COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/10/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SCP VALERIE DESPLANQUES

ARRÊT du : 12 OCTOBRE 2023

N° : 186 – 23

N° RG 23/00138

N° Portalis DBVN-V-B7H-GWWE

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ de TOURS en date du 20 Décembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289117803265

S.A.R.L. BRASSERIE DE LA MAIRIE

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat M^e Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289386276276

COMMUNE DE [Localité 3]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Valerie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Hubert VEAUVY, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 04 Janvier 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08 Juin 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 22 JUIN 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Madame Ferréole DELONS, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 12 OCTOBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte du 29 décembre 1979, la commune de [Localité 3] a donné à la société d’équipement de Touraine un bail à construction pour une durée de 40 ans du 1er janvier 1980 au 31 décembre 2019 portant sur la construction d’un bâtiment à usage d’activités commerciales et de services situé [Adresse 2] à [Localité 3].

La société d’équipement de Touraine a ultérieurement cédé ses droits résultant du bail à construction à la SCI Aramis pour certains locaux déterminés.

La SCI Aramis a donné à bail commercial à la SARL Brasserie de la Mairie l’un de ces locaux cédés, jusqu’au terme prévu du bail à construction, soit au 31 décembre 2019.

Dans la nuit du 1er au 2 mars 2020, un incendie est survenu dans le local exploité par la SARL Brasserie de la Mairie.

Par acte sous seing-privé du 23 juin 2020 enregistré le 7 juillet 2020, la commune de [Localité 3] a donné à bail dérogatoire à la SARL Brasserie de la Mairie ce même local situé [Adresse 2] à [Localité 3], en application de l’article L.145-5 du code de commerce, pour une durée de trois années à effet rétroactif du 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 12 540 euros.

Dans la nuit du 13 au 14 novembre 2021, un second incendie est survenu dans le local exploité par la SARL Brasserie de la mairie.

Par acte extra judiciaire du 25 avril 2022, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à la SARL Brasserie de la Mairie un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire portant sur la somme en principal de 28 427,51 euros au titre des loyers et charges dus au 10 mars 2022.

Par courrier du 10 juin 2022, la SARL Brasserie de la Mairie a informé la commune de [Localité 3] de son souhait de conclure un bail soumis au statut des baux commerciaux à l’expiration du bail dérogatoire, auquel la commune de [Localité 3] a répondu négativement par courrier du 23 août 2022 à raison du non paiement des loyers.

Par acte du 19 septembre 2022, la commune de [Localité 3] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL Brasserie de la Mairie en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre provisionnel des loyers et charges, outre le paiment d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté la SARL Brasserie de la Mairie de sa demande de délai de paiement,

— constaté en conséquence la résiliation du bail dérogatoire souscrit entre les parties à compter du 11 mai 2022,

— dit que la SARL Brasserie de la Mairie devra libérer les lieux dans le délai d’ un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit que faute pour la SARL Brasserie de la Mairie de le faire à l’expiration de ce délai, la commune de [Localité 3] sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la SARL Brasserie de la Mairie à payer à la commune de [Localité 3] :

' une provision de 25 457,93 euros TTC à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

' une provision de 10 659 euros TTC à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 31 novembre 2022,

— condamné la SARL Brasserie de la Mairie à payer à la commune de [Localité 3] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SARL Brasserie de la Mairie aux entiers dépens.

Rappelant qu’il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, qu’en l’espèce, cette clause résolutoire a été régulièrement mise en oeuvre, que la SARL Brasserie de la Mairie n’oppose aucun argument justifiant du défaut de paiement des loyers et charges antérieurs à l’incendie survenu le 13 novembre 2021 et visés dans le commandement de payer du 25 avril 2022, qu’elle ne justifie pas plus d’une contestation sérieuse sur le quantum des sommes réclamées, le premier juge a considéré que la clause résolutoire s’est trouvée acquise à l’expiration du délai contractuel de quinze jours suivant la signification du commandement de payer. S’agissant des loyers postérieurs à l’incendie du 13 novembre 2021, il a ajouté que la SARL Brasserie de la Mairie ne justifiait pas que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance.

Il en a déduit qu’il convenait de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 mai 2022, et a fait droit aux demandes de la commune de [Localité 3] au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation.

Suivant déclaration du 4 janvier 2023, la SARL Brasserie de la Mairie a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, la SARL Brasserie de la Mairie demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Brasserie de la Mairie à l’encontre d’une ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2022 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Tours,

Y faisant droit,

— réformer cette décision en ce qu’elle :

' a constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire,

' l’a déboutée de sa demande de délais de paiement,

' a constaté en conséquence la résiliation du bail dérogatoire souscrit entre les parties à compter du 11 mai 2022,

' a dit qu’elle devra libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

' dit que faute pour elle de le faire à l’expiration de ce délai, la commune de [Localité 3] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

' l’a condamnée à payer à la commune de [Localité 3] :

— une provision de 25 457,93 euros TTC à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— une provision de 10 659 euros TTC à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 31 novembre 2022,

— une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté ses demandes,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivrée à la requête de la commune de [Localité 3] à la SARL Brasserie de la Mairie le 25 avril 2022,

En conséquence,

— juger irrecevables les demandes formulées par la commune de [Localité 3] à l’encontre de la SARL Brasserie de la Mairie et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

Vu l’existence de contestation sérieuses,

— juger mal fondées les demandes formulées par la commune de [Localité 3] à l’encontre de la SARL Brasserie de la Mairie et l’en débouter,

— à tout le moins, octroyer à la SARL Brasserie de la Mairie une réduction de loyer qui ne saurait être inférieur à 90 %, à raison de la destruction quasi-totale des lieux loués, et juger que dans ce contexte l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée,

A titre très subsidiaire,

— limiter le montant des loyers dont la SARL Brasserie de la Mairie est redevable à la somme de 2 170, 69 euros TTC,

— reporter à 2 années le paiement des sommes qui resteraient dues par la SARL Brasserie de la Mairie et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la commune de [Localité 3] à verser à la SARL Brasserie de la Mairie une provision sur dommages et intérêts à hauteur de 250 000 euros,

— débouter la commune de [Localité 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la commune de [Localité 3] à verser à la SARL Brasserie de la Mairie la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3 000 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la Société Civile Professionnelle Laval – Firkowski, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 28 mars 2023, la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— déclarer la société Brasserie de la Mairie mal fondée en son appel,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner la société Brasserie de la Mairie aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à payer à la ville de [Localité 3] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2023.

MOTIFS :

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 avril 2022 :

La SARL Brasserie de la Mairie se prévaut de la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré par la commune de [Localité 3] de mauvaise foi car dans le seul but d’éluder la réalisation des travaux lui incombant suite à l’incendie du 13 novembre 2021, alors qu’elle a perçu une indemnisation de l’assurance en sa qualité de propriétaire des locaux, et d’éviter la continuation du bail dérogatoire en bail commercial, le bail liant les parties prévoyant à son expiration une option entre la conclusion d’une nouvelle convention locative ou le paiement d’une indemnité au profit de la société locataire.

La commune de [Localité 3] réplique que l’inexécution alléguée de ses obligations du fait de l’incendie du 13 novembre 2021 ne saurait justifier le non-paiement des loyers et charges dus pour la période antérieure à ce sinistre, l’appelante se bornant à reprendre son argumentation développée en première instance sans préciser en quoi les sommes qu’elle a été condamnée à lui payer seraient contestables.

Il apparaît que le commandement de payer du 25 avril 2022 vise, au vu du décompte y annexé, des loyers et charges antérieurs à l’incendie du 13 novembre 2021, dont la société Brasserie de la Mairie ne s’est pas acquittée. Si le bail dérogatoire énonce expressément que 'le preneur sera exonéré correspondant à la période de confinement allant du 17 mars 2020 au 10 mai 2020« , aucune clause du bail ne mentionne une exonération de loyers pour les mois de janvier à juin 2020, comme le soutient la société Brasserie de la Mairie, puisqu’il a au contraire été stipulé que 'Le preneur est redevable envers le bailleur au sens de l’article 5.1 des conditions générales du loyer rétroactivement avec effet au 1er janvier 2020. Le preneur sera exonéré correspondant à la période de confinement allant du 17 mars 2020 au 10 mai 2020 ». Quant à la période postérieure au 29 octobre 2020

correspondant à la deuxième période de fermeture des restaurants, si aucune mesure d’exécution ne pouvait intervenir à l’encontre des restaurateurs en difficulté, les loyers et charges n’en restaient pas moins dus et ont pu être réclamés ultérieurement. Il en résulte que seule la somme de 2 508 euros TTC doit être déduite des sommes dues pour l’année 2020 et que la société Brasserie de la Mairie reste débitrice au titre de cette année-là. Par ailleurs, la société Brasserie de la Mairie ne conteste pas être redevable des loyers et charges pour l’année 2021 au moins à hauteur de la somme de 7 524 euros TTC correspondant à la période du 19 mai 2021, date de réouverture des restaurants, jusqu’à la date de l’incendie, soit pendant six mois.

Si les sommes visées au commandement de payer ne sont pas dues dans leur intégralité, elles demeurent néanmoins conséquentes (seuls deux mois étant à déduire) et il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire reste alors valable et produit ses effets à concurrence des sommes effectivement dues. Enfin, eu égard au montant des sommes objet dudit commandement, y compris après déduction des deux mois de loyer non dus de la période de premier confinement, il ne peut être sérieusement soutenu que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dans le seul but de faire échec à la mise en oeuvre de l’option prévue à la fin du bail.

Aucune nullité n’est donc encourue, étant observé que le commandement litigieux mentionne le délai d’un mois pour s’acquitter des sommes réclamées.

Sur l’existence de contestations sérieuses :

La société Brasserie de la Mairie relève qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes présentées par la commune de [Localité 3] dans le cadre d’une mesure de référé. Elle oppose à ce titre d’une part l’exception d’inexécution, faisant valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un local permettant au preneur d’exploiter son activité (les travaux de réhabilitation nécessaires à la suite de l’incendie du 13 novembre 2021 n’ayant pas été réalisés) et à son obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail (deux incendies étant survenus en moins de deux années), ajoutant qu’elle est fondée à prétendre, à raison de la destruction des lieux loués, à une diminution du loyer qui ne saurait être inférieure à 90 % de celui-ci en vertu de l’article 1722 du code civil. Elle se prévaut d’autre part du caractère contestable des sommes sollicitées par la commune.

Il résulte de ce qui précède qu’au vu du décompte produit seule la somme de 2 508 euros TTC correspondant à deux mois de loyer couvrant la période du premier confinement du 17 mars au 10 mai 2020 est contestable aux termes des stipulations conntractuelles rappelées plus haut.

Quant à la délivrance de la chose louée, l’article 1733 du code civil dispose que le preneur 'répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction,

que le feu a été communiqué par une maison voisine'.

En l’absence de tout élément sur la survenance du feu et d’un quelconque commencement de preuve susceptible de démontrer que la société Brasserie de la Mairie ne doit pas répondre de l’incendie pour l’une des causes susvisées, il n’existe pas de contestations sérieuses quant à l’obligation de délivrance du bailleur après l’incendie du 13 novembre 2021 et l’obligation réciproque du locataire de payer les loyers.

S’agissant de la demande de diminution de loyer formée au titre de l’article 1722 du code civil à raison de la destruction partielle de la chose louée, celle-ci formée pour la première fois en cause d’appel est irrecevable et paraît en tout état de cause pouvoir difficilement prospérer en référé.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

La société Brasserie de la Mairie sollicite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil que les sommes mises à sa charge soient suspendues et reportées à deux ans tout comme les effets de la clause résolutoire, le temps pour elle de refaire son activité ailleurs ou de trouver un arrangement avec la collectivité, rappelant que la commune n’a pas réalisé les travaux qui lui incombaient pour la remise en état du local.

Tout comme en première instance, la société Brasserie de la Mairie ne communique à la cour aucune pièce relative à sa situation financière et fonde son argumentaire exclusivement sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance dont il a été à juste titre relevé par le premier juge qu’il ne saurait constituer une contestation sérieuse aux obligations du preneur en l’état du dossier présenté par ce dernier et des textes applicables.

Il ne sera donc pas fait droit à ce chef de demande.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et en l’absence de tout réglement dans le délai d’un mois mentionné au commandement délivré le 25 avril 2022, et ordonné l’expulsion de la société Brasserie de la Mairie des lieux loués.

En revanche, il convient de réformer l’ordonnance entreprise quant au montant de la provision à valoir sur les loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire et de le ramener à la somme de 25 457,93 euros – 2 508 euros = 22 949,93 euros, ainsi que sur l’indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail. En l’espèce, la majoration de 50 % figurant à l’article 14 du bail, retenue par le premier juge, présente à l’évidence le caractère d’une clause pénale. La société Brasserie de la Mairie conteste la demande formée à ce titre. Dès lors, la provision doit être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La société Brasserie de la Mairie sollicite, à titre reconventionnel, le paiement d’une provision à valoir sur les dommages-intérêts destinés à l’indemniser de son préjudice, à hauteur des loyers lui étant demandés par la commune et de la perte d’exploitation subie en raison de l’impossibilité pour elle d’exploiter son affaire à la suite de l’inexécution des travaux par le bailleur.

Cette demande qui n’est étayée par aucune pièce et qui repose sur l’inexécution par le bailleur de travaux à la suite d’un incendie dont la société Brasserie de la Mairie ne démontre pas qu’elle ne doit pas en répondre se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code civil.

L’ordonnance entreprise qui a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef sera confirmée.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Brasserie de la Mairie, qui succombe in fine, supportera la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance du 20 décembre 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée au titre des impayés contractuels et de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Brasserie de la Mairie à payer à la commune de [Localité 3] une provision de 22 949,93 euros à valoir sur les loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Brasserie de la Mairie à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et l’y condamne en tant que de besoin,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de réduction du montant du loyer à raison de la destruction des lieux loués,

Condamne la société Brasserie de la Mairie aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT