Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2013

(n° ,11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/07875

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 10/01664

APPELANTES

La SARL BOX RENT, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

La SA HOMEBOX, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

La SA SAPN, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentées par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistées de M^e F BARTFELD de la SCP BARTFELD-ISTRIA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0260, avocat plaidant

INTIMÉE

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

assistée de M^e Philippe MATHURIN de la SELARL ALERION, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126

Maître D Y, Mandataire Judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société AGEXO,

Intervenant forcé

XXX

XXX

représenté par M^e Charlotte LINKENHELD plaidant pour M^e Alain MAURY de l’AARPI M&J Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, toque : A373,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me B C, Conseillère

M^me Z A, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me H I

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me H I, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 1978, la sci 14/16 avenue de la République a donné à bail à construction à la société X aux droits de laquelle est venue la société Agexo des parcelles de terrain nus formant un ensemble de 2 656 m² situé au XXX à Bagnolet pour une durée de trente années, à compter du 1^er janvier 1980, moyennant un loyer annuel de 32 014,29 € ;

La société Agexo a fait l’objet d’un liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 4 juillet 2005 ;

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2005, la sci 14/16 avenue de la République a accepté la cession du bail à construction par la société Agexo représentée par son liquidateur M^e Y aux société Ada Box et Vallem et s’est engagée à réitérer ce transfert par acte authentique.

Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny, du 20 février 2007, la sci du 14/16 avenue de la République et M^e Y K qualités de liquidateur de la société Agexo ont été condamnés sous astreinte à accomplir les mesures de publicité de la cession de bail et dit que le jugement vaudrait transfert de bail à construction au profit de Ada Box ;

Par jugement en date du 2 juillet 2009, confirmé en appel, le sci 14/16 avenue de la République a été déboutée de sa demande de résiliation du bail et dommages intérêts.

A la suite du courrier recommandée adressé par la sci 14/16 avenue de la République à la société Box Rent anciennement dénommée Ada Box lui annonçant l’expiration du bail à construction et la nécessité de réaliser un état des lieux, la société Box Rent lui a fait sommation de régulariser un bail commercial moyennant un loyer annuel de 160 000 € ; la sci 14/16 avenue de la République a fait connaître à la société Box Rent son avis quant à 'l’absence de valeur juridique de la promesse consentie dans le cadre de la reprises des actifs de la société Agexo'.

La société Box Rent a alors assigné le sci 14/16 avenue de la République en régularisation d’un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2010.

Ayant saisi le juge des référés d’une demande en constat de la résiliation du bail à construction et expulsion de la société Box Rent, la sci 14/16 avenue de la République a vu ses demandes rejetées en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Les sociétés Homebox et Sapn faisant partie du même groupe de société que Box Rent et bénéficiant de sous baux, sont intervenues volontairement à la procédure.

Par jugement du 22 mars 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté les moyens tirés de l’irrecevabilité des interventions des sociétés Homebox et Sapn et les a déclarées recevables,

— constaté que le bail liant la sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet et la société Box Rent a pris fin le 31 décembre 2009,

— dit qu’aucune promesse de bail commercial portant sur des locaux du 14/16 avenue de la République à Bagnolet ne lie la sci 14/16 avenue de la République et la société Box Rent à Bagnolet ,

— constaté que les sociétés demanderesses sont occupantes sans droit ni titre depuis le 1^er janvier 2010 des locaux désignés appartenant à la sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet,

— débouté les sociétés Box Rent, Home Box et Sapn de toutes leurs demandes,

— ordonné l’expulsion de la société Box Rent et de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois à compter du la signification du commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autorisé la séquestration des meubles et effets mobilier se trouvant des les lieux aux frais et risques de la société Box Rent,

— condamné la société Box Rent à payer à la sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1^er janvier 2010 au 22 mars 2011 la somme de 400 000 €,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Box Rent à compter du 23 mars 2011 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme journalière de 900 € et condamné la société Box Rent à son paiement,

— dit que ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter du jugement et soumises à anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la société Box Rent, la société Home Box et la société Sapn in solidum à payer à la sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet la somme de 3 000 € ainsi qu’aux dépens.

XXX, Homebox et Sapn ont interjeté appel de cette décision ; elles demandent, par conclusions signifiées le 17 décembre 2012 à la cour de les recevoir en leur intervention forcée à l’encontre de M Y K qualités, d’infirmer le jugement déféré et de :

Enjoindre à la sci 14/16 avenue de la République de régulariser un bail commercial en renouvellement du bail à construction portant sur les locaux situés 14/16 avenue de la République à Bagnolet tels que désignés dans le bail à construction et ce pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1^er janvier 2010 et se terminant le 31 décembre 2018 pour un loyer annuel fixé au prix du marché à la somme de 160 000 € hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail à construction demeurant inchangées,

Dire que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du 'jugement à intervenir’ que la cour se réservera de liquider,

A titre subsidiaire, dire que l’arrêt à intervenir vaudra bail commercial entre la sci bailleresse et la société Box Rent pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1^er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018, pour un loyer annuel fixé au prix du marché de 160 000 € ht et hors charges,

Déclarer l’arrêt commun à M. Y K qualités,

En tout état de cause,

Débouter la sci 14/16 avenue de la République de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles telles qu’elles résultent de ses conclussions du 20 novembre 2012,

Dire et juger que le montant des indemnités d’occupation telles que définies par les premiers juges et qui ont été réglées ont inclus la tva, les montants réglés s’entendant toutes taxes comprises,

Condamner la sci du 14/16 avenue de la République à payer à la société Box Rent à titre de restitution :

*la somme de 166 173,61 € ttc correspondant au trop versé pour la période s’étendant du 1^er janvier 2010 au 22 mars 2011et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2011,

*une somme mensuelle de 11 429 € ttc à compter du 23 mars 2011 réglée en trop par la société Box Rent, ladite condamnation s’étendant jusqu’à l’arrêt à intervenir, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement mensuel par la société Box Rent,

Ordonner la capitalisation des intérêts légaux dans les conditions de l’article 1145 du code civil,

Condamner la sci 14/16 avenue de la République à payer à la société Box Rent la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, outre une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La sci 14/16 avenue de la République par conclusions signifiées le 20 novembre 2012 demande à la cour de :

A titre principal,

En ce qui concerne les demandes de la société Box Rent :

— dire et juger que l’engagement pris par la sci du 14/16 avenue de la République dans l’acte de cession d’unité de production du 14 octobre 2005 ne constate aucun accord des parties sur le prix de location et qu’il ne peut s’analyser en une promesse de bail laquelle ne vaut pas bail,

— débouter la société Box Rent de ses demandes et confirmer le jugement entrepris ;

En ce qui concerne les sociétés Homebox et Sapn,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit les sociétés Homebox et Sapn occupantes sans droit ni titre et subsidiairement, juger qu’elles ne forment aucune demande, que sans l’accord de la sci 14/16 avenue de la république, la société Box Rent ne peut sous-louer les locaux, que leurs demandes sont sans lien avec celles de la société Box Rent, qu’elles sont donc irrecevables en leur interventions volontaires qui sont sans objet, faute de demandes et en toute hypothèse, les en débouter,

A titre reconventionnel,

Confirmer le jugement et ordonner l’expulsion de la société Box Rent des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, la remise des clefs au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard à compter de la date de la décision à venir jusqu’à la libération effective des lieux, avec toutes conséquences de droit quant à la séquestration du mobilier et effets personnels à ses frais et risques,

La condamner à la remise en état des lieux dans l’état contractuellement attendu à la fin du bail à construction sur présentation des devis des différentes entreprises, architectes, ou autres intervenants, y inclus la remise en état liés à la cessation de l’exploitation de toute activité relevant des installations classées pour la protection de l’environnement,

Dire et juger que la valeur locative de l’ensemble immobilier ne saurait être inférieure à 450 000 € hors taxes et hors charges par an,

En conséquence, infirmer le jugement et condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 1 250 € par jour à compter du 1^er janvier 2010 à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à la libération entière et définitive des locaux par la société Box Rent et de tous occupants de son chef, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de quitter les lieux, avec capitalisation des intérêts,

Condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 304 743 € à titre de dommages intérêts correspondant à la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012 et les taxes foncières à venir au fur et à mesure de leur exigibilité et à lui rembourser toutes les charges et taxes liées à l’occupation et à l’exploitation de l’ensemble immobilier,

Condamner à tout le moins la société Box Rent à garantir solidairement la sci 14/16 avenue de la République de toute demande au titre des charges, et taxes dues du fait de l’occupation et de l’exploitation de l’ensemble immobilier lui appartenant,

A titre subsidiaire, si le jugement valait bail,

Dire et juger que la valeur locative ne saurait être inférieure à la somme de 450 000€ hors taxes et hors charges par an,

Constater que la société Box Rent n’a versé aucun loyer et que ce défaut de paiement constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations nées du bail,

