COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL 2BMP

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

ARRÊT du : 06 NOVEMBRE 2024

n° : N° RG 24/00571 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G6ND

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Président du TJ de TOURS en date du 16 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265302408842302

Madame [P] [F] épouse [R]

née le 21 Février 1944 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [B] [R]

né le 23 Décembre 1943 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299478531084

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [8] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS,

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. CITYA BERANGER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, en qualité de nouveau syndic du Syndicat des copropriétaires concluant

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS,

' Déclaration d’appel en date du 19 Février 2024

' Ordonnance de clôture du 02 juillet 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 25 SEPTEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 06 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte en date du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [9] assignait devant le président de judiciaire de Tours selon la procédure accélérée au fond, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] aux fins de les entendre condamner à lui payer la somme de 24'300 € au titre des charges de copropriété constituées par les redevances de l’association Résidence [8] selon décompte et factures arrêtés au 31 décembre 2022, ainsi que la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

In limine litis, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] soulevaient la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat pris en la personne de son syndic, Nexity, en l’absence de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à agir, et/ou du fait de l’absence d’information de la procédure engagée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

Ils concluaient, en tout état de cause, au débouté du syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement et avant-dire droit, ils sollicitaient un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de céans concernant la procédure enrôlée devant la chambre civile sous le numéro 23/265.

Ils demandaient qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] de verser aux débats la décision de le conseil départemental d’Indre-et-Loire autorisant l’association Résidence [8] et l’association A2S à dispenser des services aux personnes âgées, le bulletin d’adhésion de [B] [R] et [P] [F] épouse [R] à ces deux associations, leurs convocations pour les assemblée générale 2022 et 2023, les fiches d’émargement des votes à ces assemblées générales ainsi que les procès-verbaux et la preuve de leur notification,et la preuve d’envoi et de réception des factures libellées à leur ordre.

À titre subsidiaire, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] demandaient à la juridiction de déclarer que le syndicat des copropriétaires et l’ association A2S sont deux entités juridiques distinctes, et qu’ainsi le syndicat serait dépourvu de toute qualité à agir.

Ils demandaient à la juridiction de déclarer que la Résidence [8] n’est pas une « résidence ' services », qu’aucune assemblée générale n’est venue modifier ou étendre l’objet du syndicat des copropriétaires ni la destination de l’immeuble, et qu’aucune mise en conformité du règlement de copropriété, suivant la loi du 29 décembre 2015 n’a été votée par l’assemblée des copropriétaires.

Ils invoquaient l’inopposabilité à leur égard du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 en ce qui concerne notamment la modification de la désignation de l’immeuble.

En tout état de cause, ils demandaient que soit déclarés non écrits les article dudit règlement de copropriété du 20 décembre 2005 faisant mention d’une résidence service, articles insérés sans aucun vote en assemblée générale à la majorité requise.

Ils demandaient qu’il soit déclaré que les redevances dues à l’association du Bel Age et l’association A2S ne sont pas des charges de copropriété, qu’il soit déclaré qu’ils ne sont pas adhérents à l’association du Bel Age ni à l’association A2S et qu’ils ne sont pas redevables en conséquence des redevances dues à cette association dont ils ne sont de surcroît pas utilisateurs des prestations, invoquant l’inopposabilité à leur égard de la convention de services du 30 juin 2021 et de ses avenants subséquents.

Ils demandaient à la juridiction de déclarer le syndicat irrecevable à recouvrer des redevances pour le compte des deux associations, et de le déclarer irrecevable en ses demandes.

Ils concluaient que la créance de 29'900 € réclamée par le syndicat des copropriétaires n’était ni certaine, ni liquide, ni exigible

Ils sollicitaient l’allocation de la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par une ordonnance de référé en date du 16 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Tours rejetait l’exception de nullité de l’assignation formulée par [B] [R] et [P] [F] épouse [R] , rejetait la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir, déclarait recevable l’action du syndicat des copropriétaires, rejetait la demande de sursis à statuer et la demande de communication de pièces, et condamnait [B] [R] et [P] [F] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] la somme de 24300 € au titre des charges de copropriété impayées portant sur les services collectifs non individualisables dues entre le 1er juillet 2021 le 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023, déboutait les parties de leurs demandes de dommages-intérêts , rejetait la demande reconventionnelle de dispense de participation financière aux frais de la présente procédure formulée par [B] [R] et [P] [F] épouse [R] et les condamnait à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence bel âge la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 19 février 2024, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions en date du 20 juin 2024, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] sollicitent l’infirmation du jugement du 16 janvier 2024, demandant à la cour, statuant à nouveau,

' de juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 26 juin 2023 en l’absence de décision de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant à agir le syndicat des copropriétaires, et du fait de l’absence de décision de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à agir et/ou de l’absence d’information de la procédure engagée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023,

' de déclarer en tout état de cause lesyndicat des copropriétaires irrecevable et en tout cas mal fondé en l’ensemble de ses conclusions ainsi qu’en son appel incident,

Subsidiairement, avant-dire droit au fond, au visa de l’article 138 du code de procédure civile, des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] demandent à la cour d’ordonner au syndicat des copropriétaires de verser aux débats leur bulletin d’adhésion à l’association A2S leurs convocations aux assemblées générales 2022 et 2023 de cette association, les fiches d’émargement des votes, les procès-verbaux de ces assemblées générales et la preuve de notification de ces procès-verbaux.

Subsidiairement, au fond, [B] [R] et [P] [F] épouse [R] demandent à la cour

' de déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] et l’association A2S sont deux entités juridiques distinctes et que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de toute qualité à agir,

— de déclarer que la résidence [8] n’est pas une résidence service, de déclarer qu’aucune assemblée générale des copropriétaires de la résidence [8] n’est venue modifier ou étendre l’objet du syndicat des copropriétaires ni la destination de l’immeuble, de déclarer qu’aucune mise en conformité du règlement de copropriété de la résidence suivant la Loi d’adaptation de la société au vieillissement du 29 décembre 2015 n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires, de déclarer inopposable à leur égard le règlement de copropriété du 20 décembre 2005 en ce qui concerne notamment la modification de la destination de l’immeuble, et en tout état de cause de déclarer non écrits les articles dudit règlement de copropriété du 20 décembre 2005 faisant mention d’une résidence service, articles insérés sans aucun vote de l’assemblée générale à la majorité requise, et de déclarer en conséquence les redevances dues à l’association A2S ne sont pas des charges de copropriété, de déclarer que [P] [F] épouse [R] n’est pas adhérente à cette association , ni à l’association Résidence [8] et donc non redevable de redevances, et non utilisatrice de ses prestations,n’étant pas propriétaire résidence de déclarer inopposable à son égard la convention de services du 30 juin 2021 et ses avenants subséquents, de dire le syndicat des copropriétaires irrecevables à recouvrer des redevances pour le compte de l’association A2S et de déclarer que la créance de 29'900 € réclamée par le syndicat des copropriétaires n’est ni certaine, ni liquide ni exigible,et en conséquence de le débouter de sa demande.

Subsidiairement, en tout état de cause, ils invoquent l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires à revendiquer comme créance la somme de 7800 € antérieure au 31 décembre 2021, et en tout état de cause de réduire la créance revendiquée à la somme de 13'900 € .

Ils demandent qu’il soit déclaré en tout état de cause que [B] [R] ne peut pas être condamné dans la mesure où il ne serait pas propriétaire au sein de la résidence.

À titre subsidiaire, ils sollicitent la possibilité d’un paiement échelonné sur 24 mois sans intérêts.

Ils réclament le paiement de la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts

pour procédure abusive et de la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8], avec intervention volontaire de la société Citya Bérenger en qualité de nouveau syndic, sollicite la confirmation de la décision déférée , sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive demandant à la cour, statuant à nouveau, de lui allouer la somme de 5000€ au titre de dommages-intérêts, et y ajoutant, de condamner [B] [R] et [P] [F] épouse [R] à lui payer la somme de 4500 € en vertu de l’article 700 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 2 juillet 2024 .

SUR QUOI :

Sur la validité de l’acte introductif d’instance :

Attendu que pour rejeter les prétentions de [B] [R] et [P] [F] épouse [R], le premier juge a tout d’abord considéré que l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas exigée pour autoriser le syndicat à agir, au motif qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances, selon l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, précisant qu’au titre des charges de copropriété, l’action en recouvrement appartient au seul syndicat des copropriétaires qui l’exerce par l’intermédiaire de son syndic, en vertu des articles 15 et 18 de la loi de 1965, d’ordre public, auxquels il n’a jamais été dérogé par les articles 41 ' 1 à 41 '5 de la même loi, relatifs aux résidences services, le syndic ayant donc un monopole de représentation du syndicat des copropriétaires en justice , avant de considérer qu’en droit positif, dans le cadre d’une résidence- services, lorsque l’association prestataire assure des services spécifiques individualisés pour le compte du syndicat des copropriétaires en application d’une convention conclue avec lui, ces prestations sont par nature prévues au bénéfice de l’ensemble des lots, qui doivent les assumer comme charges communes selon les modalités financières convenues en assemblée générale, ces charges étant alors qualifiées de charges de copropriété, et imputables à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient adhérents ou non adhérents à l’association ;

Qu’il a jugé qu’ainsi, la résolution de la question de la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic à représenter licitement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] dans son action en recouvrement nécessite de savoir si cette résidence est une résidence service (1) et dans l’affirmative si l’action du syndicat des copropriétaires, intentées via le syndic, est bien une action en recouvrement de charges de copropriété (2);

Attendu, sur le premier point,que le juge des référés a considéré que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] ne démontrent pas que la copropriété litigieuse, dont le règlement originaire est antérieur la définition posée à l’article L6 31 ' 13 du code de la construction et de l’habitation, serait soumis à cette définition, et qu’ils procède par voie d’affirmation est sans démonstration en estimant que la copropriété litigieuse n’y répond pas, considérant ainsi que dès l’origine, la copropriété de l’immeuble constituait une résidence ' services, et ce même si ce n’est qu’en 2006 par l’adoption de la loi du 13 juillet 2006 qu’un cadre légal officiel a été donné à ce type de résidence ;

Attendu en effet que la destination d’un immeuble en copropriété est définie par les actes de la copropriété (règlement de copropriété, acte descriptif de division), par ses caractéristiques (notamment ses éléments d’équipement et services collectifs) et par sa situation, étant observé que l’ extrait du permis de construire de la Résidence [8], reproduit dans le règlement de copropriété de 1978, portait sur un ensemble immobilier comprenant des logements individuels adaptés à des handicapés physiques mais également notamment, dans les parties communes, des complexes administratifs, des bureaux, une cuisine, un salon et une salle à manger collective, une morgue, un local de plonge ,et que le règlement de copropriété originaire de 1978 prévoyait expressément que les logements de l’ensemble immobilier à usage d’habitation ne puissent être occupés, sauf exception,que par des personnes ayant atteint l’âge de 50 ans révolus ;

Que, sur l’opposabilité du règlement de copropriété modifiée le 20 décembre 2005, le juge des référés, citant les dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au 20 décembre 2005, et après examen de l’acte authentique du 20 décembre 2005 contenant modification du règlement de copropriété et du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2004, a relevé qu’il découle de ces documents que la modification du règlement de copropriété de 1978 adopté en assemblée générale le 31 mars 2004 a permis la mise en conformité du règlement aux nouvelles dispositions de la loi SRU du 14 décembre 2000, observant que le procès-verbal de constat du 28 décembre 2018 ne fait pas apparaître que la résidence ne serait pas une résidence ' services, appréciation relevant d’un travail de qualification juridique qui ne saurait lier le juge, ajoutant par ailleurs que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] n’arguent pas d’une nullité du règlement de copropriété modifié au 20 décembre 2005, mais de l’inopposabilité de celui-ci, sollicitant en outre que les articles dudit règlement qu’ils contestent soient déclarés non écrits, mais sans invoquer l’existence de clauses contraires aux dispositions légales mais de résolutions adoptées en violation de celles-ci , indiquant qu’en outre ils ne démontrent pas que la résolution litigieuse n’aurait pas été adoptée à la majorité requise alors que le procès-verbal de l’assemblée générale 31 mars 2004 a été produit ;

Qu’il a également considéré que le rejet en assemblée générale des résolutions tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi du 28 décembre 2015 ne saurait impliquer que la résidence litigieuse ne peut être une résidence ' services , et que ce rejet, qui n’enlève pas la qualité de résidence service à la résidence litigieuse, a pour conséquence de rendre applicable la réglementation antérieure à la loi du 28 décembre 2015 tant que les copropriétaires n’auront pas accepté la mise en conformité du règlement de copropriété aux articles 41 '1 et 41-2 découlant de cette loi;

Qu’il en a conclu plus généralement que le défaut de modification ultérieure du règlement de copropriété n’a pas pour effet de modifier la nature de résidence ' services telle qu’elle résulte du règlement de copropriété originaire de 1978 et du règlement modifié du 20 décembre 2005 ;

Que de l’ensemble de ces éléments, il a tiré pour conséquence qu’il résulte que la copropriété litigieuse est effectivement une résidence -services depuis l’origine et comme réitéré par le règlement de communauté modifié du 20 décembre 2005, peu important l’argument de la connaissance par le syndic que la copropriété ne serait pas soumise au statut des résidences- services ;

Attendu que sur le second point, soit la qualification d’action en recouvrement de copropriété, le premier juge indique indique que selon le droit jurisprudentiel antérieur à la loi du 28 décembre 2015, encore applicable à la copropriété litigieuse faute de mise en conformité, les charges entraînées par les équipements ou services spécifiques doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité, sans égard pour leur utilisation ;

Qu’il a rappelé les dispositions du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 permettant que les services spécifiques de copropriété soient procurés en exécution d’une convention conclue avec un tiers, en l’espèce la convention du 30 juin 2021 entre le syndicat des copropriétaires et l’association A2S, les assemblées générales du 29 juin 2021 et du 30 juin 2022 ayant adopté les budgets prévisionnels prévoyant le montant de la redevance mensuelle correspondant à des charges entraînées par les équipements ou services spécifiques, réparties en fonction de l’utilité pour chaque occupant sans égard pour l’utilisation effective des services, avant d’en conclure qu’il s’agit de charges de fonctionnement pouvant être qualifiées de charges de copropriété ;

Qu’après avoir cité les termes de l’article 7 de la convention du 30 juin 2021, il a considéré que l’association A2S est le prestataire de service extérieur gestionnaire des services non individualisables de la résidence- service litigieuse, et que dans la présente instance le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation au paiement des dépenses liées aux services collectifs non individualisables à compter du 1er juillet 2021 et arrêtés au 31 décembre 2022 et que le paiement qu’il demande concerne des services pouvant être qualifiés de charges de copropriété;

Attendu que le juge des référés a conclu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est une action en recouvrement de charges de copropriété n’imposant pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale et que la nullité de l’acte introductif d’instance pour vice de fond n’est pas encourue à ce titre ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] se limitent à affirmer encore devant la cour que le syndicat n’a pas été autorisé par une décision de l’ assemblée générale, ce qui est exact, mais sans opposer d’argumentation convaincante à la motivation pertinente du premier juge ;

Que c’est également de façon inopérante que les appelants déclarent que le recouvrement initié par le syndic ne peut pas être considéré comme l’objet immédiat et direct de son action en cas de doute pesant sur la nature des sommes réclamées, puisqu’il est démontré qu’il n’ existe aucun doute sur la nature des charges réclamées, qui constituent indubitablement des charges de copropriété ;

Attendu que le premier juge a également considéré que le défaut de reddition de comptes, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’a pas pour effet de rendre irrecevable ou nulle l’action l’action régulièrement exercée, et ce, selon un arrêt de la Cour de cassation en date du 5 octobre 1994, alors que la présente action du syndicat des copropriétaires relève de l’action en recouvrement de créance, régulièrement exercée, sans que le défaut de reddition de comptes allégué ne puisse l’entacher de nullité ;

Que la partie appelante prétend que la décision rendue par la Cour de cassation en 1994 concerne l’exercice d’une déclaration d’appel et non l’engagement d’une procédure judiciaire devant une juridiction statuant au fond, et qu’elle ne pourrait trouver application aux faits de l’espèce ;

Que le syndicat intimé invoque également l’arrêt du 5 octobre 1994, et ajoute en outre que l’assemblée générale du 30 juin 2023, visée dans les conclusions de la partie appelante, a permis de faire un point sur le suivi des procédures ;

Que ce détail suffit à faire considérer qu’aucun vice ne peut entacher l’acte introductif d’instance pour défaut de reddition des comptes ;

Sur la sommation de communiquer :

Attendu que pour rejeter la demande de communication de pièces, le premier juge, après avoir cité les dispositions de l’article 138 du code de procédure civile, a relevé que le syndicat des copropriétaires indique ne pas pouvoir communiquer les pièces qu’il ne possède pas, alors que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] n’apportaient aucun élément rendant crédible une telle possession des documents relatifs à des identités distinctes, ajoutant qu’il n’apparaissait pas que les pièces sollicitées soient pertinentes au regard du présent litige qui ne concerne que les rapports entre le syndicat des copropriétaires et [B] [R] et [P] [F] épouse [R] ;

Attendu que ces derniers déclarent que le syndicat des copropriétaires avait communiqué, à l’audience de première instance, des documents de l’association A2S, prouvant par là même qu’il est en mesure de communiquer des pièces de ladite association ;

Attendu que c’est à juste titre que la partie intimée déclare que la communication des bulletins d’adhésion, des convocations, des procès-verbaux et autres documents ne présente pas d’utilité, puisque les charges de service ne sont pas dues en raison de l’adhésion à l’association A2S, mais en raison de la qualité de copropriétaire et de l’approbation de la convention de services en assemblée générale de copropriété, entraînant le règlement des charges de service selon le critère légal de l’utilité objective, étant ajouté que l’association A2S n’a pas besoin d’avoir un agrément pour dispenser les services collectifs non individualisables, services ayant bien été dispensés, avec cette précision, apportée par la partie appelante elle-même, qu’un arrêté du conseil départemental en date du 16 novembre 2021 étend l’activité de l’association A2S à la résidence [8] ;

Attendu que la demande de communication n’est pas pertinente, sans lien avec le présent litige, et concerne des tiers à la procédure ;

Attendu u’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

Sur la demande d’infirmation de la décision en ce qu’elle a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires :

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] déclarent que [P] [F] épouse [R] est propriétaire mon occupante d’une part et que le syndicat des copropriétaires et l’association A2S , dont [B] [R] et [P] [F] épouse [R] ne sont pas adhérents sont deux entités juridiques distinctes ;

Attendu que rien n’empêche [P] [F] épouse [R] de résider sur place, ce qui lui permettrait de bénéficier des services offerts ;

Que sa qualité de propriétaire l’oblige à respecter le règlement de copropriété, publié à la conservation des hypothèques de Tours le 13 février 2006, qui mentionne en sa page 65 que l’ensemble immobilier est une résidence avec services, lesquels pourront être assurés par un prestataire extérieur dans le cadre d’une convention approuvée en assemblée générale, conformément aux dispositions de l’ancien article 41 '1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles le règlement de copropriété peut étendre l’objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble des services spécifiques, qui peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers ;

Que les appelants y sont soumis par l’acquisition de leur lot ;

Que de ce fait, l’argumentation selon laquelle [B] [R] et [P] [F] épouse [R] ne seraient pas adhérents à l’association A2S est dénuée de pertinence, étant rappelé que la convention avec cette association a été approuvée par l’assemblée générale du 29 juin 2021, exécutoire dés le jour du vote ;

Que l’obligation faite aux copropriétaires par les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de participer aux charges entraînées par les services collectifs s’impose à eux, qu’ils utilisent ou non les services dont s’agit, puisque les charges afférentes au fonctionnement des résidences services constituent des dépenses courantes au sens de ce même article, et obéissent aux critères de l’utilité objective que ses services collectifs ou équipement commun présente pour chaque lot indépendamment de l’utilisation effective des copropriétaires peut en fait, la seule possibilité de profiter personnellement de tels services l’obligeant à supporter les charges mêmes si son lot n’est pas occupé ;

Attendu , ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, qu’il est admis, ce qui était d’ailleurs le cas avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, que le syndicat des copropriétaires peut légalement confier la gestion de tout ou partie des services spécifiques à un organisme extérieur par voie contractuelle, le coût des prestations fournies aux personnes étant ensuite récupéré auprès de l’organisme en question ;

Attendu que la partie appelante n’est fondée à se plaindre d’aucune atteinte aux principes relatifs à la liberté d’association, puisqu’il n’est pas nécessaire d’adhérer à celle-ci pour bénéficier de ses services, lesquels sont dispensés à l’ensemble des copropriétaires et non aux seuls adhérents de l’association qui propose des services collectifs, constituant des charges de copropriété en vertu d’une convention conclue entre cette association et la copropriété ;

Que, contrairement à ce qui est affirmé, il n’est point nécessaire d’adhérer à l’association, qui est un organisme différent et indépendant de la collectivité des copropriétaires gérée par le syndicat, pour bénéficier des services qu’elle dispense et qu’elle facture au syndicat des copropriétaires, les personnes propriétaires d’un ou plusieurs lots demeurant libres d’y adhérer ou non et de participer, dans la première hypothèse, à ses organes décisionnels et à sa vie en général ;

Attendu par ailleurs que l’adhésion obligatoire qui était en vigueur lors de la conclusion de certains actes de vente n’est plus de circonstances depuis la mise en place de la convention de services et la modification du règlement de copropriété en 2005, modification aujourd’hui définitive ;

Attendu, s’agissant des contestations des copropriétaires relativement à leur redevabilité des charges de copropriété, que l’affirmation faite en substance par [B] [R] et [P] [F] épouse [R] selon laquelle l’intervention de l’association A2S, alors qu’elle intervient en tant que prestataire de services extérieur en application d’une convention de services, devrait se limiter à ses seuls adhérents » n’est pas justifiée, indiquant que « dès lors qu’il a été relevé que ces services spécifiques non individualisés sont constitutifs de charges et que l’association les assure pour le compte du syndicat des copropriétaires en application d’une convention conclue avec lui, les prestations de services fournies par elle ne sauraient être limitées à ses seuls adhérents, mais sont par nature prévues au bénéfice de l’ensemble des lots, qui doivent les assumer comme charges communes selon les modalités financières convenues en assemblée générale » ;

Attendu que l’argumentation de [B] [R] et [P] [F] épouse [R] relativement à une prétendue inopposabilité à leur égard de la convention de services conclue entre le syndicat et l’association a été écartée par le premier juge selon des motifs pertinents, avec en particulier la précision selon laquelle l’obligation aux charges des copropriétaires ne trouve pas sa source dans la convention litigieuse mais dans le vote du budget par l’assemblée générale ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Attendu que c’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la présente instance constitue une action en recouvrement de créances, et qu’il est indifférent à ce stade de déterminer si le syndicat des copropriétaires a qualité pour recouvrer ces charges qui ont été facturées par l’association, une telle recherche ne relevant pas de l’irrégularité de fond soulevée à titre principal par [B] [R] et [P] [F] épouse [R] , mais de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par celui-ci et qui sera examinée infra ;

Attendu ainsi que la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété de l’immeuble Résidence [8],a qualité pour agir au nom de ce syndicat, de sorte qu’il y a lieu d’écarter l’argumentation relative à la nullité alléguée de l’acte introductif d’instance, le premier juge ayant, par des motifs pertinents, écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires ;

Attendu que le droit d’agir du syndicat des copropriétaires est contesté par la partie appelante, laquelle à l’appui de son argumentation, invoque les principes constitutionnels, législatifs et jurisprudentiels relatifs à la liberté d’adhésion, rappelant que nul n’est tenu d’adhérer à une association loi de 1901 et peu en tout temps s’en retirer, qu’aucune action en recouvrement, ni aucune facturation de l’association ne peut selon elle trouver un fondement juridique quelconque envers les copropriétaires qui n’en sont pas membres, pas plus qu’envers ceux qui auraient été contraints d’adhérer par leur acte d’achat ;

Que le syndicat des copropriétaires n’est pas une association, de sorte que le grief d'« absence de toute prétention financière licite ,certaine et exigible » invoqué par la partie appelante est inopérant ;

Attendu que la partie appelante, pour contester la qualité à agir de son adversaire, rappelle que la capacité juridique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] est strictement limitée à son objet défini au a) duA Chapitre 4 de son règlement de copropriété du 20 décembre 2005 « ce syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes », conforme à l’impératif au seul objet licite en vigueur le 20 décembre 2005, soit l’article 14 de la loi 1965 ;

Qu’elle déclare que le recouvrement de créances d’autrui, de tiers, et à plus forte raison celle d’une association loi de 1901 n’entre pas dans son objet ;

Que les sommes réclamées par le syndicat intimé ne sont pas pour le compte d’un tiers, puisqu’il s’agit, ainsi qu’il l’a été indiqué supra, de recouvrement de charges nécessitées par les services collectifs au profit de l’ensemble des lots ;

Que la qualité à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;

Attendu que pour contester l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, la partie appelante déclare que son action vise exclusivement au recouvrement de factures établies d’office par l’association ;

Que, ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, les prestations de services fournies profitent à l’ensemble des lots de la copropriété qui doit les assumer comme chargent communes ;

Que l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;

Attendu par ailleurs que la partie appelante , qui fait figurer dans l’introduction de ses écritures formule par laquelle elle reconnaît que la résidence du Bel Âge a été construite « sous la forme d’une copropriété avec des espaces communs permettant la fourniture de services » par une association créée le 19 février 1980, ne peut valablement contester que la copropriété avec services depuis son origine n’a aucune obligation légale de mettre son règlement de copropriété en conformité avec les nouvelles dispositions des articles 41 '1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 issues de la loi du 13 juillet 2006 ou de la loi du 28 décembre 2015, alors que dans l’hypothèse où une adaptation du règlement aurait été adoptée en assemblée générale, les dispositions précédemment en vigueur restent applicables quoi qu’il en soit ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit aux prétentions de [L] [V] et [M] [H] épouse [V] lorsqu’il demande de voir déclarer l’inopposabilité à son égard du règlement de copropriété et de voir déclarer non écrits les articles du règlement faisant mention d’une résidence service ;

Attendu qu’il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ;

Sur les prétentions de [B] [R] et [P] [F] épouse [R] relatives à l’absence de charges de copropriété exigibles :

Attendu qu’il échet d’observer à titre préliminaire que les caractères d’une créance « certaine, liquide et exigible » sont nécessaires dans le cadre de l’exécution d’une voie d’exécution, mais ne sont pas devant une juridiction de jugement, puisqu’il suffit à un créancier, pour obtenir la condamnation du débiteur à son paiement d’en établir le principe et le montant ;

Attendu que le premier juge, après avoir rappelé que les décisions des assemblées générales s’imposent tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée alors par ailleurs que les contestations de différentes assemblées générales de la copropriété n’ont pas d’effet suspensif, le syndic disposant du droit, et étant même débiteur de l’obligation de recouvrer les charges ;

Que, dans l’hypothèse où les contestations desdites assemblées aboutiraient à une décision favorable à leurs auteurs, une nouvelle assemblée générale convoquée par le syndic peut permettre une régularisation ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] prétendent encore que les factures émises par l’association visent indifféremment le copropriétaire bailleur ou le locataire , ce qui, comme le souligne le premier juge, est indifférent ;

Que, s’agissant des charges de copropriété, le service doit être réglé par le propriétaire bailleur, à charge pour lui s’il le juge utile d’en demander le paiement à son locataire au titre des charges locatives, le budget adopté au cours de l’assemblée générale ne concernant que les copropriétaires ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] déclarent que l’association A2S n’a obtenu son agrément du conseil départemental pour dispenser ses services que le 16 novembre 2021, de sorte que le syndicat des copropriétaires serait selon eux irrecevable à solliciter le paiement des services antérieurs, alors que cette demande d’agrément concerne les services individualisables d’aide personnelle et d’accompagnement à domicile, activités différentes des services collectifs faisant l’objet de la convention approuvée en assemblée générale qui concerne la restauration collective, les permanences d’accueil et autre services ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] prétendent que le jugement du 13 octobre 2022, aujourd’hui définitif, prononce la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2018, ce qui augurerait des annulations pour les assemblées générales suivantes du 26 juin 2019, du 22 janvier 2021 et du 30 juin 2022 ;

Que la nullité du procès-verbal peut seulement permettre la possibilité d’annulation, selon les dispositions et dans les délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’il n’existe plus aujourd’hui de possibilité de demander judiciairement l’annulation desdites assemblées, les appelants reconnaissant eux-mêmes que l’assemblée du 29 juin 2018 est aujourd’hui définitive ;

Que c’est par ailleurs à juste titre que la partie intimée indique que le recours aux différentes contestations des assemblées générales est dénué d’intérêt puisque les contestations d’ assemblées n’ont pas d’effet suspensif ;

Que la situation pourrait de toute façon être régularisée par une assemblée générale ultérieure ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] déclarent, ce qui est exact, que le tribunal judiciaire de Tours a déjà eu l’occasion de rappeler l’impossibilité pour l’association de recouvrer des sommes liées à des services auprès des copropriétaires non occupants ;

Que cet argument ne peut être retenu, puisque ce n’est pas en la cause de l’association qui agit, mais le syndicat des copropriétaires en vue de se faire rembourser les prestations payées à l’association A2S , s’agissant de services collectifs non individualisables et assimilés à des charges de copropriété ;

Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que si la partie appelante conteste le principe de la facturation des services spécifiques par l’association et le droit à recouvrement par le syndicat des copropriétaires,elle n’en contestait devant lui ni le montant, ni le calcul ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] demandent à la cour « comme le fait la juridiction du premier degré » de « constater que les calculs du syndicat des copropriétaires sont faux », alors que le premier juge n’a pas fait une telle constatation ;

Attendu que [B] [R] et [P] [F] épouse [R] déclarent que [B] [R], qui n’est pas propriétaire de l’appartement donnant lieu à l’actuelle procédure, ne pourrait être condamné solidairement avec son épouse, alors que le premier juge a retenu à juste titre qu’ils ne contestent pas la solidarité légale au titre des dettes ménagères sur le fondement de l’article 220 du Code civil ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise s’agissant du montant alloué au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] ;

Sur la demande de délais :

Attendu que l’ancienneté de la créance exclut l’octroi de paiements échelonnés;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que la difficulté juridique résultant des positions antinomiques des parties nécessitait que soit tranché le droit, de sorte qu’il ne peut être considéré que le droit d’agir de la partie appelante aurait dégénéré en abus par l’usage qu’elle en a fait ;

Qu’il échet de considérer que les conditions requises pour l’allocation de dommages-intérêts ne sont pas réunies et de confirmer sur ce point la décision entreprise ;

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 3500 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SARL Citya Béranger en qualité de nouveau syndic en exercice de la Résidence [8],

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à délais de paiement,

CONDAMNE [B] [R] et [P] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [8] la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [B] [R] et [P] [F] épouse [R] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,