Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2014

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/19746

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/10865

APPELANTE

SARL L’HABITAT COMMERCIAL prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Mounir EL DJOUDI de l’AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0560

INTIMÉE

XXX prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Mathilde GUERIN SURVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

XXX est propriétaire de locaux situés XXX. Cette société a été constituée en 1994 avec mention dans ses statuts de M. Y et de M. X comme cogérants. En 2004, M. X en est devenu le gérant unique.

M. Y est, pour sa part, gérant de la SARL L’Habitat Commercial et de plusieurs autres sociétés.

Par lettre du 21 décembre 2007, le gérant de biens de la SCI Habitat Cavaignac a informé la société L’Habitat Commercial que ses engagements sur l’appartement et le local commercial du XXX à expiration, que les biens devaient être remis en location, qu’elle devait prendre rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés et que son compte présentait un solde débiteur de 36.100 € à raison de 520 € par mois pour l’appartement et 850 € par mois pour le local commercial, et ce sur 30 mois.

Après avoir fait dresser constat par huissier de justice, les 26 novembre et 7 décembre 2009, de l’occupation des lieux par M. Y, la société L’Habitat Commercial et d’autres sociétés dont M. Y était gérant ainsi que de la déclaration de M. Y selon laquelle il procédera à la remise des clés le 30 janvier 2010, la SCI Habitat Cavaignac a fait délivrer, le 1^er février 2010, à la société L’Habitat Commercial, sommation de libérer les lieux ce à quoi M. Y a répondu qu’il les quitterait fin février 2010.

Le 8 juillet 2011, la SCI Habitat Cavaignac a assigné la société L’Habitat Commercial en résiliation du bail, expulsion et paiement de loyers. En cours d’instance, la SCI Habitat Cavaignac a invoqué, à titre subsidiaire, le prêt à usage.

Par jugement rendu le 27 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la SARL L’Habitat Commercial bénéficie sur les locaux sis XXX, à Paris, d’un prêt à usage,

— dit que ce contrat de prêt a pris fin au 1^er mars 2010,

— ordonné l’expulsion de la SARL L’Habitat Commercial et de tous occupants de son chef,

— condamné la SARL L’Habitat Commercial à payer à la SCI Habitat Cavaignac à titre d’indemnité d’occupation une somme de 850 € hors taxes par mois à compter du 1^er mars 2010 et jusqu’à la libération des lieux,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL L’Habitat Commercial aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal, en date des 26 novembre et 7 décembre 2010, ainsi que le commandement de quitter les lieux, en date du 1^er février 2010.

La SARL L’Habitat Commercial a relevé appel de cette décision le 5 novembre 2012. Par ses dernières conclusions du 5 février 2013, elle demande à la cour de :

— vu les articles 1134 et 1325 du code civil, constater l’absence de fixation de loyer et l’absence de sous-location non autorisée ; confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que son occupation ne peut être considérée comme l’exécution d’un contrat de bail commercial,

— vu les articles 1875 et suivants, 1325 du code civil, même code, constater l’absence de prêt à usage,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI Habitat Cavaignac de l’ensemble de ses demandes au titre du prêt à usage,

— condamner la SCI Habitat Cavaignac à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

XXX, par ses dernières conclusions du 2 avril 2013, demande à la cour, au visa des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, 1184 du code civil, 145-1 et suivants du code du commerce, 1876 et 1888 du code civil, de :

— à titre principal, infirmer le jugement s’agissant de l’existence du bail commercial verbal conclu entre les parties le 1^er juillet 2005,

— constater les manquements graves et répétés de la SARL L’Habitat Commercial,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL L’Habitat Commercial,

— condamner la SARL L’Habitat Commercial au paiement de la somme de 73.195,20 € TTC (soit 850 € HT x 72 mois) au titre des loyers impayés, sans préjudice de ceux à échoir jusqu’à la résiliation dudit bail et à compter du prononcé de celle-ci, une indemnité d’occupation mensuelle de 850 €, jusqu’à la remise des lieux,

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

— condamner la SARL L’Habitat Commercial au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès verbal en date des 26 novembre et 7 décembre 2010 ainsi que le commandement de quitter les lieux en date du 1^er février 2010.

