XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 24/09/2015

***

N° de MINUTE : 515/2015

N° RG : 14/06311

Jugement (N° 11-14-0405)

rendu le 15 Septembre 2014

par le Tribunal d’Instance de ROUBAIX

XXX

APPELANT

Monsieur K A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté de Maître Simon DUTHOIT, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

SAS SERGIC

ayant son siège XXX

Cottignies

XXX

Représentée par Maître Bernard FRANCHI, membre de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Maître Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE, substituée à l’audience par Maître O VISSOL, avocat

DÉBATS à l’audience publique du 29 Juin 2015 tenue par Bruno POUPET magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : O P

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Q R, Président de chambre

Dominique DUPERRIER, Conseiller

Bruno POUPET, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Q R, Président et O P, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 mai 2015

***

Par acte sous seing privé du 25 août 2011, monsieur K A a confié à la société Sergic la H, précédemment assurée par le cabinet Z H, d’une maison à usage d’habitation située XXX

Il a fait assigner la société Sergic devant le tribunal d’instance de Roubaix par acte du 28 septembre 2012 afin de voir prononcer la résiliation de ce mandat de H et condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  2.248 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2014, le tribunal a condamné la société Sergic à payer à monsieur K A la somme de 20,79 euros à titre de dommages et intérêts, a débouté monsieur A du surplus de ses demandes et a condamné celui-ci aux dépens et au paiement à la Sergic de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ayant relevé appel de ce jugement, monsieur K A demande à la cour de l’infirmer, sauf en ce qu’il a condamné la Sergic à lui payer 20,79 euros, et, arguant de manquements de la Sergic à ses obligations résultant du mandat susvisé, de prononcer la résiliation dudit mandat aux torts de cette dernière et de la condamner à lui payer 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sergic conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de monsieur K A à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

SUR CE

Attendu que l’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;

qu’aux termes de l’article 1992, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa H ;

***

attendu qu’en cause d’appel, monsieur A ne renouvelle pas sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel, sauf à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la Sergic à lui payer la somme de 20,79 euros représentant la perte résultant pour lui de l’application avec un mois de retard, par la Sergic aux locataires, de l’indexation du loyer prévue par le bail, ce que cette dernière ne conteste pas ;

qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point ;

***

attendu qu’en l’espèce, le mandat stipule qu’il est consenti et accepté pour une durée irrévocable de trois années, que la partie qui souhaite résilier ledit mandat avant son terme, pour quelque cause que ce soit, devra acquitter une indemnité de résiliation correspondant à un trimestre d’honoraires calculés sur la base du dernier quittancement ;

que cependant, en vertu de l’article 2004 du code civil, le mandant peut révoquer son mandat quand bon lui semble, sauf à ne pas commettre un abus de droit ;

qu’il est constant que la révocation anticipée du mandat à durée déterminée pour des motifs légitimes et sans abus n’ouvre pas droit à indemnité au profit du mandataire ;

qu’il en résulte que la révocation du mandat ne suppose pas l’intervention du juge, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de monsieur A tendant à voir prononcer la 'résiliation’ du mandat, mais qu’il y a lieu d’examiner, au regard des articles 1991 et 1992, précités, du code civil, les fautes de H invoquées par monsieur A au soutien de sa demande de dommages et intérêts et, le cas échéant, d’apprécier la réalité du préjudice allégué, susceptible d’en résulter ;

sur l’absence de décompte lors du départ des époux X puis des locataires suivants

attendu que l’immeuble dont il est question a été loué aux époux X jusqu’au 26 août 2011 puis à messieurs S T, B, Perrier et Illient jusqu’au 30 avril 2012 ;

que monsieur A rappelle qu’il disposait, à la fin de chaque bail, d’un délai de deux mois pour restituer aux locataires sortants le dépôt de garantie qu’ils avaient versé en entrant dans les lieux ; qu’il reproche à la Sergic de ne lui avoir remis le dépôt de garantie des époux X que le 29 octobre 2012, de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie de messieurs S T, B, Perrier et Illient et de ne pas lui avoir adressé de décompte à la fin de chacun des deux baux considérés ;

que cependant, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie versé par les époux X l’avait été entre les mains du cabinet Z H, alors en charge de la H de l’immeuble, que la Sergic n’en était donc pas dépositaire, que le tribunal a retenu à juste titre qu’il ne pouvait lui être reproché de l’avoir remis tardivement à monsieur A, pour lui permettre de respecter ses obligations de bailleur, alors qu’elle justifiait, par la production d’un mail du 4 octobre 2011, de ce qu’elle était intervenue auprès du cabinet Z H pour en obtenir la restitution, ce qu’elle n’était au demeurant pas tenue de faire, et que monsieur A ne démontrait pas que le retard de restitution lui fût imputable ;

que par ailleurs, la Sergic rappelle qu’aux termes du mandat, 'le mandataire détient comme séquestre le dépôt de garantie acquitté par le locataire en exécution du bail; ce dépôt est restitué au locataire en fin de bail après déduction des sommes dues au bailleur (dégradations, loyers impayés …)' ;

qu’elle justifie, ce qui n’est pas contesté par monsieur A, de ce que messieurs S T, B, Perrier et Illient, à leur départ, restaient débiteurs d’un mois de loyer ;

qu’elle n’a pas commis de faute en ne leur restituant pas le dépôt de garantie égal à un mois de loyer ;

qu’enfin, si le mandataire est certes tenu, en vertu de l’article 1993 du code civil, de rendre compte de sa H, il n’est prévu ni par la loi du 6 juillet 1989 ni par le mandat signé par les parties que le mandataire doive adresser au mandant un décompte spécifique après le départ de locataires ;

qu’au demeurant, la Sergic verse aux débats des relevés mensuels de revenus locatifs, dont l’un du 1^er mai 2012, adressés à monsieur A qui, aux termes de ses conclusions de première instance, reconnaissait les avoir reçus et précisait même qu’il pouvait les consulter par internet sur le site de la Sergic, et qu’il ne démontre pas en quoi ces documents seraient incomplets ni n’explique ce qu’il attendait de plus ;

que le premier juge a donc écarté à bon droit les griefs de monsieur A à ce sujet ;

sur l’entretien de la chaudière

attendu que monsieur A reproche à la Sergic de ne pas avoir informé les locataires (messieurs S T, B, Perrier et Illient) du contrat d’entretien de la chaudière qu’il avait souscrit auprès de la société Nord Chauffage Services, de sorte que ces derniers ont fait appel à un chauffagiste de leur choix, la société Adeco, et qu’il a exposé inutilement la dépense liée audit contrat ;

qu’il est acquis que la Sergic a dédommagé monsieur A en lui remboursant le coût du contrat d’entretien et que ce dernier ne subit pas de préjudice matériel à ce titre ; que le fait que la Sergic ait effectué ce remboursement après avoir reçu l’assignation introductive d’instance, comme le souligne monsieur A, ce qu’elle dit avoir fait 'à titre commercial', ne peut être considéré comme la reconnaissance d’une faute qu’elle aurait commise ;

que la cour observe que l’intervention de la société Adeco a eu lieu le 13 octobre 2011, qu’on ignore la date à laquelle elle avait été commandée par les locataires alors que ce n’est que par un mail du 4 octobre 2011 que monsieur A avait informé la Sergic de la conclusion par ses soins d’un contrat d’entretien (pourtant daté du 9 septembre précédent), de sorte qu’il n’est pas certain que le recours à a société Adeco aurait pu être évité et qu’en tout état de cause, un défaut de diligence de la Sergic n’est pas réellement caractérisé;

sur le défaut de suivi des comptes de loyer

attend que le mandat de H stipule qu’à défaut de paiement par le locataire, le mandataire exercera toute poursuite, fera tout commandement, sommation et citation devant les tribunaux et toute commission administrative, conciliera ou requerra jugements, les fera exécuter, le mandataire ne se substituant en aucune façon aux obligations des locataires ;

que monsieur A fait grief à la Sergic de n’avoir pas pris les dispositions permettant d’obtenir un paiement régulier du loyer par les locataires entrés dans les lieux le 1^er mai 2012 (MM. C, Ellameye, F et Decock) ni engagé de poursuites à leur encontre malgré des impayés récurrents ;

que cependant, le tribunal a rappelé à juste titre que la Sergic ne pouvait imposer le prélèvement automatique des loyers et charges ;

que par ailleurs, celle-ci expose que, s’ils étaient irréguliers et partiels, des versements intervenaient chaque mois, ce que confirment les pièces produites dont il ressort que l’arriéré n’a jamais dépassé le montant d’un mois ou un mois et demi de loyer et était même souvent inférieur ;

qu’elle verse aux débats les copies d’un certain nombre de lettres de rappel, dont elle ne démontre certes pas qu’elle les a effectivement expédiées, mais aussi quatre lettres accompagnées d’accusés de réception des 26 juillet 2012, 22 février, 25 mars, 24 avril 2013 ;

que dans ces circonstances, si le paiement irrégulier du loyer est certes contrariant pour le bailleur, la Sergic a pu valablement estimer qu’il n’était pas opportun d’engager un contentieux entraînant nécessairement des frais importants alors que, comme l’a retenu le premier juge, monsieur A n’établit pas la preuve de ce que se serait constitué un arriéré nécessitant réellement la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ou toute autre procédure appropriée ;

que le choix de la Sergic ne s’avère donc pas fautif ;

sur la perception d’honoraires de location

attendu qu’il n’est pas contesté que le 2 juin 2012, la Sergic a inscrit au débit du compte de monsieur A la somme de 1.848 euros au titre d’honoraires pour la conclusion d’un bail avec messieurs D, F, Ella-Meye et C alors que ce contrat a été conclu par l’intermédiaire de l’agence I J Immobilier ;

qu’elle a certes remboursé cette somme à monsieur A le 9 octobre 2012, soit après la réception de l’assignation ;

que si monsieur A ne subit donc pas de préjudice matériel de ce fait, ce prélèvement injustifié, sur la cause duquel la Sergic ne s’explique pas, et la tardiveté de son annulation, alors que monsieur A l’avait contesté par un courriel du 3 juillet 2012, révèlent, à tout le moins, une négligence sérieuse ;

sur la non régularisation d’un contrat de bail

attendu qu’aux termes du mandat liant les parties, le mandataire s’engage, notamment, à régulariser par sa signature toute promesse, engagement de location, bail ou accord précaire ;

que si, comme l’a relevé le tribunal, il n’est pas contesté que le bail consenti à messieurs D, F, Ella-Meye et C a été conclu, exécuté puis résilié sans être remis en cause, il s’avère néanmoins que la société Sergic, qui avait reçu le contrat de l’agence I J après sa signature par les locataires et leurs cautions, ne l’a ni signé ni transmis à monsieur A ;

qu’elle a donc manqué à l’engagement précité ;

sur le défaut d’indexation du loyer

attendu qu’il est acquis que le loyer, qui aurait dû être révisé fin avril 2013, ne l’a été que le 2 juin de la même année ; que si la Sergic l’admet et a indemnisé monsieur A de la perte qui en est résultée, soit 20,79 euros, il s’agit d’un manquement, aux conséquences finalement minimes, mais réel de cette société aux obligations résultant pour elle du mandat ;

sur la relocation du bien

attendu que messieurs D, F, Ella-Meye et C ont signifié leur congé le 22 juillet 2013 ;

que monsieur A produit un mail de Matthieu F ainsi rédigé : 'Avant de donner congé le 22 juillet, nous avions informé la Sergic de notre volonté de substituer M. C par M. Y, potentiel locataire, intéressé pour habiter au XXX. Cependant, la Sergic nous imposait de présenter une caution et de faire un nouveau bail. Devant ces complexités, la longueur et la lourdeur des démarches à effectuer, nous avons préféré quitter ce logement qui nous donnait pourtant satisfaction’ ;

que monsieur A reproche à la Sergic d’avoir agi ainsi sans lui demander son avis et d’avoir imposé de manière injustifiée des conditions formelles, dans le but sans doute d’obtenir un honoraire supplémentaire, alors qu’un simple avenant aurait suffi ;

que cependant, le premier juge a retenu à juste titre qu’il ne pouvait être reproché à la Sergic d’avoir préféré, dans l’intérêt du bailleur, soumettre la continuation du contrat à des exigences de forme et de solvabilité du locataire envisagé ;

qu’au demeurant, elle ne peut être tenue pour responsable de la décision des locataires qui s’avère peu rationnelle dès lors que, comme elle le souligne, on ne voit pas en quoi la signature du nouveau bail qu’elle proposait était plus complexe, longue et lourde que le déménagement de quatre personnes obligées dès lors d’engager des frais, de rechercher un logement et, de toutes façons, de signer un autre contrat de location ;

en définitive

attendu que les considérations qui précèdent ont permis de retenir plusieurs négligences ou manquements de la Sergic à ses obligations, de nature à causer un préjudice à monsieur A en altérant sa confiance en sa mandataire et en l’obligeant à des réclamations ou demandes d’explications, et justifiant l’octroi d’une somme de sept cent cinquante euros à titre de dommages et intérêts, étant observé qu’il ressort d’un courriel adressé le 10 décembre 2012 à monsieur A par monsieur E, de la Sergic, et affichant comme objet 'votre assignation', que cet acte a eu pour effet de susciter des régularisations (telle la 'défacturation’ des honoraires de location indus (1.848 euros tout de même) et une volonté de normalisation des relations (remboursement du contrat d’entretien de la chaudière, explications diverses) ;

qu’elles permettent néanmoins également de relativiser les doléances de monsieur A qui évoquait en première instance un 'manque de professionnalisme stupéfiant’ qui n’est vraiment pas caractérisé ;

qu’il convient dans ce contexte, vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, de mettre les dépens à la charge de la société Sergic et de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

confirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Sergic à payer à monsieur K A la somme de 20,79 euros à titre de dommages et intérêts et débouté de monsieur A de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du mandat,

l’infirme pour le surplus,

condamne la société Sergic à payer à monsieur A la somme de sept cent cinquante euros (750 €) à titre de dommages et intérêts,

déboute monsieur A du surplus de ses demandes indemnitaires,

déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la société Sergic aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,

O P. Q R.