COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74C

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

DEFAUT

DU 22 NOVEMBRE 2012

R.G. N° 10/06005

AFFAIRE :

XXX représenté par son syndic, la société VALOPTIM

…

C/

XXX, représenté par son syndic, le Centre de Gestion de la Copropriété

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7

N° Section :

N° RG : 09/11179

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

M^e P. AD

M^e RICARD

SCP DEBRAY

SCP BOMMART

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires 28/XXX

dont le siège social est XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représenté par son syndic, la société VALOPTIM, 80 avenue de la Grande Armée – XXX, elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siége

Rep/assistant : la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD LEXAVOUE PARIS- VERSAILLES avocats postulants numéro du dossier 1048022 )

XXX

dont le siège social est XXX

XXX

inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro D 423 822 931

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Rep/assistant : la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD LEXAVOUE PARIS VERSAILLES (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 1048022 )

S.C.I. DU PONT

dont le siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

Rep/assistant : la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD LEXAVOUE PARIS VERSAILLES (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 1048022 )

PLAIDANT par Maitre VERTEVILLE de la SCP LACOURTE, BALAS BURG et associés, avocat au barreau de Paris

APPELANTES

****************

Syndicat des copropriétaires 22/XXX,

représenté par son syndic, le centre de gestion de la copropriété

XXX

XXX

XXX

lui même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par Maitre Claire RICARD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES numéro de dossier 2010573)

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de Paris

Monsieur CD HT GH CE

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT HU HV

né le XXX à DIEPPE

XXX

XXX

Monsieur GB X

XXX

XXX

Madame BD BE épouse X

XXX

XXX

Monsieur DF Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame EV AL épouse Z

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame HP HQ

NN le XXX à CHARMES

XXX

XXX

Monsieur HT-KF MZ A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame BN BO épouse A

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT-KC MZ GH P

né me XXX à XXX

XXX

XXX

Madame CF IV IW épouse P

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES) N° du dossier 2010573

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de PARIS.

Monsieur HT CP AG

né le XXX à XXX

XXX

XXX

— N° du dossier 2010573 )

Madame CN EO épouse AG

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

:

Monsieur CH AJ

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2010573 )

Madame CJ GA épouse O

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame CJ LZ-KM

NN le XXX à XXX

21 rue HT de la Varende

XXX

Monsieur CZ DA JF

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame GV GW épouse CZ DA

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT HR AI

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame CV EQ épouse AI

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES)

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur HT DH KA

né le XXX à LYON

XXX

XXX

ou -XXX

XXX

Monsieur DH T

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame FR FS épouse T

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur T AA

né le XXX à XXX

XXX

XXX

ou XXX

Madame BR EE épouse AA

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

ou XXX

Monsieur GF AF

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame GH IJ IN épouse AF

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BT BA

né le XXX à PARIS

XXX

XXX

Madame AZ BA -AH

XXX

XXX

Monsieur HT-KF M

né le XXX à XXX

XXX – XXX

XXX

Madame DZ EA épouse M

NN le XXX à XXX

XXX – XXX

XXX

Monsieur EF EG

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT-GH AT

NP NQ NR de M. GN AO et de M^me GJ GK ép. AO suite à l’acte de vente de l’appartement dressé le 12 avril 2005 en l’étude de Maitre DI,

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame FJ FU épouse AT

NP NQ NR de M. GN AO et de M^me GJ GK ép. AO

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT HX G

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame CP CQ

XXX

XXX

Monsieur CP AM

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame GX HG épouse AM

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HL AS

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES)

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de PARIS

Madame GH ID IE épouse AS

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur HT BL W

XXX

XXX

Madame CJ Q épouse W

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur T DY

né le XXX à PORNICHET

XXX

XXX

Madame DX DY

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

ou XXX

Monsieur GL U

né le XXX à XXX

XXX

XXX

ou XXX

Madame BB BC épouse U

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

ou XXX

Madame BB CC épouse AJ

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur EZ C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2010573 )

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de PARIS

Madame CJ DO épouse C

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur CT CU

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame HD ES

NP NQ NR de M. ER ES

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Claire RICARD (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2010573 )

Plaidant par Maitre BL WAGNER, avocat au barreau de PARIS

Madame DP KX KY AK,

NN le XXX à XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Monsieur CH K

né le XXX à COURBEVOIE

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Madame CF GH MV CG épouse K

NN LE XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Mademoiselle AX B

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat au postulant barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Monsieur FV AE

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Madame EH NC ND NE EI

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Monsieur CH AV

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Madame GH-IJ GI JU AV CA

NN le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Madame DT DU épouse AV,

intimée provoquée

né le XXX à XXX

XXX

Rep/assistant : M^e KF AD (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 10000836)

Plaidant par Maitre CF FERRAND substituant Maitre Sabine LE BOULCH, avocat au barreau de PARIS.

**********************

Société CX CY

assignée sur appel provoqué

dont le siège est XXX à XXX

92545

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Rep/assistant : la SCP DEBRAY CHEMIN (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000223)

Société D ILE DE FRANCE

assignée sur appel provoqué

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Rep/assistant : la SCP DEBRAY CHEMIN (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000223)

PLAIDANT par M^e DT CUGNET (avocat au barreau de PARIS)

MUTUELLE DES FG FRANCAIS (MAF)

mutuelle d’assurance à cotisations variables,

assignée sur appel provoqué

ayant son siége XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

Rep/assistant : la SCP BOMMART-MINAULT (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00039922)

SARL FF FG

assignée sur appel provoqué

inscritre au RCDS de nanterre sous le numéro 400 491 817 de NANTERRE

ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.

Rep/assistant : la SCP BOMMART-MINAULT (avocats postulants au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00039922)

PLAIDANT par Maitre GUILLOT (avocat au barreau de PARIS) A 474

INTIMES

Monsieur HR F

XXX

XXX

défaillant (assigné à domicile)

Madame FL FM épouse F

XXX

XXX

défaillante (assignée à domicile)

Madame DP DQ épouse Y

XXX

XXX

défaillante (acte remis à personne)

Monsieur FB FC

XXX

XXX

défaillant (assigné à étude d’huissier)

Mademoiselle GH-LF LG

XXX

XXX

défaillante (assignée à étude d’huissier)

Monsieur GD CW

XXX

XXX

défaillant ( PV 659 du CPC)

Madame CV CW

XXX

XXX

défaillante ( PV 659 du CPC)

Monsieur LR LS LT LU

XXX

XXX

défaillante (PV 659 du CPC)

Monsieur BT HK

XXX

XXX

défaillant (assigné à domicile)

Madame JA JB JC

XXX

XXX

défaillante (assignée à domicile)

Monsieur HB HC

XXX

XXX

défaillant (P. V 659 du CPC)

Monsieur BP BQ JQ

XXX

XXX

défaillant ( PV 659 du CPC)

Madame BH BP IZ NN BI

XXX

XXX

défaillante (PV 659 du CPC)

Monsieur T S

XXX

XXX

défaillant (acte remis à étude)

Madame BJ BK LC S

XXX

XXX

défaillante (acte remis à étude)

Monsieur HT BL W

XXX

XXX

défaillant (acte remis à étude)

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2012, Madame FR LONNE, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame GH-Gabrielle MAGUEUR, Président,

Madame FR LONNE, Conseiller,

M. FR PONSOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame BJ RENOULT

La société CX CY a fait construire un ensemble immobilier en 1998 et 1999, sis 22 à XXX à XXX.

La société D est intervenue en qualité de maître d’ouvrage délégué.

La réception est intervenue en octobre 1999 .

Cet ensemble immobilier a été constitué en copropriété.

La société ARMAND SILVESTRE CONSTRUCTION a fait édifier sur le terrain voisin un ensemble immobilier sis 28-XXX, qu’elle a vendu en état futur d’achèvement à la SCI SYLVESTRE et à la SCI DU PONT par actes du 24 août 1999. Cet immeuble est lui-même constitué en copropriété.

Ces immeubles de la rue Armand Silvestre sont situés dans le périmètre de la ZAC Jules Ferry créée par délibération du conseil municipal de la commune de Courbevoie le 13 février 1990 et dont le plan d’aménagement de zone (PAZ) et le programme des équipements ont été adoptés le 27 juin 1991.

Le 10 mars 2003, le syndicat des copropriétaires du XXX ont assigné le syndicat des copropriétaires et l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble du 22-XXX NQ fins de :

— surseoir à statuer et renvoyer au tribunal administratif, NQ termes d’une question préjudicielle, le soin de statuer sur la légalité des permis de construire critiqués,

— constater que les cheminées ont été réalisées sans autorisation préalable et que les fumées dégagées créent des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage,

— condamner les défendeurs à payer à chacun des demandeurs une somme de 5.000 euros et mettre en place sous astreinte un système de protection,

— constater que l’implantation des balcons, terrasses et fenêtres des appartements de 12 copropriétaires ne respectent pas les dispositions des articles 678 et 680 du code civil et désigner un expert pour le constater (sur ce terrain, il était invoqué des vues directes ; une perte d’ensoleillement en raison du volume, de la hauteur et d’une implantation du bâtiment du XXX en raison d’une méconnaissance des règles d’urbanisme) ,

— constater que l’immeuble empiète sur leur propriété en certains endroits ,

— en conséquence ordonner la démolition de l’immeuble sous astreinte,

— condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 75.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par assignation du 09 mars 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22-XXX et les copropriétaires de cet immeuble ont appelé en la cause la société CX CY, maître d’ouvrage de l’immeuble sis XXX, prise en la personne de sa gérante la société D, également maître d’ouvrage délégué.

Par actes des 27 et 29 mars 2006, la société CX CY et la société D, maître d’ouvrage délégué, ont appelé en la cause la société FF FG, maître d''uvre, la MAF, son assureur responsabilité professionnelle, et la société CAPALDI CONSTRUCTION, entreprise générale.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 25 mars 2008, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

*dit que le XXX et DU PONT ne démontraient pas l’existence d’un préjudice né d’une perte d’ensoleillement et résultant directement de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme,

* débouté le SDC et l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble du 28-XXX tant de leur demande tendant à ordonner le sursis à statuer et le renvoi devant le tribunal administratif de Versailles NQ fins de statuer sur la légalité des permis de construire critiqués, que de leur demande concernant les nuisances résultant des cheminées de l’immeuble du XXX , ainsi que de leur demande tendant à invoquer l’existence de vues directes ,

* sur l’existence invoquée d’empiétements sur la propriété de l’immeuble 28-XXX, a ordonné une expertise confiée à J qui a reçu mission de :

— déterminer si les balcons, terrasses, fenêtres de certains copropriétaires du XXX, particulièrement les appartements A, GLENAT, CW, KM,AG, DE LUCA, AV, P, GA, X, G, ou de toute autre partie de l’immeuble du XXX,

— décrire avec précision ces empiétements s’ils existent,

— envisager les mesures propres à les supprimer et envisager le coût de ces mesures ,

*réservé le surplus des demandes ,

*dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, à l’exception de la mesure d’instruction,

*réservé les dépens.

Ce jugement du 25 mars 2008 est définitif.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 06 février 2009.

J a conclu à trois séries d’empiétements :

— un empiétement du muret (séparatif) au rez de jardin de la copropriété du '24- 28 ' rue Armand Silvestre sur la propriété du XXX pour une superficie de 3,10m2 ( plan 2- en violet- points M. N. P. P), sur un linéaire de 24,9 mètres ;

— un surplomb des corniches à 2 emplacements (plan 3, en bleu, I-J-K-L et Q-R-S) pour respectivement 1,16 m2 et 0,08 m2 ;

— un surplomb du balcon pour une superficie de 1,45 m2 par étage (plan 3 en vert emprise E-F-G-H)

Par jugement dont appel du 29 juin 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

*constaté l’existence d’une servitude de surplomb du fonds du SDC XXX sur le fonds du XXX et débouté le XXX de toute demande de ce chef,

* constaté l’existence d’un empiétement du fonds du SDC XXX sur le fonds du XXX sur un tracé de 3,10 m2,

*condamné le SDC XXX à procéder à la démolition du muret dans sa fraction empiétant sur le terrain du XXX et à sa reconstruction en mitoyenneté des parcelles conformément NQ travaux définis par J, (en annexe 4 du rapport) ,

*condamné le SDC XXX à payer au XXX et NQ SCI SYLVESTRE et DU PONT la somme totale de 3.000 euros résultant de la violation de leur droit de propriété au regard de l’importance relative de l’empiètement,

*condamné in solidum les sociétés CX CY et D à relever et garantir le SDC du XXX de la condamnation ci-dessus prononcée outre les frais de démolition et de reconstruction du muret tel que figurant en annexe 4 du rapport d’expertise,

*condamné in solidum la société FF FG et la MAF à relever et garantir les sociétés CX CY et D des condamnations prononcées y compris les dépens,

*rejeté toute prétention plus ample ou contraire, notamment la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par le SDC du 22-24 et des copropriétaires (M^me AU, les consorts EI-AE, M^mes AK, Y, DQ, M. CU, MM et M^mes K, S, BP BQ, F, les consorts AV),

*au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum le SDC du XXX et DU PONT à payer :

— au XXX et à chacun des 35 copropriétaires représentés la somme de 800 euros,

— à M^me AU, NQ consorts EI et AE, à M^mes AK, Y, DQ, à M. CU, à MM et M^mes K, S, BP BQ, F la somme de 600 euros,

— à M. CH Morachini et à M^me GH-IJ Morachini la somme totale de 3.000 euros,

* fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par parts égales par le SDC du XXX et DU PONT in solidum d’une part, par les sociétés CX CY et D in solidum d’autre part, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 27 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires du 28/XXX et la SCI DU PONT ont interjeté appel de ce jugement, en intimant le syndicat des copropriétaires du 22/XXX et l’ensemble des copropriétaires.

Les sociétés CX CY et D ont été assignées en appel provoqué devant la cour le 21 mars 2011 par le syndicat des copropriétaires et un certain nombre de copropriétaires du 22/XXX ; le XXX par CH GU et CF CG épouse K, par AX B, par FV AE et EH EI, par CH AV, GH-IJ GI JU AV, DT DU épouse N, également XXX.

La société FF FG et la MAF ont été assignées en appel provoqué le 1^er juin 2011 par les sociétés CX CY et D.

Les intimés suivants ont été régulièrement assignés mais n’ont pas constitué avocat :

FB FC ; GH-LF LG ; GD DS, CV DS ; LR LS LT LU , ER ES, M. GN AO et GJ GK épouse AO ; BT HK ; JA JB JC ; HB HC ; HT-BL W ; JQ BP BQ et BH BI épouse BP BQ ; T S et BJ BK épouse S ; HR F et FL FM épouse F ; DP DQ épouse Y. (Aucun n’ayant été assigné à sa personne à l’exception de DP DQ épouse Y).

HD ES vient NQ NR de ER ES,

HT-GH E et FJ FU épouse E viennent NQ NR de GN AO et de GJ GK épouse AO.

NQ termes de leurs dernières conclusions du 05 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires du 28/XXX et la SCI DU PONT demandent à la cour, au visa des articles 544-545 et 1382 du code civil la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

* constaté l’existence d’un empiétement du fonds du SDC XXX sur le fonds du XXX sur un tracé de 3,10 m2,

* condamné le SDC du XXX à procéder à la démolition du muret et à sa reconstruction conformément NQ travaux définis par J,

* condamné le SDC du XXX à payer au XXX et NQ SCI SYLVESTRE et DU PONT la somme totale de 3.000 euros résultant de la violation de leur droit de propriété,

Mais ils concluent à son infirmation sur le surplus notamment sur le rejet de leur demande de démolition des empiétements en élévation. Ils demandent à la cour :

— d’ordonner la démolition du surplomb des corniches et balcons de la copropriété du XXX,

— de dire :

*que la démolition des surplombs des corniches et balcons et du muret devront intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt et devra être constatée par J, NQ frais du SDC du XXX,

*que, passé ce délai, le SDC et les copropriétaires du XXX seront solidairement tenus au paiement d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

*que la liquidation de cette astreinte pourra être sollicitée à tout moment, par simple requête déposée au greffe de la cour, par le SDC du XXX,

— condamner solidairement le SDC et les XXX à verser au XXX et NQ SCI SYLVESTRE et DU PONT :

*la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

*la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs,

*NQ entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

XXX

NQ termes de leurs dernières conclusions signifiées le 27 juin 2012 , le syndicat des copropriétaires du 22/XXX et les différents copropriétaires suivants de l’immeuble du 22/XXX, à savoir :

M EZ C ; M HT-KF M ;M. C NN DO ;M^me DZ M NN EA ; M^me CJ LZ-KM ;M HT-HR AI ;M HT-CP AG ;M^me CV AI NN EQ ; M^me CN AG NN EO ; M EF EG ; M^me HD ES ; M^me AZ BA-AH ; M^me BN A ; M CT CU ; M HT-KF A ; M GL U ; M^me BB U NN BC ; M HT-DH KA ; M CD CE ; M GB X ; M^me BD X ; M^me DX DY ; M^me CR Z NN AL ; M T DY ; M DF Z ; M T DH ; M^me FR FS ; M^me CP EK NN CQ ;M HT-HU HV ; M^me HP HQ ; M HT-KC P ;M^me CJ W NN Q ; M^me CF P NN IW ; M^me GX AM NN HG ; M CP AM ; M GF AF ; M^me GH IG AF ; M^me BR BS NN EE ; M HL AS ; M T AA ; M^me GH-ID AS NN IE ; M HT-HX G ; M JF CZ DA ; M^me GV CZ DA NN GW ; M^me BB AJ NN GAULTIER ; M HT-GH AT et M^me FJ AT NN FU NP NQ NR de GN AO et de GJ GK épouse AO suite à l’acte de vente de l’appartement B12 dressé le 12 avril 2005 en l’étude de Maître DH DI , notaire à Paris (1^er) ; M BT BA ; M CH AJ ; M^me CJ O-LQ NN GA

demandent à la cour de :

Vu les actes notariés du 24 août 1999, les articles 18-2 et 18-3 du cahier des charges de la ZAC ; l’article ZA 6-2 du règlement de la ZAC et le plan du géomètre expert du 26 janvier 1994,

— constater l’existence d’une servitude de surplomb du fonds du SDC du XXX et constater en outre que les débordements des balcons et des corniches n’excèdent pas les distances autorisées,

— en conséquence, confirmer le jugement « en toutes ses dispositions »,

Vu l’acte d’acquisition des SCI en date du 24 août 1999, page 34, et vu l’article 666 du code civil,

— sur appel incident, infirmer le jugement entrepris et constater que le muret séparatif des copropriétés et la clôture sont mitoyens,

— débouter le XXX et DU PONT de leur demande de démolition du muret,

Subsidiairement,

Vu l’article 1142 du code civil,

— dire que l’obligation de démolition peut se résoudre en dommages-intérêts et allouer à ce titre NQ « demandeurs » la somme de 20.000 euros qu’ils réclament en réparation de leur préjudice,

— constater l’impossibilité d’exécution des travaux réclamés par les « demandeurs », faute d’autorisation d’accès par leur immeuble régulièrement accordée , les débouter de toutes leurs demandes,

Vu l’article 1643 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les sociétés CX CY et D à les garantir des conséquences de la démolition du muret ,

en cas d’infirmation du jugement en ce qui concerne les balcons et corniches,

vu l’article 1643 du code civil,

condamner les sociétés CX CY et D à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et à supporter tous les frais qui pourraient résulter de l’obligation de démolir les balcons et les corniches y compris la modification du règlement de copropriété,

— condamner les sociétés CX CY et D au paiement de la somme de 20.000 euros à chacun des copropriétaires suivants : MM et M^mes M, AG, A, X, P, LZ-KM, en réparation du préjudice qui résulterait de la diminution des surfaces de leur balcon et du trouble de jouissance lié à l’exécution des travaux,

à titre reconventionnel,

vu le jugement définitif du 25 mai 2008,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande pour procédure abusive,

— dire que la procédure engagée par les « demandeurs » est abusive et entraîne un préjudice moral pour chacun d’eux,

— en conséquence, condamner solidairement le XXX et DU PONT à payer à chacun d’eux la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 1382 du code civil en réparation de leur préjudice moral,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le SDC du XXX au paiement de la somme de 800 euros à chacun des copropriétaires et au syndicat des XXX,

— y ajoutant, condamner solidairement le SDC du XXX à payer au SDC du 22-24 une somme supplémentaire de 2.000 euros et à chacun des autres concluants une somme supplémentaire de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés devant la cour,

— les condamner solidairement NQ dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Ricard, avocat.

XXX

Vu les conclusions en date du 30 mars 2012 de FV AE et EH EI, de CH K et CF CG épouse K, de AX B et de DP AK, XXX, qui tendent toutes NQ mêmes fins à savoir :

vu, notamment, les articles 637 et suivants du code civil, l’article 545 du code civil, l’article 1382 du code civil, l’article 32-1 du code de procédure civile,

— déclarer le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT non fondés en leur appel du jugement rendu le 29 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

— confirmer ce jugement en ce qu’il a reconnu l’existence d’une servitude de surplomb, rejeté les demandes tendant à la démolition des balcons et corniches et condamné in solidum le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT NQ frais irrépétibles et NQ dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— par voie de conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT tendant à la démolition du surplomb des corniches et balcons de l’immeuble sis XXX,

— réformer ce jugement en ce qu’il a ordonné la démolition et la reconstruction du muret, et condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à verser une somme de 3.000 € au titre du préjudice subi,

— par voie de conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT tendant à la démolition du muret et à la condamnation des intimés à les indemniser du préjudice subi du fait de l’empiétement du muret sur leur propriété,

— réformer ce jugement en ce qu’il a rejeté la demande des intimés tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT, pour procédure abusive,

— par voie de conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT à leur verser une somme de 15.000 € à titre de dommages- intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’NQ entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés directement, conformément NQ dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

XXX

Vu les conclusions en date du 20 juin 2012 de CH AV, GH-IJ GI JU AV, DT DU épouse AV ( copropriétaires au XXX), par lesquelles ils demandent à la cour de :

Vu, notamment, les articles 637 et suivants du code civil, l’article 545 du code civil, l’article 1382 du code civil, l’article 32-1 du code de procédure civile

Vu, également, les articles 1643, 1648, 1599, 1184 et 1134 du code civil,

— Sur l’appel principal :

*déclarer le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT non fondés en leur appel du jugement rendu le 29 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

*confirmer ce jugement en ce qu’il a reconnu l’existence d’une servitude de surplomb, rejeté les demandes tendant à la démolition des balcons et corniches et condamné in solidum le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT NQ frais irrépétibles et NQ dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

*par voie de conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT tendant à la démolition du surplomb des corniches et balcons de l’immeuble sis XXX,

*réformer ce jugement en ce qu’il a ordonné la démolition et la reconstruction du muret, et condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à verser une somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi,

*par voie de conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT tendant à la démolition du muret et à la condamnation des intimés à les indemniser du préjudice subi du fait de l’empiétement du muret sur leur propriété,

*réformer ce jugement en ce qu’il a rejeté la demande des intimés tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires 28/XXX et de la SCI DU PONT, pour procédure abusive,

*par voie de conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires 28/XXX et la SCI DU PONT à verser :

* d’une part à M et M^me AV une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, une somme de 8..000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* d’autre part à M^me GI JU AV une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, et une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* ainsi qu’NQ entiers dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Sur l’appel en garantie

*confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 29 juin 2010 en ce qu’il a admis l’appel en garantie formulé à l’encontre des sociétés D et CX CY,

*par voie de conséquence, condamner les sociétés D et CX CY à les garantir et à les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

*confirmer ce jugement en ce qu’il a condamné, in solidum, les sociétés D et CX CY à supporter les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise,

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de démolition des balcons et corniches,

— dire :

* que le balcon agrémentant l’appartement acquis auprès de la Société CX CY a été édifié sur le terrain d’autrui,

*que le bien vendu par la Société CX CY est entaché d’un vice caché ou, à défaut, d’un défaut de conformité dès lors que cette vente a porté sur la chose d’autrui,

*qu’ils sont recevables en leur demande d’appel en garantie des sociétés D et CX CY,

En conséquence,

— condamner les sociétés D et CX CY :

*à les garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente instance,

*à les garantir intégralement du coût de la démolition mais également de tous frais et charges qui leurs seraient réclamés au titre de cette démolition,

*au paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice subi,

*à verser à CH AV et DT DU épouse AV une somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la même somme à M^me GH GI JU AV

— les condamner in solidum NQ entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera assuré par Maître AD en application de l’article 699 du code de procédure civile.

XXX

Vu les conclusions en date du 3 septembre 2012 des sociétés CX CY et D IDF qui demandent :

à titre principal,

— la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande du SDC du XXX de démolir les éléments des balcons et des corniches de l’immeuble du 22-24 surplombant le fonds du 28-30,

— l’infirmation en ce qu’il a condamné le SDC du 22-XXX à démolir la partie du muret implantée sur le fonds du SDC du 28-30 et à payer une somme de 3.000 euros au titre du préjudice résultant de la violation de leur droit de propriété

et ce dès lors que les SCI SYLVESTRE et SCI DU PONT ont accepté contractuellement toutes servitudes résultant des constructions, y compris un mur de clôture,

Subsidiairement, si la cour infirmait le jugement,

— débouter le SDC du 22-XXX, MM et M^mes M, AG, A, X, P, LZ-KM et AV, copropriétaires de l’immeuble du 22-XXX de leurs demandes à l’encontre des sociétés CX CY et D du fait de l’absence de préjudice lié à la réduction des balcons et NQ travaux et à la modification du règlement de copropriété,

— dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à leur encontre, condamner in solidum la société FF FG et la MAF à les relever et garantir intégralement,

— condamner in solidum le SDC du XXX, la société FF FG et la MAF à leur payer la somme de 16.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’ NQ dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Debray-Chemin.

XXX

Vu les dernières conclusions en date du 02 novembre 2011 des sociétés FF FG et MAF qui demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables et mal fondés tant les appels à titre principal qu’à titre incident, ainsi que toutes les demandes dirigées à leur encontre,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a condamnées àrelever et garantir les sociétés CX CY et D à payer au XXX, NQ SCI SYLVESTRE et DU PONT la somme totale de 3.000 euros au titre du préjudice résultant de la violation du droit de propriété, outre les frais de démolition et reconstruction du muret,

— constater que la responsabilité de la société FF FG ne saurait être retenue,

— débouter les sociétés CX CY et D IDF de leurs appels en garantie dirigés à leur encontre,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tout état de cause relever et garantir la société FF FG et la MAF indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par des condamnations équivalentes qui le seront à l’encontre des sociétés CX CY et INTERCONSTRUCTIONS IDF,

— condamner 'ces derniers’ NQ entiers dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bommart-Minault.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les empiétements par surplomb des corniches et du balcon de la copropriété du XXX,

Il résulte des conclusions du rapport d’expertise judiciaire de J que deux corniches (sous le 1^er et le 5^e étage) et 4 niveaux avec balcons de l’immeuble du XXX sont en surplomb de l’immeuble du 28-XXX, à savoir sur le plan n°3 qu’il a dressé :

— un surplomb des corniches à 2 emplacements figurant en bleu : selon les points I-J-K-L à raison de 1,16 m2 pour une corniche, et selon les points Q-R-S à raison d’une surface de 0,08 m2 d’empiètement pour une autre corniche ;

— un surplomb du balcon figurant en vert pour une superficie de 1,45 m2 par étage (points E-F-G-H) , sur un linéaire de 13,50 mètres,

Le tribunal a retenu que le cahier des charges générales de la ZAC Jules Ferry, applicable au territoire concerné par les constructions des 24 et XXX stipule en son article 18-2 du Titre III « règles et servitudes d’intérêt général que 'chaque immeuble supportera « les servitudes de vue, de distances, de prospects, de cours communes ' résultant de l’implantation des constructions telles qu’elles auront été édifiées dans le cadre de la ZAC » et en son article 18-3 « ces dispositions valent à titre de servitudes réciproques grevant les terrains », chacun des propriétaires de terrains cédés étant réputés par le seul fait de son acquisition consentir et accepter la constitution des dites servitudes .

Les appelants contestent cette interprétation trop extensive selon eux du cahier des charges de la ZAC .Ils font valoir qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui. Ils contestent qu’en acquérant les lots de copropriété du XXX, les SCI Sylvestre et Du Pont auraient renoncé à toute réclamation au titre de l’implantation de l’immeuble du XXX NQ seuls motifs que celle-ci avait déjà été autorisée par arrêté de permis de construire et que l’immeuble était quasiment construit.

Ils font valoir que l’article 18.2 du cahier des charges de la ZAC ne saurait être interprété comme disposant que chaque immeuble doit supporter les empiétements de son fonds résultant de l’implantation des constructions voisines, fussent-elles préexistantes ; que la circonstance qu’un propriétaire ait acquis l’immeuble postérieurement à l’empiétement n’est pas à elle seule de nature à le priver du droit d’exercer l’action en démolition d’une construction voisine empiétant sur un des balcons de l’immeuble ; que l’antériorité de l’empiétement par rapport à l’acquisition de l’immeuble est une circonstance indifférente pour établir une quelconque acceptation par eux de l’implantation de l’immeuble du XXX ; qu’ils n’ont jamais renoncé à contester l’empiétement de leur fonds par les propriétaires du fonds du XXX.

Les appelants contestent également que les débordements des balcons et corniches étaient autorisés par les dispositions de l’article ZA 6 du règlement de la ZAC, au motif que ces dispositions n’autorisent des débordements qu’au surplomb 'des voies publiques ou privées’ mais non comme en l’espèce au surplomb du jardin de la propriété et de la cour intérieure ; que les débords constatés par J sont des erreurs d’implantation par rapport à l’assiette du projet d’implantation fixée par le plan de ZAC ; qu’il ne résulte ni du plan de la ZAC ni l’article 18-2 du cahier des charges qu’un immeuble doit supporter les empiétements provenant d’une erreur d’implantation des constructions voisines.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du 22/XXX et les copropriétaires intimés soutiennent :

— que les appelants ont accepté toutes servitudes résultant de l’implantation des constructions en application du cahier des charges de la ZAC, les actes de vente du 24 août 1999 se référant à ses clauses, à la connaissance et à l’acceptation des acquéreurs qui déclarent en avoir eu connaissance préalablement à leur signature

— que les SCI ont acquis le 24 août 1999 alors que le permis de construire pour la construction de l’immeuble sis 22-XXX avait été accordé à la société D le 16 octobre 1995 et avait fait l’objet d’un permis modificatif le 17 avril 1998 ; que les SCI Sylvestre et SCI Du Pont avaient donc eu connaissance des règles administratives applicables à l’opération de construction et ont accepté contractuellement les dispositions du cahier des charges général de la ZAC , l’implantation et la hauteur de l’immeuble du 22-XXX telles qu’elles avaient été autorisées par les permis de construire, l’implantation du bâtiment sis 22-XXX figurant sur les plans du dossier de demande de permis de construire du 28-XXX déposé le XXX.

Il résulte des éléments régulièrement versés au dossier que :

*l’immeuble sis XXX a été édifié en vertu d’un permis des construire délivré par un arrêté du maire de Courbevoie du 16 octobre 1995, modifié le 05 février 1996, à la société D Ile de France (maître d’ouvrage délégué), permis de construire dont la validité a été prorogée par arrêté du 14 octobre 1997 ;

*le 17 avril 1998, un permis modificatif n°09202697D0317 a été accordé à la société D Ile de France pour le dit immeuble, les modifications portant sur la réduction du nombre de logements, la réduction de SHON, l’implantation du bâtiment sur la parcelle, la hauteur du bâtiment et l’aspect des façades,

* l’immeuble réalisé par la société CX CY a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier le 14 avril 1998 et d’une déclaration d’achèvement de la totalité des travaux en date du 06 juin 2000 (pièce 6 de la société CX CY) pour une date d’achèvement des travaux depuis le 02 juin 2000 ( et non le 26 septembre 1999);

*s’agissant de l’immeuble du XXX à Courbevoie , la demande de permis de construire a été déposée le 06 octobre 1998 par BL BM ; le permis de construire lui a été délivré par arrêté du maire de Courbevoie en date du XXX, puis a été transféré à la SCI de construction vente Armand Silvestre Construction par un arrêté du 20 novembre 2000 ;

*l’ensemble des terrains concernés par le présent litige sont inclus dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté dite ZAC Jules Ferry,

*le titre III du cahier des charges générales de la ZAC Jules Ferry intitulé « Règles et servitudes d’intérêt général » stipule :

— en son article 18.2 que « chaque immeuble supportera les servitudes de vues, de distances, de prospects, de cours communes ' résultant de l’implantation des constructions telles qu’elles auront été édifiées dans le cadre de la réalisation de la ZAC. »

— en son article 18.3 que :

« Les dispositions ci-dessus valent à titre de servitude réciproque grevant les terrains faisant l’objet du titre II, chapitre 2 du présent cahier des charges de cession.

En conséquence, chacun des propriétaires de l’un des terrains cédés sera réputé par le seul fait de son acquisition, consentir et accepter la constitution des servitudes ci-dessus. »

*NQ termes de l’article 1.2 du préambule du cahier des charges, le titre III du cahier des charges « s’impose à tous les propriétaires et plus généralement à tous les utilisateurs de terrains ou de constructions ainsi qu’à leurs héritiers ou ayants-cause à quelque titre que ce soit, et ce sans limitation de durée.

' Chacun de ces assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions de ce troisième titre à l’encontre des autres assujettis, l’aménageur déclarant à ce sujet, en tant que de besoin, stipuler au profit de chacun de ces assujettis. »

* la SCI SYLVESTRE et la SCI DU PONT, uniques copropriétaires de l’immeuble du XXX, ont acquis les lots en état futur d’achèvement de la société Armand Silvestre Construction par actes du 24 août 1999, NQ termes desquels les sociétés acquéreurs ont reconnu avoir connaissance des dispositions du cahier des charges générales de la ZAC et du dossier de création et réalisation de la ZAC, l’ensemble des documents relatifs à la ZAC Jules Ferry et joints NQ actes de vente étant listés en pages 23 à 26.

L’ensemble des intimés soutient que ces SCI ne pouvaient ignorer l’implantation de l’immeuble 22-XXX telle qu’autorisée par le permis de construire du 12 octobre 1995 et le permis de construire modificatif du 17 avril 1998 au motif que le bâtiment réalisé par la société CX CY figurait sur les plans du dossier de demande de permis de construire de l’immeuble du 28-XXX et était quasiment achevé, la déclaration d’achèvement étant du 29 septembre 1999 soit un mois après les acquisitions par les SCI Sylvestre et Du Pont ; qu’en acquérant les lieux le 24 août 1999, ces dernières ont donc accepté les servitudes résultant de l’implantation des constructions et renoncé à toute réclamation du chef des surplombs des balcons et corniches ; que si en dehors de toute servitude conventionnelle , tout empiètement doit être supprimé à la demande du propriétaire du fonds subissant l’empiètement, une servitude en surplomb peut s’acquérir par prescription en sorte qu’une servitude de surplomb peut être créée conventionnellement entre les propriétaires de fonds dans le cadre d’un cahier des charges de la ZAC.

Mais si les SCI Sylvestre et Du Pont avaient connaissance de l’implantation de l’immeuble du 22-XXX telle qu’autorisée par le permis de construire du 12 octobre 1995 et le permis de construire modificatif du 17 avril 1998 , il n’est pas établi pour autant qu’elles avaient connaissance de différences d’implantation de la construction du 22-XXX par rapport NQ plans du permis de construire établis pour cette construction , dans la mesure où :

— le plan volet paysager, qui leur est opposé, qui est joint à la demande de permis de construire de M. BM et qui fait apparaître l’immeuble réalisé par la société CX CY, remontait au 05 octobre 1998,

— la déclaration d’ouverture de chantier signée par la société Interconstrution remontait au 14 avril 1998 et la déclaration d’achèvement des travaux pour le permis de construire 9202697D0317 délivré à la société D est en date du 06 juin 2000 et vise un achèvement des travaux au 02 juin 2000 et non au 29 septembre 1999 comme l’affirment les sociétés CX CY et D .

Les articles 18.2 et 18.3 sus-visés ne sauraient être interprétés comme entraînant acceptation par les SCI Sylvestre et Du Pont et le syndicat des copropriétaires du 28-XXX, d’empiétements aériens sur leur propriété, dont l’existence a été établie par l’expertise judiciaire.

Toutefois, l’article ZA 6 du règlement de la ZAC Jules Ferry intitulé : « Implantation des constructions par rapport NQ voies publiques ou privées » prévoit la possibilité, à l’article 6.2, d’ouvrages en saillie dans les conditions suivantes (pièce 3 des appelants)

« a) Sur alignement

Les balcons et parties de construction en encorbellement ne peuvent être situés à moins de 5,00 m au-dessus du sol fini et avoir plus de 0,80m de saillie, sauf cas exceptionnel pour raccorder architecturalement deux pignons.

b) Sur marge de reculement

Les saillies sur marge de reculement ne peuvent être situées à moins de 5,00m au-dessus du sol fini et avoir plus de 1,50m de saillie.

c) Des éléments de construction tels que seuils, socles, soubassements, bandeaux, appuis, encadrements, pilastres et nervures sont autorisés avec une saillie sur la verticale au plus égale à 0,20m. »

Le plan de géomètre du 26 janvier 1994, inséré dans le dossier de permis de construire déposé par la société D et auquel se réfère le syndicat des XXX, montre la présence, sur le terrain de l’immeuble du XXX, en limite de propriété avec le 22-XXX (le long de l’emprise des empiétements en élévation litigieux), d’une « ancienne voie privée » .

L’existence de cette voie privée est expressément évoquée en page 33 des actes de vente NQ SCI Du Pont et Sylvestre du 24 août 1999, versés NQ débats, et en page 83 du règlement de copropriété de l’immeuble XXX du rapport d’expertise de J) :

« NQ termes d’un acte reçu par Maître CHAPELAIN, notaire à Paris, le 30 juin 1995, la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT JULES FERRY a déclaré qu’elle était propriétaire de toutes les parcelles de terrains ayant un droit sur le passage anciennement cadastré section BC numéros 24 et 22, à l’exception des parcelles cadastrées section BC numéros 25 et 26, ayant fait l’objet d’une expropriation au profit de la commune de COURBEVOIE.

L’acquisition des parcelles numéros 25 et 26 est intervenue depuis, par acte sus énoncé, reçu par Maître H, notaire à Paris, le 9 avril 1999, de sorte que ladite société est propriétaire à ce jour de la totalité des parcelles bénéficiaires du droit de passage visé ci-dessus ».

Il résulte de ces mêmes actes que dans l’emprise de cette voie se trouve une servitude de passage des canalisations de chauffage urbain.

Même si la société d’aménagement Jules Ferry est devenue seule propriétaire des parcelles bénéficiaires du droit de passage, il n’en reste pas moins que ledit emplacement reste qualifié de voie privée.

Dès lors, doivent s’appliquer les dispositions de l’article ZA 6 sur les ouvrages en saillie qui sont tolérés, au plus de 0,80m pour les balcons et 0,20m pour tous autres éléments de construction.

Les débordements des balcons et des corniches constatés n’excèdent pas ces dispositions.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du XXX et Du Pont de toutes leurs demandes relatives NQ surplombs des corniches et des balcons mais par substitution de motifs.

Les demandes des appelants principaux relatives NQ balcons étant rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes en dommages-intérêts formées par les XXX qui, dans l’hypothèse de démolition des balcons, auraient été concernés par une diminution des surfaces de leur balcon et les travaux les concernant.

En ce qui concerne l’empiètement du muret en rez-de-jardin

Appelants incidents, à l’appui de leur demande d’infirmation de ce chef. le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du 22/XXX visent les dispositions des actes de vente en état futur d’achèvement par la société Armand Silvestre Construction à la SCI Du Pont et à la SCI Sylvestre, en date du 24 août 1999, page 34 :

« XXX

NQ termes de l’acte reçu par Maître H le 9 avril 1999, il a été rappelé au paragraphe 'Conditions particulières-Mitoyenneté’ ce qui était déjà contenu dans l’acte d’adhésion à expropriation du 16 mars 1998 et qui suit, littéralement rapporté :

'MITOYENNETÉ-CONDITIONS PARTICULIÈRES'

Concernant l’immeuble XXX

NQ termes d’un acte reçu par M^e BAILLY, Notaire à Paris, le 9 mai 1963, il a été notamment dit :

Sous le titre 'MITOYENNETÉ’ ce qui suit littéralement rapporté :

'Font nécessairement partie de la présente vente tous NR de mitoyenneté pouvant profiter audit immeuble.

'A cet égard, les vendeurs déclarent, mais sans garantie que les clôtures paraissent mitoyennes ».

Le syndicat des copropriétaires et les XXX font valoir que ces conditions particulières reprennent l’article 666 du code civil qui dispose que « toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire » .

Mais les appelants principaux contestent à juste titre l’application en l’espèce de la présomption légale de mitoyenneté, s’agissant du muret, en se prévalant des constatations et conclusions de l’expert judicaire, J, qui a constaté, NQ termes de ses investigations, un empiétement du muret (séparatif) au rez de jardin de la copropriété du XXX sur la propriété du XXX pour une superficie de 3,10m2, empiétement figurant en son plan n°2 en violet NQ points M. N. P. P ( sur une longueur de 24,9 mètres) .

Faisant valoir que les débordements de construction sont de quelques centimètres sur un jardin, partie commune inaccessible de la copropriété voisine, et que le coût des travaux est sans commune mesure avec le préjudice, le syndicat des copropriétaires et les XXX invoquent vainement, au visa de l’article 1142 du code civil, la substitution d’une réparation en argent à l’exécution en nature demandée, dans la mesure où, en vertu de l’article 555 du code civil, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds le demande, malgré l’importance relativement minime d’un empiétement.

Les appelants principaux contestent également à bon droit la prétendue impossibilité de faire les travaux invoquée par le syndicat des copropriétaires et les XXX et qui résulterait de l’absence d’autorisation, donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 28-XXX, d’accéder par leur immeuble .

Ils concluent, sans être démentis, qu’il est possible d’utiliser le passage couvert actuellement fermé par une grille qui relie la rue Armand Silvestre au jardin de l’immeuble du 28-XXX, ledit passage étant une partie commune de l’immeuble du XXX

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des XXX à procéder à la démolition du muret et à sa reconstruction conformément NQ travaux définis par J, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, et en ce qu’il a exactement réparé le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du XXX et Du Pont en leur allouant la somme de 3.000 euros du fait de la violation de leur droit de propriété.

Sur les appels en garantie

Seuls conservent un objet les appels en garantie relatifs au muret.

a ) sur l’appel en garantie formée par le syndicat des copropriétaires et les XXX à l’encontre de la société CX CY et D

Etant rappelé qu’il ne s’agit plus que de la mauvaise implantation du muret, cet appel en garantie est fondé sur les dispositions de l’article 1643 du code civil qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les sociétés CX CY et D répliquent que les demandes formées à leur encontre, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, sont prescrites, le délai de 2 ans étant expiré. Ils font valoir que l’assignation a été délivrée le 11 mars 2003 par le syndicat des copropriétaires du XXX et que les XXX n’ont formé des demandes reconventionnelles à leur encontre, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que par conclusions signifiées que le 26 novembre 2009.

L’article 1648 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005, qui prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, s’applique NQ contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur soit le 18 février 2005.

Or, les contrats de vente versés NQ débats par les copropriétaires intimés sont antérieurs à cette date ( les consorts N ont acquis le 1^er décembre 1998 ; M^me AK le 06 octobre 1998, les consorts AE 'EI le 4 novembre 1998, les époux K le XXX, M^me B le 28 septembre 1998 ; les époux M le 5 novembre 1998 ; les époux A le 17 juillet 1998 ; les époux X le 17 décembre 1998 ; les époux P le 07 juillet 1998 ; les époux C le 26 mars 1999).

Les sociétés CX CY et D, qui se bornent à reprendre les dispositions de l’article 1648 issues de l’ordonnance du 17 février 2005, sans répondre au moyen qui leur est opposé selon lequel la précédente rédaction visant seulement « le bref délai » doit s’appliquer en l’espèce, ne verse NQ débats aucun contrat de vente qui serait postérieur au 18 février 2005.

C’est à juste titre que les premiers juges ont fait application de la rédaction antérieure de l’article 1648 du code civil, NQ termes de laquelle « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où la vente a été faite », et ont retenu, par de justes motifs :

— que le bref délai court à compter de la révélation du vice,

— qu’en l’espèce ce sont les conclusions de l’expert judiciaire déposées le 31 janvier 2009, et non l’assignation du 10 mars 2003, qui ont révélé l’existence et l’étendue des empiétements ,

— que les conclusions du 26 novembre 2009, contenant demande de garantie au titre des vices rédhibitoires, ont été signifiées à bref délai, en sorte que la demande en garantie est recevable.

Sur le fond, les sociétés CX CY et D concluent que les conditions d’application de l’article 1641 du code civil ne sont pas remplies mais en page 19 de leurs conclusions elles ne font référence qu’NQ balcons et non au muret. Par ailleurs, si la société CX CY est bien la venderesse de l’intégralité des lots de copropriété de l’immeuble 22-XXX, la société D ne remet pas en cause la recevabilité de l’action à son égard en sa qualité de maître d’ouvrage délégué et ne demande pas sa mise hors de cause dans le cadre de l’action fondée sur les vices cachés.

Faisant l’exacte analyse des éléments de la cause, les premiers juges ont exactement retenu que l’empiètement de 3,10 m2 compte tenu de sa modicité n’était pas décelable par les acquéreurs et que cet empiètement constitue une atteinte au droit de propriété du fonds du syndicat des XXX.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen subsidiaire tiré de l’article 1599 du code civil, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés CX CY et D à garantir le syndicat des XXX de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier, s’agissant tant des travaux de démolition et de reconstruction du muret que des dommages-intérêts alloués.

b) sur l’appel en garantie formé par les sociétés CX CY et D à l’encontre de la société FF FG et de la MAF son assureur

Ainsi que le font valoir les sociétés CX CY et D, il résulte du contrat conclu entre la société CX CY et la société FF FG, maître d''uvre, que cette dernière avait une mission complète, à la fois de conception, de dépôt et obtention du permis de construire, mise au point de marchés avec dossier de consultation des entreprises, direction et comptabilité des travaux, assistance NQ opérations de réception.

Les sociétés CX CY et D font valoir que l’architecte était tenu de concevoir un projet interdisant de construire sur le fonds voisin et doit aussi s’assurer que le projet dont il surveille l’exécution respecte les limites du terrain voisin et que les erreurs d’implantation relèvent d’une faute de conception dans l’élaboration des plans de permis de construire ou des plans d’exécution ou d’une faute de suivi d’exécution, l’implantation n’étant pas conforme NQ plans.

La société FF FG et la MAF répliquent que , s’il peut y avoir faute à ne pas respecter un document d’urbanisme applicable, il ne peut être reproché au maître d''uvre de ne pas avoir deviné l’illégalité du document d’urbanisme applicable. Ils contestent l’existence d’une faute.

Mais il ne ressort pas du dossier que le règlement d’aménagement de zone (RAZ) serait illégal, élément qui n’a d’ailleurs pas été soumis à l’expert judiciaire.

Il ressort de l’expertise judiciaire que le muret litigieux empiète sur le fonds voisin du XXX

Contrairement à ce que soutiennent la société FF FG et la MAF, l’empiètement d’une superficie de 3, 10 m2 du muret au rez-de-jardin de la propriété du XXX sur la propriété du XXX ne revêtait pas un caractère apparent lors de la réception.

Au surplus, si comme ces sociétés l’affirment, il convenait de faire des réserves, il convient de rappeler que la réception des ouvrages était incluse dans la mission de la société FF FG.

Il appartenait à l’ architecte de vérifier l’implantation des éléments de construction par rapport NQ limites des fonds voisins et s’assurer que le projet qu’il a conçu et dont il a surveillé l’exécution respectait les limites de propriété définies par le plan de la ZAC.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société FF FG et la MAF à relever et garantir la société CX CY à qui elle est contractuellement liée et la société Interconstrution, sur le terrain délictuel, des condamnations qu’elles doivent elles-mêmes garantir.

La société FF FG et la MAF ne sont pas fondées à s’exonérer en soutenant que la société D, maître d’ouvrage délégué, ne pouvait se désintéresser de la composition du permis de construire et du respect des règles administratives, dans la mesure où il n’est établi aucune faute de la société D et où le maître d''uvre avait une mission complète s’étendant NQ études préliminaires et NQ plans, et à l’établissement du dossier de permis de construire jusqu’à son obtention définitive.

Sur les demandes en dommages-intérêts formées par les intimés

Le syndicat des XXX et les copropriétaires concluants ne justifient pas du préjudice moral dont ils demandent réparation à hauteur de 15.000 euros pour chacun.

Il y a lieu également de rejeter les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive formées respectivement par les époux K, les consorts AE-EI, M^mes AK et B et les consorts AV, dans la mesure où :

— aucun abus ne peut être caractérisé dans la procédure dont la cour est saisie, le syndicat des copropriétaires du XXX sa demande accueillie en ce qui concerne le muret du rez-de-jardin ;

— le litige actuel a été précédé d’un contentieux plus ancien dans lequel plusieurs XXX avaient assigné M. BM et la SCI Armand Silvestre Construction, bénéficiaires successifs du permis de construire de l’immeuble du 28-XXX, afin de voir ordonner la démolition de la construction en raison d’un permis de construire méconnaissant les règles d’urbanisme, étant précisé qu’à l’issue de la procédure administrative, par un arrêt du 07 février 2008, le conseil d’Etat n’a pas tenu pour illégal l’arrêté du 23 décembre 1998 par lequel le maire de Courbevoie avait délivré à M. BM le permis de construire en vue de l’édification de l’immeuble situé XXX

La société FF FG et la MAF ne sont pas davantage fondées à invoquer le caractère abusif de la procédure à leur encontre et seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appelants principaux contestent le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Mais il convient de rappeler que le jugement du 25 mars 2008 a réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’NQ termes de ce jugement, devenu définitif, le syndicat des copropriétaires du XXX et DU PONT ont succombé en toutes leurs demandes en réparation de troubles anormaux de voisinage liés à une perte d’ensoleillement, à la création de vues illégales, à l’édification sans autorisation de cheminées, seule la demande relative NQ empiétements ayant donné lieu à une expertise judiciaire.

Il y a lieu de confirmer le jugement du 29 juin 2010 en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, il y a lieu de faire droit NQ demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile conformément au présent dispositif .

PAR CES MOTIFS

La COUR,

Statuant publiquement, par défaut,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du XXX de leurs demandes en dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 28-XXX et la SCI DU PONT à payer :

*au syndicat des XXX la somme supplémentaire de 1.000 (mille) euros,

*à M^me CJ KL-KM , M EF EG , M^me HD ES, M^me AZ BA-AH , M CT CU, M HT-DH KA, M CD CE , M T DH, M^me FR FS, M^me CP EK NN CQ, M HT-HU HV, M^me HP HQ, M^me CJ W NN Q , M HT-HX G, M BT BA, M^me CJ O-LQ NN GA, pour chacun d’eux la somme complémentaire de 300 (trois cents) euros,

*M EZ C et M^me C NN DO ensemble ; M HT-KF M et M^me DZ M NN EA ensemble; M HT-HR AI et M^me CV AI NN EQ ensemble ; M HT-CP AG et M^me CN AG NN EO ensemble ; M^me BN A et M HT-KF A ensemble ; M GL U et M^me BB U NN BC ensemble ;M GB X et M^me BD X ensemble ; M^me DX DY et M T DY ensemble ; M^me CR Z NN AL et M DF Z ensemble ; M HT-KC P et M^me CF P NN IW ensemble ; M^me GX AM NN HG et M CP AM ensemble ;M GF AF et M^me GH IJ AF ensemble ; M HL AS et M^me GH-ID AS NN IE ensemble ; M^me BR BS (ou AA) NN EE et M T AA ensemble ; M. JF CZ DA et M^me GV CZ DA NN GW ensemble ;M^me BB AJ NN GAULTIER et M CH AJ ensemble ; M HT-GH AT et M^me FJ AT NN FU ensemble, et pour chacun des 17 couples, la somme de 300 (trois cents) euros ;

* NQ époux K, ensemble, la somme de 800 euros,

*NQ consorts AE-EI, ensemble, la somme de 800 euros,

*à M^mes AK et B, pour chacune, la somme de 800 euros,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 28-XXX et la SCI DU PONT, appelants principaux, NQ entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par M^e Ricard, M^e AD, la SCP Debray-Chemin, la SCP Bommart-Minault, avocats, conformément NQ dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame GH-Gabrielle MAGUEUR, Présidente et par Madame BJ RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,