SUR CE,

Considérant que la société L’Habitat Commercial, qui soutient qu’aucun bail commercial n’a été conclu entre les parties, critique cependant le jugement en ce qu’il a retenu que l’occupation par elle des locaux depuis 2005, sans contrepartie financière, caractérise l’existence d’un prêt à usage ; qu’elle fait valoir que la charge de la preuve du prêt à usage pèse sur la SCI Habitat Cavaignac, que le prêt à usage ne se présume pas, que la SCI Habitat Cavaignac n’a, à aucun moment, rapporté la preuve d’un prêt à usage et que le tribunal ne l’a pas caractérisé, qu’au surplus les premiers juges l’ont, à tort, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation alors même qu’aucune somme n’avait été prévue pour l’occupation des lieux ;

Considérant que la SCI Habitat Cavaignac critique pour sa part le jugement en ce qu’il a écarté la qualification de bail commercial pour le contrat verbal intervenu entre les parties ; qu’elle fait valoir qu’elle n’a pas immédiatement mis en demeure la société L’Habitat Commercial de lui payer les sommes dues compte tenu de leurs relations amicales et d’affaires, que la société L’Habitat Commercial n’a nullement contesté le montant des loyers dus à réception de la lettre recommandée du 21 décembre 2007, qu’elle n’a pas contesté les termes de la sommation d’avoir à payer les loyers qui lui a été notifiée par courrier recommandé du 29 septembre 2009, qu’avant le présent litige, elle n’a pas contesté le loyer convenu ; qu’elle soutient que le bail verbal convenu doit être résilié en raison des manquements graves et répétés de la société L’Habitat Commercial à ses obligations de locataire, que la société L’Habitat Commercial doit être condamnée à lui payer les loyers échus et que son expulsion doit être ordonnée ; qu’elle demande à titre subsidiaire la confirmation du jugement ;

Mais considérant que la SCI Habitat Cavaignac a la charge de la preuve de l’engagement pris par la société L’Habitat Commercial de lui payer un loyer pour l’occupation qu’elle a faite des locaux, avec son autorisation, à partir de 2005 et ce alors même que les parties ont entretenu des liens étroits, que l’occupation des locaux par la société L’Habitat Commercial n’a jamais donné lieu à un quelconque paiement de sa part et que la première réclamation pour de prétendus loyers impayés est intervenue après plus de deux ans d’occupation lorsque la SCI Habitat Cavaignac a informé la société L’Habitat Commercial de son intention de récupérer les locaux ;

Considérant que la preuve du bail commercial prétendument conclu entre les parties et dont la société L’Habitat Commercial conteste l’existence, ne peut résulter des seules affirmations qu’en fait la SCI Habitat Cavaignac et du seul silence gardé par la société L’Habitat Commercial à réception de ses mises en demeure et sommations ;

Considérant que par ailleurs, que si le prêt à usage ne se présume pas, le fait pour la société L’Habitat Commercial d’occuper les locaux mis à sa disposition par la SCI Habitat Cavaignac depuis 2005, sans aucune contrepartie, ne peut qu’être qualifié de prêt à usage ; qu’en outre, le contrat de prêt ayant expiré, la société L’Habitat Commercial est redevable d’une indemnité d’occupation pour l’occupation des lieux désormais sans titre ;

Considérant que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour approuve, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que la société L’Habitat Commercial qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et, vu l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Habitat Cavaignac la somme de 3.000 € pour ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement,

Déboute la société L’Habitat Commercial de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à la SCI Habitat Cavaignac la somme de 3.000 € ;

Condamne la société L’Habitat Commercial aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE