Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2013

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05464

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2010074214

APPELANTE

La SA X, prise en la personne de ses représentants légaux,

Intimée dans le RG n° 11/5824

XXX

XXX

représentée par M^e Marie BURGUBURU substituée par M^e Gwenaëlle PHILIPPE de la SELAS BURGUBURU BLAMOUTIER CHARVET GARDEL & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, toque : L0276,

INTIMÉES

La SAS GRAND HOTEL DES GOBELINS, prise en la personne de ses représentants légaux,

Intimée dans le RG n° 11/5824

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assistée de M^e Annie-Claude PRIOU GADALA de l’ASS BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080, avocat plaidant

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux,

Appelante dans le RG n° 11/5824

XXX

XXX

représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

assistée de M^e Jean-Luc TIXIER de la SELAFA CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, NAN 1701, avocat plaidant

La COMPAGNIE AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux,

Intimée dans le RG n° 11/5824

XXX

XXX

représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Florence ROSANO du cabinet ROSANO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B390,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me B C, Conseillère

M^me Z A, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me D E, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

XXX est propriétaire d’un immeuble situé XXX 75 013 Paris abritant des commerces au rez-de-chaussée et un hôtel en étage pour lequel elle est assurée en tant que propriétaire non occupant non exploitant auprès de la société Axa France iard ; elle a donné à bail à la société Hôtel des Gobelins aux droits de laquelle vient la société Grand Hôtel des Gobelins la totalité de l’immeuble à usage hôtelier, à l’exception des deux boutiques du rez-de-chaussée, pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 1972 pour se terminer le 31 décembre 1981, bail qui a fait l’objet depuis de renouvellements dont le dernier par acte sous seing privé du 28 mars 2008 à effet du 1^er janvier 2008 moyennant un loyer annuel en principal de 140 000 € hors taxes et hors charges.

La société Grand Hôtel des Gobelins est elle-même assurée auprès de la société X au titre d’une police propre à son activité d’exploitant hôtelier.

Par lettre du 1^er octobre 2001, la société Grand Hôtel des Gobelins a fait savoir à la bailleresse qu’elle entendait procéder à la rénovation de 22 salles de bains ; en mai/juin 2009, une fuite d’eau a été constatée dans une salle de bains du 6^e étage ; la société Grand Hôtel a fait procéder à des réparations sommaires. Les désordres s’étant accrus durant l’été 2009 et ayant affecté 10 chambres sur les 45 que compte l’hôtel, la société Grand Hôtel des Gobelins a déclaré le sinistre à son assureur le 28 août 2009 et signalé les désordres à la bailleresse qui s’est rendue sur place le 8 septembre 2009 en prévenant elle même son assureur.

Plusieurs réunions ont eu lieu ensuite en présence des experts des sociétés Axa France iard et X qui ont abouti à une proposition d’indemnisation de la société X qui a été refusée par la locataire ;

Après procès-verbal de constatations des dommages du 30 août 2010 et accord de règlement du même jour, la sci du XXX a accepté de recevoir règlement de sa compagnie Axa France iard d’une somme de 150 192, 42 € destinée à assurer la remise en état au titre des travaux lui incombant, somme qui, selon la bailleresse, ne lui a pas été versée.

La société Grand Hôtel des Gobelins qui a effectué les travaux de remise en état à ses frais avancés, après avoir été déboutée en référé de sa demande de condamnation de son assureur à lui verser une indemnisation provisionnelle, a assigné au fond la sci du XXX, les sociétés Axa France iard et X en indemnisation des travaux, honoraires d’expert, pertes d’exploitation et plus généralement de son préjudice résultant de la carence dans la gestion du sinistre par les assureurs.

Le tribunal de commerce de Paris a par jugement du 22 février 2011 :

— condamné la société X à payer à la société Grand Hôtel des Gobelins la somme de 109 216,60 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation du préjudice matériel, la somme de 7 115,02 € au titre des frais d’expertise, et celle de 6 000 € à titre de dommages intérêts,

— dit que la société Axa france iard garantira la société X au titre des réparations pour préjudice matériel mis à sa charge,

— avant dire droit, s’agissant de la détermination du préjudice subi au titre des pertes d’exploitation, désigné M^me Z G en qualité d’expert avec mission de donner son avis sur le montant des pertes de chiffres d’affaires de Grand Hôtel consécutives au sinistre,

— condamné in solidum la société X , la sci du XXX et la société Axa à payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Grand Hôtel des gobelins et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement sans constitution de garantie,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

XXX d’une part et la société X d’autre part ont interjeté appel de cette décision ;

Par conclusions signifiées le 28 novembre 2011, la sci du XXX demande à la cour au visa des articles 1147, 1315, 1382, 1721 du code civil, de la recevoir en son appel, de le dire bien fondé, de réformer le jugement entrepris et de :

Constater que la canalisation litigieuse n’est pas encastrée dans un mur porteur mais est installée dans un coffrage, que la société Grand Hôtel a la charge des réparations et de l’entretien des conduites d’eau , que la sci n’a à sa charge que les travaux concernant les gros murs, la toiture entière et le ravalement, que les travaux liés à la canalisation litigieuse non encastrée dans un mur porteur ne relèvent pas des réparations visées par l’article 606 du code civil, qu’aucune obligation d’entretien ne peut être mise à ce titre à la charge du bailleur, que l’origine des désordres ne peut être imputé à une négligence du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, qu’elle n’est pas responsable des désordres subis par la société Grand Hôtel, que l’accession des travaux d’aménagement réalisés par le preneur dans les lieux en 2001/2002 n’est prévue se réaliser dans l’intention des parties qu’à la date de restitution des locaux, que la police souscrite auprès de la société X est applicable au sinistre, rejeter tout appel en garantie à l’encontre de la sci du XXX,

A titre subsidiaire, dire que les demandes de la société Grand Hôtel au titre des pertes d’exploitation sont infondées et en tout cas injustifiées, ramener à de plus justes proportions le montant des pertes d’exploitation alléguées, eu égard à la crise économique affectant le secteur de l’hôtellerie en 2009 et 2010, dire que la société Grand Hôtel est en partie responsable de ses préjudices ou en tout cas de l’aggravation de ceux-ci et la condamner à prendre en charge la moitié du montant des préjudices sollicités, la recevoir en son appel en garantie contre la société Axa france iard qui devra la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal, intérêts et accessoires, sur le fondement de la responsabilité civile souscrite, et à titre plus subsidiaire, juger la compagnie Axa France iard, responsable contractuellement vis à vis de son assurée pour inexécution de son obligation de conseil et la condamner dans cette hypothèse à la garantir de toutes condamnations,

En tout état de cause, constater que la société Axa France iard reconnaît l’application de la police au sinistre survenu, en acceptant de régler la somme de 150 192,42 € au terme de l’accord passé le 30 août 2010, juger la police applicable au sinistre, de condamner la société Axa France iard à lui régler la somme de 150 192,42 € coût de la réparation du dommage et condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société X, par conclusions signifiées le 24 octobre 2012, demande à la cour au visa des articles 606, 1134, 1165, 1251, 1315 et 1719 du code civil, L 113-2 et L 121-2 du code des assurances, de :

Constater que la déclaration de sinistre était mensongère, concernant tant le point de départ du sinistre que la date de remise en location des chambres mettant fin à la perte d’exploitation, que la société Grand Hôtel des Gobelins a manqué à son obligation de bonne foi, et prononcer la déchéance de la garantie, à titre plus subsidiaire, de constater que la déclaration a été tardive, que ce retard a causé préjudice à X, et prononcer en conséquence la déchéance de la garantie,

En tout état de cause, constater que la sci du XXX et la compagnie Axa ont reconnu que la propriété des aménagements avait été transféré au bailleur et ont reconnu sans aucune réserve que la garantie dégâts des eaux était acquise au titre des dommages matériels, que Axa France iard ne peut sans se contredire au détriment d’autrui prétendre en cause d’appel que la propriété des aménagements n’a pas été transférée et que sa garantie n’est pas due, qu’un accord de règlement définitif est intervenu entre la société Axa France iard et la sci du XXX au titre duquel la société Axa s’est engagée à verser la somme de 150 192,42 €, que cet accord est opposable à la société X, qui est en droit de s’en prévaloir, que les aménagements sont devenus la propriété du bailleur lors du renouvellement du bail du 1^er janvier 2008, que la garantie d’X n’est pas due, que la garantie pertes d’exploitation n’est pas due au titre de la police X, en l’absence de dommages matériels directs garantis,

Dire que X a été diligente dans la gestion du sinistre, que la société Grand Hôtel des Gobelins qui est seule responsable des délais de gestion du sinistre, de la débouter de sa demande en dommages intérêts et de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, appliquer les limitations contractuelles de garantie, dire que la franchise contenu professionnel est de 2435,40 €, que la franchise perte d’exploitation est de trois jours ouvrés, que toutes les autres garanties sont affectées de franchise d’un montant de 1 217,70 €, que les honoraires de l’expert sont limités par le barème de l’union professionnelle des experts, conformément à la police, que les frais de recherche de fuite sont exclus de la garantie,

Sur son recours, que l’origine du sinistre est une canalisation encastrée non accessible au preneur, que l’entretien de la canalisation correspondant aux grosses réparations de l’article 606 du code civil était à la charge du bailleur, conformément au contrat de bail, de condamner en conséquence Axa france iard à garantir X de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause, constater la carence de la société grand Hotel à justifier de l’existence et du montant de ses pertes d’exploitation, de la condamner à rembourser les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Grand Hôtel des Gobelins, par conclusions signifiées le 13 novembre 2012, demande à la cour au visa des articles 1147 et suivant du code civil et 1755 de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’il a jugé que le défaut d’entretien de la canalisation litigieuse engage la responsabilité du bailleur, en tout état de cause, condamné la société X à lui payer le montant des travaux réparatoires, et à la garantir des pertes d’exploitation, à lui payer la somme de 7 115,02 € ht au titre des honoraires de l’expert, outre la somme de 6 000 € à titre de dommages intérêts et de désigné un expert au titre des pertes d’exploitation, de l’infirmer en ce qu’il a déduit au titre du facteur vétusté la somme de 20 347 € et débouté de sa demande en paiement de la somme de 6 200 € au titre du manquement à son obligation de conseil,

Statuant à nouveau, condamner la société X à lui payer la somme de 125 563,60 € au titre des travaux réparatoires, dire que la société X a failli à son obligation de conseil, dire que le préjudice en résultant est constitué d’une perte de chance de souscrire une police adaptée à ses besoins et condamner en conséquence la société X à lui payer la somme de 6 200 € correspondant au montant de la prime annuelle à titre de dommages intérêts, confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, débouter les appelants de leur demande contraires, donner acte à la société Grand Hôtel que le montant des pertes d’exploitation sera évalué ultérieurement en ouverture du rapport de M^me Y, subsidiairement, de condamner la sci Saint Marcel à l’indemniser de ses pertes d’exploitation et condamner la société X, la sci Saint Marcel à lui payer in solidum la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en, tous les dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Par conclusions signifiées le 8 décembre 2011, la société Axa France iard demande à la cour de :

Au visa des articles 1134, 1156 et 1162 du code civil, dire que les aménagements réalisés dans les lieux par le preneur en cours du bail sont la propriété du bailleur en fin de bail, la notion de fin de bail s’entendant de la fin des relations contractuelles entre les parties, que les embellissements et les aménagements détériorés par le sinistre sont restés la propriété du preneur, que la société X doit prendre en charge les embellissements, propriété de son assuré, confirmer le jugement sur ce point, à titre subsidiaire, dire que la police Axa France iard ne couvre pas la bâtiments valeur à neuf, au titre des dégâts des eaux, que les honoraires de l’architecte sont calculés sur la base du montant des dommages vétusté déduite, que la société Axa est bien fondée à opposer la non garantie des frais de démolition et de déblais, l’exclusion des frais de la recherche de fuite, la non couverture des frais de déplacement du mobilier, ainsi que l’exclusion de la prise en charge des honoraires d’expert, dire en conséquence qu’elle ne sera tenue au titre des dommages matériels vis à vis de son assurée que de la valeur des bâtiments vétusté déduite, de ramener les honoraires de l’architecte à la somme de 7 199,56 € de débouter la société Grand Hôtel de sa demande au titre des frais de démolition, déblais, frais de recherche, frais de déplacement du mobilier, frais d’honoraire de l’expert,

