la SOCAF à titre principal et de la CEGC à titre subsidiaire au paiement de cette somme, et la condamnation des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de cette même somme.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de NÎMES a :

ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 27 janvier 2022 et fixé la clôture au 4 avril 2022,

déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SAS FDI ICI, à l’encontre de la CEGC,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de sa demande à l’encontre de la SOCAF,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de ses demandes à l’encontre de la CEGC et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SAS FDI ICI, à payer à la SOCAF la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SAS FDI ICI, à payer à la CEGC la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condanmé le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SAS FDI ICI, à payer aux MMA IARD la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat aux dépens recouvrés selon l’article 699 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration au greffe du 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la conseillère de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance d’incident découlant du désistement des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la CEGC de leur demande de radiation du rôle.

Aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES notifiées par RPVA le 12 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu la loi du 10/07/1965 et le décret du 17/03/1967,

vu la loi n° 70-9 du 02/01/1970 et le décret n° 72-678 du 20/07/1972,

vu les articles 1134, 1147 ancien (articles 1231 et suivants) et 1984 ancien, 1240 et 1993 du code civil,

vu les pièces produites,

débouter les intimés SOCAF, CEGC et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’intégralité de leurs moyens, fins, prétentions et demandes et appels incidents,

confirmer le jugement entrepris du 4 juillet 2022 en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES à l’encontre de la SOCAF, mais l’infirmer en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à l’encontre de la CEGC,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de sa demande à l’encontre de la SOCAF,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de ses demandes à l’encontre de la CEGC et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à payer à la SOCAF la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de la procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à payer à la CEGC la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à payer à la société MMA IARD la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Statuant sur omission du premier juge,

fixer la créance au titre des fonds non reversés et indemnitaires de responsabilité civile à la liquidation judiciaire de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER et l’admettre à son passif pour un montant principal de 16.043,95 EUR,

Statuant à nouveau pour le surplus,

déclarer recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’endroit de la CEGC qui a bien qualité pour défendre à ce titre et auprès de laquelle une demande d’indemnisation a régulièrement été effectuée dans les délais,

dire établi le droit à la garantie du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES envers la CEGC et la SOCAF en ce qu’il justifie au sens de l’article 39 du décret du 20/07/1972 d’une créance ayant pour origine des versements ou remises effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 02/01/1970 susvisée, certaine, liquide et exigible à hauteur de 16.043,95 EUR, et dire que dans l’hypothèse ou tout ou partie de ces sommes ne relève pas de la garantie financière, elles relèvent de la responsabilité civile de l’agent immobilier couverte par la compagnie MMA,

A titre principal,

condamner in solidum la SOCAF, la CEGC au titre de leur garantie financière respective, à charge pour elles de s’en répartir la portion due par chacune sur succession de garant à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 16.043,95 EUR avec intérêts au taux légal depuis le 13 mars 2017 et jusqu’à parfait règlement,

A titre subsidiaire, en cas de partage chronologique de la garantie due par chacun des garants,

condamner la SOCAF à payer au titre de sa garantie due au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 5.142,95 EUR au titre de sa période de couverture avec intérêts au taux légal depuis le 13 mars 2017 et jusqu’à parfait règlement,

condamner la CEGC à payer au titre de sa garantie due au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 10.901 EUR avec intérêts au taux légal depuis le 13 mars 2017 et jusqu’à parfait règlement,

A titre très subsidiaire et en toute hypothèse :

dire et juger et déclarer acquise la garantie due par la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle au titre du contrat souscrit par son assuré, le CABINET FABRE IMMOBILIER,

En conséquence,

condamner la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 16.403,95 EUR en indemnisation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal depuis le 13 avril 2017 et jusqu’à parfait règlement, et plus subsidiairement au paiement de la somme de 5.142,95 EUR correspondant aux fautes de gestion du CABINET FABRE IMMOBILIER dont il n’est pas démontré par l’assureur qu’elles auraient été intentionnelles,

