Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 MAI 2016

(n° 212 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07575

Décision déférée à la Cour : Jugement du 1^er avril 2015 – Juge de l’exécution de Paris – RG n° 15/80171

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires 10/XXX, XXX

Représenté la société Valorim Gestion, RCS de Paris : 389 333 287

XXX

XXX

Représentée de M^e Stéphane Bokobza, avocat au barreau de Paris, toque : C2416

Assistée de M^e Pauline Darminy, avocate au barreau de Paris, toque : C2416

INTIMÉE

Sci A J

RCS de Paris : 533 868 527 00011

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Séverine Boukhobza, avocat au barreau de Paris, toque : D0570

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie Hirigoyen, Présidente de chambre et M^me G H, conseillère, chargées d’instruire l’affaire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie Hirigoyen, Présidente de chambre

M^me G H, conseillère

M^me C D, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : M^me E F

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par M^me Marie Hirigoyen, Présidente et par M^me Fatima-Zohra Amara, greffière stagiaire en période de pré-affectation à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble en copropriété sis XXX à Paris 19^e comprend un lot n°2455 dont la Sci A B est propriétaire qui a la nature d’un local commercial comprenant au sous-sol une réserve reliée par une trémie au local du rez-de- chaussée sis XXX.

Ces locaux ont été loués à compter du mois de mai 2012 à la société « Chez Z Sarl », aujourd’hui radiée du registre du commerce, qui y exploitait le fonds de bar-restaurant.

Le locataire a fait réaliser des travaux sans en avoir informé son bailleur qui n’a donc pas pu solliciter préalablement l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

C’est ainsi que l’architecte de la copropriété a pu constater le 20 juin 2012 que la société locataire avait réalisé un percement d’une gaine de ventilation, partie commune, que le syndicat des copropriétaires a demandé à la Sci A B de faire réaliser par son locataire les travaux nécessaires au rétablissement de l’état antérieur et que par lettre recommandée du 24 juillet 2012, l’administrateur de biens de la Sci A B a indiqué intervenir auprès du locataire pour que les travaux prescrits soient réalisés au plus tôt.

Après vérification par l’architecte de la remise en état des lieux , ce dernier en a conclu que ses recommandations n’avaient pas été respectées et que la ventilation d’origine obstruée n’avait pas été reconstituée.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir les travaux nécessaires au rétablissement de la ventilation. Une ordonnance a été rendue le 15 janvier 2014 désignant Maître Y en qualité d’huissier de justice aux fins de visiter les locaux et de dire si les travaux de remise en état avaient été effectués.

Un procès-verbal de constat était dressé le 18 mars 2014 dont il résultait que les travaux n’avaient pas été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires a saisi à nouveau devant le juge des référés qui, par ordonnance du 4 juillet 2014, a condamné la Sci A B à réaliser les travaux de remise en état et notamment à supprimer le conduit cylindrique souple en aluminium installé par son locataire au premier sous-sol et la grille extérieure au rez-de-chaussée et à procéder à l’obturation en plâtre des divers trous dans la gaine de ventilation au premier sous-sol et au rez-de-chaussée, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 1^er jour suivant le mois de la signification de l’ordonnance. L’ordonnance a été signifiée le 8 août 2014.

Par assignation en date du 19 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte.

Par jugement en date du 1^er avril 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires, faute pour lui d’avoir produit une autorisation conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, habilitant le syndic à agir en justice pour obtenir la liquidation de l’astreinte, et a débouté la Sci A B de ses demandes reconventionnelles.

Par déclaration d’appel en date du 7 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

Par conclusions signifiées le 21 octobre 2015, il demande à la cour de constater l’habilitation donnée au syndic, la société Valorim Gestion, à agir en liquidation de l’astreinte et ce, suivant délibération n°25 prise en assemblée générale des copropriétaires réunis le 16 avril 2015, de dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables l’ensemble de ses demandes, de constater l’exécution tardive des travaux incombant à la Sci A B en vue de la remise en état permettant le rétablissement d’une étanchéité totale du conduit de ventilation partant de la sous-station chaufferie du 2^e sous-sol ainsi qu’une protection au feu suffisante, de constater que la Sci A B n’a pas rempli l’ensemble de ses obligations quant à la réalisation des travaux ordonnés par l’ordonnance rendu le 4 juillet 2014 tendant à assurer une étanchéité totale des conduits de ventilation, en conséquence, de liquider à titre provisoire l’astreinte à la somme de 19 200 euros arrêtée au 5 décembre 2014, de prononcer une nouvelle astreinte, de condamner la Sci A B sous astreinte de 500 euros par jour de retard, huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder au percement des lames de volet roulant de gauche, afin que la ventilation provenant du couloir de cave débouche sur l’extérieur lorsque le volet roulant est en position fermée, ces travaux devant être réalisés par une entreprise dûment qualifiée communiquant préalablement son devis et son processus de réalisation des travaux au syndic et à M. X, architecte, pour accord dans la mesure ou ces travaux touchent aux parties communes, de condamner la Sci A B à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions signifiées le7 octobre 2015, la Sci A B demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes présentées par la société Valorim Gestion, agissant ès qualités de syndic irrecevables, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles, en conséquence, de la recevoir en son appel incident, de se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de condamnation à faire procéder aux travaux de percement du volet gauche sous astreinte, à défaut, de constater sa bonne foi pour réduire à 0 euro l’astreinte prononcée et de constater la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux, en toute hypothèse, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

— Sur la recevabilité de l’action engagée par le syndic

Pour déclarer irrecevable l’action en liquidation d’astreinte engagée par la société Valorim Gestion, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, le premier juge après avoir rappelé que l’article 55 du décret du 17 mars 1987 pose en principe que le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, a retenu que, si l’assemblée générale ordinaire du 20 juin 2013 avait donné tous pouvoirs au syndic pour intenter une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance de Paris tant en référé que devant le juge du fond à l’encontre de la Sci A B aux fins d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires, cette autorisation ne concernait pas une action éventuelle en liquidation d’astreinte devant le juge de l’exécution laquelle ne se confond pas avec une mesure d’exécution forcée et ne rentre donc pas dans les exceptions prévues à l’article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1957 qui vise certaines actions pour lesquelles une autorisation du syndicat n’est pas nécessaire.

Le syndicat des copropriétaires critique cette solution et invoque la régularisation, qu’autorise l’article 126 du code de procédure civile, résultant de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2015 qui a donné tous pouvoirs au syndic pour procéder à la liquidation de l’astreinte de sorte que la cause de la nullité a disparu et que l’action du syndicat est recevable.

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1957, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’autorisation, qui s’analyse en un mandat spécial, doit faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale et préciser l’objet exact de la demande sur laquelle le juge devra se prononcer

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’action a été engagée en l’état d’une autorisation donnée au syndic par l’assemblée générale du 20 juin 2013 d’agir devant le juge des référés ou le juge du fond qui ne peut tenir lieu d’une autorisation à agir aux fins de liquidation d’astreinte devant le juge de l’exécution.

Cependant le défaut d’autorisation du syndic à agir au nom du syndicat constitue non pas une fin de non-recevoir mais une irrégularité de fond soumise au régime des articles 117 et 121 du code de procédure civile, susceptible d’être couverte par une décision expresse de l’assemblée générale donné postérieurement à l’assignation avant que le juge statue, cette régularisation pouvant intervenir même en cause d’appel.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2015 que l’assemblée a adopté une résolution n°25 qui énonce:

« En complément de l’habilitation qui lui a été conférée, l’assemblée générale ratifie et confirme tous pouvoirs au syndic pour procéder à la liquidation de l’astreinte devant le juge de l’exécution conformément aux dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2014.

Il est précisé que le percement du volet roulant gauche permettant la ventilation du couloir de cave n’a toujours pas été réalisé. Il doit être procédé au percement des lames de volet roulant de gauche afin que la ventilation provenant du couloir de caves débouche sur l’extérieur lorsque le volet roulant est fermé".

Au regard de l’autorisation expresse désormais produite, le jugement doit être infirmé et l’action déclarée recevable.

— Sur la demande en liquidation de l’astreinte et en fixation de nouvelle astreinte

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’astreinte fixée par l’ordonnance en date du 4 juillet 2014, qui a commencé à courir à compter du 1^er septembre 2014, doit être liquidée dès lors que le 15 décembre 2014, M. X, architecte de la copropriété, a rendu son dernier rapport constatant que le percement du volet roulant gauche permettant la ventilation du couloir de cave n’avait toujours pas été réalisé. Il dénonce l’attitude inactive et peu consciencieuse de la Sci A B qui n’a pas complètement réalisé les travaux ce qui a causé un réel trouble à la sécurité de l’immeuble et estime le prononcé d’une nouvelle astreinte justifié dans la mesure où le rétablissement d’une étanchéité parfaite du conduit de ventilation, objectif de la remise en état selon l’ordonnance de référé, n’a, à ce jour, pas été effectué.

Tandis que la Sci proteste de sa bonne foi et soutient avoir réalisé les travaux et même au-delà, confrontée à des demandes supplémentaires du syndicat des copropriétaires qui, par ailleurs, a retardé la mise en oeuvre des travaux. Elle invoque l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur une nouvelle demande de condamnation sous astreinte au regard des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire selon lequel le juge de l’exécution n’est pas compétent pour prononcer une nouvelle condamnation en faisant valoir que l’ordonnance rendue le 4 juillet 2014 n’a, à aucun moment, ordonné le percement du volet roulant et que, par conséquent, le syndicat des copropriétaires sollicite en réalité une nouvelle condamnation sous astreinte. Elle argue subsidiairement de difficultés d’exécution.

L’injonction assortie d’astreinte résulte de l’ordonnance de référé du 4 juillet 2014 qui énonce :

« Condamnons la Sci A B à réaliser les travaux de remise en état à savoir:

— supprimer le conduit cylindrique souple en aluminium installé par son locataire au premier sous-sol et la grille extérieure au rez-de-chaussée,

— procéder à l’obturation du plâtre des divers trous dans la gaine de ventilation au premier sous-sol et au rez-de-chaussée,

Disons que cette remise en état devra permettre le rétablissement d’une étanchéité totale du conduit de ventilation partant de la sous-station chaufferie du 2^e sous-sol''

C’est au débiteur de l’injonction de démontrer qu’il l’a exécutée.

La Sci A B ne conteste pas le constat de M. X, architecte de la copropriété, qui note dans son rapport du 15 décembre 2014 que « le percement du volet roulant de gauche afin de permettre la ventilation du couloir de cave n’a toujours pas été réalisé » mais considère que cette opération n’entre pas dans les obligations mises à sa charge.

Mais la remise en état requise tend à permettre le rétablissement d’une étanchéité totale du conduit de ventilation comme il est dit par l’ordonnance de référé. Or, la préconisation d’un percement du volet gauche n’est pas sérieusement contredite étant souligné que la Sci indique dans ses écritures que la société Westword est intervenue à plusieurs reprises pour effectuer les travaux prescrits mais également pour procéder au percement d’un volet roulant afin de permettre l’évacuation de l’air du conduit réparé, le syndicat des copropriétaires précisant qu’il s’agissait du volet roulant de droite.

Le défaut du percement du volet gauche caractérise, en conséquence, une inexécution partielle de l’injonction qui autorise la liquidation de l’astreinte.

Il résulte de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive peut être supprimée, en tout ou partie, s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’exécution de la plus grande partie des travaux par la Sci A B, ses difficultés avec son ancien locataire et la nécessité de coordonner la remise en état avec l’arrivée du nouveau locataire constituent des difficultés d’exécution qui justifient une minoration de l’astreinte.

La période considérée s’étendant du premier jour suivant le mois de la signification de l’ordonnance de référé, soit en l’état d’une signification du 8 août 2014, le 1^er septembre 2014 jusqu’au 5 décembre 2014, l’astreinte sera liquidée à la somme de

5 000 euros.

Une nouvelle astreinte est de nature à garantir le rétablissement d’une étanchéité totale du conduit de ventilation par le percement du volet gauche sans qu’il s’agisse d’une nouvelle injonction. Il convient de prononcer une astreinte provisoire de 300 euros par jour durant une période de trois mois, qui prendra effet dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner la Sci A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de ces dispositions.

Partie perdante, la Sci A B supportera les dépens sans pouvoir prétendre à l’indemnisation de ses propres frais.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau

Déclare l’action du syndic, ès qualités, recevable,

Et sur le fond

Condamne la Sci A B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Paris 19^e la somme de 5 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ,

Ordonne une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour pendant une période de trois mois qui prendra effet dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la Sci A B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à Paris 19^e la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la Sci A B aux dépens de première instance et d’appel

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,