Cour d'appel de Toulouse, Expropriations, 13 avril 2022, n° 21/00010

TGI Toulouse 16 mars 2021

CA Toulouse
Infirmation partielle 13 avril 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Évaluation inappropriée de l'indemnité
La cour a estimé que le prix de 27 €/m² était approprié et a confirmé que l'indemnité principale devait être fixée sur cette base, sans réévaluation.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, expropriations, 13 avr. 2022, n° 21/00010
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	21/00010
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, EXPRO, 16 mars 2021, N° 19/00020
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	J.C. GARRIGUES, président
Avocat(s) :	Stéphanie MACEChristine TEISSEYRE
Cabinet(s) :	SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES
Parties :	S.A. OPPIDEA

Texte intégral

13/04/2022

ARRÊT N°05/2022

N° RG 21/00010 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OD24

J-C.G/IA

Décision déférée du 16 Mars 2021 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 19/00020

J-M. X

S.A. OPPIDEA

D B épouse Y

F Y

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT TOULOUSE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

S.A. OPPIDEA

[…]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame D B épouse Y […]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F Y

[…]

Représentée par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT TOULOUSE

POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[…]

représenté par M^me G-H I

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : A-M. Z

I.MARTIN DE LA MOUTTE

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

La société Oppidea, en sa qualité de concessionnaire d’aménagement, poursuit la réalisation de la ZAC de Piquepeyre située sur le territoire de la commune de Fenouillet.

Cette ZAC, créée par délibération du conseil municipal de la commune de Fenouillet en date du 11 décembre 2003, est destinée à répondre aux enjeux du développement urbain en première couronne de l’agglomération toulousaine. Elle s’étend sur près de 30 hectares et doit permettre la création de logements, la construction d’infrastructures et de superstructures ainsi que l’intégration du bâti existant.

Les travaux nécessaires à la réalisation de la ZAC ont été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral en date du 24 octobre 2017, intervenu à la suite d’une enquête publique qui s’est déroulée du 26 avril 2017 au 1er juin 2017 inclus.

Parmi les parcelles à acquérir pour mener à bien cette opération, figurent deux parcelles cadastrées section AY n° 140 et 139 appartenant à M^me D B épouse Y et à M^me F Y.

Par ordonnance d’expropriation en date du 3 juillet 2018, la propriété de ces parcelles a été transférée à la société Oppidea .

Suivant courrier en date du 15 janvier 2019, la société Oppidea a notifié aux expropriées un mémoire valant offres d’indemnisation, selon la procédure prévue à l’article R.311-6 du code de l’expropriation.

A défaut d’accord, la société Oppidea a saisi la juridiction de l’expropriation par courrier en date du 27 février 2019 aux fins de fixation judiciaire de l’indemnité de dépossession revenant à M^me B épouse Y et à M^me F Y.

Par jugement en date du 16 mars 2021, le juge de l’expropriation a :

- alloué à M^me D B et M^me F Y une indemnité globale de dépossession d’un montant de 126.066 € dont 12.370 € d’indemnité de remploi, tous préjudices confondus, à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées section AY n° 140 et AY n° 139 ;

- donné acte à la société Oppidea, et l’y a condamnée au besoin, qu’elle réaliserait à ses frais le rétablissement de la clôture qui devra se faire selon les prescriptions de la ZAC, laquelle comprend la démolition de la clôture existante, la mise en oeuvre d’une bordure CRI béton le long de la limite de la parcelle sur propriété privée, la fourniture et la pose des fondations, des poteaux et d’une clôture en treillis soudé d’une hauteur de 1,50 m, y compris fixation ;

- fixé l’indemnité accessoire à raison de ceps de vigne et d’arbres plantés devant revenir à M^me D B et M^me F Y à la somme de 9500 € ;

- laissé la charge des dépens à la société Oppidea ;

- rejeté toute autre demande .

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a souligné qu’il était exact que le prix de 27 €/m² proposé par la société Oppidea ne procédait pas du marché concurrentiel mais d’accords intervenus entre elle et divers propriétaires, mais qu’à défaut de production par les parties de références issues de cessions de même nature que le bien exproprié dans la commune de Fenouillet, ce prix ne pouvait être considéré comme inapproprié, sans négliger pour autant que, quelle que soit la situation du terrain, enclavé ou non, le prix de 27 €/m² était systématiquement retenu.

Il a estimé que, compte tenu des impératifs du droit de l’expropriation, les conclusions de l’expert Loubatières n’étaient pas transposables au cas d’espèce, la méthode de la valeur métrique aboutissant à une moyenne de 128 €/m² reposant en fait sur trois transactions concernant des parcelles situées en zone NA ou NaA hors la commune de Fenouillet, de surcroît utilement critiquées par la société Oppidea. Il a ajouté que la méthode estimative dite du 'bilan promoteur’ permettant de dégager une valeur de 135 €/m² était inadaptée dès lors que les biens étant non constructibles à la date de référence, toute méthode fondée sur la constructibilité du terrain était vaine.

Il a ainsi considéré que la somme de 27 €/m² constituait une référence appropriée mais qu’elle devait être réactualisée compte tenu de l’ancienneté des transactions. Il lui a donc appliqué un coefficient d’érosion monétaire entre 2016 et 2020, de 1,046, pour obtenir une valeur de 28,24 €/m² portée à 32

€/m² afin de tenir compte de la tendance haussière du marché sur la base d’une progression annuelle fixée forfaitairement à 3 % .
La société Oppidea a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 13 avril 2021, appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 25 octobre 2021, la société Oppidea, appelante, demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 16 mars 2021 en ce qui concerne l’indemnité principale et l’indemnité de remploi ;

- allouer à M^me D B et M^me F Y une indemnité globale de dépossession d’un montant de 116.025,00 € , tous préjudices confondus ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il lui a donné acte de son offre concernant le rétablissement de la clôture selon les prescriptions de la Zac, sur les nouvelles limites parcellaires;

- le confirmer en ce qu’il fixe l’indemnité pour perte de végétaux à la somme de 9500 € ;

- condamner M^me D B et M^me F Y à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens d’appel.

La Sem Oppidea expose qu’à la date de référence, les parcelles expropriées étaient classées en zone 3NA du POS, zone non constructible, que la condition tenant à la desserte par les voies et réseaux n’est pas non plus remplie, que la qualification de terrain à bâtir doit être exclue, et que les parcelles doivent en conséquence être évaluées selon leur usage effectif, à savoir un terrain non cultivé mais entretenu et bénéficiant d’une plus-value de situation.

Elle offre une indemnité principale calculée sur la base de 27 €/m² .

A cet effet, elle se prévaut des acquisitions déjà réalisées, effectuées pour les besoins de la ZAC de Piquepeyre (neuf actes) qui doivent être prises en compte en application des dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation.

Elle critique les conclusions du rapport d’expertise de M. Loubatières établi à la demande des expropriés, écartées à bon droit par le juge de l’expropriation.

Par ailleurs, elle critique le jugement entrepris en ce que le juge a réactualisé le prix de 27 €/m², une première fois par application d’un coefficient d’érosion monétaire entre 2016 et 2020, et une seconde fois par une augmentation de 3 % par an depuis 2016, méthode d’évaluation à prohiber car conduisant à des valeurs déconnectées de la réalité du marché. Elle fait notamment valoir :

- que sur les neuf accords amiables conclus au prix de 27 €/m² , six ont été conclus en 2018, deux en 2020 et 2021 et un seul en 2016, ce qui aurait dû conduire le premier juge à considérer a minima que la valeur de 27 €/m² était conforme au marché immobilier de 2018 et non de 2016 ;

- qu’il n’est pas contesté qu’il doit être tenu compte de l’évolution du marché de l’immobilier, mais qu’il appartient à l’exproprié de rapporter la preuve de l’évolution de ce marché par la communication de termes de référence, sans pouvoir s’en tenir à invoquer l’érosion monétaire ou une hausse annuelle forfaitaire non démontrée ;

- que le premier juge fait à tort application d’un mécanisme de réévaluation prévu par le droit fiscal pour la fixation de l’assiette de la taxe prévue par l’article 1529 du code général des impôts ;

- qu’il n’existe pas de corrélation entre l’évolution de l’inflation et celle des prix de l’immobilier, les prix pouvant baisser dans certains quartiers alors que l’inflation augmente pendant la même période ;
- que la méthode d’évaluation retenue par le premier juge ne peut que provoquer une augmentation mathématique des prix, déconnectée du marché, le taux de 3 % par an ne ressortant d’aucune étude et ayant été arbitrairement déterminé par le juge de l’expropriation.

Elle explique qu’en offrant une valeur de 27 €/m², elle tient compte de l’évolution du marché immobilier pour ce type de biens, que cette valeur est cohérente avec la valeur des terrains situés dans le périmètre de la ZAC de Laubis à Seilh, classés en zone AU0, située à quelques kilomètres de la ZAC de Piquepeyre, de l’autre côté de la Garonne, terrains acquis en grande majorité sur la base de 20 €/m², ou avec les valeurs retenues pour les terrains classés en zone AU0 de la réserve foncière de Paléficat sur la commune de Toulouse, soit 30 €/m² pour les terrains nus isolés et 37 €/m² pour les terrains d’agrément.

Elle critique également les conclusions du commissaire du gouvernement qui propose une valeur de 32 € conforme au jugement dont appel alors qu’il proposait 27 €/m² en première instance.

Enfin, elle critique également les conclusions du rapport d’expertise établi à la demande des expropriés par M. Donnadieu

Aux termes de leur mémoire déposé au greffe le 7 septembre 2021, M^me D B et M^me F Y, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :

- débouter la société Oppidea des fins de son appel ;

- à titre principal, faisant droit à leur appel incident, vu l’évaluation de l’expert Loubatières et le prix de revente de la parcelle cadastrée AX 158, fixer à 590.000 € l’indemnité principale d’expropriation et à 60.000 € l’indemnité de remploi, soit une indemnité de 650.000 € tous préjudices confondus ;

- à titre subsidiaire, vu le rapport de l’expert Donnadieu, fixer à 165.214,50 € l’indemnité principale, à17.521,45 € l’indemnité de remploi et à 10.095 € l’indemnité pour végétaux , soit une indemnité de 192.830,95 € tous préjudices confondus

- à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement dont appel et en conséquence fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 126.066 € , en ce compris l’indemnité de remploi fixée à 12.370 € , augmentée d’une somme de 9500 € au titre des végétaux et du puits existant sur l’emprise de la parcelle expropriée ;

- en tout état de cause, condamner la société Oppidea à réaliser à ses frais le rétablissement de la clôture sur les nouvelles limites parcellaires, selon les prescriptions de la Zac, condamner la société Oppidea au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

M^me D B et M^me F Y décrivent la consistance et les caractéristiques des parcelles expropriées qui constituaient à l’origine les jardins et vergers de l’immeuble implanté sur la parcelle désormais cadastrée AY 108 qui n’est pas soumise à l’expropriation, et qui ne peuvent donc être considérés comme de simples terrains agricoles.

Elles estiment que les termes de référence proposés par la Sem Oppidea ne sont pas pertinents car concernant des cessions de terrains situés sur l’emprise de la ZAC dans lesquelles les expropriés ont accepté la proposition faite par l’autorité expropriante, sans évaluation contradictoire. Elles ajoutent que les caractéristiques des parcelles déjà expropriées sont totalement différentes des leurs ( état de friche, enclave, zone inondable…) et que les propriétaires avaient tout intérêt à accepter une valorisation bien supérieure à celle qu’ils auraient pu obtenir sur le marché de gré à gré.

Elles sollicitent à titre principal une valorisation à 135 €/m² sur la base d’une évaluation de l’expert Loubatières selon la méthode dite du 'bilan promoteur', ainsi que par référence à l’échange par les consorts C d’une parcelle identique à la leur.

A titre subsidiaire, elles invoquent une proposition d’évaluation établie par M. Donnadieu, expert agricole et immobilier, sur la base de 46,50 €/m² .
Elles font observer que dans le cadre de l’indemnisation des végétaux, le juge de l’expropriation a omis de prendre en compte 70 pieds de laurières dont elles sollicitent le paiement.

A titre encore plus subsidiaire, elles sollicitent la confirmation du jugement entrepris dans la mesure où les réévaluations pratiquées par le juge leur paraissent pertinentes et où le commissaire du gouvernement conclut également à la confirmation pure et simple de ce jugement.

Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 19 mai 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité principale à 126.066 € , soit 32 €/m² , et l’indemnité de remploi à 12.370 € .

Il expose que la valeur du bien doit être déterminée par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables, que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations, et qu’à ce jour le nombre d’acquisitions en phase amiable est suffisamment important pour que le prix d’acquisition à 27 €/m² constitue une référence pertinente.

Il cite également les décsions intervenues dans d’autres zones fermées à l’urbanisation AU0 à Fenouillet, Toulouse Lespinet, Castelginest, Aussonne et Toulouse Paléficat.

Il considère que les parcelles expropriées bénéficient d’une situation privilégiée.

En définitive il estime que la fixation de l’indemnité sur la base de 32 €/m² doit être confirmée.

MOTIFS

Les biens expropriés

L’emprise affecte la totalité de deux parcelles sises sur la commune de Fenouillet :

- parcelle AY 140 pour 1933 m² : cette parcelle issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée AY 110 pour 2267 m² correspond à une prairie clôturée en façade sur rue, clôture non affectée par l’expropriation ; cette parcelle est située en zone blanche du PPRi ;

- parcelle AY 139 pour 1620 m² : cette parcelle issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée AY 30 pour 3248 m², correspond au fond de la parcelle d’origine qui dispose d’une façade sur la rue des Peupliers ; cette parcelle est non cultivée mais entretenue ; elle est située en zone blanche du PPRi.

Les deux parcelles sont libres de toute occupation.

Les principes d’indemnisation

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance a été rendue le 3 juillet 2018.

L’article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique'.

En l’espèce, l’emprise est située dans le périmètre de la Zac de Piquepeyre, créée suivant délibération du conseil municipal de Fenouillet en date du 11 décembre 2003 publiée le 16 décembre 2003.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique s’est ouverte le 26 avril 2017.

La date de référence est donc le 16 décembre 2003.

A cette date s’applique le POS approuvé le 24 janvier 2002 qui classe les parcelles expropriées en zone 3NA.

Cette zone correspond au terrain situé autour du collège et comporte un certain nombre de parcelles déjà construites qui devront être intégrées dans un projet urbain global de la zone 3NA. Cette zone accueillera l’essentiel de l’urbanisation de la commune pour les prochaines années et se développera sous forme d’un habitat diversifié, de petits commerces de proximité et d’équipements.

Cette zone à règlement strict (COS = 0) ne pourra être ouverte à l’urbanisation que par modification du POS ou à travers une procédure de ZAC.

Aux termes de l’article 3NA1, ne sont admises que les occupations et utilisations du sol suivantes : Extension des constructions existantes aboutissant à un total de 200 m² de surface de plancher hors oeuvre.

Aux termes de l’article 3NA2, sont interdites toute occupation ou utilisation du sol autres que celles admises à l’article 3NA1.

M^me D B et M^me F Y soutenant qu’au 3 juillet 2018, date de l’ordonnance d’expropriation, le PLU approuvé par arrêté du 3 mars 2018 était applicable, de sorte que les parcelles en cause seraient classées en zone AU1, il doit être précisé :

- que le PLU à retenir pour évaluer les parcelles expropriées n’est pas le PLU applicable à la date de l’ordonnance d’expropriation, mais le PLU applicable à la date de référence qui n’est pas celle du transfert de propriété (article L.322-2 du code de l’expropriation) ;

- qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte le PLU approuvé le 3 mars 2018 dans la mesure où la date de référence est le 16 décembre 2003 en application de l’article L.322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation qui prévoit une date de référence spécifique aux ZAC ;

- qu’il ressort du règlement graphique du PLU approuvé le 24 janvier 2002, en vigueur à la date de référence, que la parcelle AY 109 est classée en zone 3NA et la parcelle AY 143 en zone 3NAi, et non en zone UB comme évoqué par les expropriés.

L’article L.322-3 du code de l’expropriation dispose :

' La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur qualification, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l’article L.322-2 ".

En l’espèce, les conditions exigées par l’article L.322-3 ne sont pas réunies dans la mesure où à la date de référence les terrains expropriés sont classés en zone 3NA du POS qui ne constitue pas une zone désignée comme constructible par le POS, et où, le terrain étant inclus dans le périmètre de la Zac de Piquepeyre qui constitue une opération d’aménagement d’ensemble, la capacité des réseaux existants à la date de référence doit être appréciée par rapport à l’ensemble de la Zac et non par rapport à la seule parcelle expropriée, condition qui n’est pas non plus remplie.

La qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne peut donc être retenue en l’espèce.

Bien que ne pouvant être qualifié de terrain à bâtir, un terrain peut toutefois se voir reconnaître, en raison de sa situation à la date de référence, de son environnement particulier, de son emplacement favorable, de la proximité de zones déjà urbanisées ainsi que de réseaux déjà existants, une situation 'privilégiée', voire même 'hautement’ ou 'extrêmement privilégiée', une telle qualification autorisant le juge à attribuer à celui-ci une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à un terrain standard de même catégorie, dépourvu de spécificité particulière.

En l’espèce, la situation privilégiée des parcelles expropriées est admise par les parties.

Sur l’indemnité principale

L’article L.322-8 du code de l’expropriation dispose :

' Sous réserve de l’article L.322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées'.

La Sem Oppidea fait état des accords suivants intervenus dans le périmètre de la Zac de Piquepeyre :

TC1 : acte notarié du 15/06/2016 – parcelles AY 40 et 42 pour un total de 1332 m² – 27 €/m²

TC2 : acte notarié du 14/12/2018 – parcelle A0 60 pour 8730 m² – 27 €/m²

TC3 : acte notarié du 30/11/2018 – parcelles A0 27, AX 33 et 86 pour un total de 13.622 m² : 27 €/m²

TC4 : acte notarié du 19/04/2018 – parcelle AX 171 pour 18 m² : 27 €/m²

TC5 : acte notarié du 14/12/2018 – parcelles A0 31 et AY 133 pour 2693 m² : 27 €/m²

TC6 : acte notarié du 28/12/2018 – parcelles AX 178 et 182 pour 2693 m² : 27 €/m²

TC7 : acte notarié du 24/12/2018 – parcelle AX 50 pour 1536 m² : 27 €/m²

TC8 : acte notarié du 16/03/2020 – parcelle AY 156 pour 1681 m² : 27 €/m²
Il apparaît que tous ces terrains acquis à l’amiable sont classés en zone d’urbanisation future non constructible et que la quasi-totalité disposent d’une façade sur la voie publique.

Ces accords amiables remplissent les conditions pour être pris en compte pour l’évaluation du bien exproprié, contrairement à ce que soutiennent M^me D B et M^me F Y, et ce d’autant plus qu’ils sont nombreux et récents.

Pour solliciter à titre principal une indemnisation sur la base de 135 €/m² , M^me D B et M^me F Y invoquent tout d’abord un rapport d’expertise établi à leur demande par M. Loubatières, expert judiciaire.

Par des motifs pertinents que la cour approuve, les conclusions de ce rapport ont été à juste titre écartées par le premier juge, tant en ce qui concerne l’évaluation au moyen de la méthode par comparaison que l’évaluation au moyen de la méthode dite 'bilan promoteur'.

M^me D B et M^me F Y soutiennent en second lieu que l’évaluation de la parcelle doit se faire par référence à l’échange par les consorts C d’une parcelle aux caractéristiques identiques à la leur.

Le premier juge a écarté leur analyse au motif que la transaction communiquée, en date du 11 septembre 2019, portant cession d’une parcelle cadastrée AX 174 située au lieudit Camp Redon, n’était pas utile à leur démonstration puisque l’acte notarié mentionnait en page 2 que l’immeuble consistait en un terrain destiné à la construction d’une maison d’habitation.

Elles soutiennent en cause d’appel :

- que M^me C est devenue propriétaire de la parcelle AX 158 dont est issue la parcelle AX 174, à la suite d’un échange avec la commune de Fenouillet intervenu par acte du 2 octobre 2010 ;

- qu’aux termes de cet échange, la commune de Fenouillet, propriétaire de la parcelle AX 158 pour 1000 m², a cédé cette parcelle aux époux C, lesquels lui ont cédé en contrepartie les parcelles AX 156 et 22 pour une superficie totale de 840 m² ;

- que la parcelle AX 158 constitue la valeur d’échange des parcelles AX 156 et 22, de sorte que la valeur de ces deux parcelles est celle de la parcelle AX 158 ;

- que les parcelles AX 156 et 22 ont les mêmes caractéristiques que les parcelles expropriées;

- que la parcelle AX 174 issue de la parcelle AX 158 ayant été vendue au prix de 190 €/m² , la valeur des parcelles AX 156 et 22 données en échange serait aussi de 190 €/m² ;

- que les parcelles AX 156 et 22 ayant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, celle-ci aurait également une valeur de 190 €/m² .

Mais il apparaît :

- qu’en 2010, les parcelles échangées ne bénéficiaient pas de la qualification de terrain à bâtir faute d’être classées dans un secteur constructible par le POS approuvé en 1995 alors applicable

- que le POS approuvé en 2002 a maintenu la classement en zone non constructible ;

- que la ZAC de Piquepeyre, créée par délibération en date du 11 décembre 2003, a fait l’objet d’une Déclaration d’utilité publique en date du 24 octobre 2017 valant mise en compatibilité du PLU de Toulouse Métropole – commune de Fenouillet ;

- que le PLUiH approuvé le 11 avril 2019 a pris en compte la création de cette ZAC et la mise en compatibilité résultant de la DUP et qu’afin de permettre la réalisation de la ZAC, son périmètre a été classé en zone UAP2B-2 correspondant à un secteur constructible ;
- que le 11 septembre 2019, date à laquelle la parcelle AX 174 a été vendue 190 €/m² , le PLUiH était applicable et la parcelle classée en zone UAP2B-2, raison pour laquelle un permis de construire a été délivré et la parcelle vendue comme terrain à bâtir à un prix de terrain à bâtir.

Aucune comparaison n’est donc possible avec la parcelle expropriée qui doit être évaluée selon son usage effectif à la date de référence fixée au 16 décembre 2003, en application de l’article L.322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation applicable aux périmètres de ZAC, et qui n’a donc pas la qualification de terrain à bâtir.

A titre subsidiaire, M^me D B et M^me F Y produisent un rapport établi à leur demande le 11 juin 2021 par M. Donnadieu, expert de justice, qui évalue les parcelles sur la base de 46,50 €/m² .

Les conclusions de cet expert ne sauraient être prises en compte dès lors, d’une part qu’il considère que le PLU à prendre en considération est le PLU de la commune de Fenouillet approuvé le 27 juin 2013 et que les parcelles sont classées en zone AU1, contrairement à ce qui est jugé ci-dessus, et, d’autre part, que M. Donnadieu se fonde sur deux références inopérantes, à savoir une vente du 31 décembre 2015 relative à un terrain d’une superficie totale de 31801 m² à Seilh en zone AU0 dont le prix a été déterminé en prévision d’une modification du PLU ayant pour effet d’ouvrir le terrain à l’urbanisation (cf page 18 de l’acte de vente), et une vente du 26 juin 2012 relative à un terrain d’une superficie totale de 16002 m² chemin des Izards à Toulouse en zone AU0 mais comprenant une maison d’habitation et constituant le siège d’une exploitation maraîchère.

Le commissaire du gouvernement ne justifie pas réellement des motifs qui l’ont conduit à avaliser la valeur de 32 €/m² au lieu de celle de 27 €/m² proposée en première instance, la référence au caractère privilégié de la parcelle ne pouvant justifier une telle augmentation alors que cette situation privilégiée était déjà prise en compte.

Il apparaît en définitive que la valeur de 27 €/m² dont il doit être tenu compte en application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation se présente comme une valeur constante depuis le début de l’opération et qu’il n’est produit aucune référence permettant de la remettre en cause.

Il n’y a pas lieu de l’actualiser dans la mesure où seul le premier terme de référence dont l’expropriant fait état est de 2016 et où ce prix est demeuré constant par la suite (six termes de référence en 2018) jusqu’à la date de décision de première instance du mois de mars 2021 au vu des pièces produites par la Sem Oppidea.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel et de fixer l’indemnité principale à la somme de : 3553 m² x 27 € = 95.931 € .

L’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en la matière, l’indemnité de remploi sera fixée à :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (80.931 € x 10 % ) = 10.593,10 €.

Le rétablissement de la clôture

Les dispositions du jugement, admises par les parties, doivent être confirmées sur ce point.

La perte de végétaux

Le premier juge a alloué à M^me D B et M^me F Y une indemnité de 9500 € pour la perte de ceps de vigne, de treize arbres fruitiers, d’un cèdre et d’un puits.

Il ressort du rapport d’expertise de M. Donnadieu qu’ont été omis 70 pieds de laurières pour un montant total de 595 € .
L’indemnité allouée sera en conséquence portée à 10.095 € .

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M^me D B et M^me F Y, parties principalement perdantes, seront condamnées aux dépens d’appel et déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande toutefois de débouter la Sem Oppidea de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, du 16 mars 2021, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives au rétablissement de la clôture sur les nouvelles limites parcellaires et les dépens de première instance ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe l’indemnité de dépossession des parcelles cadastrées section AY n° 140 et n° 139 sur la commune de Fenouillet à la somme de 106.525 € , dont 10.593,10 € d’indemnité de remploi ;

Fixe l’indemnité accessoire pour perte de végétaux et de puits à la somme de 10.095 € ;

Déboute M^me D B et M^me F Y du surplus de leurs demandes ;

Condamne M^me D B et M^me F Y aux dépens d’appel et les déboute de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sem Oppidea de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]