Au visa des articles 606, 1147, 1732 du code civil, L 121-2 et L 124-3 du code des assurances, dire que les désordres sont imputables à une fuite sur la colonne montante d’eau froide située dans une gaine technique passant dans la salle de bains de la chambre n° 60 de l’hôtel, que le bail met à la charge du preneur l’entretien et la réparation des conduites d’eau, que la responsabilité du preneur est engagée, que la société Grand Hôtel est seule responsable du sinistre du 27 août 2009, que la société X devra prendre en charge la totalité du sinistre, dans recours, de condamner la société Grand Hôtel et son assureur à lui restituer la somme de 111 216,60 € versée en exécution du jugement, de mettre hors de cause la compagnie axa France, de débouter la société Grand Hôtel, la société X, et la sci du XXX de leur demandes, à titre subsidiaire, juger que le recours des locataire ne couvre que les dommages matériels, que les pertes d’exploitation ne sont pas couvertes par Axa France tant sur le volet dommage que responsabilité civile, confirmer le jugement en ce qu’il a mis Axa France hors de cause au titre d’une quelconque garantie pour les dommages immatériels,

Constater que la société Axa France a parfaitement rempli son obligation vis à vis de son assurée, que la faute d’Axa n’est pas caractérisée, que les chambres ont été remises à la clientèle le 4 septembre 2010 soit 5 jours après l’accord de règlement intervenu entre elle et la sci du XXX, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Grand Hôtel de da demande de dommages intérêts à l’égard de Axa France,

Dire que le contrat d’assurance souscrit par la sci XXX a été souscrit par l’intermédiaire d’un courtier mandataire de l’assuré qui a un devoir d’information et de conseil à l’égard de son client en ce qui concerne le risque garanti, que la société axa France n’a pas elle-même manqué à son obligation d’information envers son assurée, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la sci du XXX de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Axa France,

Condamner toute partie succombant aux dépens entiers dépens et à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les exceptions de déchéance de garantie :

La société X soutient que la déchéance de sa garantie est encourue du fait des déclarations mensongères de l’assuré tant en ce qui concerne la date du sinistre que la date d’indisponibilité des chambres affectées par le sinistre et qu’à tout le moins, la déclaration de sinistre est tardive et que cela lui a causé préjudice.

La société X fait en effet valoir que si la déclaration de sinistre adressée à X le 28 août 2009 ne comporte aucune date précise de survenue du sinistre, et si lors des réunions d’expertise amiable, la société Grand Hôtel a signalé plusieurs fuites survenues en août 2009, elle a au cours de l’instance d’appel fait état d’une fuite survenue en juin 2009 dans une salle de bains d’une chambre du 6^e étage qu’elle a fait réparer, qu’elle a produit en outre une facture de réparation d’une entreprise Zallat faisant état d’une intervention les 17 juillet et 20 août 2009 dans les chambres 30, 40, 50 et 60 faisant précisément l’objet du litige ; elle soutient ainsi que l’intention frauduleuse est patente, l’assuré ayant tenté de dissimuler que sa déclaration de sinistre était tardive.

Or la circonstance que l’assurée a pu constater en mai ou juin 2009 dans une chambre une fuite d’eau à laquelle elle a cru pouvoir mettre fin par une opération simple de remplacement des joints d’étanchéité mais qui s’est révélée au fil du temps et notamment fin août 2009, date de la déclaration de sinistre, plus importante que ne le laissait entrevoir les premières constatations, ne saurait s’analyser comme des déclarations mensongères de la part de l’assuré faites dans l’intention délibérée de tromper l’assureur sur la date du sinistre qui n’a été véritablement constitué qu’en août 2009 de sorte que la déclaration de sinistre faite le 28 août 2009 ne peut être considérée au surplus comme tardive et ne saurait entraîner la déchéance de la garantie.

La circonstance que, s’agissant de l’étendue des dommages, l’exploitant aurait fait état successivement de ce que les chambres affectées par le sinistre auraient été indisponibles dès août 2009 et jusqu’au 1^er septembre 2010 alors qu’elles n’auraient été indisponibles qu’en octobre 2009 et jusqu’en juin 2010 ainsi qu’il résulte des dires devant l’expert judiciaire ne ressort pas des déclarations faites par l’assuré lui-même à son assureur mais soit des dires communiqués par les conseils des parties au cours de l’expertise soit encore de pièces et conclusions librement échangées dont le caractère délibérément mensonger n’est pas établi, l’expertise et les échanges ayant précisément pour objet de permettre à la juridiction saisie de déterminer l’étendue du sinistre. Il n’y a pas lieu pour ce motif à déchéance de la garantie.

Sur la mise en oeuvre de la garantie 'dégâts des eaux’ :

La société X, tenue de garantir les conséquences dommageables du sinistre 'dégât des eaux’ survenu à son assurée en août 2009 fait valoir que les dommages matériels ne rentrent pas dans le champ d’application de la garantie au motif qu’ils affectent des éléments – installations de plomberie, revêtements de sol, carrelage, faïences, électricité… qui constituent des aménagements qui ont fait accession au bailleur en fin de bail, que ni la bailleresse ni la locataire ne peuvent être suivis dans leur interprétation du contrat d’assurance suivant laquelle les biens assurés sont ceux qui ont été exécutés par le locataire ou ceux qui ont été repris par le locataire en fin de bail en cours et qui ne sont pas devenus propriété du bailleur, cette interprétation étant contredite par la clause du contrat d’assurance prévoyant expressément l’indemnisation du locataire pour les aménagements qu’il aurait fait réaliser mais qui n’auraient pas été repris par le bailleur en fin de bail, que la propriété des aménagements a bien été transférée au bailleur lors du renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2008 qui constitue un nouveau bail, que c’est à tort et en dénaturant la clause claire du bail que le tribunal a retenu que l’intention des parties a été de transférer la propriété des aménagements en fin de jouissance alors que la société Axa France a elle-même manifesté par son offre d’indemnisation que le transfert de propriété s’était opéré en faveur du bailleur, que l’expert de la société Grand Hôtel l’a lui-même reconnu dans un courriel adressé à la société et que Axa France a elle-même admis dans ses écritures de première instance que l’indemnisation proposée comprenait le coût des objets mobiliers, incorporés au bâtiment et immeubles par destination et qui sont devenus la propriété de la bailleresse ;

XXX fait valoir que l’accession des aménagements réalisés par la société Grand Hôtel des Gobelins se produit en fin de relations contractuelles et non au moment des renouvellements successifs aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, que le renouvellement du bail fait obstacle à la clause d’accession, que le preneur conserve la propriété des constructions, travaux ou améliorations jusqu’à ce que le bail prenne fin définitivement, que à supposer que les aménagements ont fait accession au bailleur, le preneur est tenu des conséquences dommageables du sinistre dans la mesure où il a la responsabilité de l’entretien des canalisations, que la garantie X doit en tout état de cause s’appliquer dans la mesure ou les aménagements garantis au terme du contrat sont constitués par tous les aménagements mobiliers et immobiliers ajoutés au bâtiment pour en améliorer le confort ou l’aspect ou pour les rendre plus fonctionnels, et qui comprennent : 'ceux exécutés à vos frais ou ceux que vous avez repris avec la bail en cours, dès lors qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur', peu important qu’il y ait eu ou non accession ;

La société Grand Hôtel des Gobelins fait valoir à son tour que retenir que les aménagements ont fait accession au bailleur fait échec à l’option du bailleur soit d’acquérir la propriété des aménagements soit d’exiger la remise en état initial et qu’en matière de gestion hôtelière où les chambres sont rénovées régulièrement, une telle interprétation exposerait l’exploitant hôtelier à ne voir jamais ses aménagements garantis, que le tribunal a donc justement considéré que la commune intention des parties était de considérer la fin du bail comme la fin des relations contractuelles, que du reste, la police d’assurances prévoit que le contenu professionnel assuré est constitué des aménagements soit réalisés aux frais du locataire soit repris par le locataire avec le bail en cours et qui ne sont pas devenus la propriété du bailleur, que la clause relative à la perte financière invoquée par la société X ne trouve à s’appliquer qu’en cas de résiliation ou de continuation du contrat de bail et non au cas de fin du bail invoquée ; que la clause relative aux aménagements rédigée par X doit donc s’interpréter en faveur de l’assurée de sorte que le jugement a justement considéré que les garanties s’appliquaient aux aménagements.

Tant le bail en date du 3 décembre 2001 prenant effet à compter du 1^er janvier 1999 que celui renouvelé le 26 mars 2008 à effet du 1^er janvier 2008 reprennent une clause constamment reproduite dans les différents baux successifs qui prévoit que le preneur devra laisser en fin de bail les embellissements et 'augmentations’ ou améliorations qu’il pourrait faire dans les lieux loués sans indemnité de la part du bailleur qui pourra, s’il le préfère, faire rétablir les lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur ;

Les deux membres de la même clause qui ne peut être divisée rendent celle-ci ambigue ; l’accession des améliorations au bailleur en fin de bail est en effet incompatible avec l’exigence du bailleur de remise des lieux dans leur état d’origine en cas de renouvellement du bail et justifie que la clause soit interprétée dans le sens que lui donnent conjointement tant le bailleur que le preneur et qui est la seule où elle peut recevoir pleinement application, à savoir que la fin du bail signifie en réalité la fin des relations contractuelles. L’offre de règlement par Axa France qui peut avoir d’autre cause est inopérante pour apprécier la portée des clauses du bail. La société X de son coté s’abstient de démontrer qu’à l’occasion des renouvellements successifs, le bailleur aurait considéré, lors de la fixation du loyer, que les améliorations apportées par le preneur dans les lieux loués lui auraient fait accession ; l’interprétation qui est faite de la clause du bail ne nuit pas aux intérêts de la société X comme elle le soutient dans la mesure où la clause du contrat d’assurance concernant les aménagements prévoit l’hypothèse où ceux-ci n’ayant pas fait accession au bailleur sont précisément couverts par la garantie.

Il s’ensuit que, faute d’accession au bailleur des aménagements réalisés par le preneur dans les lieux loués, la société X est tenue d’indemniser son assurée au titre des aménagements définis dans le contrat d’assurance comme tout élément immobilier ou mobilier ajouté aux bâtiments pour en améliorer le confort ou l’aspect ou les rendre plus fonctionnels et qui comprennent ceux exécutés aux frais du locataire ou repris par lui avec le bail en cours, dès lors qu’ils ne sont pas la propriété du bailleur.

La société X soutient en outre que les dommages immatériels dont fait état la société Grand Hôtel constitués de sa perte d’exploitation ne sont pas couverts par la garantie au motif que ne sont indemnisées au terme du contrat d’assurance que les pertes d’exploitation qui sont la conséquence directe des dommages matériels causés par les événements garantis au titre de la garantie incendie et risques annexes, que les dommages matériels directs ne sont pas en l’espèce garantis puisqu’ils affectent les biens du bailleur de sorte que la perte d’exploitation n’entre pas elle-même dans le champ de la garantie ;

Or, il vient d’être dit que les dommages matériels consécutifs au sinistre dégât des eaux couvert par le contrat liant la société Grand Hôtel à la société X dont la validité n’est pas contestée, ont affecté les aménagements réalisés dans les lieux par le preneur qui n’ont pas fait accession au bailleur ; il ressort par ailleurs des différentes constatations que le passage de l’eau des étages supérieurs aux étages inférieurs de l’immeuble au travers de ses éléments de structure-planchers, plafonds et murs – a rendu inutilisables 10 chambres sur un total de 45, de sorte que la perte d’exploitation est en lien direct avec les dommages matériels et que la garantie 'pertes d’exploitation’ est due à la société Grand Hôtel ; une mesure d’instruction ayant été utilement diligentée par le tribunal pour permettre d’en déterminer le montant, il n’y a pas lieu de statuer dès à présent sur la demande de la société X concernant l’étendue de ce préjudice ou encore les frais de l’expertise judiciaire.

Sur la garantie du bailleur et de son assureur :

La société X soutient que l’intervention sur la canalisation à l’origine de la fuite a été réalisée par une société Defi renov’s mandatée par la société Grand Hôtel des Gobelins les 27, 28 et 29 août 2010 avant la réunion des experts prévue le 1^er septembre 2009, que les murs ont été cassés et rebouchés immédiatement, que les photographies établissent que la fuite provient d’une canalisation encastrée dans un mur de façade, qu’il a fallu pour l’atteindre casser la carrelage de la salle de bains, un mur de carreaux de plâtre de 5 cm d’épaisseur, recouvrant une maçonnerie en briques de 7 cm et un bloc de pierre de façade, que la canalisation était encastrée dans le mur de briques qui constitue un mur porteur et fait partie de la structure de l’immeuble, que des traces d’humidité sont d’ailleurs apparues sur le mur de façade, que dans ces conditions, il ne peut être imputé au preneur l’entretien d’une telle canalisation encastrée et vétuste, que la sci du XXX solidairement avec son assureur devra donc garantir la société X de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

La société Grand Hôtel des Gobelins fait valoir que la canalisation litigieuse n’était ni visible ni accessible et qu’aucune réparation n’est à la charge du preneur lorsqu’elle est occasionnée par la vétusté, que l’immeuble est loué depuis 100 ans sans qu’il soit justifié de l’entretien de la canalisation qui présentait un état de vétusté avancé de sorte que le jugement qui a déclaré la bailleresse responsable devra être confirmé.

XXX soutient que la canalisation litigieuse n’est pas encastrée dans un mur porteur et ne fait pas partie des travaux qui ont à la charge du bailleur au terme du bail qui dispose que le preneur doit l’entretien des canalisations d’eau, qu’aucune obligation d’entretien de la canalisation litigieuse ne pèse sur le bailleur et que l’origine des désordres ne peut être imputé à une quelconque carence du bailleur au titre de ses obligations, que la cour devra réformer sur ce point le jugement entrepris.

La société Axa France iard allègue que la canalisation litigieuse se situait derrière une gaine technique et non dans un mur porteur, que le faible montant de la facture de recherche de fuite atteste qu’un simple travail de piochage du mur sur une hauteur de 2 mètres a suffi pour détecter la fuite, que le bail énumère les obligations d’entretien du bailleur qui ne concerne que les gros murs, la toiture entière et le ravalement, que le bail met au contraire à la charge du preneur l’entretien des conduites d’eau, que les experts n’ont constaté à aucun moment que la canalisation était vétuste, que la responsabilité de la sci XXX n’est pas engagée par le sinistre et que la société X devra être déboutée de son appel en garantie à l’encontre de la société Axa France.

Or si le rapport du cabinet Elex, expert de la société X, du 8 septembre 2009 décrit l’origine du sinistre ainsi : 'début août 2009, après recherches de fuite, fuite sur la colonne montante eau froide encastrée dans le mur de façade au niveau de la salle de bains de la chambre n° 60', le rapport de la société Decotec expert de la société Axa france précise que la colonne d’eau montante était fuyarde dans une partie non accessible passant dans un coffrage carrelé horizontal qui a été détruit dans le cadre de la recherche de fuite, que la canalisation fuyarde se situait dans une gaine technique maçonnée non accessible derrière une paroi carrelée en carreaux de mâchefer de la salle de douche réalisée en son temps aux frais de la société Grand Hôtel des Gobelins, que lors de la réunion d’expertise du 23 février 2010, la canalisation fuyarde entre la colonne montante et le piquage de la salle de bains n° 60 a été présentée, que cette canalisation n’était pas encastrée dans la maçonnerie mais bien située derrière la gaine technique comme en atteste l’état de la canalisation dépourvue de résidus de plâtre. Ce rapport circonstancié qui situe la colonne d’eau fuyarde dans une gaine technique et non encastrée dans un mur porteur n’est contredit ni par les quelques photographies de qualité médiocre produites aux débats ni par aucun autre élément technique précis, la société Grand Hôtel ne produisant même pas le rapport d’intervention de la société chargée de la recherche de fuite et de sa réparation ; il n’est aucunement établi dans ces conditions que comme le soutient la société X, il a fallu abattre un mur de briques pleines de 7 cm puis un bloc de pierre pour accéder à la canalisation litigieuse ; enfin, la circonstance non contestée que la fuite a entraîné des dégâts en façade de l’immeuble ne permet pas davantage de retenir que la fuite d’eau était localisée dans une canalisation située dans le mur de façade, l’architecte de l’immeuble ayant attesté de son côté qu’elle n’était pas encastrée dans le mur de façade mais 'coffrée’ dans un pan coupé.

Or le bail prévoit que le preneur doit entretenir les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature, à l’exception de celles qui pourraient être faites aux gros murs et à la toiture entière, ainsi que le ravalement qui resteront à la charge du bailleur et notamment de faire faire à ses frais les réparations et l’entretien des conduites d’eau et de gaz ainsi que des robinets ;

La fuite d’eau ayant eu lieu sur une portion de canalisation d’eau fuyarde située dans une gaine technique, peu important que celle-ci ne soit accessible qu’après destruction de carreaux de mâchefer et/ou de plâtre, sans atteinte des murs porteurs ou gros murs, la responsabilité du bailleur dans l’origine de la fuite ne saurait être retenue, faute au surplus pour la société Grand Hôtel des Gobelins ou la société X de rapporter la preuve que la fuite était due à l’état de vétusté de la canalisation. L’offre de règlement de la société Axa france iard qui ne vaut que dans ses rapports avec son assurée ne vaut pas reconnaissance par cette dernière de sa responsabilité dans l’origine du sinistre qu’elle a constamment déniée.

Il s’ensuit que la responsabilité de la sci bailleresse dans l’origine du sinistre n’étant pas retenue, la société X ne peut se prévaloir de la garantie de la sci bailleresse que pour la partie des dommages concernant les frais de ravalement qui lui incombent au terme du bail et de celle de son assureur dans cette même limite mais pour laquelle la société Grand Hotel ne forme aucune réclamation ;

La société X devra régler à son assuré :

— les frais de remise en état chiffrés à la somme de 110 341 € ht limitée à la somme de 99 370 € ht après déduction de la facture de travaux de plâtrerie réglée par le bailleur à concurrence de 10 971 €, à laquelle sera appliquée la franchise conventionnelle.

— les honoraires d’architecte de 8 % du montant des travaux , soit 7 949,60 € ht,

— les frais de démolition et de déblais pour un montant de 17 044 € ht,

— les mesures conservatoires d’assèchement du contenu : 2 340 € ht,

— la facture de l’expert de l’assuré de 7 152 € ht,

à l’exclusion des frais de recherche de fuite qui ne sont pris en charge au terme du contrat d’assurance qu’en cas de canalisations enterrées, soit au total une somme de 127 313,60 € ht sur laquelle le tribunal a appliqué à tort un coefficient de vétusté qui n’est pas prévu au contrat d’assurance, seuls étant applicables notamment au contenu professionnel indemnisable dont font partie les aménagements, les franchises conventionnelles.

Sur la demande en dommages intérêts :

La société Grand Hôtel fait successivement grief à la société X d’une part d’avoir mal géré le sinistre en l’obligeant à avoir recours à un emprunt pour pouvoir effectuer les travaux de réparation, les offres de lui verser 30 000 € ou encore 50 000 € étant inacceptables dans la mesure où elles étaient faites sous condition de reconnaître que les conditions de perte financière n’étaient pas réunies au jour du versement et d’autre part de l’avoir mal conseillée en omettant de l’informer que lors des renouvellements de bail, les aménagements n’étaient plus assurés en raison de la clause d’accession et que la police ne pouvait s’appliquer à ceux-ci, lui faisant perdre une chance de souscrire un autre contrat mieux adapté.

Or la société Grand Hôtel échoue à faire la preuve que la société X qui était en droit de faire des réserves concernant l’étendue de sa garantie au jour des versements qu’elle proposait d’effectuer à titre d’avances à son assurée, aurait manqué à son obligation de diligence dans la gestion du sinistre.

La demande au titre du manquement allégué de la société X à son devoir de conseil est au surplus sans objet dès lors que la police souscrite trouve à s’appliquer.

La société Grand Hôtel sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages intérêts.

Sur les autres demandes :

La demande en dommages intérêts présentée par la société XXX à l’encontre de la société Axa France est sans objet en l’absence de garantie de la bailleresse au titre des dommages immatériels subis par la société Grand Hôtel.

La société X supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et paiera à la société Grand Hôtel des Gobelins la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée sur ce fondement en première instance.

XXX iard supporteront les frais irrépetibles qu’elles ont exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de prononcer restitution par la société X des sommes qui lui ont été versées au titre de l’exécution provisoire du jugement, cette restitution à due concurrence s’opérant dès la signification de l’arrêt qui réforme pour partie le jugement déféré.

PAR CES MOTIFS

Rejette les exceptions de déchéance de garantie opposées par la société X à son assurée la société Grand Hôtel des Gobelins,

Reformant le jugement déféré, sauf en ce qu’il a ordonné une expertise pour déterminer l’étendue des pertes d’exploitation subies par la société Grand Hôtel des Gobelins et condamné la société X à verser à la société Grand Hôtel des Gobelins la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la société X à verser à son assurée la société Grand Hôtel des Gobelins la somme de 127 313,60 € ht au titre des dommages matériels subis par elle, déduction à faire de la franchise conventionnelle sur les frais de remise en état des aménagements,

Dit que la société X devra garantir son assurée au titre des dommages immatériels subis qui seront fixés par le tribunal de commerce saisi en ouverture du rapport d’expertise.

Déboute la société X de sa demande de garantie à l’encontre tant de la sci XXX que de son assureur la société Axa France iard au titre des dommages matériels.

Déboute la société Grand Hôtel de sa demande en dommages-intérêts.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Grand Hôtel la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE