Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 03 MAI 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10071

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e arrondissement – RG n° 11-13-000888

APPELANTE

Mademoiselle X A

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Benoît DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0316

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/038391 du 26/09/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

LA SCI ADELIE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° de SIRET : 494 268 196 00016

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport et Madame D E, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame D E, Conseillère

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller,

En application de l’ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS du 15 décembre 2015

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 2003, la S.A.R.L. Garro Immobilier a donné en location meublée à M^me X A à compter du 1^er juin 2003 un appartement de type 2 au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble situé XXX à XXX.

Par jugement prononcé le 18 janvier 2005, confirmé par arrêt du 15 juin 2006, le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris a dit que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989, déclaré irrecevable la demande visant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné M^me A à payer à la S.A.R.L. Garro Immobilier la somme de 911 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2004, condamné la S.A.R.L. Garro Immobilier à payer la somme de 150 euros à M^me A, ordonné la compensation, autorisé M^me A à payer la somme restant due en huit mensualités et, avant dire droit sur les autres demandes, ordonné une expertise et désigné M. Y en qualité d’expert pour déterminer si le logement répondait aux critères du logement décent, décrire les désordres, préconiser les réparations à effectuer, en déterminer le coût et préciser le trouble de jouissance.

L’expert Y a déposé son rapport le 7 octobre 2006.

Suivant acte authentique en date du 14 décembre 2010, la S.A.R.L. Garro Immobilier a vendu à la SCI Adélie l’appartement en cause.

Le 16 octobre 2012, la S.A.R.L. Patrimoine Associés, la S.A.R.L. Garro Immobilier et la SCI Adélie, dénommées le bailleur, et M^me X A, dénommée la locataire, ont conclu un protocole transactionnel visant les articles 2044 et suivants du code civil, notamment l’article 2052 du code civil, aux termes duquel :

— le bailleur s’est engagé à exécuter les travaux dans l’appartement de la locataire engagés le 28 juin 2012 pour les terminer impérativement avant le 1^er décembre 2012, a confirmé qu’à la fin des travaux le bail ne serait pas remis en cause, a accepté de lui verser une indemnité forfaitaire de 10 000 euros et de rembourser les factures EDF pour l’électricité consommée durant la période d’exécution des travaux de rénovation, a accepté d’annuler la dette locative de 3 804,40 euros, a accepté de ne pas appeler les loyers et charges pendant la période correspondant à l’exécution des travaux,

— le locataire s’est engagé à laisser à nouveau libre l’accès à son appartement pour permettre l’exécution des travaux de 8h30 à 18h, à renoncer à toutes ses demandes à l’encontre du bailleur et à se désister de ses demandes et à renoncer expressément à exercer à l’encontre du bailleur toute nouvelle action ayant pour fondement la période locative entre le 31 mai 2002 et le 31 décembre 2012,

— il a été stipulé à l’article 3 du protocole 'En cas d’inexécution de ses obligations par l’une ou l’autre des parties, la partie subissant la défaillance pourra se prévaloir de la caducité du présent contrat de transaction et reprendre son entière liberté d’action judiciaire'.

Par jugement du 3 mai 2013, le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris, après avoir relevé que les engagements pris par les parties le 16 octobre 2012 avaient été respectés, a :

— homologué l’accord intervenu entre les parties le 16 octobre 2012, joint au jugement, à l’exception du dernier alinéa de l’article 2, et dit que celui-ci serait modifié ainsi :

'La locataire s’engage(…) à renoncer expressément à exercer à l’encontre du bailleur toute nouvelle action afférente au différend ayant donné lieu à la transaction du 16 octobre 2012 et ayant pour fondement la période locative comprise entre le 31 mai 2003 et le 16 octobre 2012",

— constaté l’extinction d’instance et d’action des procédures n°11 11-577, n°11 11-907 et n°11 11-1119,

— rejeté les autres demandes,

— dit que chacune des parties conserverait la charge des dépens qu’elle a pu engager.

Le 11 juillet 2013, la SCI Adélie a fait signifier à M^me A un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer les loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Le 26 septembre 2013, la SCI Adélie a fait assigner M^me A devant le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris pour voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement de la somme de 6 926,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 septembre 2013 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au double du montant du loyer, charges et taxes en sus, soit la somme de 1 412,64 euros, indexée sur l’indice IRL, si l’occupation devait de prolonger plus d’un an.

Par jugement du 18 avril 2014, le tribunal a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de M^me X A relatives au protocole du 16 octobre 2012 et afférentes au différend ayant donné lieu à la transaction du 16 octobre 2012 sur la période du 31 mai 2003 au 16 octobre 2012 eu égard à l’autorité d la chose jugée,

— constaté l’acquisition au profit de la SCI Adélie de la clause résolutoire insérée au bail au 11 août 2013 et ordonné l’expulsion de M^me X A et de tous occupants de son chef,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M^me A au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, cette indemnité serait indexée sur l’indice IRL,

— condamné M^me X A à payer à la SCI Adélie cette indemnité à compter du 11 août 2013, la somme de 10 390,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés, échéance de février 2014 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2014, et la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me X A de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me X A aux dépens.

M^me X A a interjeté appel de ce jugement le 7 mai 2014.

Prétentions des parties :

Appelante, M^me X A, demande à la cour de :

— prononcer la caducité, à tout le moins la résolution judiciaire, du protocole transactionnel du 16 octobre 2012, condamner la SCI Adélie, sous astreinte, à effectuer les travaux contenus dans le rapport de l’expert Y, constater que la SCI Adélie a manqué à son obligation de délivrance et la condamner à lui payer la somme de 30 672 euros au titre de son préjudice de jouissance, soit 80% du montant du loyer dans la limite de la prescription quinquennale, ainsi que la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral et prononcer la nullité du commandement de payer,

— à titre subsidiaire, faire le compte entre les parties en tenant compte du montant de la dette faisant l’objet d’une suspension par la commission de surendettement (18 338 euros), des paiements partiels et des versements de la CAF depuis janvier 2015 (4 899,71 euros) et du trouble de jouissance subi, constater la compensation légale et, en tant que de besoin, ordonner la compensation judiciaire des dettes réciproques des parties, lui accorder des délais de paiement de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ordonner une expertise et désigner M. Y en qualité d’expert, condamner la SCI Adélie à lui verser une provision équivalente au montant de la consignation des frais d’expertise,

— en tout état de cause, débouter la SCI Adélie de ses demandes et la condamner, outre aux dépens de première instance et d’appel, à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à son conseil la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Intimée, la SCI Adélie prie la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter M^me A de ses demandes, assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, condamner M^me A à lui payer l’arriéré locatif dû au 1^er février 2016, soit 23 081,64 euros augmenté des intérêts capitalisés à compter de la date du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation du double du montant du dernier loyer mensuel, soit un minimum de 1 412,64 euros en sus des charges et taxes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération des lieux, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner au paiement des dépens comprenant tous les frais engagés jusqu’a son expulsion définitive.

Motifs,

Considérant qu’à l’appui de sa demande tendant à voir prononcer la caducité du protocole d’accord transactionnel et, à titre subsidiaire, sa résolution, M^me A se prévaut de l’article 3 de ce protocole aux termes duquel 'En cas d’inexécution de ses obligations par l’une ou l’autre des parties, la partie subissant la défaillance pourra se prévaloir de la caducité du présent contrat de transaction et reprendre son entière liberté d’action judiciaire’ et soutient que les travaux réalisés par la SCI Adélie sont inopérants pour rendre le bien habitable et qu’ainsi cette société n’a pas respecté ses engagements en l’absence d’isolation thermique satisfaisante, en raison de la suppression de la ventilation naturelle et de l’absence de raccordement de la ventilation mécanique, de l’absence de traitement des remontées capillaires dans les murs, l’absence de réalisation de finitions (joints au pourtour de l’évier, étanchéité du bas à douche et étanchéité des sanitaires) ;

Que la SCI Adélie réplique que les demandes de M^me A se heurtent à l’autorité de la chose jugée du jugement du 3 mai 2013, signifié le 31 mai 2013 et passé en force de chose jugée ;

Qu’elle ajoute que M^me A ne rapporte pas la preuve du caractère insalubre du logement, que les interventions qu’elle réclame relèvent de l’obligation d’entretien locatif, que tous les travaux prescrits par l’expert Y ont été exécutés et ne peut se prévaloir d’aucune créance contre elle, ni par conséquent prétendre que les conditions de la compensation légale sont réunies ;

Considérant que, comme l’a exactement relevé le tribunal aux termes de motifs pertinents approuvés par la cour, les demandes de M^me A se heurtent à l’autorité de la chose jugée à la fois du protocole d’accord conclu le 16 octobre 2012 et du jugement prononcé le 3 mai 2013, qui a homologué ce protocole d’accord et a constaté l’extinction d’instance et d’action dans les trois instances pendantes devant lui ;

Qu’en effet les travaux à la charge du bailleur, énumérés par l’expert Y dans son rapport du 7 octobre 2005, consistaient dans :

— la remise en état du parquet du logement,

— la fixation de la cloison du coin cuisine,

— la fixation du plateau de l’évier,

— la mise en jeu de la fenêtre de la première pièce,

— la création d’une VMC,

— la mise aux normes de sécurité de l’installation électrique (30 mA),

— le remplacement d’un ballon d’eau chaude de 50 litres par un ballon de 75 litres,

— l’installation d’un chauffage électrique adapté,

— l’alimentation de l’évier en eau chaude,

— le raccordement de l’antenne de télévision,

— la réfection du muret du tablier de la baignoire, du plafond de la salle de bains, des enduits plâtrés salpêtrés

— le remplacement des revêtements de faïence décollés,

— la réfection des peintures ;

Qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 novembre 2012 à la requête de la SCI Adélie que l’appartement a été entièrement rénové et que les travaux ci-dessus énoncés ont été exécutés, tant au niveau des revêtements de sol, de la peinture, de l’installation électrique, du système d’aération, du remplacement du ballon d’eau chaude, du chauffage électrique, et que la cuisinette et l’équipement de la salle de bains étaient alors à l’état neuf ;

Qu’ainsi, comme l’a déjà retenu le tribunal d’instance du 17^e arrondissement dans son jugement du 3 mai 2013, dont la SCI Adélie fait valoir sans être démentie qu’il est passé en force de chose jugée, les travaux ainsi mis à la charge de cette société ont été réalisés ;

Que la réalité des malfaçons et défauts de finition, tels que l’absence d’isolation thermique satisfaisante, la suppression de la ventilation naturelle et l’absence de raccordement de la ventilation mécanique, l’insécurité de l’installation électrique, l’absence de réalisation des finitions ( joints sur le pourtour de l’évier, étanchéité du bac à douche), dont M^me A se plaint, n’est étayée par aucun élément probant ;

Que les seuls désordres postérieurs à la réalisation des travaux par la SCI Adélie concernent l’humidité importante en différents points des murs proche de la fenêtre, du coin kitchenette, du couloir menant à la salle d’eau et de la salle d’eau (valeurs variant selon ces endroits de 24% à 100% d’humidité), constatée lors de l’établissement du procès- verbal de constat dressé le 16 octobre 2013 à la requête de M^me A, le clerc d’huissier qui a établi ce constat n’ayant relevé aucune des malfaçons et défauts de finition incriminés par M^me A ;

Que ces désordres ont donné lieu à un contrôle de la part du service technique de l’habitat de la mairie de Paris, qui a été effectué le 9 septembre 2014 et a fait ressortir l’existence 'des infiltrations d’eau au niveau des murs du couloir, salle de bain et plafond de la salle de bain du logement dont l’origine n’a pu être déterminée de façon précise', suivant les termes employés par l’inspecteur de salubrité, qui précise qu’il a transmis une mise en demeure au syndic de l’immeuble afin qu’il prenne 'les dispositions nécessaires pour déterminer l’origine des sinistres et faire cesser les troubles constatés’ ;

Qu’ainsi, rien ne permet d’imputer ces désordres à une inexécution par le bailleur des travaux mis à sa charge ; qu’ils apparaissent plutôt engager la copropriété à la charge de laquelle l’expert Y avait prescrit un certain nombre de travaux, notamment, de traitements des murs porteurs du rez-de- chaussée contre les remontées capillaires, de traitements des fissures et le remplacement des parties communes ;

Que d’ailleurs, M^me A, dans la déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance du 24 décembre 2014, indique qu’il y a de nombreuses infiltrations et remontées capillaires qui proviennent des parties communes et que le syndic 's’amuse à faire passé (sic) ce logement pour insalubre alors qu’après vérification auprès du service compétent, il apparaît clairement qu’il ne l’est pas';

Qu’en conséquence, les demandes tendant à voir prononcer la caducité ou, à défaut, la résolution du protocole transactionnel ne sont pas fondées et les demandes de M^me A de réalisation des travaux prescrits par l’expert Y ainsi que de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral pour la période antérieure à la signature du protocole sont irrecevables, comme se heurtant à l’autorité de chose jugée ;

Considérant que, M^me A n’ayant pas repris le paiement des loyers à compter du mois de décembre 2012, le 11 juillet 2013, la SCI Adélie lui a fait signifier un commandement au visa des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’arrêt du 15 juin 2006 et visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de 5 514,13 euros correspondant aux mensualités locatives de décembre 2012 à juillet 2013 inclus ainsi que la justification du contrat d’assurance couvrant les risques locatifs ;

Que M^me A, qui ne justifie par aucun élément que les lieux étaient inhabitables pendant la période correspondant aux loyers réclamés par ce commandement, ne justifie pas non plus avoir réglé les sommes, objet du commandement, dans les délais requis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Qu’en effet, les justificatifs de règlements produits concernent l’année 2015 et le début de l’année 2016 ;

Que, pour les motifs ci-dessus exposés tenant à l’effet du protocole d’accord intervenu entre les parties, elle n’est pas en droit de se prévaloir de paiements remontant à 2008 et de l’effet des décisions antérieures suspendant le paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux, ni davantage d’une compensation légale ;

Que les demandes de dommages et intérêts de M^me A pour la période postérieure au protocole ne sont pas fondées en l’absence de démonstration de la réalité du préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi jusqu’à la résiliation du bail et faute de preuve de conséquences négatives sur son état de santé pendant cette période de l’état de l’appartement, le seul document à caractère médical postérieur au 16 octobre 2012 consistant dans la simple affirmation par le Docteur Z qu’il est urgent que M^me A bénéficie d’un appartement sain, non humide et ensoleillé ;

Que sa demande tendant à voir annuler ce commandement n’est pas fondée et sera donc rejetée ;

Que, comme l’a justement rappelé le premier juge, M^me A, qui s’est longtemps opposée à la réalisation des travaux en reprochant au bailleur de vouloir procéder à une réfection totale du logement, ne peut sans mauvaise foi invoquer le caractère indécent du logement, dont la réalité n’est en outre nullement démontrée ;

Que, pour ce motif et alors en outre qu’elle ne précise pas le montant de ses ressources et de ses facultés de remboursement, il n’y a pas lieu de lui accorder les délais de paiement qu’elle sollicite, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

Que la suspension des poursuites portant sur les dettes ordonnée le 17 février 2015 par la commission de surendettement est sans incidence sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étant réunies bien antérieurement à cette décision, soit le 11 septembre 2013 et non le 11 août 2013, comme précisé par le tribunal ;

Qu’il convient donc, sous cette réserve, de constater la résiliation du bail ;

Qu’il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte la mesure d’expulsion ordonnée par le premier juge en conséquence de la résiliation du bail, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de cette mesure ;

Que, compte tenu du double caractère compensatoire et indemnitaire de l’indemnité d’occupation, le premier juge a justement fixé le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M^me A au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail jusqu’à la libération des lieux ;

Considérant que la commission de surendettement ayant le 17 février 2015 déclaré recevable la demande de M^me A, ce qui entraîne la suspension des procédures d’exécution portant sur les dettes, et alors que le tribunal d’instance devant lequel a été renvoyée la procédure de rétablissement personnel a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 février 2016, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats en invitant les parties à conclure sur les suite données à la procédure de rétablissement personnel ;

Qu’il convient de réserver les frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, sauf à préciser que la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail est le 11 septembre 2013 et non le 11 août 2013 et sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de M^me A au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation,

Pour le surplus,

Déboute M^me A de toutes ses demandes,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 1^er juin 2016 à 09h30 en invitant les parties à conclure avant cette date exclusivement et à l’exclusion de toute autre considération sur les suite données à la procédure de rétablissement personnel et sur les conséquences à en tirer sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

Réserve les frais et dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT