Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 MARS 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06682

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/14702

APPELANT

Monsieur Y B C Z

XXX

XXX

représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assisté de M^e TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque D1010

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic, la SARL CECA immobilier, représentée par son gérant, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assisté de M^e Laetitia BOYAVAL, pour M^e Gérard HELWASER, avocats au barreau de PARIS, toque : C0160

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Claudine ROYER, Conseiller

Monsieur Rémy LE DONGE, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en vertu de l’article R 312-3 du Code de l’organisation judiciaire pour compléter la chambre

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

M. Y Z a acquis des sociétés Valamau et Du Par, suivant acte authentique du 7 mai 2008, le lot n° 60 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis XXX, décrit au règlement de copropriété comme étant un atelier, mais transformé, après adjonction d’une mezzanine, en appartement d’habitation.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du XXX tenue le XXX, les copropriétaires ont voté une résolution n° 19, en ces termes :

« Suite à la création d’une mezzanine dans le lot n° 60 par la SCI Valamau, décision à prendre concernant la régularisation éventuelle de cette création de surface : ci-joint, dossier de la SCI. L’assemblée générale demande un dossier technique à présenter dans un délai de six mois, qui devra comporter un permis de construire pour régularisation de l’ouvrage. A la fin de ce délai, le syndic sera mandaté pour demander en référé la suppression de l’ouvrage litigieux ».

Selon acte extra-judiciaire du 1^er octobre 2008, M. Y Z a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, à l’effet de voir annuler la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du XXX et d’entendre condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 30.000 € au titre du trouble de jouissance subi dans ses parties privatives, outre 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a conclu à la condamnation de M. Y Z à remettre en son état primitif le lot n° 60 par la suppression de la mezzanine, ce dans le mois suivant la signification du jugement et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant six mois, sollicitant en outre, la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 17 février 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du XXX,

— ordonné à M. Y Z de remettre en son état primitif le lot n° 60 conformément aux stipulations du règlement de copropriété, avec suppression de la mezzanine, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamné M. Y Z à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Sur appel de M. Y Z, la Cour de ce siège a, par arrêt du 9 novembre 2011 :

— infirmé le jugement dont appel,

— annulé la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le XXX,

— dit le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande reconventionnelle mais l’en a débouté,

— rejeté toute autre demande,

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel.

Cette décision a été, suivant arrêt du 6 février 2013, cassée par la Cour de cassation au visa de l’article 1315 du code civil, au motif que la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve en retenant, pour rejeter la demande du syndicat qui soutenait que la mezzanine était une construction maçonnée et pérenne, que M. Y Z prétendait qu’il s’agissait d’une structure amovible et temporaire, que le syndicat n’établissait pas la réalité des faits qu’il alléguait ni ne produisait aucun élément pour justifier de son affirmation ni ne démontrait que les travaux envisagés et décrits dans les plans versés aux débats et annexés à la demande de travaux faite par la SCI Valamau et refusée par l’assemblée générale auraient été réalisés.

En cet état, M. Y Z, demandeur à la saisine, demande à la Cour autrement composée, par dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2013, de :

— au visa de l’article 1315 du code civil, infirmer le jugement en toutes ses dispositions et rejeter la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner la suppression de la mezzanine sous astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions,

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 6 décembre 2013, de :

— au visa des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1, 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, 144 du code de procédure civile, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à M. Y Z de remettre en son état primitif le lot n° 60 conformément aux stipulations du règlement de copropriété, avec suppression de la mezzanine, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— dire que la réalisation dans le lot n° 60 d’une mezzanine emportant création d’une superficie de 18,48 m² de surface habitable de plus de 1,80 de hauteur et création de fenêtres de toit constitue un droit accessoire aux parties communes qui nécessiterait une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. Y Z à remettre en son état primitif le lot n° 60, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, avec suppression de la mezzanine, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, précision faite que la remise en état comprend la suppression des fenêtres de toit,

— subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec pour mission de déterminer si la mezzanine correspond ou est similaire à celle que les vendeurs souhaitaient faire régulariser par l’assemblée générale des copropriétaires,

— condamner M. Y Z au paiement des sommes de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 15.000 € au titre de ceux d’appel, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, M. Y Z fait valoir que la charge de la preuve du caractère immobilier de la mezzanine pèse sur le syndicat des copropriétaires qui se prévaut des plans transmis à la copropriété par son auteur, la SCI Valamau, alors qu’il est spécifié au compromis de vente, postérieur à cette transmission, que celle-ci est de nature mobilière ; que M. X, architecte, indique que cet ouvrage « est construit en bois, que l’ensemble est donc léger et ne présente aucun danger pour le bâtiment dans son ensemble, s’agissant d’une construction médiocre, légère, qui ne peut avoir aucune existence pérenne » ; il conteste tant le caractère probant des plans produits par le syndicat des copropriétaires, non vérifiés, que :

— le prétendu aveu judiciaire qui résulterait de ses écritures signifiées dans l’instance distincte l’opposant à sa venderesse, lesquelles ne font que faire état du jugement exécutoire dont appel,

— la pertinence des clichés photographiques produits aux débats par le syndicat des copropriétaires, qui ne peuvent se substituer à l’examen d’un professionnel,

et souligne la confusion instaurée entre un métrage de la superficie de la mezzanine, soit en surface habitable, soit en « loi Carrez », rappelant que le notaire chargé de la vente de son lot a exclu du métrage « loi Carrez » » la superficie de la mezzanine, en raison du caractère non pérenne et démontable de celle-ci ;

Enfin, il demande à la Cour de rejeter la demande de suppression des fenêtres de toit comme nouvelle en cause d’appel ;

Le syndicat des copropriétaires rappelle que le lot n° 60 acquis par M. Y Z correspond à un atelier, dans lequel les SCI Valamau et Du Par, précédentes propriétaires, ont édifié un étage partiel permettant de créer deux chambres et un palier, qu’elles avaient d’ailleurs saisi l’assemblée générale des copropriétaires afin de faire ratifier la création d’un lot, constitué d’un « droit à construire dans le volume du lot n° 60 un niveau d’une surface hors 'uvre maximale de 35 m² et d’une hauteur maximale de 2,6 m », et d’acquérir ce droit à construire correspondant à la mezzanine, avec modification du règlement de copropriété en conséquence ; il se prévaut des indications énoncées par M. Y Z à l’assignation lancée contre ses vendeurs, selon lesquelles ce dernier demande l’annulation de la vente pour vice du consentement, motif pris du caractère immobilier de l’ouvrage litigieux « créateur de SHON et donc consommateur de droits à construire », comme exprimant un aveu judiciaire ;

Suivant l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes qui reste commun même à l’intérieur des parties privatives, en sorte que la réalisation par un copropriétaire d’une mezzanine ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, dans des locaux existants, est un droit accessoire aux parties communes, donc nécessitant l’accord de la copropriété ;

A toutes fins, il sera observé que la discussion instaurée par les parties sur l’inclusion du métrage de la superficie de la mezzanine dans la surface vendue est étrangère à la solution du litige et ne concerne que l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez), qu’il n’y a pas lieu davantage de retenir comme opérantes les affirmations exprimées par M. Y Z aux actes de procédure signifiés dans une instance distincte l’opposant à ses vendeurs, non constitutifs d’aveu judiciaire au sens de l’article 1356 du code civil, dès lors que ces affirmations sont énoncées à une instance distincte de celle en cours ;

Ceci étant, il incombe à M. Y Z, qui ne conteste pas avoir acquis un lot à usage d’atelier transformé à usage d’habitation par adjonction d’une mezzanine, ouvrage dont la présence a pour effet de modifier la description et la nature du lot n° 60, d’établir que cet ouvrage n’est pas créateur de SHON et ne consomme donc pas de droits à construire, en ce que, léger et démontable, il n’aurait qu’un caractère temporaire et strictement mobilier ;

Or, cette preuve ne résulte d’aucun des documents produits aux débats : au contraire, il ressort :

— des photographies produites aux débats montrant l’importance de la mezzanine litigieuse, munie d’importants coffrages boisés de soutien et d’un escalier,

— des plans de construction dudit ouvrage, soumis par la SCI Valamau au syndicat des copropriétaires avant la vente du lot, dont il n’est pas démontré qu’ils seraient sans rapport avec la construction existante,

— de l’attestation de l’architecte X selon laquelle cette construction s’inscrit pour partie structurellement sur la trame des poteaux en façade et pour partie avec report de charge sur le plancher actuel de l’étage, le plancher ainsi créé couvrant toute la longueur de l’atelier,

que la mezzanine litigieuse est ancrée par des poteaux de soutènement dans les murs existants et qu’elle n’est donc ni démontable ni amovible, même si M. X indique que, construite en bois, elle constitue une « construction médiocre et légère qui ne peut avoir aucune existence pérenne », ce qui ne signifie pas qu’elle soit de nature strictement mobilière ;

Il s’ensuit que M. Y Z ne démontre pas que la mezzanine édifiée dans son lot ne consommerait pas de droits à construire, en sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a ordonné la suppression de cet ouvrage édifié sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

L’astreinte assortissant la condamnation à la démolition de la mezzanine ordonnée par le premier juge sera reconduite dans ses principe et montant, passé deux mois de la signification du présent arrêt ;

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir préciser que la démolition ordonnée s’entend également de la suppression des fenêtres de toit équipant le lot n° 60 sera rejetée comme nouvelle en cause d’appel, n’ayant pas été présentée au premier juge et ne résultant ni explicitement ni implicitement des écritures signifiées par le syndicat devant le tribunal, lesquelles se bornaient à indiquer dans leur discussion « ces pièces sont en outre éclairées par des fenêtres de toit » sans que le dispositif desdites écritures comportât aucune demande de suppression desdites fenêtres ;

En équité, M. Y Z sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci en appel, en sus de la somme justement appréciée par le premier juge pour les frais irrépétibles de première instance ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel,

Reconduit l’astreinte ordonnée par le premier juge, dans ses principe et montant, dit qu’elle recommencera à courir passé deux mois de la signification du présent arrêt,

Condamne M. Y Z à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. Y Z aux dépens d’appel incluant ceux de l’arrêt cassé et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,