RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/03847 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IHCZ

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4] FRANCE

09 septembre 2021

RG:18/00778

S.C.I. SCI [M]

S.C.I. SCI [W]

S.C.I. SCI [Y]

S.C.I. SCI HORIZON SUD

S.C.I. SCI POINT ZERO VILLE ACTIVE

C/

S.C.I. MATHIS & CO

S.C.I. A.L.B.

S.C.I. ADRI-BAT

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Me [V]

SCP Fontaine Floutier

Selarl Delran Sergent

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] FRANCE en date du 09 Septembre 2021, N°18/00778

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

S.C.I.[M], inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 517 884 474

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I.[W] inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 411 960 206

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I.[Y] inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 517 883 096

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. HORIZON SUD inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 500 392 725

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I.POINT ZERO VILLE ACTIVE inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 793 062 829

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.C.I. MATHIS & CO société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 482 010 220, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. A.L.B. société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 808 932 529, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2] B

[Localité 4]

Représentée par M^e Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

PARTIES INTERVENANTES

S.C.I. ADRI-BAT immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 850 096 207, intervenant volontaire

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] Représenté par son Syndic en exercice TOURDIAT GESTION, SARL immatriculée au RCS sous le n° 450 518 352, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Novembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 30 Janvier 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W], dont M. [U] est le gérant, sont copropriétaires de divers lots au sein de la copropriété sise [Adresse 2].

Les autres copropriétaires sont les SCI ALB, MATHIS & CO, Newton et CPAG.

Prétendant que M. [U] a entrepris un certain nombre de travaux sans autorisation de la mairie ou de l’assemblée générale de la copropriété concernant, entre autres, l’installation de panneaux d’affichage sur la structure, l’intégration de vitrines commerciales, la pose d’une climatisation sur le toit de l’immeuble, l’édification d’un mur de clôture, la construction d’un toit sur le local des poubelles, la privatisation d’une place sur la voie de circulation et l’installation d’une borne de recharge électrique pour voiture, les SCI MATHIS & CO et ALB ont fait dresser le 25 octobre 2017 un procès-verbal de constat des travaux réalisés par un huissier de justice.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Tourdiat gestion, ès qualités de syndic, par lettre recommandée du 31 octobre 2017, a indiqué aux SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] qu’il a constaté plusieurs infractions au règlement de copropriété concernant les travaux qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale ou des services d’urbanisme et les a mises en demeure de remettre en leur état d’origine les parties communes.

Le 2 novembre 2017, M. [U] a réclamé la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de faire ratifier les travaux litigieux.

Le 3 novembre 2017, la SCI MATHIS & CO et la SCI ALB ont mis en demeure M. [U] de cesser les travaux et de remettre l’immeuble en état.

La 22 novembre 2017, le syndic Tourdiat gestion a envoyé aux copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], la convocation à l’assemblée générale fixée le 19 décembre 2017, mentionnant notamment la mise en conformité de l’affichage publicitaire (résolution n°4), la mise en conformité de l’installation de climatisation (résolution n°5), la mise en conformité d’un mur à la place d’un grillage (résolution n° 6), la mise en conformité du toit du local poubelle (résolution n° 7), la mise en conformité de déplacement d’ouverture en façade (résolution n°8), la mise en conformité de la pose d’un portail sectionnel ou volet roulant (résolution n° 9).

Par acte du 14 février 2018, la SCI ALB et la SCI MATHIS & CO ont fait assigner les SCI [Y], Horizon Sud, Point Zéro ville active, [M], [W], ainsi que le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir notamment constater un abus de majorité dans l’intention de nuire et la prise de décisions non inspirées par la poursuite de l’intérêt collectif au titre des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de juger que les décisions, résolutions et délibérations n°4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] en date du 19 décembre 2017 ont fait l’objet d’un abus de majorité, d’annuler lesdites décisions, résolutions et délibérations, d’ordonner la libération des parties communes privatisées par les sociétés [Y], SCI Horizon Sud, Point zéro, [M], [W], sous astreinte, de condamner solidairement les sociétés [Y], SCI Horizon Sud, Point zéro, [M] et [W] à effectuer les travaux de remise en état nécessaires au sein de la copropriété, sous astreinte, et de condamner solidairement les sociétés [Y], SCI Horizon Sud, Point zéro, [M] et [W] ainsi que le syndicat des copropriétaires en exercice, à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice constitué par le trouble de jouissance généré au sein de la copropriété.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 9 septembre 2021, tel que rectifié par jugement du 28 septembre 2021, a :

— Dit que c’est par erreur matérielle que la SCI [Y] a été assignée par exploit introductif d’instance du 14/02/2018 sous la dénomination SCI [Y] et qu’il y a lieu de corriger l’erreur matérielle affectant l’acte introductif d’instance du 14/02/2018 dans lequel elle est dénommée SCI [Y], de sorte que c’est sous la dénomination SCI [Y] que doit être désignée cette défenderesse,

— Prononcé la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8 et 9 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est déroulée le 19/12/2017,

— Ordonné aux SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement de :

* supprimer le traçage d’un parking sur la voie de circulation ainsi que le dispositif de recharge électrique de véhicule,

* enlever le bloc climatisation et les accessoires installés sur le bâtiment B avec remise en état de la façade dans son état d’origine et notamment rebouchage des percements en façade et enlèvement des gaines,

* supprimer le mur de clôture avec remise en état du grillage,

* supprimer la couverture du local poubelle avec remise en état initial,

* supprimer les panneaux privatisant des places de parking et autres parties communes,

* supprimer les panneaux d’affichage installés en façade de l’immeuble et sur la structure de celui-ci avec remise en son état initial,

* supprimer les vitrines commerciales avec remise en état d’origine des façades dont la structure a été modifiée afin de créer lesdites vitrines commerciales,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment A, notamment au rez-de-chaussée et au 1er étage par la création de sanitaires avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment B avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer le volet roulant avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* restituer les sanitaires du bâtiment A avec remise en état d’origine,

* restituer les parties communes du bâtiment B avec remise en état d’origine,

* restituer les places de parking privatisées avec remise en état d’origine,

* restituer l’emplacement occupé sur la voie de circulation avec remise en état d’origine,

— Dit qu’à défaut d’exécution de l’intégralité de ses obligations dans le délai susvisé, les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] devront payer aux SCI A.L.B. et MATHIS & CO, une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statuer le cas échéant par la juridiction de céans,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— COndamné les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] au paiement solidaire des entiers dépens,

— COndamné les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] à payer solidairement à la SCI ALB et la SCI MATHIS & CO la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le premier juge a rectifié l’erreur matérielle (1 « n » au lieu de 2) affectant l’acte introductif d’instance du 14 février 2018 dans lequel la SCI [Y] était dénommée SCI [Y] alors que c’est sous la dénomination de la SCI [Y] que doit être désignée cette défenderesse et non sous celle de la SCI [Y].

Sur la demande de nullité des résolutions n° 4 à 9 de l’assemblée générale du 19 décembre 2017

Le premier juge a relevé que dans le courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2017 adressé aux sociétés [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] dirigées par M. [U], le syndic, Tourdiat gestion, a indiqué avoir constaté plusieurs infractions au règlement de copropriété et que les résolutions n° 4 à 9 mentionnées dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2017 résultent des demandes de M. [U] qui détient la majorité au sein de la copropriété via l’ensemble de ces sociétés et participent exclusivement à la tentative de régulariser a posteriori des travaux accomplis à la demande de M. [U] sans autorisation préalable de l’assemblée générale et en violation du règlement de copropriété.

Le premier juge a considéré que la circonstance que la SCI CPAG, gérée par M. [X], figure également comme unique votant en faveur des résolutions réclamées par toutes les sociétés dont M. [U] est le gérant n’a pas pour effet de faire disparaître que les résolutions litigieuses adoptées lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2017 avaient principalement pour objet de régulariser les travaux entrepris en violation du règlement de copropriété à la demande exclusive de M. [U] et dans les intérêts personnels et commerciaux de ce dernier.

Il a retenu, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que se trouve ainsi caractérisé un abus de majorité de la part de M. [U] via les sociétés majoritaires au sein de la copropriété, les SCI [Y], Horizon sud, Point zéro ville active, [M] et [W] dont il est le gérant, et qu’en l’état de ces constatations, il y a lieu de prononcer la nullité des résolutions n° 4 à 9 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est déroulée le 19 décembre 2017.

En conséquence de ces annulations, le premier juge a fait droit aux demandes de remises en état et de restitutions sous astreinte.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Pour débouter les sociétés MATHIS & CO et ALB de leurs prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que ces dernières ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute contractuelle ou délictuelle de la part du syndicat des copropriétaires.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il a considéré qu’au regard des éléments du dossier le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute dans le fait de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires selon les dispositions légales et réglementaires.

Sur la demande en dommages-intérêts des sociétés MATHIS & CO et ALB

Pour condamner les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] à payer solidairement aux SCI MATHIS & CO et ALB la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, le premier juge a relevé que ces dernières versent aux débats un courriel du 31 octobre 2017 adressé à M. [U] dans lequel elles se plaignent que non seulement les travaux engagés par ce dernier sont réalisés parfaitement illégalement mais aussi que leurs collaborateurs et locataires estiment avoir été empêchés de travailler tellement les nuisances sont importantes.

Le premier juge a ainsi considéré que la réalisation de tels travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété a bien généré un trouble de jouissance au sein de la copropriété, notamment à l’égard des SCI MATHIS & CO et ALB.

* * *

Par acte du 22 octobre 2021, les SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active ont régulièrement interjeté appel de ces décisions, intimant les SCI MATHIS & CO et ALB.

Selon un acte authentique du 1er juin 2022, la SCI ALB a cédé l’ensemble de ses lots de copropriété à la SCI Adri-Bat.

La SCI Adri-Bat est intervenue volontairement en cause d’appel en se joignant aux écritures des appelantes du 20 juin 2022.

Par conclusions d’incident remises et notifiées le 14 octobre 2022, les SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active et Adri-Bat ont saisi le conseiller de la mise en état lui demandant, sur le fondement des articles 122, 914, 916 et suivants du code de procédure civile, de :

— juger que la SCI A.L.B a perdu sa qualité de copropriétaire et qu’elle est dépourvue d’intérêt à agir et du droit d’agir,

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de la SCI A.L.B,

— condamner la SCI A.L.B à payer aux SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point Zéro ville active et Adri-Bat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’incident.

Par ordonnance du 28 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

— Dit que la fin de non-recevoir soulevée par les SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point Zéro ville active et Adri-Bat est devenue sans objet,

— Dit que les dépens de la présente instance suivront ceux de l’instance au fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, les SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, appelantes, ainsi que la SCI Adri-Bat, intervenante volontaire, ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] Nîmes.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 7 novembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, les SCI [M], [W], [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, appelantes, et la SCI Adri-Bat, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’artic1e 9, 330, 554 du code de procédure civile,

— Recevoir les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro, [M] et [W] en leur appel et les dire bien fondées, se faisant,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 9 septembre 2021 en ces dispositions suivantes :

« Prononce la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8 et 9 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété qui s 'est déroulée le 19/12/2017,

Ordonne aux SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement de :

* supprimer le traçage d 'un parking sur la voie de circulation ainsi que le dispositif de recharge électrique de véhicule,

* enlever le bloc climatisation et les accessoires installés sur le bâtiment B avec remise en état de la façade dans son état d’origine et notamment rebouchage des percements en façade et enlèvement des gaines,

* supprimer le mur de clôture avec remise en état du grillage,

* supprimer la couverture du local poubelle avec remise en état initial,

* supprimer les panneaux privatisant des places de parking et autres parties communes,

* supprimer les panneaux d’affichage installés en façade de l 'immeuble et sur la structure de celui-ci avec remise en son état initial,

* supprimer les vitrines commerciales avec remise en état d 'origine des façades dont la structure a été modifiée afin de créer lesdites vitrines commerciales,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment A, notamment au rez-de-chaussée et au 1er étage par la création de sanitaires avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment B avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer le volet roulant avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* restituer les sanitaires du bâtiment A avec remise en état d’origine,

* restituer les parties communes du bâtiment B avec remise en état d’origine,

* restituer les places de parking privatisées avec remise en état d 'origine,

* restituer l’emplacement occupé sur la voie de circulation avec remise en état d’origine,

Dit qu’à défaut d’exécution de l’intégralité de ses obligations dans le délai susvisé, les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] devront payer aux SCIA.L.B. et MATHIS & CO, une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statuer le cas échéant par la juridiction de céans,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

COndamne les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] au paiement solidaire des entiers dépens… /… »

— Infirmer le jugement statuant sur la rectification d’une erreur matérielle du 28 septembre 2021 n°JG21/357 en ce qu’il ordonne la rectification du jugement rendu le 9 septembre 2021 par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Nîmes (NRG 18/00778) en ce qu’il convient d’ajouter au dispositif le paragraphe suivant :

« Condamne les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro ville active, [M] et [W] à payer solidairement à la SCI ALB et à la SCI MATHIS & CO la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. »

Statuant à nouveau,

— Déclarer les demandes de la société civile immobilière MATHIS & CO irrecevables et mal fondées en ses demandes,

— Juger que les conditions de l’abus de majorité ne sont pas réunies,

— Juger qu’il n’est pas rapporté la démonstration d’un préjudice,

— Débouter en conséquence, la société civile immobilière MATHIS & CO de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions, telles que dirigées contre les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro, [M] et [W],

— Débouter la société civile immobilière MATHIS & CO de sa demande de condamnation de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la société civile immobilière MATHIS & CO à payer la somme de 5000 euros aux SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro, [M] et [W] au titre de la procédure abusive et dilatoire dirigée à leur encontre,

— Recevoir la SCI Adri-Bat en son intervention volontaire et y faire droit,

— Considérant que la SCI A.L.B a perdu sa qualité de copropriétaire, rejeter toutes les demandes de la SCI A.L.B.,

— Juger que la SCI Adri-Bat vient aux droits de la SCI A.L.B dans le jugement du 9 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Nîmes par l’effet de la vente du lot de copropriété,

— Donner acte à la SCI Adri-Bat qu’elle renonce au bénéfice dudit jugement suivant les présentes écritures,

— Déclarer les SCI [Y], Horizon Sud, Point zéro, [M], [W] et SCI Adri-Bat, recevables et bien fondées en leur demande d’intervention forcée du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic es qualités,

— Dire qu’il sera statué au fond et que l’arrêt à intervenir sera déclaré commun et opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— COndamner la société civile immobilière MATHIS & CO à payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société civile immobilière MATHIS & CO aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Patricia Garcia, avocat soussignée,

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [T] [V] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

A titre liminaire, les appelantes et la SCI Adri-Bat indiquent, d’une part, que du fait notamment de la perte de qualité de copropriétaire de la SCI ALB, elles ne forment aucune prétention à son égard et, d’autre part, que l’échec des négociations n’est pas imputable au refus de M. [U] d’acheter certaines parties communes, le prix d’acquisition au m² ayant été imposé, alors qu’il résulte d’un courriel du 15 octobre 2020 que celui-ci souhaitait négocier le prix de vente au m², sans vouloir faire obstacle aux négociations et qu’il n’a pas reçu de réponse à ce sujet, s’agissant de lots en mauvais état dont la valeur ne peut pas être de 676,69 euros le mètre carré et ne saurait excéder 100 euros le mètre carré comme en font état les photographies versées aux débats.

Elles font essentiellement valoir :

— que le tribunal a retenu l’abus de majorité sans rechercher si la collectivité n’avait pas profité des décisions litigieuses ;

— que la SCI MATHIS & CO soutient à tort que M. [U] a sciemment détourné les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pour se retrouver majoritaire par le biais de ses cinq SCI ; que la SCI MATHIS & CO ne démontre pas que les conditions de l’abus de majorité sont réunies dans la mesure où les résolutions litigieuses n’ont pas été motivées par la poursuite de l’intérêt individuel d’un seul copropriétaire puisque parmi les votants en faveur desdites résolutions figure la SCI CPAG, gérée par M. [X], et où l’intention de nuire de M. [U] n’est pas établie. En réplique aux conclusions adverses, elles font observer que les SCI dirigées par M. [U] ont été constituées avec Mme [Z], celui-ci n’ayant donc pas eu l’intention d’être le seul maître au sein du syndicat des copropriétaires ;

— que la SCI MATHIS & CO ne rapporte pas la preuve de son préjudice, les travaux réalisés ayant contribué à l’amélioration de la collectivité ;

— en réplique aux conclusions adverses, que les SCI ALB et MATHIS & CO ne justifient pas de leurs allégations relatives aux prétendus fils qui pendent et aux trous en façade ;

— que les SCI ALB et MATHIS & CO ont fait le choix de l’action en justice plutôt que de progresser dans un processus de négociation ;

— qu’il a été démontré que les décisions prises par M. [U], leur dirigeant, ont contribué à l’amélioration de la copropriété et ont été financées sur ses deniers propres, de sorte que le comportement de la SCI MATHIS & CO est abusif et justifie l’octroi de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et abusive ;

— que la société Adri-Bat ayant fait l’acquisition des lots de copropriété de la SCI ALB, celle-ci est devenue la bénéficiaire des résolutions litigieuses et des décisions à intervenir, le litige ayant ainsi évolué, ce qui justifie son intervention volontaire en application des dispositions des articles 330 et 554 du code de procédure civile ;

— que la SCI Adri-Bat qui vient aux droits de la SCI ALB dans le bénéfice du jugement dont appel du 9 septembre 2021 y renonce ; que de surcroît, en sa qualité de vendeur, la SCI ALB a déclaré dans l’acte de vente de ses lots à la SCI Adri-Bat qu’elle entend se désister en faveur de l’acquéreur ;

— que la présence du syndicat des copropriétaires à l’instance se justifie afin de lui rendre opposable la décision à intervenir et d’en faciliter l’exécution, mais qu’aucune prétention n’est formée à son égard.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, contenant appel incident, la SCI MATHIS & CO, intimée, demande à la cour de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’assemblée générale extraordinaire de copropriété du 19 décembre 2017,

Vu le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes et son rectificatif du 28 septembre 2021,

Recevant l’appel des sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], SCI Adri-Bat,

Le disant mal fondé,

— COnstater que la SCI A.L.B. est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 12 février 2022 et qu’elle n’a plus vocation à intervenir n’ayant plus la personnalité morale,

— Rejeter toutes demandes formulées à son encontre,

— Débouter les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], SCI Adri-Bat de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Déclarer recevable et bien fondée l’action de la société MATHIS § CO,

— COnfirmer le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes ainsi que le jugement rectificatif du 28 septembre 2021, sauf à majorer le montant des astreintes et dommages et intérêts et à clairement statuer sur la libération des parties communes et l’exécution des travaux,

Statuant à nouveau, et sur appel incident,

— Rectifier l’erreur de plume contenue dans l’exploit introductif d’instance du 14 février 2018 et dire que c’est sous la dénomination SCI [Y] que doit être désignée cette partie, et non SCI [Y],

— Annuler les décisions, résolutions et délibérations n° 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], en date du 19 décembre 2017, pour abus de majorité dans l’intention de nuire de la part des sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], pour favoriser leurs intérêts personnels au détriment des copropriétaires minoritaires, et pour prise de décisions non inspirées par la poursuite de l’intérêt collectif au titre des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

— Ordonner la libération des parties communes privatisées par les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance, à savoir :

* restituer à la copropriété les parties communes du bâtiment A, notamment les sanitaires, avec remise en état d’origine,

* restituer à la copropriété les parties communes du bâtiment B avec remise en état d’origine,

* restituer à la copropriété les places de parkings privatisées avec remise en état d’origine,

* restituer à la copropriété l’emplacement occupé sur la voie de circulation avec remise en état d’origine,

— COndamner solidairement les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M] et SCI [W] à effectuer les travaux de remise en état nécessaires au sein de la copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance, à savoir :

* supprimer le traçage d’un parking sur la voie de circulation ainsi que le dispositif de recharge électrique de véhicule,

* enlever le bloc climatisation et les accessoires installés sur le bâtiment B avec remise en état de la façade dans son état d’origine et notamment rebouchage des percements en façade et enlèvement des gaines,

* supprimer le mur de clôture avec remise en état du grillage,

* supprimer la couverture du local poubelle avec remise en son état initial,

* supprimer les panneaux privatisant des places de parking et autres parties communes,

* supprimer les panneaux d’affichage installés en façade de l’immeuble et sur la structure de celui-ci avec remise en son état initial,

* supprimer les vitrines commerciales avec remise en état d’origine des façades dont la structure a été modifiée afin de créer lesdites vitrines commerciales,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment A, notamment au rez-de-chaussée et au 1er étage par la création de sanitaires avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment B avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

* supprimer le volet roulant avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine,

— COndamner solidairement les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], SCI Adri-Bat à payer à la SCI MATHIS & CO la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice constitué par le trouble de jouissance généré au sein de la copropriété, le préjudice moral et le préjudice esthétique,

— COndamner solidairement les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], SCI Adri-Bat à payer à la SCI MATHIS & CO la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

— Débouter les sociétés SCI [Y], SCI Horizon Sud, SCI Point zéro, SCI [M], SCI [W], SCI Adri-Bat de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Dispenser la SCI MATHIS & CO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

La SCI MATHIS & CO fait valoir en substance :

— que la SCI ALB ayant cédé ses lots à la SCI Adri-Bat et étant radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 12 février 2022, elle n’a plus vocation à intervenir ;

— que c’est par une erreur de frappe qui ne cause aucun grief que la SCI [Y] a été assignée alors que c’est bien la société [Y] qui est mise en cause et non la société [Y], l’acte introductif comportant bien le numéro Siren et l’adresse du siège social de la SCI [Y] inscrite au RCS de Nîmes et Me [V] s’étant constituée dans les intérêts de toutes les sociétés de M. [U], y compris la société [Y] ;

— que M. [U], qui a entrepris des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur, n’a jamais demandé une autorisation de la mairie ni de la copropriété en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décidant seulement de convoquer une assemblée générale extraordinaire postérieurement afin de les faire ratifier ; qu’en l’espèce les travaux irréguliers ne peuvent être ratifiés, l’abus de majorité étant établi dès lors :

* que M. [U] a sciemment cherché à contourner l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et une réduction de voix afin de garder le contrôle sur les votes en transférant la propriété d’une partie de ses lots à des SCI puisqu’il existe autant de lots que de SCI dont il est le gérant, de sorte que ce dernier se retrouve majoritaire au

travers de ses 5 SCI ; que le vote de la SCI CPAG ne fait pas pour autant disparaître l’abus de majorité des appelantes qui, à elles seules, détiennent la majorité, étant souligné que les résolutions litigieuses n°4 à 9 ont toutes été mises à l’ordre du jour à la demande exclusive de M. [U], représentant légal des sociétés appelantes ;

* que les travaux « votés » ont été effectués dans l’intérêt exclusif des sociétés de M. [U], le syndicat des copropriétaires ayant mis clairement en évidence les manquements de M. [U] et de ses sociétés, et portent préjudice aux copropriétaires minoritaires au regard du comportement de M. [U] et de ses sociétés qui ont persévéré dans la poursuite de leurs manquements malgré la mise en demeure du syndic de cesser ces agissements, et qui, par leur faute, n’ont pu faire aboutir le règlement amiable, le fait que M. [U] reconnaisse lui-même dans ses écritures qu’il aurait pu acheter en renégociant le prix au m² étant l’aveu d’une volonté d’expier son comportement fautif ; qu’il est en effet manifeste que M. [U] et ses sociétés utilisent leur position de copropriétaire majoritaire de façon abusive à dessein de favoriser leurs propres intérêts au détriment de l’intérêt collectif au regard notamment de l’appropriation des emplacements de parkings communs afin de les privatiser, de la création d’un emplacement à la place du passage de l’accès sécurité, de la présence de câbles électriques pendants et non couverts sur la façade pouvant être dangereux pour la copropriété, de la présence de trous en façade et de câbles libres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— que le comportement des sociétés appelantes est de nature à lui causer un préjudice justifiant le versement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance généré au sein de la copropriété, les travaux irréguliers datant de 2017 et l’assignation étant du 14 février 2018 ;

— en réponse aux conclusions adverses, qu’elle rapporte la preuve de son préjudice de jouissance, esthétique et moral ;

— que les travaux ont été entrepris alors qu’ils auraient dû être discutés avant leur réalisation n’étant pas gracieusement payés par M. [U] et ses sociétés, mais assumés par chacun des copropriétaires de l’immeuble comme le prévoit le procès-verbal d’assemblée générale pour chaque résolution ;

— qu’elle a ainsi été privée de tout débat en assemblée générale, se voyant ainsi imposer des travaux coûteux, disgracieux, portant atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble et à l’origine de nuisances, notamment concernant les blocs de climatisation ; que l’appropriation des parties communes a diminué ses droits puisqu’elle ne bénéficie plus de l’intégralité de ses tantièmes des parties communes; que si M. [U] n’avait pas agi à tort, il ne se serait pas engagé à régulariser le protocole d’accord transactionnel, ce à quoi il a finalement refusé de donner suite ;

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Tourdiat gestion, intervenant forcé, demande à la cour de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1695 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret d’application en date du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 1240 et 1353 du Code civil,

Vu les présentes conclusions et pièces telles que rappelées dans le BCP annexé,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 09 septembre 2021,

Vu l’assignation en intervention forcée du Syndicat des copropriétaires du 14 mars 2024,

— Constater que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice la société Tourdiat gestion n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité tant délictuelle que contractuelle à l’encontre des SCI A.L.B et MATHIS & CO,

— COnstater que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice la société Tourdiat gestion n’a pas concouru aux préjudices que les SCI A.L.B et MATHIS & CO allèguent avoir subis concomitamment aux résolutions votées lors de l’AGE en date du 19 décembre 2017,

Ce faisant,

— Statuer ce que de droit sur les demandes des copropriétaires qui ne sont pas dirigées vers le syndicat des copropriétaires,

— Juger que la décision sera rendue opposable au syndicat des copropriétaires,

— Condamner la ou les parties succombant à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice la société Tourdiat gestion la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir en substance :

— que les SCI MATHIS & CO et ALB ne rapportent pas la preuve de ce qu’il aurait concouru à la survenance des préjudices qu’elles allèguent avoir subis, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 1240 du code civil ;

— qu’il n’a commis aucune faute délictuelle ou contractuelle qui aurait concouru à la survenance des préjudices invoqués dès lors que :

* il a parfaitement exécuté sa mission et son pouvoir de contrôle sur les travaux réalisés au sein de la copropriété en adressant un courrier faisant état des infractions au règlement de copropriété à toutes les SCI dont M. [U] est le gérant concernant les travaux réalisés par ce dernier sans autorisation de l’assemblée générale ni de la mairie, ayant ainsi constaté l’annexion des parties communes par M. [U] et protesté en l’informant de l’illégalité de la situation ;

* conformément aux dispositions légales, il a convoqué et organisé une assemblée générale extraordinaire le 19 décembre 2017 telle que sollicitée par M. [U] ;

* les préjudices invoqués par les SCI ALB et MATHIS & CO sont exclusivement imputables au comportement de M. [U].

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire :

La cour constate qu’elle n’est pas saisie d’une demande relativement à la requête en rectification matérielle ([Y] en lieu et place de [Y]). Par ailleurs, la cour est saisie de l’appel des deux jugements et doit donc aussi nécessairement statuer sur la demande de dommages et intérêts formulée dans le jugement rectificatif.

Sur les sociétés ALB ADRI-BAT :

Selon l’article 554 du code de procédure civile : « Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ».

La SCI ALB détenait les lots n°10, 1, 14, 15, 16, 17, 23, 24, 25,26,27,28, 29, 30,31 et 32 et les 104 tantièmes de la copropriété située [Adresse 2].

La SCI ALB a cédé l’ensemble de ses lots à la SCI ADRI-BAT dirigée par M. [U], selon compromis en date du 21 février 2022, réitéré par acte authentique du 02 juin 2022. Dans l’acte de cession notarié en date du 1er juin 2022, la venderesse a déclarée (page 23 de l’acte) :

« Un jugement a été rendu pat le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 09 septembre 2021 dont copie annexée. Cette procédure n’est en l’espèce aucunement liée à une faute du vendeur. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligation à cet égard. En conséquence, le vendeur (ALB) déclare se désister en faveur de l’acquéreur (ADRI-BAT) du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au bien ».

La cour constate que l’intimé demande de constater que la SCI ALB est radiée du registre du commerce et des sociétés mais ne verse au soutient de cette demande aucun justificatif tel qu’un extrait de K-bis.

Il est donné acte à la SCI ADRI-BAT, qu’elle intervient volontairement à l’instance et qu’elle vient aux droits de la société ALB par l’effet de la vente du lot de copropriété.

Il est donné acte à la SCI ADRI-BAT qu’elle renonce au bénéfice du jugement rendu le 09 septembre 2021 suivant ses écritures.

Sur l’abus de majorité :

La SCI MATHIS & CO invoque un abus de majorité dans l’intention de nuire et la prise de décisions non inspirées par la poursuite de l’intérêt collectif lors du vote de l’assemblée générale extraordinaire (AGE) du 19 décembre 2017 pour solliciter l’annulation de certaines résolutions votées ce jour.

Le tribunal a considéré qu’il y avait un abus de majorité et a prononcé la nullité des résolutions n°4,5,6,7,8 et 9 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est déroulée le 19 décembre 2017. Il a en conséquence de quoi prononcé des restitutions et remises en état sous astreintes.

* * *

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe la nécessité d’obtenir une autorisation préalable lorsqu’un copropriétaire entend effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

La jurisprudence peut considérer qu’une ratification de travaux irréguliers est possible, s’il n’y a pas d’abus de majorité lors du vote.

La Cour de cassation définit l’abus de majorité comme étant : 'la décision de l’assemblée générale contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires’ (ex : Civ. 3ème., 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Il appartient aux copropriétaires demandeurs d’apporter la preuve de l’abus de droit.

Par ailleurs, concernant la position majoritaire , l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose :

« I. – Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

L’intimé argue qu’en l’espèce M. [U] a sciemment cherché à contourner cette disposition afin de garder le contrôle sur les votes, en transférant la propriété d’une partie de ses lots à des tiers, en l’occurrence des SCI. Ainsi, selon elle, il existe autant de lots que de SCI dont M. [U] est le gérant.

En l’espèce, il est constant que :

La SCI ALB détenait les lots n°10 et 12 et les 104 tantièmes de la copropriété située [Adresse 2],

La SCI MATHIS § CO détient quant à elle le lot n°11 et les 91 tantièmes de la même copropriété.

Outre les SCI ALB et MATHIS § CO, la copropriété est également composée de :

' SCI NEWTON gérée par M. [O]

' SCI [Y] gérée ou cogérée par M. [U]

' SCI HORIZON SUD gérée ou cogérée par M. [U]

' SCI POINT ZERO gérée ou cogérée par M. [U]

' SCI [M] gérée ou cogérée par M. [U]

' SCI [W] gérée ou cogérée par M. [U]

' SCI CPAG gérée par M. [X]

Il ressort de la feuille de présence de l’assemblée générale que :

— la SCI [Y] détient 56/1000 des voix

— la SCI HORIZON SUD détient 47/1000

— la SCI POINT ZERO VILLE ACTIVE détient 408/1000

— la SCI [M] détient 44/1000

— la SCI [W] détient 43/1000

Il a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice en date du 25 octobre 2017 un certain nombre de travaux, entrepris sans autorisation de l’assemblée générale.

Par lettre recommandée du 31 octobre 2017, le syndic constatait plusieurs infractions au règlement de copropriété, à savoir des travaux ayant été réalisés par M. [U] sans autorisation de l’assemblée générale.

Le 2 novembre 2017, M. [U] a demandé la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de faire ratifier certains travaux objets du litige.

Par courrier du 22 novembre 2017, le syndic a envoyé la convocation à l’assemblée générale extraordinaire fixée le 19 décembre 2017.

Etaient inscrites différentes résolutions à voter, proposées par M. [U] :

— résolution 3 : mise en conformité peinture sur bardage

— résolution 4 : mise en conformité affichage publicitaire

— résolution 5 : mise en conformité installation climatisation

— résolution 6 : mise en conformité de l’édification d’un mur à la place d’un grillage entre le bâtiment et l’entreprise SEMAPRIM

— résolution 7 : mise en conformité toit local poubelle

— résolution 8 : mise en conformité déplacement ouverture en façade EST du local TATOO

— résolution 9 : mise en conformité pose portail dans le local SEMAPRIM

Toutes les résolutions proposées par M. [U], à l’exception de la résolution n°3, étaient adoptées, malgré les votes 'contre’ des SCI MATHIS, ALB et NEWTON.

Il ressort de ces éléments factuels que des travaux ont bien été effectués sans autorisation de l’assemblée générale. Une partie de ces travaux a été régularisé postérieurement à travers l’assemblée générale en date du 19 décembre 2017.

Il résulte cependant de la composition des voix, de la gérance ou co-gérance de M. [U] que celui-ci est manifestement majoritaire, sans que la réduction des voix prévue à l’article 22 ait pu lui être opposée. Le fait qu’un seul autre copropriétaire, en la personne de la SCI CPAG, a également voté en faveur des résolutions présentées par M. [U] est inopérant sur l’abus de majorité, étant souligné que cette AGE a été portée à la demande exclusive de M. [U] tel que cela est mentionné dans le procès-verbal.

Il revient, à cette étape, à la cour de déterminer si ce vote (de l’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2017) profite ou non à la copropriété, s’il est contraire à l’intérêt collectif.

Les appelantes arguent que l’intimé n’a subi aucun préjudice et qu’elle a profité des décisions de l’assemblée générale qui ont contribuées à l’amélioration de la collectivité.

Il convient de reprendre en l’espèce chaque résolution votée ayant fait l’objet d’une demande d’annulation, à savoir :

— résolution 4 : mise en conformité affichage publicitaire

— résolution 5 : mise en conformité installation climatisation

— résolution 6 : mise en conformité de l’édification d’un mur à la place d’un grillage entre le bâtiment et l’entreprise SEMAPRIM

— résolution 7 : mise en conformité toit local poubelle

— résolution 8 : mise en conformité déplacement ouverture en façade EST du local TATOO

— résolution 9 : mise en conformité pose portail dans le local SEMAPRIM

La cour regrette que les conclusions très denses en pièces et en fait allégués ne reprennent pas les résolutions critiquées. L’intimé qui réclame la libération des parties communes n’explique pas quelle résolution, dont il demande la nullité fonde, selon lui l’occupation des lieux communs ou les demandes de remise en état.

Sur la résolution n°4 : mise en conformité affichage publicitaire

La résolution indique « l’affichage publicitaire des entreprises se feront sur les surfaces extérieures correspondant uniquement au local occupé ».

L’intimé rappelle que l’installation des panneaux publicitaires est soumise à des règles de droit et en particulier aux articles L581-1 à L581-45 du Code de l’environnement. Ainsi l’article L581-6 du code de l’environnement spécifie que l’installation, le remplacement ou la modification des dispositifs ou matériels qui supportent de la publicité sont soumis à déclaration préalable auprès du maire et du préfet dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Selon elle, M. [U] ne justifie d’aucune autorisation pour la pose de ces panneaux.

Si l’intimé a raison de rappeler les règles du code de l’environnement, pour autant le non-respect de ces règles ne suffit à lui seul à fonder l’intention de nuire ou un intérêt contraire à l’intérêt collectif ou au détriment du groupe minoritaire.

Par ailleurs, l’intimé ne justifie pas d’un préjudice à ce titre, ce d’autant que la résolution litigieuse ne semble pas violer un règlement puisqu’elle indique simplement que l’affichage publicitaire des entreprises se fera sur les surfaces extérieures correspondant uniquement au local occupé.

L’intimé échoue à rapporter la preuve que les travaux objet du litige aient été ratifiés lors de l’assemblée générale avec intention de nuire, ou un intérêt contraire à l’intérêt collectif ou au détriment du groupe minoritaire. La résolution sera validée pour défaut de preuve de l’abus de majorité. La décision de première instance est donc infirmée.

Sur la résolution n°5 : mise en conformité installation climatisation

La résolution indique « les parties communes sont propres à l’installation de bloc de climatisation tant par les anciens, nouveaux ou futur locataires ».

L’intimé argue d’un préjudice visuel et de l’absence d’autorisation préalable.

Les blocs de climatisation sont tous posés ensemble, en toiture et de manière non visible. Les photographies qui ne sont pas contestées attestent que les blocs de climatisation sont posés en toiture et invisible de l’extérieur, notamment de la rue. L’intimé ne peut prétendre à un préjudice visuel. La photo versée sur le toit dans laquelle apparait la gaine est sans intérêt concernant un préjudice visuel.

L’adoption de cette résolution, en ce qu’il n’est pas démontré un intérêt contraire à l’intérêt collectif, sera donc confirmée et en cela la décision de première instance est infirmée.

Sur la résolution n° 6 : mise en conformité de l’édification d’un mur à la place d’un grillage entre le bâtiment et l’entreprise SEMAPRIM

La résolution indique : « L’approbation du mur séparant le bâtiment avec anciennement SEMAPRIM à la place d’un grillage abimé donnant une image néfaste à l’ensemble des activités. Ce mur a été financé en totalité par les deniers de M. [U] ».

Les appelants arguent qu’il se situe sur l’emprise d’un grillage séparatif et qu’il est davantage esthétique et plus protecteur. Ils soulignent que la copropriété n’a rien payé.

L’intimé indique que M. [U] a décidé seule de remplacer le grillage par un mur en parpaing brut particulièrement inesthétique qui défigure l’harmonie collective. Ils affirment qu’il s’est écroulé en mai 2021.

M. [L], commerçant voisin, atteste le 12 mai 2022, que depuis la réparation du mur il n’est plus dérangé par des dépôts sauvages d’ordure. Les photos versées aux débats montrent un mur enduit en couleur jaune claire propre. Il a manifestement été reconstruit après le 14 mai 2021, puisque sur la photo de 2021 versé par l’intimé, il n’est pas encore enduit, alors que sur les photos des appelants il est enduit en jaune. Cela corrobore l’attestation du voisin. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que le mur a été totalement financé par les deniers de M. [U]. L’intimé ne peut donc subir un dommage à ce titre. Il n’est pas plus démontré un préjudice esthétique, de surcroit contraire aux intérêts de la copropriété.

L’intimé au vu de ces éléments, échoue à démontrer, une décision d’assemblée générale prise dans un intérêt contraire à l’intérêt collectif. Cette résolution sera confirmée et en cela la décision de première instance est infirmée.

Sur la résolution n°7 : mise en conformité toit local poubelle

La résolution indique : « L’approbation d’un toit sur le local poubelle et d’un portillon afin d’éviter des remplissages intempestifs de toutes sortes d’ordures provenant de l’extérieur. »

Les appelants argent que l’ensemble des copropriétaires avaient voté lors de l’assemblée en date du 29 juin 2018, le rachat du local entreposant les containers poubelles qui avait été érigé sur des emplacements de parking privés. Les appelants soulignent que la fermeture de ce local est un gage de propreté et de sécurité, qu’il est de la même couleur que le mur de séparation et bénéficie à tous.

Les intimés indiquent que cette construction pour les containers à poubelle a été effectuée sans aucune autorisation.

Il ressort de la lecture du procès-verbal du 29 juin 2018 que la résolution n°12 intitulée achat des parkings lots n°39 et 40 pour le compte de la SCI CPAG et adoptée à la majorité (9 membres sur 9) indique en rappel : que lors de l’AG du 14 juin 2012, en sa résolution n°13il a été décidé d’édifier un local conteneur sur les parkings 39 et 40. Il est précisé que l’achat proposé est conforme à l’objet du syndicat et au bon fonctionnement de l’immeuble.

Il ressort de la lecture de la résolution n°7 critiquée que le procès-verbal fait état de « l’approbation d’un toit sur le local poubelle et d’un portillon afin d’éviter des remplissages intempestifs de toutes sortes d’ordures provenant de l’extérieur ».

La cour ne constate pas au vu de ces éléments une décision d’assemblée générale qui serait contraire à l’intérêt collectif. Cette résolution ne fera pas l’objet d’une annulation et en cela la décision de première instance est infirmée.

— résolution 8 : mise en conformité déplacement ouverture en façade EST du local TATOO

La résolution mentionne : « l’approbation de déplacement d’ouverture en façade est du local TATOO déjà approuvé oralement par l’ensemble des copropriétaires »

Aucun moyen n’est formulé relativement à la nullité de cette résolution. Il ne sera donc pas droit à la demande de nullité de ladite résolution.

— résolution 9 : mise en conformité pose portail dans le local SEMAPRIM

La résolution mentionne : « pose d’un portail sectionnel ou volet roulant dans le local du milieu anciennement SEMAPRIM à l’identique du local d’à côté ».

Aucun moyen n’est formulé relativement à la nullité de cette résolution. Il ne sera donc pas droit à la demande de nullité de ladite résolution.

Sur les demandes de remise en état formées par l’intimé :

Toutes les demandes de l’intimé sont fondées sur l’abus de majorité, et la position majoritaire, le détournement du vote contrairement à l’intérêt collectif.

L’intimé sollicite de procéder aux travaux de remise en état de l’immeuble sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance, à savoir :

« ' supprimer le traçage d’un parking sur la voie de circulation ainsi que le dispositif de recharge électrique de véhicule;

' enlever le bloc climatisation et les accessoires installés sur le bâtiment B avec remise en état de la façade dans son état d’origine et notamment rebouchage des percements en façade et enlèvement des gaines;

' supprimer le mur de clôture avec remise en état du grillage;

' supprimer la couverture du local poubelle avec remise en son état initial;

' supprimer les panneaux privatisant des places de parking et autres parties communes;

' supprimer les panneaux d’affichage installés en façade de l’immeuble et sur la structure de celui-ci;

' supprimer les vitrines commerciales avec remise en état d’origine des façades dont la structure a été modifiée afin de créer lesdites vitrines commerciales;

' supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment A au rez-de-chaussée et au 1 er étage par la création de sanitaires avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine ;

' supprimer la privatisation des parties communes dans le bâtiment B avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine ;

' supprimer le volet roulant avec remise en état des parties communes dans leur état d’origine »;

Il ajoute, qu’il sera également « ordonné la libération des parties communes privatisées illégalement par Monsieur [U] et ses sociétés [Y], HORIZON SUD, POINT ZERO, [M], [W], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance, à savoir :

' restituer à la copropriété les parties communes du bâtiment A, notamment les sanitaires, avec remise en état d’origine ;

' restituer à la copropriété les parties communes du bâtiment B avec remise en état d’origine ;

' restituer à la copropriété les places de parkings privatisées avec remise en état d’origine ;

' restituer à la copropriété l’emplacement occupé sur la voie de circulation avec remise en état d’origine »;

La cour constate que l’intégralité de ces demandes n’ont aucun fondement, ou explication (partie 3 des conclusions page 10 et début 11), étant simplement listées. Seuls les abus de majorités sont très largement conclus.

Dans une partie de ces conclusions en réponse aux arguments adverses, l’intimé rappelle, très justement la position de la Cour de Cassation sur l’abus de majorité et indique qu’en l’espèce, les sociétés appelantes « ont manifestement causé un préjudice aux concluantes en accaparant des parties communes, en modifiant la structure de l’immeuble (construction d’un mur ; vitrines commerciales ; panneaux publicitaires ; volet roulant'), en créant une place de stationnement empiétant sur la voie de circulation, en privatisant des places de stationnement’ Il s’agit là d’une véritable atteinte à la vie collective au sein de l’immeuble que les concluantes subissent depuis près de 5 ans et qui se matérialise par un préjudice de jouissance (privation ou altération des parties communes), un préjudice esthétique tout autant qu’un préjudice moral ». Pour autant force est de constater qu’une partie de ces demandes ne font pas l’objet de décision votées en assemblées générales et l’abus de majorité ne peut donc servir de base à ces prétentions qui seront donc nécessairement rejetées.

En effet, le juge ne peut se substituer au vote de l’assemblée générale. En conséquence, concernant les travaux qui n’ont pas fait l’objet d’un vote de l’assemblée générale, il appartient au copropriétaire de solliciter la tenue d’une assemblée générale afin que la question soit mise à l’ordre du jour et votée. Faute de rapporter la preuve d’avoir sollicité la tenue d’une assemblée générale afin que les autres travaux litigieux soient évoqués, l’intimé ne peut valablement, demander au tribunal ou à la cour de statuer sur des remises en état ou restitution de parties communes.

La décision de première instance en ce qu’elle a accepté ces demandes sera infirmée.

Sur la faute du syndic :

Il est allégué que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice la Société TOURDIAT GESTION aurait concouru à la survenance des préjudices que les intimés allèguent avoir subis.

Le syndic en exercice a constaté les infractions au règlement de copropriété, notamment les travaux réalisés par M. [U] sans autorisation de l’assemblée générale et a adressé une correspondance à toutes les SCI dont M. [U] est le gérant pour lui en faire part.

En conséquence, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du syndic. La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’intimé :

L’intimé sollicite la confirmation de la condamnation des appelantes issue du jugement rectificatif en date du 28 septembre 2021.

Il ressort des précédents développements qu’il est acquis que M. [U] a réalisé des travaux avant d’obtenir l’autorisation en assemblée générale pour lesdits travaux. Il ressort des échanges de courriels entre les parties que le bruit généré pendant les travaux a constitué un trouble pour les copropriétaires et que cela n’est pas contesté, sauf à dire que c’est maintenant terminé. Cela constitue une faute de la part de M. [U].

Les travaux datant de 2017 et ayant été terminé la même année (courriels échangés en octobre 2017), sans qu’il soit allégué plus qu’un préjudice de jouissance des collaborateurs, mais sans que M. [U] ne conteste le désagrément, la décision de première instance en ce qu’elle a alloué la somme de 3 000 euros sera confirmée.

Sur la demande des appelantes pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice étant un droit et la preuve d’une intention malveillante ou d’une erreur grossière équipollente au dol n’étant pas rapportée, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée des appelantes sera rejetée.

Sur les frais du procès :

Succombant principalement à l’instance, l’intimé sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La décision de première instance en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes respectives d’article 700 sera confirmée et il en sera de même en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

— sauf en ce qu’il a :

Rejeté les demandes formulées contre le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » représenté par son syndic en exercice la Société TOURDIAT GESTION,

Condamné les appelantes à payer la somme de 3 000 euros à la SCI ALB et à la SCI MATHIS & CO,

Rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs :

— Rejette la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8 et 9 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], en date du 19 décembre 2017,

Rejette la demande la libération des parties communes privatisées sous astreinte,

Rejette la demande de travaux de remise en état,

Condamne la SCI MATHIS & CO aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Donne acte à la SCI ADRI-BAT, qu’elle intervient volontairement à l’instance aux droits de la société ALB par l’effet de la vente du lot de copropriété,

Donne acte à la SCI ADRI-BAT qu’elle renonce au bénéfice du jugement rendu par le TJ de Nîmes en date du 09 septembre 2021,

Rejette la demande formulée au titre de la procédure abusive,

Condamne la SCI MATHIS & CO aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,