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement concernant la SOCAF sur son appel incident,

déclarer recevable au visa des articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile la demande sur moyen substitué de déclaration de responsabilité de la SOCAF rejetant cette prétendue fin de non-recevoir,

déclarer la SOCAF responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires évalué à la somme de 16.403,95 EUR pour défaut de vérification de la comptabilité et de la solvabilité à l’occasion de l’octroi de sa garantie et obstacle à la mise en 'uvre de la garantie de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER,

condamner en conséquence la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 16.403,95 EUR à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

condamner in solidum la SOCAF, la CEGC et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES succombantes au paiement de la somme de 10.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de la SOCAF notifiées par RPVA le 7 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu les dispositions de la loi HOGUET du 02/01/1970 et de son décret d’application du 20/07/1972,

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande nouvelle en cause d’appel tendant à obtenir la condamnation de la SOCAF pour faute,

confirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a purement et simplement débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SOCAF,

rejeter comme mal fondée la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SOCAF, celui-ci faisant preuve d’une carence probatoire totale, ne parvenant pas à démontrer un solde de trésorerie,

considérer en effet que la garantie financière couvre un solde de trésorerie à restituer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES en cas de défaillance du syndic,

rejeter la créance du syndicat des copropriétaires, laquelle n’est pas liquide, certaine et exigible,

considérer qu’en tout état de cause, les détournements invoqués ressortent en réalité de l’assurance responsabilité professionnelle, le syndicat des copropriétaires procédant à une confusion entre les notions de garantie financière et assurance responsabilité civile professionnelle,

considérer que la garantie loi HOGUET est une garantie financière sans faute sous réserve que les conditions de mise en 'uvre édictées par la loi HOGUET soient remplies,

rappeler que le garant n’est pas responsable d’un quelconque dommage par définition même,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en responsabilité pour faute à l’encontre de la SOCAF et de toutes ses demandes de façon générale,

donner acte à la SOCAF de ce que celle-ci renonce à son argumentaire à l’encontre de la CEGC et par ailleurs à son argumentaire concernant la prématurité de ses demandes,

En tout état de cause :

condamner le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, pris en la personne de son syndic, la SASU FDI ICI, au versement d’un montant de 10.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, pris en la personne de son syndic, la SASU FDI ICI, aux entiers dépens.

Aux termes des dernières conclusions de la CEGC notifiées par RPVA le 6 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu la loi du 02/01/1970 et notamment son article 3,

vu le décret du 20/07/1972 et notamment ses articles 22-1 et 44,

vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 mars 2022,

vu les pièces et notamment l’engagement de reprise de la SOCAF,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 4 juillet 2022 en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à l’encontre de la CEGC,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de ses demandes à l’encontre de la CEGC et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI à payer à la CEGC la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

juger les demandes du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la société FDI ICI, dirigées contre la CEGC irrecevables et mal fondées, puisque le seul garant à l’encontre duquel l’appelant est susceptible de se retourner, pour l’ensemble des créances alléguées nées entre le 24 novembre 2015 et le 1er octobre 2016 est la SOCAF, compte tenu de la reprise d’antériorité consentie.

Par conséquent :

déclarer irrecevables toutes demandes dirigées, à quelque titre que ce soit, à l’encontre de la CEGC,

débouter le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES et la SOCAF de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la CEGC,

Subsidiairement, si par impossible la cour entrait en voie de condamnation à l’encontre de la CEGC au profit du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES,

condamner la SOCAF à relever et garantir la CEGC de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la CEGC,

condamner le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES et la SOCAF, et plus généralement tout succombant, à verser à la CEGC la somme de 6.000 EUR chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES notifiées par RPVA le 12 février 2025, il est demandé à la cour de :

Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de NÎMES,

vu les termes du contrat d’assurance,

vu l’article L. 113-1 du code des assurances,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 4 juillet 2022 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de ses demandes à l’encontre des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES à payer aux MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Et statuant à nouveau :

juger que le syndicat demandeur ne justifie pas d’un préjudice,

juger en tout état de cause que la garantie de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n’a pas vocation à s’appliquer dans le cas présent,

Par conséquent :

débouter le syndicat requérant en l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

En tout état de cause,

dire qu’il sera fait application des franchises contractuelles,

condamner le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES au paiement de la somme de 2.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES aux entiers dépens.

La société BRMJ, liquidateur de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER, a été citée à personne habilitée par acte du 28 septembre 2022, mais n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 13 février 2025.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CONTRE LA CEGC

Le tribunal déclare irrecevables pour défaut de droit d’agir les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la CEGC. Pour ce faire, il relève que les réclamations du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 300.000 EUR ont été faites les 13 mars et 6 avril 2017, soit postérieurement à la cessation de la garantie de la CEGC intervenue le 18 janvier 2016. Il ajoute que la créance définitive sera dénoncée par le syndic auprès de la SOCAF suivant un courrier du 21 août 2017 à hauteur de 15.306,15 EUR pour des sommes dont les titres sont postérieurs à la fin de la garantie de la CEGC.

Aux termes de ses écritures, le syndicat critique l’analyse du tribunal. En substance, il fait valoir que dans ses rapports avec la CEGC, la garantie de cette dernière demeurait mobilisable pour la période non couverte par la garantie avec reprise de la SOCAF notamment pour des opérations litigieuses non justifiées et non représentées portant sur une période s’étalant du 24 novembre 2015 au 18 janvier 2016. Il ajoute, au visa des articles 44 et 45 du décret du 20/07/1972, que l’avis de cessation de garantie publié le 15 janvier 2016 ne tenait pas lieu à l’égard des créanciers de l’information faisant courir le délai de déclaration de trois mois énoncé à l’article 45 alinéa 3 du décret du 20/07/1972. En outre, il soutient que la CEGC ne peut légitimement prétendre qu’au moment de la publication de son avis de cessation de garantie sans changement de garant connu avec reprise d’antériorité, elle aurait été dispensée à l’égard des tiers des formalités prévues à l’article 44 de ce même décret selon lequel « la cessation de garantie fait l’objet d’un avis qui mentionne le délai de production des créances prévues au troisième alinéa de l’article 45 ainsi que son point de départ », et en déduit que le délai n’a donc jamais couru à son égard, ce qui le rend recevable en son action dirigée à l’encontre de la CEGC pour sa période de couverture.

La CEGC estime en réponse que c’est à bon droit que le tribunal a déclaré le syndicat irrecevable en ses prétentions dirigées à son encontre pour défaut de droit d’agir. Rappelant notamment les dispositions des articles 22-1, 44 et 45 du décret du 20/07/1972, elle expose qu’elle a dénoncé son contrat de garantie au profit du CABINET FABRE IMMOBILIER et a procédé aux formalités de publication de la cessation de garantie en faisant paraître un avis dans un journal d’annonces légales le 15 janvier 2016 de sorte que sa garantie a pris fin le 18 janvier 2016. Elle ajoute que le dernier garant financier est bien la SOCAF, sa garantie ayant pris effet le 1er janvier 2016 avec reprise d’antériorité couvrant la période antérieure, contrairement à ce que celle-ci fait valoir, ce qui inclut toutes créances nées entre les 24 novembre 2015 et 1er octobre 2016. Elle indique encore que le syndicat ne peut lui opposer le non-respect des dispositions de l’article 45 alinéa 3 du décret du 20/07/1972 prévoyant l’envoi d’un courrier d’information faisant courir le délai de trois mois pour déclarer sa créance dès lors que sa garantie n’étant plus mobilisable, elle n’était pas tenue à un tel formalisme. Elle ajoute qu’il est d’ailleurs de jurisprudence constante que seule la formalité de publication est requise en vue de la cessation de la garantie et que le défaut de notification de cette cessation de garantie aux créanciers est sans incidence, la cessation de garantie valablement réalisée par une publicité dans un quotidien d’annonces légales du département du siège du CABINET FABRE IMMOBILIER étant ainsi parfaitement opposable aux tiers, en ce compris le syndicat.

L’article 44 du décret du 20/07/1972 dispose :

« La garantie cesse en raison de la démission de l’adhérent d’une société de caution mutuelle, de la dénonciation du contrat de caution ou de l’expiration de ce contrat.

Elle cesse également en raison de la fermeture de l’établissement, du décès ou de la cessation d’activité de la personne garantie ou de la mise en location-gérance du fonds de commerce, si elle est possible.

La cessation de garantie fait l’objet d’un avis dans un quotidien paraissant ou, à défaut, distribué dans le département où est situé le siège, dans le cas des personnes morales, ou le principal établissement, dans les autres cas, de la personne à laquelle a été donnée la garantie ainsi que, le cas échéant, dans le ou les départements où sont situés les établissements, succursales, agences ou bureau qui dépendent de celle-ci. Cet avis mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa de l’article 45 ainsi que son point de départ. Lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise, le cas échéant, que le nouveau garant a stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1.

La garantie ne peut cesser avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication prévue à l’alinéa précédent.

('.) »

Par ailleurs, l’article 45 de ce même décret énonce :

« En cas de cessation de garantie, le gérant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production de créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ.

Toutefois, lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant et que le nouveau garant justifie auprès de l’ancien avoir stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1, l’avis mentionné au troisième alinéa de l’article 44 tient lieu de l’information prévue à l’alinéa précédent.

Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas. »

Enfin, l’article 22-1 prévoit : « L’engagement écrit mentionné au septième alinéa de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée fixe les conditions générales de la garantie et précise notamment son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle exercé par celui-ci ainsi que les contre-garanties éventuellement exigées par lui.

En cas de changement de garant, le nouvel engagement peut stipuler que le garant reprend avec tous ses effets la garantie du précédent. »

Il est constant, en application de ces dispositions, que lorsque la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de l’article 3, 2° de la loi du 2 janvier 1970 n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l’avis, n’est pas tenu d’une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.

Par ailleurs, il est de principe que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l’article 44 alinéa 3 du décret du 20/07/1972, à l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant sa publication dans deux journaux.

En l’occurrence, la CEGC a procédé à la publication, dans l’édition du journal Midi Libre du 15 janvier 2016, de la cessation de la garantie dont bénéficiait le CABINET FABRE IMMOBILIER en application de la loi du 02/01/1970, ladite cessation intervenant alors sans reprise de garantie. Cette publicité précise que les créances, s’il en existe, devront être produites au siège de la CEGC dans les trois mois de cette insertion. Aussi, à la date du 18 janvier 2016, la cessation de sa garantie est devenue effective, la CEGC n’étant pas tenue, suite à la notification par la SOCAF le 15 mars 2016 de ce qu’elle accordait au CABINET FABRE IMMOBILIER sa garantie avec reprise d’antériorité, de procéder à de nouvelles formalités de publicité.

En outre, il sera relevé que la cessation de la garantie de la CEGC est intervenue avec effet au 1er janvier 2016 et reprise d’antériorité. Ainsi que le soutient à juste titre la CEGC, cette antériorité ne se confond pas avec la date de prise d’effet du contrat, ce qui en pratique serait dépourvu de tout intérêt puisque cela aurait pour effet de limiter la couverture due au titre de l’antériorité à 18 jours, et concerne en réalité toutes les créances nées antérieurement à la cessation effective de la garantie intervenue à la date du 18 janvier 2016. A ce propos, il sera encore observé que les réclamations du syndicat sont postérieures à la cessation effective de la garantie pour avoir été formées en 2017 de sorte que la limite de l’engagement de reprise d’antériorité tenant à la connaissance de réclamations ou procédures judiciaires à la date de la cessation effective de la garantie intervenue le 18 janvier 2016 est inopérante. Et il importe peu, dans ces conditions, qu’il n’ait pas été procédé aux formalités visées à l’article 45 alinéa 1 précité, la CEGC dont la garantie avait définitivement cessé à cette date du 18 janvier 2016 ne pouvant être tenue à garantie, du fait de la reprise d’antériorité.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MADRAGUES a été déclaré irrecevable en sa demande dirigée à l’encontre de la CEGC.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

SUR LA MISE EN JEU DE LA GARANTIE FINANCIERE DE LA SOCAF

Le tribunal déboute le syndicat de sa demande en paiement dirigée à l’encontre de la SOCAF. Pour ce faire, il indique que la garantie financière prévue à l’article 39 du décret du 20/07/1972 a pour objet exclusif de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises reçus à l’occasion de l’administration de biens d’autrui et a pour seule vocation de suppléer la carence du garanti, n’ayant pas vocation en revanche à indemniser le syndicat des fautes de gestion commises et pas davantage à permettre le règlement de frais et honoraires indûment prélevés par le syndic, la garantie devant permettre le recouvrement de sommes non représentées. Il ajoute que pour que la demande en paiement de la somme de 15.306,15 EUR présentée par le syndicat soit efficace, il est nécessaire d’établir que la créance est certaine, liquide et exigible. Sur ce point, il relève que la somme de 4.405,15 EUR réclamée au titre du dépassement d’honoraires ne peut, en considération des éléments qui précèdent, être couverte par la garantie financière, ne correspondant pas à un dépôt pouvant être restitué à tout moment, et qu’il ne peut être fait droit à la demande en paiement de la somme de 10.901 EUR au titre de chèques émis pour les entreprises MULTIFACADES et HIPOLEM dès lors que la pièce produite par le syndicat à titre de preuve ne constitue pas une pièce comptable mais un état récapitulatif dont l’origine n’est pas déterminée. Il souligne également que si des rapprochements bancaires ont été produits, ceux-ci ne sont aucunement certifiés et ne permettent pas en conséquence d’établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance revendiquée.

Aux termes de ses écritures, le syndicat conteste la décision de rejet rendue. Il considère, ainsi que l’a jugé le tribunal, qu’il n’y a pas lieu de différer l’examen de sa demande, au visa de l’article 42 du décret du 20/07/1972, de sorte que sa demande est recevable.

Sur le fond, il soutient, au visa des articles 29 et 39 du décret du 20/07/1972, que la garantie financière, qui est d’ordre public, s’applique à toute créance du syndicat ayant pour origine un versement ou une remise effectué dans le cadre de la gestion de la copropriété et joue sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que le syndic garanti est défaillant. Il indique encore que cette garantie vise également les prélèvements sauvages réalisés sur les fonds du syndicat au titre d’honoraires ou d’avances sur honoraires injustifiés.

Par ailleurs, il expose que les sommes dont il réclame le paiement correspondent à des fonds détenus pour son compte par le CABINET FABRE IMMOBILIER qui ne peut les représenter, alors que les versements effectués sont injustifiés, et considère que le tribunal n’a pas fait une juste appréciation des pièces remises et notamment de l’enquête pénale diligentée suite aux malversations de M. [Y] [M], gérant du CABINET FABRE IMMOBILIER, et du jugement du tribunal correctionnel de NÎMES du 3 octobre 2019 ayant condamné ce dernier pour escroquerie, étant précisé qu’aucun texte n’exige « une certification » des documents comptables. Il indique également qu’il y a lieu d’ajouter à titre de préjudice complémentaire une somme totale de 5.142,95 EUR résultant de diverses malversations ou manquements ayant appauvri la trésorerie de la copropriété et qui n’ont été révélés qu’après analyse de la comptabilité par le nouveau syndic. Il soutient encore que le jugement du 3 octobre 2019 a autorité de la chose jugée et consacre le caractère certain, liquide et exigible de la créance. Sur ce point, il note que M. [Y] [M] était notamment poursuivi au titre des chèques émis pour une somme de 10.901 EUR et que la SOCAF, en sa qualité de partie civile, s’est reconnue elle-même victime dès lors que la mise en jeu de sa garantie financière était directement liée aux actes délictueux, et a déclaré sa créance à la procédure collective du CABINET FABRE IMMOBILIER.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il estime qu’il résulte du double constat de versements de fonds à tort et de l’incapacité du CABINET FABRE IMMOBILIER à en justifier et à les restituer, compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire, l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible permettant la mise en 'uvre de la garantie financière.

La SOCAF conclut en ce qui la concerne à la confirmation du jugement déféré. Elle soutient que la décision du tribunal correctionnel de NÎMES du 3 octobre 2019 n’a pas autorité de la chose jugée, les fondements juridiques étant radicalement différents. Ainsi, elle précise que si la faute pénale commise engage la responsabilité pénale de son auteur, elle n’est en revanche nullement de nature à engager la mise en jeu de la garantie financière, ainsi que l’a d’ailleurs retenu le tribunal judiciaire de NÎMES dans d’autres instances, soulignant à ce titre le caractère autonome de cette garantie. Elle ajoute, au visa de l’article 39 du décret du 20/07/1972, qu’il faut établir l’existence d’un solde de trésorerie, objet de la garantie financière, et observe que le syndicat est défaillant dans l’administration de la preuve. A ce propos, elle précise que pour arrêter ce solde, il est indispensable de détenir cumulativement les documents suivants : situation de trésorerie, grand livre de l’immeuble, balance de propriété, relevés bancaires et état des rapprochements bancaires, et souligne qu’au cas d’espèce, tel n’est pas le cas puisque notamment, seuls des éléments épars ou non corroborés par des documents comptables ou des relevés de banque sont produits. Elle expose encore qu’elle était tenue, en l’absence de tout autre examen, de déclarer sa créance en deniers ou quittances pour l’intégralité des sommes garanties et conteste le bien-fondé de la demande supplémentaire formée par le syndicat. Enfin, elle note qu’il semblerait que les détournements relèvent en réalité de l’assurance responsabilité civile professionnelle, n’ayant pas à garantir la restitution de sommes encaissées si la restitution a pour origine une faute de gestion relevant de la responsabilité civile, et que le prélèvement d’honoraires, même par anticipation, est exclu de la garantie financière de même que toute contestation relative aux honoraires.

A titre liminaire, la cour relève que la SOCAF renonce, en cause d’appel, à son argumentation tenant au caractère prématuré, selon elle, de l’action engagée par le syndicat.

Les fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relèvent, selon l’article 1er de ladite loi, des dispositions de la loi du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

En application de l’article 3 de cette même loi, cette activité ne peut être exercée que sous certaines conditions tenant notamment à la justification d’une garantie financière de restitution des fonds détenus.

L’article 39 du décret du 20/07/1972 fixant les conditions d’application de la loi du 02/01/1970 dispose : « La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1 de la loi du 02/01/1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

('.) »

La mise en 'uvre de la garantie financière suppose donc une créance consécutive à un versement ou une remise réalisé à l’occasion d’opérations comprises dans le champ de la loi, présentant un caractère certain, liquide et exigible, et dont le remboursement ne peut être obtenu de la personne garantie, quelle que soit la cause de sa défaillance (Civ 3° 13/07/2023 n°22-14.535).

Dans le cas présent, il n’est pas discuté, s’agissant du versement ou de la remise de fonds réalisé à l’occasion de l’activité de syndic du CABINET FABRE IMMOBILIER, que lesdits versement ou remise se rattachent bien à des opérations comprises dans le champ de la loi.

Concernant le caractère certain, liquide et exigible de la créance, il est constant, en application de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’en rapporter la preuve, conformément aux règles de preuve applicables. Ainsi que celui-ci le fait à juste titre valoir, aucune disposition de la loi du 02/01/1970 ou du décret du 20/07/1972 ne fixe les modalités de preuve, et la preuve de la créance, qui procède en l’espèce de détournements reprochés au CABINET FABRE IMMOBILIER en sa qualité de syndic, peut être rapportée par tous moyens, conformément à l’article 1358 du code civil.

Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de NÎMES a reconnu M. [Y] [M], gérant du CABINET FABRE IMMOBILIER, coupable d’avoir entre le 1er janvier 2013 et le 29 décembre 2016, en abusant de la qualité de syndic et employant des man’uvres frauduleuses, en l’espèce l’établissement de fausses factures, trompé la copropriété LES MADRAGUES à [Localité 5] pour la déterminer à lui remettre des fonds, valeurs ou biens quelconques, en l’espèce l’émission de sept chèques d’un montant total de 10.901 EUR, chèques directement encaissés sur ses comptes personnels.

Cette décision a autorité de la chose jugée en ses dispositions pénales en ce qu’elle établit de manière définitive que M. [Y] [M] a détourné la somme de 10.901 EUR au préjudice de la copropriété LES MADRAGUES, et ainsi que le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, ce détournement à hauteur de la somme de 10.901 EUR suffit à démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, il est constant que le CABINET FABRE IMMOBILIER, dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 27 janvier 2017, est défaillant dans le remboursement de ces fonds correspondant à des versements effectués par les copropriétaires en vue du règlement de travaux effectués par les sociétés HIPOLEM et MULTIFACADE.

Aussi, la garantie financière de la SOCAF est due pour cette somme de 10.901 EUR, rappel étant fait que peu importe la cause de la défaillance du CABINET FABRE IMMOBILIER.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires demande également la condamnation de la SOCAF au titre de sa garantie financière à concurrence d’une somme complémentaire de 5.142,95 EUR correspondant à des sommes perçues qui n’ont pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale, des règlements indus au titre de prestations déjà incluses dans le contrat de syndic, des frais annulés en comptabilité n’ayant pas donné lieu à restitution, au règlement de factures en double et de factures non existantes sans dette existante du syndicat, à concurrence de la somme de 2.542,95 EUR, et à des honoraires à hauteur de la somme de 2.600 EUR qui sont contestés.

Ainsi qu’il en a été fait état, la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Comme le souligne la SOCAF, les pièces produites consistant pour l’essentiel dans le grand livre comptable et des rapprochements bancaires ainsi que dans un état des sommes revendiquées établi par le syndicat des copropriétaires demeurent insuffisantes à justifier d’une créance certaine et encore moins liquide et exigible.

De plus, il sera relevé que les dépassements d’honoraires, à les supposer établis, ne relèvent pas de la garantie financière dès lors qu’ils ne correspondent pas à des versements ou remises effectués par les copropriétaires.

Dès lors, la garantie financière de la SOCAF n’a pas vocation à s’appliquer.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la SOCAF sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 10.901 EUR au titre de la garantie financière dont bénéficie le CABINET FABRE IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2017, date à laquelle la mise en jeu de la garantie financière a été demandée.

SUR LA FIXATION DE LA CREANCE A LA PROCEDURE DE LIQUIDATION JUDICIAIRE

En application des articles 562 et 463 du code de procédure civile, il y a lieu, le tribunal ne s’étant pas prononcé, de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire du CABINET FABRE IMMOBILIER, liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de NÎMES le 27 janvier 2017.

Au vu des éléments qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation judiciaire sera fixée à la somme de 10.901 EUR.

SUR LA GARANTIE DES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Dans son jugement, le tribunal rejette la demande d’indemnisation formée à l’encontre des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en relevant que les pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’identifier les sommes réclamées et que le sinistre ayant été provoqué intentionnellement par l’assuré en raison de sa participation à un délit d’escroquerie qui a fait l’objet d’une condamnation par le tribunal correctionnel de NÎMES, suivant un jugement du 3 octobre 2019, lesdites sommes contreviennent à l’article 44-3 du contrat de responsabilité professionnelle des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES s’oppose à ce rejet et demande, à titre subsidiaire, la condamnation des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 5.142,95 EUR non couverte par la garantie financière. Il soutient que le CABINET FABRE IMMOBILIER a commis des fautes de gestion en ne se conformant pas aux obligations qui lui incombent pour la tenue des comptes et les opérations comptables auxquelles il doit procéder. Il ajoute que les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne démontrent aucunement la part prétendument intentionnelle de son assuré dans la création des préjudices subis du chef de fautes de gestion, relevant sur ce point que la décision pénale intervenue n’est basée que sur le chef de détournements.

Les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES contestent en réplique devoir leur garantie. En substance, elles font valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il allègue. Sur ce point, elles relèvent que le préjudice réclamé est très inférieur à ce qui avait été estimé puisqu’à l’origine, celui-ci avait été évalué à la somme de 300.000 EUR, et observent que le syndicat se contente, pour justifier sa réclamation, de verser aux débats le grand livre des comptes de la copropriété sans que des éléments correspondant aux écritures litigieuses ne soient produits. Elles ajoutent qu’en tout état de cause, aucune garantie n’est due au visa de l’article 44-3 du contrat de responsabilité civile professionnelle du CABINET FABRE IMMOBILIER qui exclut de la garantie les sinistres provoqués intentionnellement par l’assuré et ceux résultant de sa participation à un crime ou à un délit intentionnel, ce qui est le cas en l’espèce. Elles notent encore que l’article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances, d’ordre public, prévoit lui-même que l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, et précisent que l’absence de condamnation pénale ne fait pas obstacle à la reconnaissance d’une faute intentionnelle ou dolosive, laquelle est caractérisée dès lors que les sommes réclamées correspondent aux détournements constatés. Enfin, elles soulignent que les contestations de frais ou honoraires ne sont pas couvertes par la garantie, selon l’article 44-5 du contrat.

Ainsi qu’il en a été précédemment fait état, les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent aucunement d’établir l’existence d’une créance certaine. En outre, il sera noté qu’aux termes de ses écritures, celui-ci expose qu’outre les détournements mis en évidence par l’enquête pénale et pour lesquels M. [Y] [M] a été condamné, le CABINET FABRE IMMOBILIER s’est livré, en ce qui concerne les sommes réclamées à titre complémentaire, aux mêmes agissements et falsifications comptables, de sorte qu’ainsi que le soutiennent les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, toutes les sommes se rattachent bien, quand bien même elles seraient justifiées, à des détournements constitutifs d’une faute intentionnelle ou dolosive, ce qui exclut toute garantie. De surcroît, il sera noté, s’agissant des honoraires, qu’aucune garantie n’est en tout état de cause due au vu de l’article 44-3 des conditions générales du contrat produites aux débats.

Aussi, la demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n’est pas fondée et le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCAF

A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SOCAF. Il soutient que celle-ci a commis une faute en octroyant sa garantie au CABINET FABRE IMMOBILIER alors même que ses contrôles révélaient des défaillances majeures, et qu’en permettant par le maintien de sa garantie la poursuite de l’activité de ce dernier, elle lui a causé un préjudice puisqu’il a été victime de détournements de fonds et de falsifications de sa comptabilité sans qu’il puisse y mettre fin.

En réplique, la SOCAF fait valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande, celle-ci étant nouvelle en cause d’appel. Sur le fond, elle soutient qu’elle n’a pas commis de faute, ainsi que l’a reconnu le tribunal judiciaire de NÎMES dans une autre instance en considérant qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir accordé sa garantie à une entreprise en difficulté, alors qu’elle avait pu vérifier que la garantie qu’elle avait entendu accorder était en adéquation avec le solde de trésorerie et n’avait pas ainsi manqué à son obligation de contrôle.

Il est constant, au vu du jugement du 4 juillet 2022 du tribunal judiciaire de NÎMES, que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la SOCAF sur le fondement de la responsabilité délictuelle n’a pas été formulée en première instance. Toutefois, cette demande ne saurait, en application de l’article 565 du code de procédure civile, être considérée comme nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que celle visant à obtenir la condamnation de la SOCAF au titre de sa garantie financière au paiement des sommes objet du litige.

Aussi, la demande du syndicat des copropriétaires est recevable, précision étant faite qu’il n’y a lieu de l’examiner qu’au titre de la somme de 5.142,95 EUR qui n’est pas couverte par la garantie financière consentie par la SOCAF et par les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Le bien-fondé de la réclamation portant sur cette somme n’étant pas établi ainsi qu’il en a été fait état, la responsabilité délictuelle de la SOCAF ne peut être engagée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation formée à ce titre.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

En équité, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SOCAF la somme de 1.000 EUR sur ce fondement.

L’équité commande en cause d’appel de faire application de ces dispositions en faveur du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 3.000 EUR.

Il n’y a pas lieu, en cause d’appel, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la CEGC et des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

La SOCAF, qui succombe, sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort

DONNE ACTE à la SOCAF de ce qu’elle renonce à sa prétention tendant à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, au titre de l’article 42 du décret du 20/07/1972, et à ses moyens et demande dirigés à l’encontre de la CEGC et tendant à obtenir sa garantie,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 4 juillet 2022 en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à l’encontre de la CEGC,

débouté le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES de ses demandes à l’encontre des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

condamné le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES, représenté par son syndic en exercice la SASU FDI ICI, à payer à la CEGC la somme de 1.000 EUR et aux MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

DIT que la SOCAF doit sa garantie financière à hauteur de la somme de 10.901 EUR,

CONDAMNE la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 10.901 EUR, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2017,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES du surplus de sa demande dirigée à l’encontre de la SOCAF au titre de la garantie financière,

DEBOUTE la SOCAF de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SOCAF aux entiers dépens de première instance,

Et y ajoutant,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CABINET FABRE IMMOBILIER à la somme de 10.901 EUR,

DIT le syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES recevable en sa demande d’indemnisation dirigée à l’encontre de la SOCAF au titre de sa responsabilité civile,

L’en DEBOUTE,

CONDAMNE la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires LES MADRAGUES la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes formées à ce titre,

CONDAMNE la SOCAF aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,