Prononcer la résiliation du bail,

En conséquence, condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 1 250 € par jour à compter du 1^er janvier 2010 à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à la libération entière et définitive des locaux par la société Box Rent et de tous occupants de son chef, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de quitter les lieux du 15 janvier 2010, avec capitalisation des intérêts,

Condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 304 743 € à titre de dommages intérêts correspondant à la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012 et les taxes foncières à venir au fur et à mesure de leur exigibilité et à lui rembourser toutes les charges et taxes liées à l’occupation et à l’exploitation de l’ensemble immobilier,

Condamner à tout le moins la société Box Rent à garantir solidairement la sci 14/16 avenue de la république de toute demande au titre des charges, et taxes dues du fait de l’occupation et de l’exploitation de l’ensemble immobilier lui appartenant ,

A titre plus subsidiaire,

Dire et juger que la valeur locative ne saurait être inférieure à la somme de 450 000 € hors taxes et hors charges par an,

Constater que la société Box Rent n’a versé aucun loyer et que ce défaut de paiement constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations nées du bail,

Prononcer la résiliation du bail,

Condamner la société Box Rent à payer les loyers dus depuis le 1^er janvier 2010 jusqu’à la date de la résiliation soit la somme de 112 500 € par trimestre d’occupation, tout trimestre commencé étant dû et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 1 250 € par jour d’occupation supplémentaire à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération entière et définitive des locaux par la société Box Rent et de tous occupants de son chef, avec intérêts au taux légal à compter de date de résiliation, avec capitalisation des intérêts,

Condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 304 743 € à titre de dommages intérêts correspondant à la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012 et les taxes foncières à venir au fur et à mesure de leur exigibilité et prononcer cette condamnation au moins à titre de dommages intérêts, et la condamner à lui rembourser toutes les charges et taxes liées à l’occupation et à l’exploitation de l’ensemble immobilier, et prononcer cette condamnation au moins à titre de dommages intérêts,

Condamner à tout le moins la société Box Rent à garantir solidairement la sci 14/16 avenue de la République de toute demande émanant de tiers au titre des charges, et taxes dues du fait de l’occupation et de l’exploitation de l’ensemble immobilier lui appartenant,

A titre encore plus subsidiaire,

Dire et juger que la valeur locative ne saurait être inférieure à la somme de 450 000 € hors taxes et hors charges par an,

Condamner la société Box Rent à lui payer les loyers dus depuis le 1^er janvier 2010 soit la somme de 112 500 € par trimestre d’occupation, tout trimestre commencé étant du et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamner la société Box Rent à lui verser la somme de 304 743 € à titre de dommages intérêts correspondant à la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012 et les taxes foncières à venir au fur et à mesure de leur exigibilité et la condamner à lui rembourser toutes les charges et taxes liées à l’occupation et à l’exploitation de l’ensemble immobilier, et prononcer cette condamnation au moins à titre de dommages intérêts,

Condamner à tout le moins la société Box Rent à garantir solidairement la sci 14/16 avenue de la République de toute demande émanant de tiers au titre des charges, et taxes dues du fait de l’occupation et de l’exploitation de l’ensemble immobilier lui appartenant ,

Sur les demandes de restitution,

Rejeter les demandes des sociétés Box Rent, Homebox, Sapn à obtenir restitution des sommes versées, soit pour la période s’étendant du 1^er janvier 2010 au 22 mars 2011 la somme de 166 173,81 € ttc avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2011, pour la période à compter du 22 mars 2011 la somme de 11 429 € par mois d’occupation jusqu’à l’arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement effectué,

Juger que, en cas de confirmation du jugement, si l’indemnité d’occupation allouée en appel est inférieure à la somme allouée en première instance, les restitutions auront lieu entre les sommes non soumises à tva et en cas d’infirmation, la cour prononcera un loyer qui sera seul soumis à tva et les restitutions se feront si un trop versé apparaît entre l’indemnité d’occupation versée au titre de l’exécution provisoire et le loyer soumis à tva.

A titre subsidiaire, si la cour considère que l’indemnité d’occupation est soumise à tva, elle condamnera la société Box Rent à lui payer la tva sur les sommes déjà versées ou à venir,

Elle demande de condamner in solidum les sociétés Box Rent, Homebox et Sapn à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^e Y K qualités de mandataire liquidateur de la société Agexo demande par conclusions signifiées le 5 décembre 2012 d’infirmer le jugement déféré et de dire que la promesse de renouvellement de bail est valable entre la sci 14/16 avenue de la République et la société Box Rent, et en tirer toutes les conséquences de droit, débouter en toute hypothèse toute partie de ses demandes à l’encontre de M^e Y K qualités, condamner la partie adverse succombant à lui verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec droit de recouvrement direct en applications de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’intervention des sociétés Homebox et Sapn :

Les sociétés Homebox et Sapn sont intervenues volontairement en première instance en tant que titulaires de droits sur les locaux ; la recevabilité de leur intervention est contestée par la sci 14/16 avenue de la République ;

Les sociétés Homebox et Sapn ne justifient pas devant la cour de leur qualité à agir ; selon l’arrêt du 1^er décembre 2010 confirmant l’ordonnance de référé du 24 mars 2010, elles disposeraient de titres locatifs concédés par la société Box Rent qui ne sont cependant pas produits ; elles ne forment pour elles mêmes aucune demande et ne s’expliquent pas sur leur intérêt à agir en la cause.

Il s’ensuit que leur intervention volontaire doit être jugée irrecevable dès la première instance et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer au fond à leur égard.

Sur la validité de la promesse de bail :

La sci 14/16 avenue de la République soutient que de jurisprudence constante, la promesse de bail ne vaut bail que s’il y a accord sur la chose et le prix, que le prix est un élément essentiel du contrat de louage, que le loyer doit être déterminé d’après les seules stipulations de l’acte contenant la promesse, que l’élément de référence servant à la détermination du prix doit être sérieux, précis et objectif, indépendant de la volonté des parties, que le seule référence au prix de marché ne peut constituer un prix déterminé ou déterminable, qu’en l’espèce, les stipulations de l’acte concernant le prix du loyer ne font référence à aucune cote officielle permettant de déterminer le prix en fonction d’éléments objectifs, que la position du mandataire liquidateur est sans portée dès lors qu’il a lui-même un intérêt à la validité d’un acte auquel il est partie, que les exemples tirés des contrats cadres en matière de distribution pour lesquels il est admis que l’indétermination du prix de la convention initiale n’affecte pas la validité des contrats ultérieurs est sans application au cas d’espèce dans la mesure ou la promesse de bail ne constitue pas l’exécution de la cession de l’unité de production qui n’a pas pour objet d’organiser les relations à venir des parties, que le bail est soumis à l’exigence de détermination du prix et que le juge ne peut suppléer les parties sur ce point.

XXX soutient au contraire que si, en présence d’une promesse de vente, la seule référence au prix du marché est insuffisante pour permettre de déterminer le prix, il n’en va pas de même en matière de louage de choses, que la cour de cassation a pu estimer que lorsqu’une convention prévoit la signature de contrats ultérieurs, l’indétermination du prix de ces contrats n’affecte pas la validité de celle-ci, l’abus dans la fixation du prix ne donnant lieu qu’à résiliation ou indemnisation, que la promesse de bail fait partie de la convention de cession d’unité de production qui n’aurait pas été conclue sans la promesse de contrat de bail ultérieur dont elle est indissociable, que s’agissant de la valeur locative des locaux du bail en renouvellement auquel fait référence l’engagement de la bailleresse, c’est la loi elle même qui la définit par référence à l’article L 145-33 du code de commerce, que la notion de prix de marché ou de loyer de marché telle qu’elle résulte des définitions données par la doctrine et la jurisprudence suffit à déterminer le prix du loyer, que le marché est celui des loyers commerciaux de même nature situés dans le voisinage, les locaux étant eux mêmes clairement identifiés, la date de prise d’effet du bail, sa nature et sa durée étant elles mêmes connues, que la sci bailleresse a elle-même fait procéder à une estimation selon le prix de marché en retenant cependant à tort les locaux tels que réhabilités par la société Box Rent, que les parties étant ainsi en désaccord sur le prix, c’est au seul juge qu’il appartient de fixer le prix.

Il convient de rappeler à ce stade que suivant acte notarié du 18 décembre 1979, la sci 14/16 avenue de la République a donné à bail à construction à la société X des terrains cadastrés section AB 66 à 232 et section AC 72 et XXX à Bagnolet d’une superficie de 2 526 m² sur lesquels la société X a pris l’engagement de construire un logement de fonction et des bureaux, un entrepôt, des parkings et espaces verts devenant la propriété du bailleur à l’issue du bail conclu pour une durée de trente années, commençant à courir le 1^er janvier 1980 pour se terminer le 30 décembre 2009 ;

Par ordonnance du 8 août 2005, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Agexo aux droits de X a autorisé M^e Y K qualités de mandataire liquidateur à céder l’unité de production constituée par la société Agexo au profit de la société EDA, cette cession impliquant, selon les termes de l’ordonnance, son exécution par la société Homebox, filiale du groupe 67 ;

En exécution de cette ordonnance prise en la présence de la sci 14/16 avenue de la République, M^e Y K qualités a passé contrat de cession de l’unité de production au profit de la société ADA Box et Vallem développement se substituant à EDA, la sci 14/16 avenue de la République, partie à l’acte, ayant déclaré que cette cession lui agréait et qu’elle s’engageait à réitérer le transfert du bail au profit du cessionnaire postérieurement à l’acte de cession par acte notarié en ces termes :

'La sci du 14/16 avenue de la République à Bagnolet réitère l’engagement précédemment pris devant le tribunal de commerce de Bobigny, à savoir : concernant lesdits locaux, elle s’engage à consentir au cessionnaire précité à l’expiration du bail à construction actuellement en cours un bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1° janvier 2010 et ceci au prix du marché'.

L’allégation de la société Box Rent suivant laquelle l’engagement de la sci 14/16 avenue de la République de signer un bail commercial à la suite du bail à construction aurait été déterminant de l’engagement de la société ADA d’acquérir l’unité de production dont il serait indissociable ne saurait être opposée à la sci 14/16 avenue de la République dès lors que la validité de la cession elle-même n’est pas en cause et qu’aucune disposition de l’acte de cession ne rend l’engagement de la sci 14/16 avenue de la République indivisible de l’acte de cession lui-même au point que la portée de cet engagement ne pourrait être appréciée sans remettre en cause la validité de la cession elle-même.

La disposition du jugement déféré qui a affirmé que le terme 'lesdits locaux’contenus dans l’engagement de la sci sont par définition ceux édifiés dans le cadre du bail à construction sur les parcelles dont la consistance n’est pas contestée et que la chose objet du bail est ainsi suffisamment déterminée au moment de la stipulation n’est pas critiquée, les parties ne s’opposant que sur le prix du loyer.

L’indétermination du prix n’est plus par application de l’article 1129 du code civil une cause de nullité d’un contrat en général et pour apprécier la validité d’un contrat spécial et notamment du bail ou de la promesse de bail, il convient de se référer aux seules dispositions qui régissent la contrat de louage de choses, l’exigence posée par l’article 1591 du code civil auquel se réfère la sci 14/16 avenue de la République suivant laquelle le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties, n’étant transposable au contrat de louage de choses qu’autant que l’exigence de détermination du prix constitue également un élément essentiel de la formation d’un tel contrat.

A cet égard, l’article 1709 du code civil pose le principe que le louage est un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer .

Il s’ensuit que le prix est un élément essentiel du contrat de louage de choses, qu’il doit être déterminable sinon déterminé et qu’un bail ou une promesse de bail ne peuvent produire effet qu’à la condition de préciser directement ou par références à des modalités de détermination et d’évaluation le prix de la location.

En l’espèce, la référence des parties au prix de marché constitue bien un mode de détermination et d’évaluation du prix de location, indépendant de la volonté des parties en ce qu’il correspond au prix des transactions portant sur des biens comparables à un moment donné, hors renouvellements amiables et fixations judiciaires, compte tenu des éléments propres au bien considéré mentionnés aux articles R 145-3 et R 145-7 du code de commerce ;

Le fait qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial en renouvellement mais d’un bail commercial initial n’a pas pour effet de rendre la référence au prix de marché inadéquate ou inadaptée ; le loyer du bail en renouvellement obéit à des règles de fixation du loyer qui sont – sauf accord des parties – sans référence unique au prix du marché même en cas de déplafonnement au contraire du loyer du bail initial.

La circonstance au surplus que des experts ont pu cependant parvenir à des résultats divergents concernant le prix – 160 000 € par an hors taxes et hors charges selon Box Rent et 450 000 € ht et hors charges selon la sci 14/16 avenue de la République – ne saurait permettre d’écarter la référence comme n’étant pas pertinente dès lors que l’expertise amiable produite par la société Box Rent a été réalisée en juillet 2007 soit plus de deux années avant la date prévue pour la date d’effet du bail et que celle produite par la sci 14/15 avenue de la République a été faite non sur la base d’éléments de référence mais au regard de l’activité générée par la location, ce qui ne correspond pas à la définition du prix de marché .

Enfin, la sci 14/16 avenue de la République ne peut prétendre avoir ignoré ce qu’elle présente comme un changement d’activité par rapport à celle exercée par la société Agexo qui exploitait dans les lieux un commerce de location de véhicules, dès lors qu’elle était présente à l’audience du juge commissaire ou celui-ci a ordonné la cession de l’unité de production non seulement à la société EDA pratiquant la même activité que la débitrice mais également à la société Homebox qui a été créée pour exercer une offre de self stockage et qu’elle a déclaré d’abord à l’audience que l’offre de EDA était la meilleure puis à l’acte de cession que celle-ci lui agréait ;

Il s’ensuit que l’engagement de la sci 14/16 avenue de la République est valable et doit s’analyser comme une promesse de bail commercial valant bail commercial prenant effet au 1^er janvier 2010, sans qu’il puisse être considéré comme le soutient à tort la société Box Rent comme le renouvellement du bail à construction précédent qui obéit à un régime juridique distinct.

Si le juge n’a pas le pouvoir de fixer le prix en se substituant aux parties pour leur imposer une méthode de détermination du prix, il est permis de désigner un expert pour permettre de déterminer le prix du loyer à la date de la prise d’effet du bail, à partir du critère de référence retenu par les parties qui est le prix du marché , ce qu’il y a lieu d’ordonner.

Le prix du loyer en référence au prix du marché devra être apprécié en fonction de l’ensemble des constructions et aménagements réalisés pendant le cours du bail à construction et à la date du 1^er janvier 2010 dès lors qu’ils font accession au bailleur en fin du bail à construction.

Sur la demande de résiliation du bail :

La sci 14/16 avenue de la République demande à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail au motif que la société Box Rent n’a pas payé de loyer depuis le 1^er janvier 2010.

Or précisément, les parties étaient en désaccord sur la fixation du prix du loyer et donc sur la portée de la promesse de bail de sorte que la sci 14/16 avenue de la République ne peut se prévaloir d’un manquement contractuel de la société Box Rent de nature à entraîner la résiliation du bail.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes en restitution et paiement des taxes foncières jusqu’à ce qu’il soit statué après expertise.

La sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet supportera les entiers dépens et paiera à la société Box Rent la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et une somme de 1 500 € à M^e Y K qualités. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages intérêts, faute de démontrer le caractère abusif de la résistance de la sci 14/16 avenue de la République qui a obtenu satisfaction en première instance.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Déclare irrecevables les interventions volontaires des sociétés Homebox et Sapn,

Dit que la promesse de bail commercial contenue dans l’acte de cession du 24 octobre 2005 passé entre M^e Y K qualités de mandataire liquidateur de la société Agexo et les sociétés Ada Box et Vallem auxquels est substituée la société Box Rent, vaut bail commercial à effet du 1^er janvier 2010 portant sur les locaux situés à XXX.

Ordonne une expertise pour évaluer la valeur locative des locaux à la date du 1^er janvier 2010 et commet pour y procéder :

F G,

XXX

XXX

&

XXX

XXX

XXX

avec mission :

*de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de leur mission,

*de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,

*d’entendre les parties en leurs dires et explications,

*de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1^er janvier 2010 en fonction du prix de marché de locaux comparables à cette date en tenant compte :

— des caractéristiques des locaux et notamment des constructions aménagements achevés à cette date,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-7 du code de commerce,

*de rendre compte du tout et donner leur avis motivé,

*de dresser un seul rapport de leurs constatations et conclusions,

Dit que l’expertise aura lieu sous le contrôle de M^me Chantal Bartholin, présidente de la chambre,

Dit que les experts seront saisis et effectueront leur mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposeront l’original de leur rapport au greffe de la cour pour le 13 novembre 2013,

Fixe à la somme de 4.500 € (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération des experts, somme qui devra être consignée par la sci 14/16 avenue de la République et la société Box Rent à parts égales à la Régie de la cour avant le 10 avril 2013,

Dit que l’affaire sera rappelée à la mise en état du 24 avril 2013 pour vérifier le versement de la consignation puis celle du 20 novembre 2013 pour vérifier le dépôt du rapport des experts,

Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai, la désignation des experts sera caduque et privée de tout effet,

Déboute la sci 14/16 avenue de la République à Bagnolet de sa demande de résiliation du bail,

Sursoit à statuer sur les autres demandes jusqu’à ce qu’il soit statué sur le tout,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE