Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07267

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 12/10983

APPELANT

Syndicat des copropriétaires du 15 RUE NAVARIN XXX, représenté par son syndic, le CABINET G. MAUDUIT, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 732 000 914 00018, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0058

INTIME

CABINET PG LANCE ET CIE, SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 572 149 581 00041, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Arnaud NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0680

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Z A, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z A, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Lors de l’assemblée générale du 9 juin 2006 des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de poutres en mauvais état pour un budget de 25.000 € TTC. Le 10 avril 2007, le syndic la société Cabinet PG Lance et Cie, alors en fonctions, a présenté aux copropriétaires un « compte travaux » de 75.571,27 € qui a fait l’objet d’un vote de ratification négatif lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2007.

A la requête du syndicat des copropriétaires, M. X a été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 30 janvier 2008, avec pour mission de rechercher si les travaux litigieux étaient ou non urgents, et compatibles avec ceux votés par l’assemblée générale du 9 juin 2006.

Cet expert ayant déposé son rapport le 23 juillet 2010, suivant acte extra-judiciaire du 5 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e a assigné la société Cabinet PG Lance et Cie afin de la voir condamner au paiement des sommes de 48.621,62 € à titre de dommages-intérêts et de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 13 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e de ses demandes à l’encontre de la société Cabinet PG Lance et Cie,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e à payer à la société Cabinet PG Lance et Cie la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 décembre 2015, de':

au visa des articles 1147 du code civil, 18 loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967,

— dire que la société Cabinet PG Lance et Cie a commis des fautes de gestion à son égard en ne respectant pas les décisions votées lors de l’assemblée générale du 9 juin 2006, en imputant à la charge de tous les copropriétaires des travaux concernant les parties privatives ou relevant en réalité de la responsabilité des entreprises intervenues et en ne régularisant pas de déclaration de sinistre entre les mains de l’assureur de la copropriété,

— dire que la société Cabinet PG Lance et Cie a excédé ses pouvoirs et engagé de ce fait sa responsabilité en ayant commandé de sa propre initiative des travaux dont le principe et le montant n’avaient pas été votés par l’assemblée générale mais, au contraire, expressément refusés par les copropriétaires,

— dire que le syndic l’a privé de la possibilité de mettre les entreprises en concurrence et d’ainsi d’obtenir un tarif plus intéressant,

— dire que la société Cabinet PG Lance et Cie a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne le tenant pas immédiatement informé du suivi des travaux et des marchés qu’il a signés,

— dire qu’il a subi un préjudice financier du fait des négligences fautives de la société Cabinet PG Lance et Cie, dont le coût s’élève à la différence entre les travaux et le budget votés lors de l’assemblée générale du 9 juin 2006 et le coût définitif des engagements pris unilatéralement par la société Cabinet PG Lance et Cie,

— condamner la société Cabinet PG Lance et Cie à lui payer une indemnité de 48.621,62 € en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal,

— subsidiairement, condamner la société Cabinet PG Lance et Cie à lui payer une indemnité de 37.974,90 € en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal,

— en tout état de cause, condamner la société Cabinet PG Lance et Cie à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d’expertise.

La société Cabinet PG Lance et Cie prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015, de':

au visa des articles 1147 du code civil, 18 loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute de gestion,

— dire que les travaux qu’elle a engagés étaient parfaitement justifiés, tant par l’urgence que par la nécessité de sauvegarder le bâtiment,

— dire qu’elle a continuellement tenu informés les copropriétaires directement et par l’intermédiaire de M. Y, président du conseil syndical,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute de gestion,

— dire que le dépassement de budget s’établit à 24.892 € TTC et non à 48.621,62 € TTC et qu’il est justifié par les circonstances de l’espèce,

— en conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, limiter le quantum d’une éventuelle condamnation à la somme de 24.892 € TTC,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Suivant l’article 37 du décret du 17 mars 1967 « Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 [du décret du 17 mars 1967], il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif des travaux. Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 » ;

L’assemblée générale des copropriétaires peut refuser de ratifier a posteriori les dépenses engagées par le syndic qui se serait abstenu de convoquer une assemblée générale des copropriétaires immédiatement, ce qui a pour effet d’engager sa responsabilité personnelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires'; en effet, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 sus-reproduit, le syndic excède ses pouvoirs et engage sa responsabilité s’il engage des travaux sans avoir l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale des copropriétaires ou en faisant réaliser des travaux non conformes à ceux votés';

Au cas d’espèce, il est constant et non contesté que le coût et l’ampleur des travaux réalisés sur l’immeuble excédent ceux décidés en assemblée générale, le 9 juin 2006'; il échet par conséquent de rechercher si la faute du syndic a causé un préjudice réparable à la copropriété en la circonstance ;

A cet égard, il convient de rappeler que l’assemblée générale du 9 juin 2006 avait donné mandat au syndic de faire réaliser des sondages au droit de la descente d’eaux usées extérieure R + 3 et de faire procéder à la réfection des poutres en mauvais état, le conseil syndical étant mandaté pour suivre les travaux en accord avec le syndic ; à l’occasion des sondages, il a été constaté que les abouts des poutres étaient en mauvais état et à changer, et des devis ont été présentés au syndic pour un montant de 53.682,14 € HT soit 58.682,14 € TTC ; à l’issue des travaux, la société Cabinet PG Lance et Cie a avisé les copropriétaires de ce que leur coût final s’élevait à 75.571,27 € TTC'; ensuite du vote de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juin 2007, les copropriétaires ont refusé de ratifier ce coût et la société Cabinet PG Lance et Cie a donné sa démission ;

L’expert désigné à la requête de la copropriété pour vérifier le caractère indispensable de ces travaux supplémentaires, M. X, relate que 'les travaux ont été réceptionnés le 21 février 2007 en présence de M. Y, président du conseil syndical, qui avait également assisté à toutes les réunions de chantier, que la réfection des désordres a été limitée à la zone affectée par des venues d’eau de la canalisation fuyarde, qui concerne les structures bois de la façade, et les liaisons des structures des planchers hauts au droit des cuisines des appartements du rez-de-chaussée, 1^er et 2^e étage'; que ces structures bois participent à la stabilité et à la solidité du bâtiment, soumises à des venues d’eau pendant probablement plusieurs années, étaient, selon les constats qui ont été effectués avant travaux, très dégradées et pulvérulentes (phase ultime de la dégradation), raison pour laquelle il a fallu procéder à l’étaiement du plancher haut dans la cuisine du 1^er étage. Eu égard à cette situation, compte tenu de l’état de dégradation des structures, susceptible d’entraîner de graves conséquences, nous estimons qu’il était impératif pour les éviter de procéder aux travaux de confortement exécutés par la société TAC, spécialiste en la matière. Ils ne pouvaient pas, à notre avis, être différés sans causer des préjudices aux occupants des appartements concernés… l’écart à considérer entre le budget voté en assemblée générale et le coût des travaux nécessaires à la réfection des structures et des cuisines des appartements est de 59.48,05 € -25.000 € = 34.148,05 € TTC. Cet écart provient d’un budget prévisionnel approximatif voté en assemblée dont le montant n’était pas compatible avec celui des travaux qu’il était impératif d’exécuter pour assurer la stabilité du bâtiment. Le montant de 25.000 € aurait permis de réaliser une masse de travaux de l’ordre de 42 % par rapport à ceux qui étaient indispensables, ce qui, sur le plan technique, était irréalisable'';

Il résulte de ces conclusions argumentées et fondées sur le constat de l’état antérieur des poutres avant travaux, que les travaux exécutés à l’initiative du syndic, la société Cabinet PG Lance et Cie, sous le contrôle du conseil syndical et son président, M. Y, architecte de profession lui-même, étaient autant urgents qu’indispensables à la conservation de l’immeuble et ont été réalisés dans le strict intérêt du syndicat des copropriétaires ainsi que l’a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la Cour approuve ; à défaut de les exécuter en urgence, la société Cabinet PG Lance et Cie aurait méconnu ses devoirs et engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut objecter que':

l’expert n’a pas connu l’état des structures avant travaux, alors que M. X s’appuie expressément sur l’étude des constats de l’état de ces structures pour étayer ses conclusions sur la nécessité urgente des travaux de confortement,

le syndic aurait dû mettre en 'uvre l’assurance de l’immeuble en déclarant le sinistre, alors que les compagnies d’assurance n’ont pas vocation à rénover les immeubles vétustes et menaçant ruine et que rien ne prouve que les désordres affectant les structures de l’immeuble, même imputables à des infiltrations provenant d’installations sanitaires privatives (celles de M'. Corre, copropriétaire), eussent justifié une prise en charge du coût des travaux de réfection par l’assureur de l’immeuble, l’omission reprochée étant, en tout état de cause, sans relation de causalité avec le dépassement du budget voté en assemblée générale,

le syndic l’a privé d’une mise en concurrence d’entreprises, alors que l’expert rapporte que le cabinet Vennin, architecte, a communiqué, le 5 juillet 2006 au syndic et au président du conseil syndical le résultat de son étude relative aux travaux de confortement et de réfection pour lesquels il avait fait établir des devis d’entreprise, d’où il suit que cette mise en concurrence a bien été effectuée, et que le syndicat n’a subi aucune perte de chance réparable en raison de ce manquement,

des travaux privatifs ont été exécutés aux frais de la copropriété, alors que M. X note qu’à l’exception d’un châssis, de la révision et de la mise en jeu de portes et de fenêtres, travaux supplémentaires objet d’un ordre de service de M. Y délivré le 8 septembre 2006 à l’entreprise SB Menuiserie, les travaux de réfection dans les appartements sont consécutifs aux travaux de confortement des structures bois,

En conséquence, le syndicat des copropriétaires n’établit aucun préjudice en relation avec la faute reprochée à la société Cabinet PG Lance et Cie, qui consiste à avoir fait pratiquer des travaux urgent excédant le budget voté sans réunir immédiatement l’assemblée générale ;

Au vu de ces éléments, le jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e de ses demandes sera confirmé en toutes ses dispositions';

En équité, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e sera condamné à régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la société Cabinet PG Lance et Cie';

Il convient de préciser le jugement en ce que les dépens de première instance incluent les frais d’expertise de M. X';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e à payer à la société Cabinet PG Lance et Cie une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Précise que les dépens de première instance incluent les frais d’expertise de M. X,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,