Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, 21 novembre 2024, n° 24/00872

CA Orléans
Confirmation 21 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Opposabilité du bail commercial
La cour a jugé que le bail a été conclu à des conditions anormales et qu'il a pour effet de diminuer la valeur saisissable de l'immeuble, ce qui constitue une fraude à l'égard des créanciers.
Rejeté
Droit des parties à fixer librement le montant du loyer
La cour a rappelé que cette liberté est limitée par les droits des créanciers, et que le bail en question porte préjudice à la Banque CIC Ouest.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a rejeté cette demande, considérant que la Banque CIC Ouest ne devait pas supporter la totalité des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. com., 21 nov. 2024, n° 24/00872
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/00872
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Boris LABBÉLaurent LECCIA
Cabinet(s) :	ARCOLE
Parties :	S.A.R.L. ACSO c/ S.A. BANQUE CIC OUEST, SARL ARCOLE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/11/2024

M^e Laurent LECCIA

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 21 NOVEMBRE 2024

N° : 271 – 24

N° RG 24/00872

N° Portalis DBVN-V-B7I-G7BY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 25 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301123851195

Madame [M] [S]

née le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Ayant pour avocat M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS

S.A.R.L. ACSO

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302115662421

S.A. BANQUE CIC OUEST

[Adresse 3]

[Localité 8]

Ayant pour avocat M^e Boris LABBÉ, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 18 Mars 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 10 OCTOBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 21 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un acte authentique de prêt du 30 novembre 2012 et d’un protocole transactionnel du 29 mai 2015 rendu exécutoire le 21 juillet suivant, pour avoir paiement d’une somme arrêtée à 325'001,58 euros le 3 mai 2022, la société Banque CIC Ouest a fait délivrer le 10 janvier 2023 à Mme [M] [S] dite [L] [K] un commandement de payer valant saisie-immobilière portant sur un appartement et une cave composant les lots 3 et 11 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 12] (37).

Exposant avoir appris à l’occasion de la saisie-immobilière ainsi engagée que le 15 mars 2015, soit environ deux mois avant de transiger avec elle, Mme [S] avait donné à bail l’appartement saisi à une société dénommée ACSO, dirigée par son ex époux avec lequel elle conserve des intérêts communs au travers, notamment, d’une SCI Le Carre Sartor, et ce moyennant un loyer annuel de 500 euros assorti d’une clause de compensation avec des paiements qui auraient été faits d’avance et dont le montant n’est pas précisé, la société Banque CIC Ouest, considérant que ce bail de nature à fausser le jeu normal des enchères a été passé en fraude de ses droits, a fait assigner Mme [S] et la SARL ACSO sur le fondement de l’action paulienne devant le tribunal judiciaire de Tours par actes des 11 et 18 octobre 2023, selon la procédure à jour fixe, pour que le bail en cause lui soit déclaré inopposable, comme à tout adjudicataire de l’immeuble saisi.

Par jugement du 25 janvier 2024, le tribunal a':

Vu l’ancien article 1167 du code civil,

— déclaré inopposable à la Banque CIC Ouest le bail commercial du 15 mars 2015 consenti par Mme [M] [S] à la SARL ACSO sur l’appartement de type Il (lots 11 et 3) sis au rez-de-chaussée de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 12],

— dit en conséquence que dans la procédure de saisie immobilière résultant du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 10 janvier 2023 et l’assignation du 11 avril 2023 en audience d’orientation devant le tribunal judiciaire de Tours, l’immeuble sera vendu libre de tout droit,

— condamné in solidum Mme [M] [S] et la SARL ACSO à verser à la Banque CIC Ouest une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Boris Labbé.

Mme [S] et la société ACSO ont relevé appel de cette décision par déclaration du 18 mars 2024, en critiquant expressément toutes ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, Mme [S] et la société ACSO demandent à la cour de':

Vu l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution';

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 25 janvier 2024 et statuant à nouveau':

— débouter la banque CIC Ouest de l’intégralité de ses demandes fondées sur l’article 1167 du code civil devenu 1341-2,

— juger que le bail commercial du 15 mars 2015 conclu entre les parties est opposable à la Banque CIC,

— condamner la Banque CIC à verser à Mme [M] [S] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Banque CIC à verser à la SARL ACSO la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Banque CIC en tous les dépens comprenant également ceux de première instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2024, la société Banque CIC Ouest demande à la cour de':

Vu les dispositions des articles 122 et suivants, 528 et 538 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1167 ancien du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1341-2 du code civil,

— recevoir la Banque CIC Ouest en ses demandes, les dire bien-fondées,

— déclarer irrecevable l’appel de Mme [S],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 25 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la SARL ACSO et Mme [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la SARL ACSO et Mme [S] à payer à la Banque CIC OUEST la somme de 4'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SARL ACSO et Mme [S] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 10 octobre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité de l’appel de Mme [S] :

Aux termes de l’article 538 du code de procédure civile, le délai de recours ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Selon l’article 528 du même code, le délai à l’expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement.

Il résulte en l’espèce des productions que le jugement entrepris a été signifié le 14 février 2024 à Mme [S] et le 16 février suivant à la société ACSO.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois, l’article 641 du code de procédure civile prévoit que ce délai expire le jour du dernier mois suivant qui porte le même quantième que le jour de la notification.

Il s’en infère qu’à l’égard de Mme [S], le délai d’appel d’un mois prévu à l’article 538 a expiré le jeudi 14 mars 2024, soit antérieurement à sa déclaration d’appel du 18 mars suivant.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au lundi suivant.

A l’égard de la SARL ACSO, le délai d’appel qui expirait normalement le samedi 16 mars 2024, a été prorogé au lundi 18 mars suivant.

Le délai d’appel n’était en conséquence pas expiré lorsque la SARL ACSO a formé son recours le 18 mars 2024.

En cas de solidarité ou d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, il résulte de l’article 552 du code de procédure civile que l’appel formé par l’une conserve le droit d’appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l’instance.

Au cas particulier, il existe un lien d’indivisibilité entre les parties dès lors que l’exécution d’une décision qui déclarerait le bail litigieux inopposable à la banque CIC Ouest et aux éventuels adjudicataires de l’immeuble saisi à l’égard de la bailleresse, Mme [S], serait incompatible avec une décision qui déclarerait ce même bail opposable à la banque CIC Ouest et aux éventuels adjudicataires de l’immeuble saisi par la société ACSO, locataire de Mme [S].

Il s’en infère que le recours régulièrement formé par la société ACSO relève de sa tardiveté le recours de Mme [S], lequel sera en conséquence déclaré recevable.

Sur le fond :

En application de l’article 1167 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les créanciers peuvent, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

Il est constant que le 29 mai 2015, Mme [S] a conclu une transaction avec la Banque CIC Ouest, afin de mettre un terme à leur différend relatif aux difficultés de remboursement des prêts qu’elle avait souscrits auprès de cet établissement.

Il est rappelé à ce protocole que Mme [S] a souscrit auprès de la Banque CIC Ouest une série de prêts, notamment un prêt destiné au financement de l’immeuble à destination locative situé [Adresse 2] à [Localité 12] (37) et que le 28 juillet 2014, la Banque CIC Ouest a prononcé la déchéance du terme de l’ensemble de ses concours et mis en demeure Mme [S] de lui payer avant le 11 août 2014 une somme totale de 259'189,14 euros, dont 52'329,31 euros au titre du prêt notarié souscrit le 30 novembre 2012 pour financer l’acquisition de l’immeuble du [Adresse 2].

En page 2 du protocole, il est expressément mentionné que c’est «'afin d’éviter une saisie immobilière des biens en garantie et sur les propositions de Mme [S] en date du 9 mars 2015'» que «'les parties sont entrées en discussion et sont finalement parvenues à un accord qu’elles sont convenues d’acter dans [leur] protocole transactionnel'».

Alors que le 9 mars 2015, elle avait proposé à la Banque CIC Ouest de conclure un accord transactionnel pour éviter la saisie de ses immeubles, il apparaît que le 15 mars 2015, soit après avoir formulé cette proposition, Mme [S] a conclu avec la société ACSO, qui lui avait vendu l’immeuble du [Adresse 2] le 30 novembre 2012 et qui était son locataire commercial depuis cette date, un nouveau bail commercial.

Avec la complicité de la société ACSO, dirigée par M. [F], son ex époux avec lequel elle reste co-associée de diverses sociétés, notamment d’une SCI dénommée Le Carré Sator-Rotas, Mme [S] a conclu ce bail commercial de longue durée à des conditions financières inhabituelles et à un prix anormalement bas.

Ni Mme [S], ni la société ACSO ne peuvent sérieusement soutenir que ce bail qui a eu pour effet de diminuer la valeur saisissable de l’immeuble de la [Adresse 11] ne recèlerait aucune fraude de leur part, alors qu’aucun d’eux ne pouvait ignorer que ce nouveau contrat de bail était conclu à des conditions si désavantageuses pour la bailleresse qu’il portait assurément préjudice à ses créanciers.

Ce bail a en effet été conclu moyennant un loyer annuel de 500 euros, soit un loyer mensuel de 40 euros, dérisoire pour un local commercial de 25 m² situé dans un quartier central de la ville de [Localité 12] (37), étant observé, de première part que les appelants n’offrent aucune preuve des travaux prétendument réalisés par la société ACSO en sa qualité de preneuse à bail'; de seconde part qu’il résulte du titre de la Banque CIC Ouest produit aux débats que le 30 novembre 2012, soit moins de trois ans avant la conclusion du bail en cause, Mme [S] avait acheté cet immeuble à la société ACSO, représentée par son ex époux, M. [F], au prix de 58'000 euros, de sorte que le loyer commercial fixé à 500 euros l’an représente moins de 0,9'% de la valeur vénale de l’immeuble.

Pour rendre la débitrice de la Banque CIC Ouest davantage insolvable encore, en apparence au moins, Mme [S] et la société ACSO n’ont pas seulement fixé le loyer de ce bail commercial à un prix dérisoire, ils ont inséré à leur contrat une clause qui ne pouvait avoir d’autre but que d’empêcher une saisie des loyers et diminuer la valeur de l’immeuble. Il est en effet stipulé que «'le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur plusieurs années de loyer suivant les avances faites avant 2015'» et que «'le loyer sera déduit tous les ans en qualité de remboursement des sommes versées d’avance'», cela sans aucune indication du montant des loyers présentés comme ayant été réglés d’avance.

La collusion frauduleuse des appelants fait d’autant moins de doute que ce grossier stratagème a été employé pour tenter de soustraire au gage des créanciers de Mme [S] deux autres immeubles, situés [Adresse 5] (41) et [Adresse 9] à [Localité 10] (41), pareillement donnés à bail commercial à la société ACSO, en vertu d’actes sous signatures privées dans lesquels ont été insérées les mêmes clauses que dans le bail litigieux.

Dès lors que les appelants soutiennent sans emport que les parties à un bail commercial sont libres de fixer le montant du loyer selon leur convenance, alors que cette liberté trouve sa limite dans les droits des créanciers du bailleur, que la référence que Mme [S] et la société ACSO font à l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, applicable aux baux conclus postérieurement à la délivrance d’un commandement, est dénuée d’objet et que c’est sans aucun sérieux, enfin, que les appelants tentent de se prévaloir de solutions dégagées par la Cour de cassation dans des espèces dans lesquelles les baux étaient exempts de fraude, le bail commercial conclu le 15 mars 2015 entre les appelants sera déclaré inopposable à la Banque CIC Ouest, par confirmation du jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires :

Mme [S] et la société ACSO, qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devront supporter in solidum les dépens de l’instance d’appel et seront déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, Mme [S] et la société ACSO seront condamnées in solidum à régler à la banque CIC Ouest, à laquelle il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité de procédure de 3 000'euros.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’appel de Mme [M] [S],

Confirme la décision entreprise en tous ses chefs critiqués,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [M] [S] et la société ACSO à payer à la société Banque CIC Ouest la somme de 3 000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de Mme [S] et de la société ACSO formées sur le même fondement,

Condamne in solidum Mme [M] [S] et la société ACSO aux dépens.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT