Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 21 DECEMBRE 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/06147 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ5Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 février 2022 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 20/00268

APPELANTE

S.A.R.L. PLAISANCE HOTEL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 562 101 188

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de Paris, toque : G0876

Assistée de M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

S.N.C. 51 JONCQUIERE

Immatriculée au R.C.S. de Compiègne sous le n° 842 108 250

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J082

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M. Douglas Berthe, conseiller

M^me Marie Girousse, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Laurène Blanco

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2009 intitulé «'AVENANT DE RENOUVELLEMENT'», Monsieur [P] [B], Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B], aux droits desquels vient désormais la société 51 JONQUIERE, ont donné à bail en renouvellement à la société PLAISANCE HOTEL pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 38 000 euros,hors taxes et hors charges, des locaux à usage d’hôtel meublé sis [Adresse 3] ainsi désignés dans le bail initial du 10 décembre 1967:

«'Au Rez de chaussée': Deux pièces donnant sur la rue Sauffroy, l’une servant de bureau de l’Hotel et l’autre attenant servant de Chambre à coucher.

Quatre pièces au Premier étage.

Onze pièces à chacun des trois autres étages de l’immeuble.

Une grande cave sous le bureau.'»

Cet avenant précise que la distribution des locaux a été modifiée, au cours des baux successifs, par la société PLAISANCE HOTEL, avec l’autorisation des bailleurs, les modifications touchant la cloison des toilettes du 1er étage, les chambres 10, 12, 14 et 17 du 2ème étage, les chambres 21 et 23 au 3ème étage et les chambres 32 et 34 au 4ème étage et figurant, aux termes de l’avenant du 12 octobre 2009 précité, sur les plans que cet acte déclare lui être annexés.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2017, la société PLAISANCE HOTEL a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2018, la société 51 JONQUIERE a exercé son droit d’option, notifié à la société PLAISANCE HOTEL le refus de renouvellement du bail et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 4 octobre 2019, Monsieur [H] [G], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 22 janvier 2019 à la demande la société 51 JONQUIERE, a déposé son rapport dans lequel il conclut que les locaux présentent un caractère monovalent, que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce, que l’indemnité d’éviction peut s’apprécier , outre le remboursement des frais de licenciement sur justificatifs, de la façon suivante':

— perte du fonds de commerce': 566 000 euros,

— frais de remploi': 56 600 euros,

— frais de réinstallation': 0 euros,

— frais de déménagement de la partie habitation': 1730 euros,

— trouble commercial': 12 950 euros,

et que l’indemnité d’occupation peut être appréciée, à compter du 1er juillet 2017, à 48 341 euros par an, hors taxes et hors charges, soit 4028,41 euros par mois.

Par acte du 3 janvier 2020, la société 51 JONQUIERE a assigné la société PLAISANCE HOTEL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a:

Dit que, par l’effet du droit d’option exercé par la société 51 JONQUIERE par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2018, le bail liant celle-ci et la société PLAISANCE HOTEL et portant sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] a pris fin le 30 juin 2017,

Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société PLAISANCE HOTEL dans les locaux précités,

Fixé à la somme de 787 686,50 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [Adresse 1] à la société PLAISANCE HOTEL se décomposant comme suit':

— indemnité principale…………… 707 310 euros

— indemnités accessoires………… 80 376,50 euros

frais de remploi': 70 731 euros

trouble commercial': 7915,50 euros

frais de déménagement : 1730 euros

Débouté la société 51 JONQUIERE de ses demandes tendant à voir ordonner la consignation du montant des indemnités de frais de remploi, de trouble commercial et de l’éventuelle indemnité de frais de réinstallation entre les mains d’un séquestre désigné à cet effet, et ce pour une période de six mois à compter de la date du prononcé du jugement, afin de permettre à la société PLAISANCE HOTEL de justifier de sa réinstallation effective et de la poursuite de ses activités et à voir donner mission au séquestre désigné de lui rembourser le montant de ces indemnités si la société PLAISANCE HOTEL ne justifie pas de sa réinstallation effective et de la poursuite de ses activités dans le délai de six mois à compter de la date du prononcé du jugement,

Dit que la société PLAISANCE HOTEL est redevable à l’égard de la société [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017,

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 48 865 euros, taxes et charges en sus,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamné la société 51 JONQUIERE à payer à la société PLAISANCE HOTEL la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société 51 JONQUIERE aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société PLAISANCE HOTEL a interjeté appel le 23 mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mars 2023.

Par conclusions signifiées le 20 avril 2023, la société 51 JONQUIERE a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture. Les parties ont été convoquées à l’audience du conseiller de la mise en état du 5 juin 2023 lors de laquelle la société 51 JONQUIERE a renoncé à sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture, les deux parties ont sollicité le maintien de l’ordonnance de clôture du 22 mars 2023 et de la date des plaidoiries le 19 juin 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières écritures signifiées le 19 décembre 2022, la société PLAISANCE HOTEL conclut aux fins de voir:

REFORMER le jugement attaqué en ce qu’il a fixé à la somme de 787.686,50 € le montant de l’indemnité d’éviction due par la société 51 JONQUIERE à la société PLAISANCE HOTEL ;

REFORMER le jugement attaqué en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 48.865 €, taxes et charges en sus,

Statuant à nouveau :

FIXER le montant de l’indemnité principale qui est due par la SCI 51 JONQUIERE à la société PLAISANCE HÔTEL à la somme de 895.549,00 €

FIXER le montant de l’indemnité de remploi qui est due par la SCI 51 JONQUIERE à la société PLAISANCE HÔTEL à la somme de 89.555,00 €

FIXER le montant de l’indemnité compensatrice de frais de déménagement qui due par la SCI 51 JONQUIERE à la société PLAISANCE HÔTEL à la somme de 10.482 €

FIXER le montant de l’indemnité compensatrice de frais de réinstallation qui due par la SCI 51 JONQUIERE à la société PLAISANCE HÔTEL à la somme de 88.259,00 €

FIXER le montant de l’indemnité de trouble commercial qui est due par la SCI [Adresse 1] à la société PLAISANCE HÔTEL à la somme de 12.950,00 €.

CONDAMNER la société SCI 51 JONQUIERE à rembourser la société PLAISANCE HÔTEL des frais de licenciement, sur présentation de justificatifs ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation qui est due par la société PLAISANCE HÔTEL la SCI 51 JONQUIERE à la somme de 47.592 €/an

CONDAMNER la société SCI 51 JONQUIERE à payer à la société PLAISANCE HÔTEL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépends,

DEBOUTER la société SCI JONQUIERE de son appel incident, et de ses demandes contraires,

CONFIRMER les autres dispositions du jugement.

Dans ses dernières écritures signifiées le 20 septembre 2022, la société 51 JONQUIERE conclut aux fins de voir:

' RÉFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 février 2022 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 787.686,50 € ;

' RÉFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 février 2022 en ce qu’il a :

— Débouté la société 51 JONQUIÈRE de sa demande aux fins de consignation entre les mains d’un séquestre l’indemnité de trouble commercial, l’indemnité de frais de remploi ainsi que l’éventuelle indemnité de frais de réinstallation,

— Condamné la société 51 JONQUIÈRE à verser à la société PLAISANCE HÔTEL la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

STATUANT À NOUVEAU :

' FIXER l’indemnité d’éviction globale à la somme de 632.245,50 € ;

' ORDONNER la consignation du montant des indemnités de frais de remploi, de trouble commercial et de l’éventuelle indemnité de frais de réinstallation entre les mains d’un séquestre désigné à cet effet, et ce pour une période de six (6) mois à compter de la date du prononcé de l’arrêt, afin de permettre à la société PLAISANCE HÔTEL de justifier de sa réinstallation effective et de la poursuite de ses activités ;

' DONNER mission au séquestre désigné de rembourser le montant de ces indemnités à la SNC 51 JONQUIÈRE si la société PLAISANCE HÔTEL ne justifie pas de sa réinstallation effective et de la poursuite de ses activités dans le délai de six (6) mois à compter de la date du prononcé de l’arrêt ;

' JUGER que chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles ;

' CONFIRMER les autres dispositions du jugement.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

' JUGER irrecevable la prétention nouvelle relative aux frais de licenciement émise par la société PLAISANCE HÔTEL ;

' DÉBOUTER la société PLAISANCE HÔTEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' ORDONNER le partage par moitié des dépens de la procédure d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Les parties ne contestent pas le jugement déféré en ce qu’il a dit que par l’effet du droit d’option exercé par la société 51 JONQUIERE par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2018, le bail liant celle-ci et la société PLAISANCE HOTEL et portant sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] a pris fin le 30 juin 2017 et que cette éviction a entraîné la perte du fonds de commerce exploité par la société PLAISANCE HOTEL dans les locaux précités. Elles s’opposent cependant sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la locataire.

Il résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction comprend notamment une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. Sur l’indemnité d’éviction:

1.1. Sur les caractéristiques du bien loué et du contrat de bail :

Ainsi que l’expose le jugement déféré, selon le rapport d’expertise':

— les locaux sont situés dans la rue Sauffroy, voie de circulation automobile en sens unique du [Localité 5] de [Localité 7], reliant l'[Adresse 6] à la [Adresse 8], dans un environnement résidentiel avec une commercialité de quartier, assez bien desservi par les transports en commun, les stations «'Guy Moquet'» et «'Brochant'» (ligne 13) se trouvant à 350 et 400 m de l’hôtel,

— leur immeuble de situation est ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits avec façade enduite et toiture en zinc,

— le rez-de-chaussée, accessible depuis la rue Sauffroy en contrebas de deux petites marches par une porte à simple vantail, comprend une entrée formant dégagement d’une hauteur sous plafond de 3,21 m avec un sol carrelé, un bureau sur rue d’une hauteur sous plafond de 2,49 m environ et avec un sol parqueté, une cuisine non-équipée sans éclairement naturel d’une hauteur sous plafond de 2,49 m environ avec un sol carrelé, une chambre d’une hauteur sous plafond de 2,49 m environ avec un sol carrelé, et, à la suite, un dégagement, un local poubelle et un local technique,

— le premier étage, accessible depuis la partie bureau-cuisine-chambre du rez-de-chaussé, par un escalier raide en bois d’une largeur de 0,78 m environ, comprend un salon au sol marqueté, une salle de bains sans éclairement naturel (baignoire sabot, W-C à l’anglaise, lavabo) et une chambre avec sol parqueté, ces trois pièces étant affectées au logement du salarié de l’exploitant,

— du premier étage au 4ème étage, accessibles par un escalier en bois d’une largeur de 0,83 m environ, 26 chambres se distribuant comme suit':

* 1er étage':

2 chambres au sol parqueté, avec salle d’eau commune (douche) et WC communs à l’anglaise, équipées d’un lit simple, d’une armoire, d’un frigidaire, d’un micro-onde, d’une télévision, d’un lavabo et d’une armoire,

* 2ème étage':

8 chambres au sol parqueté, avec WC communs à l’anglaise, équipées d’un lit simple, d’une armoire, d’un frigidaire, d’un micro-onde, d’une télévision, d’un lavabo et d’une armoire,

* 3ème étage':

8 chambres au sol parqueté, avec sale d’eau commune (douche) et WC communs à l’anglaise, équipées d’un lit simple, d’une armoire, d’un frigidaire, d’un micro-onde, d’une télévision, d’un lavabo et d’une armoire,

* 4ème étage':

8 chambres au sol parqueté, avec salle d’eau commune (douche) et WC communs à l’anglaise, équipées d’un lit simple, d’une armoire, d’un frigidaire, d’un micro-onde, d’une télévision, d’un lavabo et d’une armoire,

— au sous-sol, accessible par un escalier en pierre d’une largeur de 0,76 m environ comprenant':

. un local chaufferie au sol bétonné avec chaudière et ballon d’eau chaude d’une hauteur sous plafond de 2,10 m environ,

. des réserves au sol bétonné d’une hauteur sous plafond de 2,10 m environ,

. une cuve à fioul,

. un atelier au sol bétonné d’une hauteur sous plafond de 2,10 environ.

L’expert conclut à une impression d’ensemble moyenne que ne discutent pas les parties et qu’il déduit des éléments suivants': immeuble ancien et étroit'; chambres de faible surface non équipées de douches, avec télévision, micro-ondes, frigidaire et lavabos'; faible ratio de douches communes (3 douches pour 26 chambres) et de sanitaires (4 WC pour 26 chambres)'; travaux de restauration faits par le bailleur sur la toiture et les fenêtres des chambres': fenêtres en PVC sur cour, en bois sur rue, double vitrage argon'; travaux de restauration des parties communes faits par l’exploitant de l’hôtel'; système de vidéo-surveillance'; caves saines.

Aux termes du rapport d’expertise, que les parties ne discutent pas sur ces points, le fonds de commerce est un hôtel meublé non classé, comprenant 26 chambres single, dont la clientèle est uniquement composée d'«'indépendants'», hors contrats avec les organismes sociaux, et constituée de résidents permanents à faibles revenus, qui présente un taux d’occupation de 95 % en 2018/2019 selon l’exploitant, affiche des tarifs de 660 à 680 euros par mois, la différence de 20 euros étant justifiée par la douche, et emploie un salarié, à savoir le gérant de la société PLAISANCE HOTEL qui travaille seul.

S’agissant des surfaces des locaux, l’expert indique les avoir relevées sur un plan réalisé par [R] [O], géomètre-expert, et retient une surface totale, intégrant le sous-sol, de 521,30 m² dont 349,40 m² louables qu’il détaille comme suit':

— rez-de-chaussée': 47,70 m², soit un logement de 28,10 m² et des espaces dégagement, WC et salles de bains de 19,60 m²,

—  1er étage': 64 m², soit un logement de 29,50 m², deux chambres louées d’une surface totale de 18,20 m² et des dégagements, WC et salles de bains de 16,30 m²,

—  2ème, 3ème et 4ème étage': 116,20 m² chacun, soit 8 chambres chacun pour une surface totale de 91,20 m², des dégagements, WC et salles de bains de 25 m²,

— sous-sol': 61 m².

Les parties ne contestent ni ces surfaces ni leur répartition ni leur affectation qui seront donc retenues.

L’hôtel est bien situé, dans un environnement résidentiel avec une commercialité de quartier, assez bien desservi par les transports en commun , les stations de métro 'Guy Moquet’ et 'Brochant’ étant à 350 et 400 mètres.

Le contrat de bail prévoit le transfert au preneur des travaux de mise en conformité et de l’impôt foncier.

1.2. Sur l’indemnité principale :

L’éviction ayant entraîné la perte du fonds, il est dû une indemnité de remplacement.

Il n’est pas contesté que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce puisqu’en l’espèce, elle excède la valeur du droit au bail.

Les parties ne discutent pas la méthode proposée par l’expert conforme aux usages et retenue par le tribunal consistant à évaluer la valeur vénale du fonds hôtelier en appliquant un coefficient au chiffre d’affaires hors taxe.

L’expert a pris pour base de calcul le chiffre d’affaires hors taxes moyen pondéré des années 2016 à 2018, soit 188.616 €:

192.000 € x 1=192 000 €

184.336 € x 2=368.672 €

190.341 € x 3= 571.023 €

Dans ses écritures, la société 51 JONQUIERE demande de retenir ce montant.

La société PLAISANCE HÔTEL a finalement produit, à la demande de la bailleresse, les bilans des exercices 2019 (CA 190.329 €) 2020 (CA 156.705 €) et 2021 (CA 174.798 €). Cependant, elle demande la prise en compte du montant de 188.616 € retenu par l’expert en observant à juste titre que la crise sanitaire ayant réduit les performances des fonds de commerce, les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 doivent être écartés comme ne présentant pas de caractère significatif. Si l’on prend en compte en excluant la période de restriction sanitaire, les chiffres d’affaires pondérés des années 2017 à 2019, on obtient un chiffre d’affaires (189.334 €) ne présentant pas une différence significative avec celui calculé par l’expert (188.616 €) que les deux parties demandent de retenir dans leurs écritures et qui servira donc de base de calcul.

Le tribunal a retenu un coefficient multiplicateur de 3,75. Les parties contestent ce coefficient et s’opposent entre elles quant au coefficient multiplicateur à appliquer.

La société 51 JONQUIERE demande de retenir celui de 3 proposé par l’expert en relevant, d’une part, qu’aux termes du rapport d’expertise, cette valorisation correspond à 11 fois l’excédent brut d’exploitation (ci-après l’EBE) de l’exercice 2018 qui constitue une «'fourchette haute'» et à près de 29 mois l’EBE retraité par la prise en compte du montant du loyer de renouvellement, «'ce qui est élevé'», et en s’appuyant, d’autre part, sur 5 références de fixations judiciaires.

La bailleresse fait également valoir que le coefficient multiplicateur doit correspondre au potentiel de revalorisation du chiffre d’affaires et à la possibilité pour l’hôtel de se positionner sur un autre segment plus haut de gamme. Elle soutient, à cet égard, que l’hôtel a atteint son maximum de capacité et ne dispose d’aucun potentiel d’augmentation de performances car un repositionnement impliquerait d’importants travaux de restructuration et une diminution du nombre de chambres pour la création de salles d’eau individuelles. Elle conclut que l’indemnité principale doit être fixée à un montant représentant 3 fois le chiffre d’affaires moyen HT, soit à la somme de 566 000 euros.

La locataire demande l’application de celui de 4,6 en soulignant notamment la situation géographique favorable, le caractère particulièrement rentable des hôtels meublés dont l’exploitation simple nécessite peu de personnel et en se référant à différentes décisions jurisprudentielles pour lesquelles le coefficient 3 correspond à des hôtels meublés insalubres ou d’un état moyen situés en proche banlieue de [Localité 7] alors que le coefficient habituel de 3,5 à 5 s’applique lorsqu’il existe un potentiel de développement du chiffre d’affaires et se base sur 8 références de cession de fonds hôteliers classés en catégorie 0 étoile, proposées par l’expert dont une seule a été faite avec l’application d’un coefficient inférieur à 3,75. Elle relève que l’examen de ces références fait apparaître que les hôtels meublés situés dans [Localité 7] se négocient à des valeurs supérieures à 3 fois le chiffre d’affaires moyen hors taxes avec une moyenne de 4,6 fois ce chiffre d’affaires, moyenne qui serait plus élevée si l’on élargissait l’échantillon aux références plus récentes relatives aux trois hotels de catégorie 1 . Elle fait valoir, à cet égard, que, sur les 69 hôtels actuellement en vente à [Localité 7], sur le site de références «'L’Hôtellerie-Restauration'», un seul fonds est mis à prix pour un montant inférieur à 1 000 000 euros et relève que sur 27 hôtels bureau en vente sur le site internet placedescommerces.com le moins cher est annoncé au prix de 990.000 € soit un coefficient de 4,34.

Elle ajoute que l’expert a d’autant plus sous-évalué le coefficient à appliquer à son chiffre d’affaires que l’hôtel est situé en angle de rue, dans un immeuble en bon état d’entretien, et qu’il est lui-même très bien entretenu et correctement équipé pour un hôtel meublé de préfecture, aux normes de sécurité, qu’il dispose d’un certain potentiel de développement en repositionnant l’hôtel sur un segment plus haut de gamme et souligne que cet établissement est très bien implanté dans un quartier en pleine transformation à proximité du tribunal judiciaire de Paris et de la ligne 14.

Elle conclut à la fixation de l’indemnité principale, pour la partie relative aux 26 chambres meublées, à la somme de 867 633 euros et sollicite, par ailleurs, que soit également et distinctement indemnisée la perte du droit au bail portant sur le logement de fonction qu’elle a aménagé dans les locaux de l’hôtel à destination de son salarié et qu’elle qualifie d'«'accessoire'» à son fonds de commerce, demande à laquelle s’oppose la bailleresse au motif que cette affectation est un choix d’exploitation fait par la locataire au détriment des capacités d’accueil de l’hôtel et qu’il n’existe aucun différentiel de loyer indemnisable.

L’expert relève, sans être contesté par les parties, que «'les fonds d’hôtel se vendent entre 3,5 et 5 fois le chiffre d’affaires hors taxes lorsqu’il est normal (sic)'», que «'ces coefficients sont plus faibles lorsque les établissements ne sont pas aux normes et plus élevés lorsqu’un changement de catégorie est possible, en raison du potentiel de développement du chiffre d’affaires'» et que «'lorsque le chiffre d’affaires est faible, les coefficients sont plus élevés pour tenir compte du potentiel de revalorisation, en fonction de la qualité de l’emplacement et de l’état des locaux'».

Il fait également figurer, dans son rapport, un tableau, que ne discutent ni ne contestent les parties, qui récapitule des cessions, réalisées entre 2004 et 2015, portant sur des fonds d’hôtel parisiens classés, comme en l’espèce, en catégorie 0 étoile dont il résulte que le coefficient appliqué aux chiffres d’affaires, sur la période précitée, pour déterminer le prix de cession de l’établissement hôtelier, oscille entre 2,75 et 5,96, ainsi que l’expose de façon détaillée le jugement déféré auquel il convient de renvoyer sur ce point.

Pour l’appréciation du montant de l’indemnité d’éviction, il convient de tenir compte de l’ensemble des locaux y compris le logement s’il s’agit de locaux mixtes professionnels et d’habitation puisque la perte du logement constitue un préjudice pour le preneur.

Selon le bail initial, les locaux disposaient d’une chambre à coucher au rez-de-chaussée pour le gardien de nuit . La locataire, autorisée par le bail à effectuer des changements de distribution, a créé un logement pour le gérant de l’hôtel comprenant au rez-de-chaussée: une chambre, une cuisine et un dégagement non éclairés et, au premier étage accessibles par un escalier privé: un salon, une chambre et une salle de bain. Ces locaux qui permettent d’héberger le gérant salarié de l’hôtel sont utiles à l’exploitation puisque la présence permanente d’un salarié est nécessaire. De plus, il convient de tenir compte du potentiel offert par la surface de logement puisque la supresssion de la partie logement du premier étage permettrait d’augmenter le chiffre d’affaires en commercialisant de nouvelles chambres. C’est pourquoi pour réparer le préjudice résultant de l’éviction du logement, non prévu au bail initial mais autorisée et dont l’existence à la place de deux chambres entraîne une diminution du chiffre d’affaires global servant de base au calcul de l’indemnité, il sera tenu compte de l’avantage constitué par ce logement dans le choix du coefficient sans qu’il soit nécessaire de prendre en compte une valeur de droit au bail spécifique pour cette partie de l’établissement.

Ainsi au regard de ces éléments, des avis et du tableau de l’expert précités et compte-tenu de la situation de l’hôtel, à un angle de rue, bénéficiant, dès lors, d’une meilleure visibilité, dans un quartier résidentiel et commerçant du [Localité 5] de [Localité 7]'; de l’attractivité grandissante du quartier résultant du prolongement de la ligne de métro 14 et de la construction du nouveau Palais de Justice de Paris mais aussi de l’existence d’établissements hôtelier de chaîne concurrents plus proches du Palais de Justice et des caractéristiques et potentialité de l’hôtel qui ne démontre pas pouvoir capter une clientèle professionnelle suplémentaire;' de la capacité d’accueil de l’hôtel dont il convient de relever qu’elle peut excéder les 26 chambres actuelles après réintégration de la partie du logement de fonction aménagé au premier étage; de l’équipement correct des chambres bénéficiant toutes d’une télévision, d’un micro-ondes, d’un réfrigérateur et d’un lavabo'; du fait, cependant, qu’elles sont de faibles surfaces et sans salle d’eau'; de l’existence de deux débarras bénéficiant chacun d’un éclairage naturel et permettant d’agrandir deux chambres; du bon état d’entretien tant des locaux de l’hôtel que de l’immeuble de situation de celui-ci et enfin, du potentiel de développement de l’hôtel au travers d’un repositionnement sur un segment plus haut de gamme, en effectuant des travaux et des aménagements adaptés à sa configuration limitée par la faible surface des chambres, c’est à juste titre que le jugement déféré a considéré insuffisant le coefficient 3 appliqué par l’expert et par la société [Adresse 1] mais excessif le coefficient 4,76 sollicité par la société PLAISANCE HOTEL et a considéré justifié d’appliquer un coefficient de 3,75 au chiffre d’affaires moyen, hors taxes, de la société PLAISANCE HOTEL précédemment retenu.

La valeur du fonds de commerce de la société PLAISANCE HOTEL sera donc fixée à 707 310 euros ( 188 616 € HT x 3,75).

1.3. Sur les indemnités accessoires

Frais de remploi

Conformément aux usages appliqués par l’expert et le jugement déféré, admis par les parties, il convient de fixer cette indemnisation à 10% du montant de l’indemnité principale retenue, soit 70.731 €.

Trouble commercial

La société PLAISANCE HÔTEL demande de retenir à ce titre conformément aux conclusions de l’expert trois mois d’EBE de l’année 2017, soit 12.950 €, en faisant valoir que l’EBE de l’année 2017 serait plus représentatif alors que l’année 2016 a été marquée par un évènement exceptionnel. Elle n’en rapporte cependant pas la preuve.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu un montant correspondant à l’EBE moyen des trois dernières années, soit 7.915,50 €. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Frais de déménagement

Le jugement a retenu à ce titre un montant de 1.730 € en reprenant l’évaluation de l’expert qui s’est limité aux frais du seul déménagement de la partie habitation des locaux. La société [Adresse 1] demande de retenir ce montant tandis que la société PLAISANCE HÔTEL sollicite une somme de 10.482 € à ce titre en faisant valoir qu’en application de l’article L. 145-29 du code de commerce elle est tenue de restituer les locaux vides et donc de déménager le mobilier professionnel.

L’indemnisation de la perte du fonds de commerce comprend celle du mobilier de l’hôtel compris dans ce fonds, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’indemniser, en outre au titre de l’éviction, le déménagement de ce mobilier réputé perdu, et ce, nonobstant la circonstance que par ailleurs, le locataire commercial doit restituer les locaux vides en application de l’article L. 145-29 du code de commerce . C’est donc à juste titre que le jugement déféré a rappelé que les frais de déménagement étaient limités à celui des effets personnels de l’exploitant, du mobilier du logement de fonction et, le cas échéant, des archives et les a limité en l’espèce, à la prise en charge des seuls frais de déménagement du mobilier du logement de fonction arrêté à la somme de 1.730 € par l’expert non discutée par les parties. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Frais de réinstallation

La société 51 JONQUIERE demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il n’a alloué aucune somme à ce titre, tandis que la société PLAISANCE HÔTEL sollicite la somme de 88.259 € en faisant valoir que les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise d’activité dans les nouveaux locaux et ceux relatifs à des aménagements spécifiques semblables à ceux perdus quelque soit leur coût.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce les frais de réinstallation comprennent tout ou partie du coût des travaux qui seront rendus nécessaires pour adapter les locaux à l’activité du preneur évincé et lui permettre d’exploiter le nouveau fonds de commerce dans des conditions équivalentes à l’ancien. Ces frais doivent réparer un préjudice distinct de celui compris dans l’indemnité principale d’éviction qui correspond à la valeur du fonds de commerce abandonné ils doivent donc correspondre à des frais spécifiques qui ne sont pas déjà couverts par l’indemnité principale.

En l’espèce, l’établissement est un hôtel dit 'de préfecture', non classé, offrant principalement un hébergement au mois, selon le rapport d’expertise et les photographies annexées, les chambres sont bien entretenues et présentent un ensemble homogène au regard des prestations offertes, ces chambres ne présentent pas d’agencement, d’aménagement et d’équipement, caractéristiques d’une identité ou d’un concept hôtelier propre à la société PLAISANCE HÔTEL devant se retrouver dans les nouveaux locaux.

La société PLAISANCE HÔTEL sollicite un montant de 88.259 € correspondant au montant des devis de travaux de réinstallation nécessaires dans un hôtel actuellement en vente, comprenant des travaux de mise aux normes de sécurité de l’installation électrique (30.800 €), des travaux de VMC (40.335 €), des travaux en sous-sol (3.604 €), des travaux de plomberie (13.500 €) et des travaux de remise en état de chaudière (3.000 €). Cependant, l’indemnité principale d’éviction fixée ci dessus à 707. 310 € correspond à la valeur d’un fonds de commerce comprenant un droit au bail sur des locaux équivalents à ceux abandonnés et disposant donc d’une installation en bon état au titre de l’électricité, la VMC, la plomberie et la chaudière et un sous-sol ne nécessitant pas de travaux particuliers. Les devis présentés par la bailleresse correspondent à des travaux de remise en état et de remise aux normes de locaux en plus mauvais état que les locaux délaissés mais non à des travaux spécifiques à réaliser par le preneur pour son installation dans un nouveau fonds.

La société PLAISANCE HÔTEL ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’en l’espèce, après l’achat d’un fonds de commerce équivalent à celui délaissé, elle devra exposer des frais d’installation spécifiques non couverts par l’indemnité principale. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande sur ce point.

Frais de licenciement

La société 51 jonquière demande à la Cour de déclarer cette demande nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile au motif que ces frais n’ont pas été réclamés en première instance de sorte que le jugement déféré n’a rien alloué à ce titre.

Cependant, une prétention visant à élever le montant d’une réclamation ne constitue pas une demande nouvelle dès lors qu’elle tend à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

En l’espèce, les frais de licenciement ne sont qu’une composante de l’indemnisation du préjudice de la locataire résultant de son éviction. Dès lors, la demande formée à ce titre ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable. Cette demande sera déclarée recevable et la fin de non recevoir rejetée.

Conformément aux usages, il convient de dire que ces frais seront dus par la bailleresse sur production des justificatifs par la locataire. Dès lors que cette dernière dispose du droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du code de commerce, il n’y a pas lieu de prononcer d’ores et déjà une condamnation sur ce point.

Ainsi, les indemnités d’éviction accessoires s’élèvent à la somme totale de 80 376,50 euros,(soit 70 731 + 7915,50 + 1730).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction totale due par la bailleresse à la somme de 787 686,50 euros, (soit 707 310 + 80 376,50).

1.4. Sur la demande de consignation entre les mains d’un séquestre:

La société 51 JONQUIERE demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de consignation des indemnités pour trouble commercial, frais de remploi et frais de réinstallation pendant six mois après le prononcé du jugement afin de permettre à la société PLAISANCE HÔTEL de justifier de sa réinstallation et de sa poursuite d’activité effectives afin d’éviter la répétition d’indemnités annexes non justifiées en l’absence de réinstallation. L’appelante demande la confirmation du jugement sur ce point.

Selon les articles L. 145-28 et suivants du code de commerce le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction comprenant les indemnités accessoires, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction au locataire ou à un séquestre, cette indemnité étant remise par le séquestre contre remise des clés du local vide sur justification du paiement des sommes dues et sous réserve des réparations locatives. Il en résulte que le paiement de l’indemnité d’éviction doit être préalable au départ du locataire afin qu’il dispose des fonds suffisants pour procéder à sa réinstallation. Dès lors, la bailleresse ne peut subordonner le paiement des indemnités accessoires à la preuve d’une réinstallation préalable de la locataire et ne peut se dispenser du paiement de ces indemnités accessoires si elle n’a pas rapporté la preuve certaine que la locataire ne se réinstallerait pas.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société 51 PLAISANCE de sa demande aux fins de voir ordonner la consignation des indemnités accessoires entre les mains d’un séquestre.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative à la date d’effet du refus de renouvellement, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert propose de la fixer à une valeur annuelle de 48.341 € composée d’une part, d’une somme de 36.063 € pour la partie hébergement hôtelier obtenue à partie de la valeur locative en renouvellement (40.070 € ) sur laquelle a été appliqué un abattement de précarité de 10 %, d’autre part, d’une somme de 12.278 € pour la valeur locative du logement. Le jugement déféré a entériné les conclusions de l’expert sur ce point.

Les parties ne discutent pas les valeurs locatives retenues respectivement pour la partie hébergement hôtelier et pour celle relative au logement du gérant ni le principe de distinguer ces deux parties pour établir le montant de l’indemnité d’occupation. La société 51 JONQUIERE demande la confirmation du jugement fixant l’indemnité annuelle à 36.063 € tandis que la société PLAISANCE HOTEL le critique en ce qu’il n’a pas appliqué l’abattement de précarité de 10 % sur la partie logement et demande de fixer cette indemnité après application de cet abattement à un montant annuel de 47.592 €.

Dès lors que le préjudice de la personne morale locataire est distinct de celui de son gérant salarié, il est inopéant de faire valoir les difficultés prévisibles de ce dernier pour se reloger et le stress en résultant pour lui s’il n’est pas démontré qu’il en résulterait des répercussions sur son travail préjudiciables à son employeur titulaire du bail.

Faute pour la société PLAISANCE HÔTEL de démontrer le préjudice résultant pour elle de la précarité du droit au maintien dans les lieux pour la partie logement des locaux, elle sera déboutée de sa demande à cet égard et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation annuelle à 48.341 € HT HC soit 4.028,41 € HT HC par mois.

3. Sur les autres demandes

L’application de l’article 700 du code de procédure civile selon les principes posés par ce texte relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’exercice d’un droit par une partie mais de déterminer la prise en charges des frais irrépétibles. Il n’y a donc pas lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la bailleresse au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles au motif que la procédure a eu pour cause l’exercice de son droit d’option par la bailleresse. Il convient de condamner le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société 51JONQUIERE aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

La société PLAISANCE HÔTEL qui succombe en son appel sera déboutée de ses demandes aux fins de voir condamner au titre de la procédure d’appel, la société [Adresse 1] au paiement de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux dépens.

Conformément à la demande de la société 51JONQUIERE chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens au titre de la procédure d’appel.

Il convient de rejeter le surplus des demandes

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la fin de non revevoir opposée à la demande formée au titre des frais de licenciement,

Déclare recevable la demande de la société PLAISANCE HÔTEL formée au titre des frais de licenciement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 février 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG N° 20/268),

Y ajoutant,

Dit que la société 51 JONQUIERE devra payer les frais de licenciement sur présentation de justificatifs par la société PLAISANCE HÔTEL,

Déboute la société PLAISANCE HÔTEL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens afférents à la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,