Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 17 MAI 2017 (n° , 07 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16066

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 09/03680

APPELANTE :

SAS NERUDA AUTOS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Meaux sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉES :

SCI SANDSTONE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 519 257 281

XXX

XXX

SA STARS ONE FINANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS du Luxembourg sous le numéro B 85002

XXX

XXX

Représentées par M^e Alexandre DE JORNA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0744

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : M^me Marie-Gabrielle HARDOIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******* Par acte sous seing privé du 1^er février 1989, la SCI Sambaga a consenti à la SARL Neruda Autos un bail commercial portant sur des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux, dépendant d’un ensemble immobilier sis à XXX, figurant au cadastre sous le XXX de la section AC. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1^er février 1989 pour un loyer fixé à l’époque à la somme de 4 000 F HT (609,80 €) par mois, pour une activité de réparation et négoce d’automobiles et les activités connexes ou complémentaires à l’objet principal.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 août 2006, la société Stars One Finance intervenant au lieu et place de la SCI Sambaga a donné congé avec offre de renouvellement à la société Neruda Autos tout en indiquant solliciter un nouveau loyer à hauteur de 30 000 € hors taxes et par an à compter du 15 mars 2007.

La SARL Neruda Autos a accepté le renouvellement mais a refusé le loyer proposé.

Par assignation en date du 16 juillet 2009, la société Neruda Autos a pris l’initiative de saisir le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Meaux pour obtenir la fixation du loyer annuel à la somme de 13 035 € HT à compter du 15 mars 2007.

Par jugement mixte du 29 juin 2010, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Meaux a :

— dit n’y avoir lieu à application de la règle du plafonnement ;

— dit que le loyer du bail renouvelé devra être fixé à la valeur locative ;

— avant dire droit sur sa fixation, ordonné, aux frais avancés de la société Star One Finance, une expertise, confiée à Monsieur X, avec mission de fournir tous éléments d’appréciation de cette valeur ;

— fixé à 20 000 euros par an, hors taxe et hors charges, le loyer provisionnel dû par le preneur à compter de la notification du jugement.

L’expert a déposé son rapport le 7 mars 2011. Il y évalue la valeur locative à 18 800 euros par an.

XXX, venant aux droits de la S.A. Stars One Finance, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 27 janvier 2015, le Juge des loyers commerciaux a :

— reçu la S.C.I. Sandsone en son intervention volontaire ;

— fixé le loyer du bail renouvelé à 21 652,75 euros, hors taxe et hors charges, par an, à compter du 15 mars 2007 ;

— dit que les intérêts moratoires sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel (ou le loyer effectivement payé par le preneur) commenceront à courir depuis le 30 octobre 2009, ou, pour les loyers échus après cette date, au fur et à mesure de leur échéance ;

— débouté les parties de leurs demandes indemnitaires fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens (en ce compris le coût de l’expertise réalisée par Monsieur X), et dit que ceux-ci seront supportés par les parties dans la proportion de moitié pour les bailleresses, et de moitié pour la locataire ;

— dit que le présent jugement sera exécutoire par provision nonobstant appel, en application de l’article 515 code de procédure civile.

La SAS Neruda Autos a relevé appel de cette décision et par dernières conclusions en date du 24 janvier 2017, au visa des articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce, et 695, 696 et 700 du code de procédure civile, elle demande à la Cour de :

Infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2015 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Meaux,

Débouter la SA Stard One Finance et la SCI Sandstone de leur appel incident,

Et statuant à nouveau :

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 mars 2007 à un montant annuel de 9 368,87 €, en principal, hors charges et hors taxes,

Dire que les loyers trop payés porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Rejeter l’intégralité des demandes de la SA Stars One Finance et de la SCI Sandstone,

Condamner solidairement la SCI Sandstone et la SA Stars One Finance à payer à la SARL Neruda Autos la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la SCI Sandstone et la SA Stard One Finance aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions en date du 24 février 2017, la SA Stards One Finance et la SCI Sanstone demandent à la Cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 27/01/2015,

Statuant à nouveau,

Fixer à 30.000 € HT et Hors Charges, le montant du loyer annuel dû en renouvellement à compter du 15/03/2007,

Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter de la saisine du Tribunal, soit au 16/07/2009,

Condamner la Société Neruda Autos au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner la Société Neruda autos en tous les dépens qui comprendront le coût de,l’expertise de Mr X et autoriser M^e Alexandre de Jorna à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision suffisante, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

ET SUR CE

Sur la valeur locative :

1. La description des locaux loués

Villeparisis est bordée par les communes de Mitry-Mory, Tremblay en France, Villepinte, Vaujours, Sevran, Claye-Souilly …

Elle est accessible par le RER B et traversée par la Nationale 3 et l’autoroute A104 dénommée la Francilienne qui permettent de rejoindre l’autoroute A3 porte de Bagnolet, à environ 23 kms de Paris.

Du rapport d’expertise il résulte que les locaux sont situés sur l’XXX et Mitry, face à une grande surface à l’enseigne Leclerc, ensemble très important avec de nombreux parkings, et cette artère dessert le centre ville.

L’accès aux locaux se fait par un passage appartenant au RFF (Réseau Ferré de France).

Les locaux, à usage d’atelier de réparations, situés en partie arrière, se trouvent à l’extrémité du bâtiment et comprennent :

— hall d’exposition : sol en carrelage, baie vitrée sur la façade et retour avec accès sur la partie arrière glaces et divers revêtements afin de donner un aspect lumineux ……..48,80m²

— à la suite, bureau : sol en carrelage, murs et plafond revêtements et divers, baie vitrée sur hall d’exposition et baie sur extérieur et accès ………………………………………………..15,20m²

— atelier : fermeture par rideau galvanisé descendant; sol ciment peint, murs parpaings, plafond isolation sous toiture, petite mezzanine dont l’accès se fait par un escalier métallique …………………………………………………………………………………………………163,80m²

— la mezzanine a une hauteur minimum de 1,95m et une maximum de 2,37m ; elle comprend un bureau, cloison légère mais fermée avec baie vitrée sur l’atelier …….11,80m²

La partie restante à usage de réserve ……………………………………………………………..29,50m²

L’expertise amiable réalisée par M. Y et M. Z le 9 avril 2009, à la demande de la SA Stars One Finance et la SCI Sandstone, ont décrit la localisation comme très bonne du fait de l’implantation surélevée par rapport à la route impliquant une très bonne visibilité et bénéficiant d’un important passage.

2. Les surfaces utiles et pondérées

La locataire conteste :

— la surface utile des locaux retenue par l’expert, qui a intégré dans son calcul, de façon erronée selon elle, une mezzanine qui est en réalité une simple rochelle, structure démontable qui ne doit pas entrer dans le chiffrage des surfaces louées,

— la pondération des surfaces, notamment celles concernant les bureaux situés dans le prolongement du hall d’exposition au-delà des 5 mètres depuis la façade qu’elle veut voir fixer à 0,80, et des sanitaires pour lesquels elle propose une pondération de 0,20.

La SA Stars One Finance et la SCI Sandstone, qui rappelle que la mezzanine a une hauteur de plafond variant de 1,95m à 2,37m, soutient qu’elle doit être incluse dans la surface utile, et que les coefficients de pondération proposés par l’expert doivent être retenus.

C’est à juste titre que l’expert n’a pas pondéré le bureau situé en partie arrière du local d’exposition, ainsi que cela se pratique en matière de boutique, dès lors qu’il s’agit du principal bureau d’exploitation de l’atelier de réparations.

En revanche, il est d’usage de pondérer les sanitaires, non accessibles au public ; et il sera affecté à cette surface de 5,20m², décrite par M. X comme ayant un sol en carrelage et des murs en carrelage et moquette, un coefficient de 0,40.

S’agissant de la mezzanine, qualifiée de 'rochelle’ par la locataire, qui a une hauteur de 1,95m minimum et qui comprend une partie à usage de réserve et un bureau fermé par une cloison légère, avec une baie vitrée donnant sur l’atelier, et dont il n’est pas démontré qu’elle soit démontable, elle sera incluse dans la surface utile compte tenu de son accessibilité et de son utilité au regard de la destination du bail, et bénéficiera des coefficients de pondération de 0,25 appliqués par l’expert pour la partie réserve et de 0,60 pour la partie bureau.

La surface pondérée totale des locaux loués sera fixée à 244,34m²P calculée comme suit :

— local d’exposition : ………………………………………………………………………………..48,80m²P

— bureau : ………………………………………………………………………………………………..15,20m²P

— sanitaires : 5,20m² x 0,40 = …………………………………………………………………………2,08m²P

— atelier : ……………………………………………………………………………………………….163,80m²P

— mezzanine : * réserve : 29,50m² x 0,25 = …………………………………………………………………7,38m²P

* bureau : 11,80m² x 0,60 = ………………………………………………………………….7,08m²P

3. Les facteurs locaux de commercialité

L’expert a relevé quatre éléments de comparaison à Villeparisis ZAC pour des baux signés entre 2002 et 2006 moyennant un prix variant de 75,70 € à 103,16 € :

— bail de 2006 avec la société Picard Surgelés SA (local attenant à celui exploité par la SAS Neruda Autos) avec un loyer indexé de 75,70m²/m²P en 2007,

— bail de 2003 avec la société Racine-Pub : loyer de 90,91m²P,

— bail de 2003 avec la société Servat Technologies : loyer de 103,16 €/m²P,

— bail de 2002 avec MT Concept Impression : loyer de 98,47 €/m²P,

et la société preneuse verse aux débats un bail signé le 20 octobre 2004 portant sur des locaux contigus à ceux exploités par elle fixant le loyer à 69 500 €/an pour une surface utile de 1239m², soit 56 €/m². Néanmoins, la valeur locative de ces locaux est donnée sans affectation de coefficient de pondération, et ce local, situé derrière les sociétés Neruda Autos et Picard, ne donne pas sur l’XXX et n’est pas visible du parking du centre commercial Leclerc, diminuant ainsi sa commercialité.

La comparaison avec des baux référencés dans des communes avoisinantes n’est pas pertinente.

Dès lors la valeur locative de 90 €/m²P au 15 mars 2007 proposée par l’expert, correspondant à celle proposée par M. Y et M. Z, doit être retenue, soit une valeur locative globale de : 90 € x 244,34m² = 21.990,60 €.

4.Sur les abattements

La SAS Neruda Autos fait valoir l’existence d’une clause exorbitante du bail mettant à sa charge la taxe foncière pour solliciter la déduction de la somme de 2.300€ de la valeur locative, et elle demande que soit confirmée la proposition de l’expert de procéder à un abattement de 15% du fait que les locaux ne bénéficient pas de parking, que leur accès se fait par un chemin appartenant à autrui, à savoir la SNCF, avec laquelle elle a conclu une convention d’occupation précaire portant sur un terrain de stationnement et l’autorisant à accéder aux lieux loués par cette rampe, et que cet accès est menacé si la convention d’occupation n’est pas reconduite.

La SA Stars One Finance et la SCI Sandstone s’opposent à ces abattements, en arguant que la taxe foncière étant une charge légalement récupérable sur le locataire, au regard des dispositions de l’article R.145-33 3° du code de commerce, la clause prévoyant le remboursement au bailleur de cette taxe ne saurait être considérée comme exorbitante.

Par ailleurs, elles soutiennent que la SAS Neruda Autos bénéficie bien d’emplacements de parking pour exercer son activité de réparation de véhicules ainsi que d’un hall d’exposition pour son négoce automobile, comme le prouve le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 octobre 2014, mais que lorsqu’elle a voulu étendre son activité sous l’enseigne Speedy, elle a eu besoin d’emplacements de stationnements supplémentaires et a signé une convention d’occupation d’un emplacement de stationnement sur une partie du terrain appartenant à RFF (Réseau Ferré de France), par laquelle elle a été autorisée à accéder à cet emplacement loué par le chemin appartenant à RFF. La SA Stars One Finance et la SCI Sandstone exposent par ailleurs qu’il résulte de l’acte de vente de la parcelle cadastrée AC492 louée à la SAS Neruda Autos, que l’expert a omis de consulter, l’existence d’une servitude de passage perpétuelle conférée par la Compagnie des Chemins de Fer du Nord (ancienne dénomination de la société RFF).

Or, le remboursement par le locataire de la taxe foncière est une clause exorbitante de droit commun, qui ouvre droit à un abattement sur la valeur locative. Il est établi par le relevé locatif produit par le bailleur, que cette taxe foncière s’élevait à 2521 € en 2010, de sorte que la somme de 2.300 € doit être déduite de la valeur locative de 2007, comme le demande la SAS Neruda Autos.

Concernant l’absence de parking extérieur devant la façade du commerce que l’expert a relevé, l’huissier de justice M^e Bancaud a constaté le 15 octobre 2014 que des véhicules étaient stationnés en épi sur la gauche le long de la rampe d’accès bitumée au local commercial sous enseigne 'Speedy', jusque devant les étendards de la marque surmontant le bandeau dudit local.

La SAS Neruda Autos semble s’être accommodée de ces emplacements pendant 20 ans d’exercice de son commerce puisque ce n’est qu’au 1^er septembre 2009 que, souhaitant étendre son activité, elle a signé une convention précaire avec RFF portant sur une parcelle de terrain d’une superficie de 583m² cadastrée AC326 pour stationner ses véhicules, et cette convention a été renouvelée le 1^er septembre 2014.

Ces conventions étant postérieures à la date à laquelle la valeur locative doit être fixée, il apparaît que l’absence de parking extérieur au 15 mars 2007, n’empêchait ou ne gênait pas la SAS Neruda Autos d’exercer l’activité de réparations automobiles qui était la sienne à cette époque, et ne justifie pas l’application d’un abattement.

Enfin prétendre comme le fait la SAS Neruda Autos que l’utilisation d’un accès appartenant à autrui pour jouir des lieux loués, la met dans une situation de précarité telle qu’elle nécessite un abattement de 15%, est contraire aux documents produits.

En effet, si elle bénéficie d’une autorisation précaire d’accès par le chemin appartenant à la RFF, cette autorisation n’est liée qu’à la convention d’occupation de la parcelle AC326.

L’acte de vente signé le 22 janvier 2003 entre la SCI Sambaga et la SA Stars One Finance portant sur les parcelles AC492 (dont une partie est louée à la SAS Neruda Autos) et XXX, contient quatre servitudes dont celle reproduite ci-dessous :

« La Compagnie du chemin de fer du Nord ne pourra intercepter la circulation sur l’allée empierrée traversant le terrain présentement cédé et desservant l’usine des établissements L.C.H. dont le siège est à Paris, XXX, qu’après avoir rétabli en limite de la partie dudit terrain qui doit être occupée pour la première étape des travaux (création d’un service P. V.) (petite vitesse) un chemin en bon état de viabilité d’au moins même largeur, destiné à maintenir provisoirement l’accès de l’usine L.C.H. au chemin de Grande communication n° 84.

« Ladite Compagnie ne pourra de même supprimer ce nouvel accès au cours de la deuxième étape des travaux (suppression du P.N.) (passage à niveau) qu’après mise en service de la déviation du chemin de grande communication n° 84.

« En un mot, la Compagnie des chemins de fer du Nord devra en tout temps assurer l’accès facile de l’usine L.C.H. au chemin de grande communication n° 84, la société Lorilleux, de son côté faisant son affaire, personnelle de tous droits éventuels des Etab1isscmentL.C.H, sur le terrain présentement cédé ».

Cette servitude de passage perpétuelle du fonds servant appartenant aujourd’hui à RFF, anciennement dénommée Compagnie du chemin de fer du Nord, instaurée au profit du fonds dominant appartenant à la SCI Sandstone, vient contredire le caractère de précarité d’utilisation de cet accès invoqué par la locataire, d’autant que même si le terrain s’était trouvé enclavé et sans issue sur la voie publique, l’article 682 du code civil autorise le propriétaire à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

L’accès aux lieux loués n’étant pas menacé, aucun abattement ne sera appliqué pour précarité.

La valeur locative globale des locaux au 15 mars 2007 s’établit donc comme suit :

21.990,60 € – 2.300 € = 19.690,60 € arrondis à 19.690 € HT HC.

Sur les autres demandes :

Les intérêts au taux légal courant sur le trop-perçu au titre des loyers seront dus à compter de la date du premier mémoire en défense du bailleur, à chaque échéance de loyer, avec capitalisation selon les dispositions de l’article 1154 du code civil.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens ainsi que le coût de l’expertise seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de ses dispositions fixant le montant du loyer du bail renouvelé et les intérêts moratoires,

Statuant à nouveau sur ce point, et y ajoutant,

Fixe le prix annuel du bail renouvelé, à compter du 15 mars 2007, à la somme de 19.690 euros HTHC, avec intérêts sur le trop-perçu au titre des loyers à compter de la date du premier mémoire en défense du bailleur, à chaque échéance de loyer, avec capitalisation selon les dispositions de l’article 1154 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié, et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE