Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 JUIN 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/21944

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2012 -Tribunal d’Instance de PARIS 11^e – RG n° 11-12-000304

APPELANTE

XXX

N° SIRET : 492 634 423

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe REZEAU de l’AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167

INTIMES

Monsieur X AA M A

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Georgia KOUVELA PIQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0854

Ayant pour avocat plaidant: M^e Raphaëlle CHACHOUA avocat au barreau de PARIS, toque : D0854

Monsieur J C

Né le XXX à GRECE

XXX

XXX

Représenté par M^e Maria KALANTZAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Avril 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame K VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame K L, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame K VERDEAUX, Présidente dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame K VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. U Z, de nationalité hellénique, était propriétaire d’une chambre située au 4^e étage de l’immeuble en copropriété sis au XXX dans le 11^e arrondissement de Paris.

Par testament olographe en date du 15 décembre 1999, il a institué pour son légataire universel Monsieur X, AA M A, avocat, de nationalité hellénique.

M. Z est décédé le XXX à XXX.

M. A, venu visiter la chambre héritée, a constaté que les lieux étaient occupés par M. S C, de nationalité hellenique.

Il a vendu cette chambre à la XXX, par acte du 3 juillet 2009, qui rappelait la clause figurant dans le compromis de vente, selon laquelle ' le promettant déclare que le bien est actuellement habité par M. S C, occupant sans titre, ce que l’acquéreur reconnaît. L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur. Le vendeur déclare que les biens n’ont pas, avant ce jour, fait l’objet d’une location ou d’un congé pouvant donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption ».

Le 26 octobre 2009, la XXX a fait délivrer à M. C une sommation de quitter les lieux sous huit jours, qui est restée sans effet.

Le 26 novembre 2009, elle a fait assigner en justice M. C devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris statuant en référé, afin d’obtenir son expulsion, sa condamnation à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. C, ayant alors versé aux débats un contrat de location consenti par M. Z, le 20 mars 2006, la SCI Lima a, par ordonnance de référé en date du 18 décembre 2009, été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Le 7 avril 2011, elle a fait assigner M. A devant le tribunal de grande instance de Paris en résolution de la vente, remboursement du prix et paiement de dommages et intérêts.

Le 21 mai 2012, elle a engagé une nouvelle procédure d’expulsion de M. C, au contradictoire de M. A, cette fois-ci au fond, devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris, en nullité du bail.

Par arrêt en date du 4 décembre 2014, la cour d’appel de Paris a, avant dire droit:

— ordonné une mesure d’expertise, désigné pour y procéder M^me O P

XXX, laquelle aura pour mission de :

— se faire remettre par les parties tous documents originaux utiles, notamment tous échantillons de la signature de M. Z de l’époque concernée, afin de déterminer si la signature portée sur le bail daté du 20 mars 2006 est ou non la sienne et de faire toutes observations permettant au tribunal de trancher le litige qui lui est soumis ;

— adresser un pré-rapport aux parties, répondre aux dires éventuels des parties et adresser son rapport définitif au greffe de la cour d’appel, en double exemplaires, au plus tard le 15 juillet 2015 ;

— AA que M. A devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris, la somme de 2000 € à valoir sur les honoraires et frais de l’expert judiciaire, au plus tard le 31 janvier 2015, faute de quoi il sera tiré toutes conséquences de cette abstention ;

— AA que le déroulement de l’expertise sera suivi par le conseiller de la mise en état ;

— sursit à statuer sur les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport de l’expert ;

— réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 11 janvier 2016.

Par conclusions en date du 6 avril 2016, la XXX , appelante, demande à la Cour de:

— déclarer la XXX recevable et fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau:

— prononcer la nullité du bail,

A défaut:

— prononcer son inopposabilité à Monsieur A et à la SCI Lima,

En tout état de cause:

— ordonner l’expulsion de Monsieur C et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

— condamner Monsieur C à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros jusqu’à libération définitive des lieux,

— débouter Monsieur C de ses entières demandes, fins et conclusions,

— débouter Monsieur A de ses entières demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI Lima,

— condamner Monsieur C à payer à la SCI Lima une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur C aux entiers dépens de première instance et d’appel;

Par conclusions en date du 15 mars 2016, Monsieur A, intimé, demande à la Cour de:

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 367,287 alinéa 1, 288 du code de procédure civile,

Vu les articles 1108,1131,1324, 1742 du Code civil,

Vu le bail d’habitation du 20 mars 2006 produit par Monsieur C,

— recevoir l’appel de Monsieur A dans toutes ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre principal:

— constater que l’écriture et la signature du bail sont fortement contestées par Monsieur A,

— constater que le contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C ne comporte pas la signature de Monsieur Z,

— constater que le contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C n’a pas été consenti par Monsieur Z,

— constater que le contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C comporte un prix dérisoire et que de ce fait , le contrat est dépourvu de cause,

En conséquence,

— déclarer la cause du contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C inexistante,

— déclarer la cause du contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— prononcer la nullité du contrat de bail en date du 20 mars 2006,

A titre subsidiaire,

— déclarer intransmissible le contrat de bail en date du 20 mars 2006 produit par Monsieur C à Monsieur A et à la XXX,

En tout état de cause:

— condamner solidairement Monsieur C et la XXX au paiement de la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur C aux dépens de première instance et d’appel;

Par conclusions en date du 23 mars 2016, Monsieur C, intimé, demande à la Cour de:

Vu les articles 1134,1322 et 1232 du Code civil,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter Monsieur A de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la XXX de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— constater l’existence du contrat de bail conclu le 20 mars 2006,

— ordonner la signature d’un nouveau bail entre la XXX et Monsieur D,

— condamner solidairement Monsieur A et la XXX à payer à Monsieur C la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement Monsieur A et la XXX à payer à Monsieur C la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur A et la XXX aux entiers dépens de première instance et d’appel;

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur la nullité du bail

Considérant sur la nullité du bail, que M. A conteste que l’écriture et la signature

du bail qui comporte des erreurs sur l’orthographe du nom de M. Z, soient bien

les siennes, et relève que les signatures de comparaison examinées par l’expert étaient pour la plupart obsolètes et dénuées de pertinence au regard de leur ancienneté et de la maladie de leur auteur qui a influé sur son écriture; qu’il fait valoir que Monsieur Z, âgé de 77 ans en mars 2006, n’avait pas réellement conscience de ses actes, et qu’il ne pouvait donc pas, alors qu’il était très malade, consentir la location de sa chambre de 15 m2 qu’il occupait lui-même, au surplus au prix dérisoire de 50 euros par mois, et pour une durée excessive de 10 ans, non conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet de 1989 ; que le contrat est dépourvu de cause ;

Considérant que la XXX fait valoir la même argumentation et soutient que le contrat de bail n’a pu être ni établi, ni signé par Monsieur Z, lequel n’a pu donner un consentement éclairé à un bail d’une durée de 10 ans portant sur une chambre de 15 m2 pour un loyer mensuel de 50 euros qui ne peut être considéré comme un loyer sérieux, au regard de la modicité du prix et de la clause d’hébergement de Monsieur Z ;

Considérant que M. C soutient que le bail a bien été signé par M. Z dont l’orthographe du nom variait selon les documents ; que M. A aurait dû lui signifier son intention de vendre la chambre qu’il louait pour lui permettre de faire jouer son droit de préemption ; qu’il a réglé par virements bancaires ses loyers à la XXX ; que le bail s’est bien transmis au légataire universel malgré la clause d’hébergement du preneur lors de ses passages à Paris ;

Considérant que les conclusions de l’expert sont les suivantes:

1- ' La signature au nom du ' bailleur', portée sur le ' contrat de location’ entre les sousssignés, Monsieur Y G et Monsieur C J, en date du 20 mars 2006, relatif à un appartement au ' XXX, émane, avec une très forte probabilité de Monsieur Z;

2- ' Les mentions manuscrites figurant dans les cadres ' Entre les soussignés’ , ' Désignation', 'Durée', 'Conditions Particulières', le lieu et la date, portées sur le contrat de location entre Monsieur Y G et Monsieur C J, en date du 20 mars 2006, relatif à un appartement au ' XXX, émanent toutes d’un même auteur mais ne peuvent être imputées à Monsieur C'.

' Le frère de Monsieur C n’est pas l’auteur des mentions manuscrites, dans les cadres de renseignements, portées sur le contrat de location du 20 mars 2006 ' ;

Considérant que si l’expert indique dans son rapport qu’il lui a été difficile de recueillir autant de spécimens de signatures contemporaines de 2006 de Monsieur Z qu’il aurait souhaités, pour autant, l’expert a procédé à un examen technique très minutieux de la signature de question avec les signatures de comparaison , au nombre desquelles celle figurant sur le testament olographe rédigé de la main de Monsieur Z en date du 15 décembre 1999 et celle aussi, contemporaine de la rédaction du contrat de location litigieux du 20 mars 2006, figurant sur un bordereau ' Caisse d’Epargne’ , agence Magenta daté du 01/04/2016;

Considérant que malgré les différences relevées, mais ' explicables au vu du caractère très peu homogène de l’ensemble des signatures de comparaison', l’expert a toutefois observé suffisamment de ' similitudes récurrentes, plus personnelles et de ce fait significatives', pour imputer la signature portée sur le contrat de location à Monsieur Z avec ' une très forte probabilité'; que dès lors, les observations de Monsieur A selon lesquelles les signatures de comparaison étaient pour la quasi-majorité d’entre elles, obsolètes et donc dénuées de pertinence au regard de leur ancienneté et de la maladie de leur auteur, ne résistent pas à l’analyse technique et circonstanciée de l’expert;

Considérant que M. A, le 9 septembre 2014, a déposé plainte contre M. C pour faux et usage de faux, s’agissant du bail litigieux ; que cependant, il n’est justifié ni de l’issue de cette plainte, ni d’aucun élément de nature à contredire les conclusions de l’expert et à établir que Monsieur Z ne soit pas le signataire du contrat de location conclu avec Monsieur C;

Considérant que l’occupation de la chambre de 15 m2 par Monsieur Z , entre le mois de mars 2006 et le mois de mai 2006, ne prouve pas davantage qu’il n’ait pas pu consentir à la location de sa chambre, dès lors que, malgré la superficie réduite, l’hébergement de deux personnes était parfaitement possible, et que précisément le contrat de location litigieux prévoyait une clause particulière aux termes de laquelle il était convenu entre les parties que ' … Monsieur J C hébergera le propriétaire Monsieur G Y lors de ses passages à Paris';

Considérant que l’erreur d’orthographe affectant le prénom ( deux v et non un seul) et le nom ( deux L et non un seul L) de Monsieur Z ne permettent pas non plus d’établir que Monsieur Z ne soit pas le signataire du contrat de location ou que son consentement ait été vicié, alors que les différents documents ( relevé de banque du 01/04/2006, attestation du médecin traitant du 29 mars 2006, avis d’échéance du contrat d’habitation du 9 mai 2006, récapitulatif de la valeur de l’adhésion au contrat d’assurance vie au 1^er juillet 2006), produits par Monsieur A lui-même, comportent le nom de Y, orthographié avec 2 'L';

Considérant qu’en ce qui concerne la durée du bail conclu pour 10 ans, il ne peut davantage être déduit du décès de Monsieur Z, le XXX, soit quelques mois après la conclusion du bail du 20 mars 2006, que Monsieur Z ne soit pas le signataire du bail, ni même qu’il n’ait pas été en capacité de donner son consentement, dont la validité doit s’apprécier au jour de la conclusion du bail, alors que même si Monsieur Z était atteint d’un cancer et suivait une chimiothérapie, aucun élément du dossier ne permet d’établir qu’il n’avait pas pleinement conscience de ses actes ;

Considérant, s’agissant du prix du loyer, fixé à 50 euros par mois, que la clause d’hébergement au profit de Monsieur Z, permet d’expliquer en partie ce montant, certes peu élevé; que dans ces conditions, tant la XXX que Monsieur B, ne sont fondés à prétendre qu’il s’agisse d’un prix dérisoire équivalent à une absence de prix, et donc à un défaut de cause;

Considérant qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13; que toutefois, même si en l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, cette durée n’est pas susceptible d’entacher le bail de nullité, les parties étant libres de prévoir une telle durée, dès lors qu’elles respectent la durée minimum de 3 années prévue par l’article susvisé;

Considérant, en conséquence, que Monsieur Z est bien le signataire du contrat de bail du 20 mars 2006 qui n’est entaché d’aucun vice ni d’aucune cause de nullité; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail faisant foi entre les parties conclu le 20 mars 2006 entre Monsieur C et Monsieur Z;

Sur la transmissibilité du bail

Considérant qu’à titre subsidiaire, M. A et la XXX soutiennent que ce bail,

contenant une obligation d’hébergement par le prétendu locataire du bailleur, a été conclu

intuitu personae et ne peut se transmettre, de sorte qu’il leur est inopposable ;

Considérant que l’article 1742 du Code civil dispose:

' Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur';

Considérant que si le contrat de bail prévoit une clause particulière permettant au bailleur de bénéficier d’un hébergement dans les lieux loués ' lors de ses passages à Paris', pour autant cette clause ne suffit pas à établir le caractère intuitu personae du contrat de nature à justifier l’intransmissibilité dudit contrat au légataire universel du propriétaire défunt et à l’acquéreur du bien;

Sur la délivrance d’un nouveau bail

Considérant que par acte d’huissier en date du 17 septembre 2015, la XXX a fait délivrer à Monsieur C un congé pour vendre indiquant ' qu’elle n’entend pas renouveler le contrat de location venant à échéance le 19 mars 2016 car elle désire vendre l’appartement', sous réserve de l’issue de la présente procédure;

Considérant que si Monsieur C conteste ce congé pour vendre dans les motifs de ses conclusions, pour autant il n’en demande pas la nullité dans le dispositif , pas plus que la XXX ne demande à la cour de le valider;

Considérant que, s’agissant de la délivrance d’un nouveau bail, Monsieur C ne fait valoir aucun motif permettant de fonder sa demande tendant à voir ordonner au bailleur de lui délivrer un nouveau bail, alors que le bail, venu à échéance le 19 mars 2016 est susceptible, le cas échéant, de faire l’objet d’une reconduction ou d’un renouvellement, conformément aux stipulations du contrat de location; qu’il y a lieu, en conséquence, de débouter Monsieur C de sa demande de délivrance d’un nouveau bail;

Sur les dommages intérêts pour procédure abusive

Considérant que le droit d’exercer une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne ou une erreur grossière, équipollente au dol, dans l’appréciation de ses droits; que faute de démontrer que ces conditions sont réunies, Monsieur C sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive qu’il forme à l’encontre de Monsieur A et de la XXX;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que la XXX et Monsieur A, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de la XXX et Monsieur A au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Monsieur C peut être équitablement fixée à 2000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement ,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

DÉBOUTE la XXX et Monsieur A de leur demande aux fins de leur voir déclarer le contrat de bail du 20 mars 2006 intransmissible et inopposable,

DÉBOUTE Monsieur C de leur demande de délivrance d’un nouveau bail,

DÉBOUTE Monsieur C de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DÉBOUTE les parties de toutes autre ou plus amples demandes,

CONDAMNE la XXX et Monsieur A à payer à Monsieur C la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la XXX et Monsieur A aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE