Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 18 novembre 2025, n° 24/00360

CA Orléans
Infirmation 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Monsieur [J] [I] est réputé avoir accepté la succession, ce qui l'oblige à régler les charges de copropriété, et a donc condamné Monsieur [J] [I] à payer les sommes dues.
Accepté
Obligation de paiement des charges de services collectifs
La cour a confirmé que Monsieur [J] [I] doit payer les charges de services collectifs non individualisables, en raison de son statut d'héritier et de l'acceptation de la succession.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat a droit à des frais irrépétibles en raison de la nécessité de recourir à la justice pour obtenir le paiement des charges dues.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 18 nov. 2025, n° 24/00360
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/00360
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIERAlexis DEVAUCHELLE
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIESWALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AVEC SERVICES L' ORANGERIE agissant, son syndic en exercice la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI dont le

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2025

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 18 Novembre 2025

N° : – 25

N° RG 24/00360 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G56F

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] en date du 19 Décembre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265304932181581

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AVEC SERVICES L’ORANGERIE agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur [J] [I]

né le 23 Mai 1953 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 25 Janvier 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

[H] [Z], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] (résidence avec services [10]), est décédée le 21 novembre 2016.

Elle a institué comme légataire universel de sa succession Monsieur [J] [I].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 novembre 2020, le [Adresse 15] a mis en demeure Monsieur [J] [I] de régler la somme de 5 646,06 euros, correspondant au solde de charges brutes de copropriété et liées aux services collectifs non individualisables dispensés au sein de la résidence, ainsi que la somme de 29 688,26 euros au titre des charges de services collectifs non individualisables.

Puis, le 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie a fait assigner M. [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes notamment':

— juger que M. [J] [I] a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses charges de copropriété échues, ses appels de fonds provisionnels, ses appels de fonds pour les travaux, ainsi que ses charges liées à la dispense des services collectifs non individualisés';

— condamner M. [J] [I] à lui régler une première somme en principal de 8 003,36 euros au titre des charges brutes de copropriété arrêtée au 13 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure';

— condamner M. [J] [I] à lui régler une deuxième somme de 1 284 euros au titre des frais de poursuite';

— condamner M. [J] [I] à lui régler une troisième somme en principal de 35 993,86 euros au titre des charges de services collectifs non individualisés arrêtées à juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par jugement du 3 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a invité le [Adresse 15] à produire un relevé de propriété portant sur les droits immobiliers légués à M. [J] [I], un courrier émanant du notaire chargé de la succession de feue [H] [Z] en expliquant de façon complète le règlement et le cas échéant un certificat de non renonciation à la succession de feue [H] [Z].

Le 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie a fait signifier à M. [J] [I] une sommation d’avoir à dire s’il entend accepter la succession purement et simplement, ou y renoncer ou accepter la succession à concurrence de l’actif net.

Par jugement du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Tours a':

— débouté le [Adresse 15] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de M. [J] [I]';

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie de sa demande en paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles';

— condamné le [Adresse 15] aux dépens.

Le tribunal judiciaire de Tours a fondé sa décision sur le fait que, si le syndicat des copropriétaires a produit une sommation d’avoir à opter en date du 7 août 2023, il n’a fourni, avant la clôture de l’instruction, aucun élément de preuve de nature à renseigner le tribunal sur la suite donnée à la sommation de payer.

Le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie a interjeté appel aux fins d’annulation et de réformation de tous les chefs du jugement.

L’appelant a fait signifier la déclaration d’appel à l’intimé par acte du 8 avril 2024 remis en l’étude.

M. [J] [I] n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025 et signifiées à l’intimé le 18 juillet 2025 par remise à l’étude, le [Adresse 15] demande à la cour de':

— le juger recevable et fondé en son appel';

— infirmer le jugement du 19 décembre 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services [10] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de M. [J] [I], ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et l’a condamné aux dépens';

Statuant à nouveau':

— juger que M. [J] [I] a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses charges de copropriété échues, ses appels de fonds provisionnels, ses appels fonds travaux, ainsi que ses charges liées à la dispense des services collectifs non individualisés';

— condamner dans un premier temps M. [J] [I] à lui régler une somme en principal de 24 591 euros au titre des charges brutes de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure';

— condamner dans un second temps M. [J] [I] à lui régler une somme en principal de 69 623,62 euros au titre des charges de services collectifs non individualisés arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure';

— condamner en tout état de cause M. [J] [I] à lui régler une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. [J] [I] aux dépens de première instance et d’appel';

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à aux dernières conclusions de l’appelant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

MOTIFS

Bien que régulièrement assigné, la déclaration d’appel ayant été signifiée à l’étude, M. [J] [I] n’a pas constitué avocat et il sera statué par arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

I – Sur les demandes en paiement :

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, le [Adresse 15] fait valoir que, en vertu des articles 771 et 772 du code de procédure civile, M. [J] [I] a été sommé de prendre parti sur l’acceptation ou la renonciation à la succession d'[H] [Z] et qu’il est donc désormais réputé l’avoir acceptée purement et simplement.

Il ajoute que, propriétaire en conséquence des lots de copropriété de la personne défunte, il se trouve tenu à la dette et peut être poursuivi par tout créancier de la succession. Il fait remarquer qu’il revient à M. [I] d’apporter la preuve qu’il aurait renoncé à la succession et non l’inverse, Monsieur [I] se devant de démontrer l’existence d’un paiement libératoire.

Il estime qu’il ne peut être reproché au demandeur d’avoir manqué à renseigner le tribunal sur la suite donnée à la sommation.

Il explique avoir remis avec ses pièces l’ensemble des éléments relatifs aux charges brutes de copropriété, ainsi que le décompte actualisé arrêté au 1er juillet 2025 qui fait état d’une dette de 24 591 euros, ce qui justifie sa demande en paiement sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1967, dans laquelle sont inclus les frais de poursuite.

Le demandeur ajoute qu’en vertu de l’article 41-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 39-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et selon la convention de prestation de services du 11 décembre 2008 qui mentionne la nature des services dispensés, les charges de services non individualisables, qui ont été approuvées lors des assemblées générales, doivent être également recouvrées, la somme actualisée au 1er juillet 2025 étant désormais de 69 623,62 euros.

Réponse de la cour

L’article 720 du code civil indique que les successions s’ouvrent par la mort, au dernier domicile du défunt.

L’article 771 du même code dispose que l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession.

A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat.

L’article 772 précise que, dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi.

A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

Il résulte de l’article 724 du code civil que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Les légataires et donataires universels sont saisis dans les conditions prévues au titre II du présent livre.

A leur défaut, la succession est acquise à l’Etat, qui doit se faire envoyer en possession.

En vertu de l’article 1006 du même code, lorsqu’au décès du testateur il n’y aura pas d’héritiers auxquels une quotité de ses biens soit réservée par la loi, le légataire universel sera saisi de plein droit par la mort du testateur, sans être tenu de demander la délivrance.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable avant le 1er juin 2020 et à l’espèce, les propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Cet article, dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020 indique que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Enfin, aux termes de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 pris en ses deux premiers alinéas et applicable à l’espèce, le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l’article 14-1.

En l’espèce, [H] [Z] est décédée le 21 novembre 2016.

Un acte de notoriété a été réalisé le 15 février 2017 à la demande de M. [J] [I], mentionnant que celui-ci est habile à se dire et porter héritier ou ayant droit comme légataire universel des biens mobiliers et immobiliers dépendant de la succession, étant rappelé que cet acte n’emporte pas acceptation de la succession selon les dispositions de l’article 730-2 du code civil.

L’acte de notoriété précise que la défunte n’a laissé aucun ascendant, ni descendant et en conséquence aucun héritier ayant droit à une réserve légale dans la succession.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie a fait sommation à M. [J] [I] d’avoir à dire s’il entend accepter la succession purement et simplement, ou y renoncer ou accepter la succession à concurrence de l’actif net.

Le délai de deux mois prévu à l’article 772 du code civil étant expiré et aucun élément de la procédure ne permettant de savoir si l’héritier a pris parti ou a sollicité un délai supplémentaire, Monsieur [I] est donc réputé avoir accepté purement et simplement la succession.

L’acceptation de la succession entraîne la transmission de l’actif à M. [J] [I], cet actif portant sur tous les droits patrimoniaux du défunt à compter du décès, dont le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 16] ([Localité 8]-et-[Localité 11]) composé d’un lot 3013 (cave), et de lots 3231 et 3232 réunis en un seul appartement, outre des quantièmes des parties communes.

Il résulte des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires pour la période à compter du 1er janvier 2018 que le propriétaire des lots précités était débiteur d’une somme de 1 562,07 euros correspondant à des charges relatives à l’année 2017, soit postérieurement au décès d'[H] [Z].

Le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des appels de fonds et décomptes de charges portant sur la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025.

Le relevé de compte général qu’elle fournit mentionne, pour les trois lots indiqués, un solde débiteur de 24 591 euros au 1er juillet 2025, frais de contentieux inclus, ceux-ci présentant un caractère nécessaire en vue du recouvrement d’une créance, les appels relatifs aux trois premiers trimestres de l’année 2025 étant exigibles immédiatement.

La convention de services, datée du 11 décembre 2008, stipule que l’ensemble immobilier est destiné à l’usage de résidence avec services pour les personnes âgées de plus de 55 ans et autonomes et fixe les prestations réalisées dans ce cadre par l’association [Adresse 13].

Le syndicat des copropriétaires produit enfin les factures, depuis le 1er janvier 2017 et jusqu’au 1er juillet 2025, des redevances relatives aux prestations fournies par la résidence au titre de cette convention.

Le solde imprimé mentionne que la dette relative aux charges de services collectifs non individualisés (comprenant une facturation du 1er décembre 2016 abordée ci-après) est de 69 623,62 euros, ces redevances constituant des charges de copropriété au titre des dépenses courantes devant être réparties conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2016 à 2024 approuvent les comptes, dont ceux de l’association gérant ces services, sont versés aux débats.

Parmi ces factures cependant, celle du 1er décembre 2016 d’un montant de 261,80 euros ne correspond pas à des charges de services collectifs non individualisés en ce qu’elle porte sur des coûts de déjeuners et dîners exclusivement. Dans la mesure où elle n’est précédée par aucune demande ou devis, constitue une facturation unique dont la réalité n’est pas établie et est postérieure au décès, elle devra être soustraite de la somme demandée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, qui établissent d’une part que M. [I] est réputé avoir accepté purement et simplement la succession d'[H] [Z], d’autre part que cette succession est redevable de sommes au titre de charges de copropriété et de services collectifs, il y aura lieu d’infirmer la décision rendue par le premier juge et de condamner M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 24 591 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 et de 69 69 361,82 euros au titre des charges de services collectifs non individualisés arrêtées au 1er juillet 2025.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à hauteur de la somme de 5 646,06 euros concernant les charges de copropriété et de la somme de 29 426,46 euros concernant les charges de services collectifs non individualisables (soit 29 688,26 euros desquels est déduite la somme de 261,80 euros non retenue dans ces charges), à compter du 12 novembre 2020, date de la mise en demeure de régler ces sommes adressée à M. [I] par lettre recommandée avec avis de réception.

II – Sur les frais de procédure :

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [J] [I] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, étant précisé que les frais d’exécution forcée, hypothétiques à la date de la décision, n’ont pas à être spécifiquement visés, l’article 695 du code de procédure civile énumérant les dépens et les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant que les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence avec services [10] la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et la même somme au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions';

STATUANT À NOUVEAU :

CONDAMNE M. [J] [I] à verser au [Adresse 14] [Adresse 9]Orangerie la somme de 24 591 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 sur la somme de 5 646,06 euros';

CONDAMNE M. [J] [I] à verser au [Adresse 15] la somme de 69 361,82 euros au titre des charges de services collectifs non individualisés et de la facture du 1er décembre 2016 arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 sur la somme de 29 426,46 euros';

CONDAMNE M. [J] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel';

CONDAMNE M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence avec services L’Orangerie la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance';

CONDAMNE M. [J] [I] à payer au [Adresse 15] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT