Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 23 JUIN 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/08209

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mars 2016 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/00247

APPELANTE

SARL SADIA

XXX

XXX

N° SIRET : 388 49 7 7 94

Représentée par M^e Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : G0207

Assistée de M^e Emmanuelle GUICHETEAU, substituant M^e Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : G0207

INTIMÉE

Madame Y X

XXX

XXX

née le XXX à XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/038826 du 02/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Représentée et assistée de M^e Raphaëlle TARDIF,

avocat au barreau de PARIS, toque : C2610

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente, et M. Thomas VASSEUR, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente de chambre

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me C D, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sylvie KERNER-MENAY, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 17 décembre 2013, M^me Y X a acquis auprès de la Sarl Sadia, promoteur, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, un appartement et une place de stationnement situés résidence XXX, XXX et XXX pour un montant de 210.000 euros. La livraison devait intervenir au cours du 4^e trimestre 2013.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2015, M^me X a fait assigner la Sarl Sadia, par acte d’huissier du 15 décembre 2015, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil afin d’obtenir une expertise et différentes sommes à titre provisionnel ainsi que la communication sous astreinte du certificat de non opposition à la conformité. A titre reconventionnel, la société Sadia à solliciter la condamnation de M^me X à lui payer différentes sommes provisionnelles correspondants au paiement du prix de vente

Par une ordonnance du 24 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit que la Sarl Sadia doit à M^me X à titre provisionnel la somme de 30.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices liés aux désordres et malfaçons ;

— dit que M^me X doit à la Sarl Sadia à titre provisionnel la somme de 52.500 euros à valoir sur le solde des travaux ;

— condamné M^me X à verser à la Sarl Sadia, la somme de 22.500 euros au titre du solde du compte fait entre les parties ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— désigné un expert en la personne de M. A B avec mission principale de relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

— fixé à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M^me X à la régie d’avances et de recettes du tribunal de grande instance de Créteil pour le 24 avril 2016 au plus tard ;

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 a 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal de grande Instance de Créteil avant le 25 octobre 2016, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires formées tant en demande qu’en défense

— réservé les dépens ;

Par acte du 7 avril 2016, la société Sadia a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions en date du 26 avril 2017, la société Sadia demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance dont appel mais en ce que le juge des référés a, alloué à M^me X, une indemnité provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur les travaux de réparation, ordonné une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des malfaçons dénoncés par M^me X, débouté la société Sadia de sa demande de paiement des intérêts de retard afférents aux 25 % du prix de vente de l’appartement ;

— Constater et juger que M^me X ne rapporte pas la preuve de la réalité des désordres dont elle demande réparation ;

— Constater, dire et juger que les devis produits par Madame X portent sur des travaux étrangers aux désordres apparents qu’elle a dénoncés dans le délai légal au terme de son courrier du 6 janvier 2015 ;

— Constater que M^me X a retenu 5 % du prix de vente soit 10.500 euros au titre de la levée des réserves ;

— Constater, dire et juger, que l’indemnité provisionnelle accordée à M^me X est contestable dans son principe et dans son montant ;

— Constater, dire et juger que les réserves formulées par M^me X postérieurement au courrier du 6 janvier 2015 sont tardives et exclus du champ d’application de l’article 1642-1 du Code civil ;

— Limiter la mission de l’expert judiciaire aux demandes visées dans son courrier du 6 janvier 2015 et, tout au plus, y inclure le désordre d’isolation phonique allégué ;

— Constater, dire et juger que M^me X est entrée dans lieux au début du mois de décembre 2014 et qu’elle n’a réglé les 25% du prix de vente soit 52.500 euros que le 6 avril 2016, 15 mois plus tard, en exécution de l’ordonnance de référé du 26 mars 2016 ;

— Constater, dire et juger que les pénalités de retard de paiement prévues dans l’acte de vente de M^me X du 17 décembre 2013 s’appliquent ;

— Confirmer l’ordonnance du 26 mars 2015 en ce qu’elle a condamné M^me X à payer à la société Sadia les 25 % du prix de vente de l’appartement dû soit 52.500 euros mais la condamner à verser en sus la somme de 8.400 euros correspondant aux pénalités de retard de paiement qui s’appliquent en vertu du contrat de vente du 17 décembre 2013 ;

— Confirmer l’ordonnance de référé du 26 mars 2016 en ce qu’elle a débouté M^me X de ses demandes de provision au titre d’un retard de livraison de l’appartement et de la place de parking, de l’exonération de taxe foncière, d’une provision ad litem, d’une résistance abusive de la société SADIA et du remboursement des frais d’huissier et de conseil,

En tout état de cause,

— Condamner M^me X à verser à la Société Sadia la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions en date du 26 avril 2017, M^me X demande à la cour de confirmer l’ordonnance de référé rendue par le Juge des référés près le tribunal de grande instance de Créteil le 24 mars 2016 en ce qu’elle a :

— Ordonné une mesure d’expertise portant sur les désordres allégués expressément dans l’assignation ;

— Condamné la société Sadia à verser à M^me X une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices à hauteur de 30.000 euros ;

— Rejeté les demandes de la société Sadia de condamnation de M^me X à lui régler la somme de 10.500 euros au titre des 5 derniers % du solde des travaux et des pénalités de retard

— Mis provisoirement à la charge de M^me X les frais d’expertise judiciaire ;

Elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 17.894,72 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard de livraison de l’appartement ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard de livraison de la place de stationnement ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 1.800 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du défaut d’information du dépôt de la DACT ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 173 euros au titre des frais exposés par M^me X pour les interventions du CMAUH et de l’huissier ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 7.000 euros à titre de provision à valoir sur les frais non répétibles et dépens ;

En tout état de cause,

— Débouter la société Sadia de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— Condamner la société Sadia à verser à M^me X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non répétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel ;

— Condamner la société Sadia aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e TARDIF dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR

Recevabilité des conclusions de la société Sadia en date du 26 avril 2017

Par conclusions du 28 avril 2017, M^me X a soulevé l’irrecevabilité des dernières conclusions de son adversaire qui lui ont été transmises le 26 avril à 18 heures 17 soit la veille de l’ordonnance de clôture intervenue le 27 avril 2017 à 13 heures. Elle demande également le rejet de deux pièces supplémentaires communiquées dans le même message RPVA. La société Sadia s’est opposée à cette demande suivant des conclusions du 9 mai 2017.

La cour constate qu’un premier échange de conclusions était intervenu, pour la partie appelante le 26 juillet 2016, et pour la partie intimée le 25 septembre 2016. Le 17 avril 2017, M^me X a transmis des conclusions récapitulatives d’intimé et a adressé également le 24 avril 2017 deux bordereaux de communication de pièces datés du 17 avril 2017 et du 24 avril 2017 comportant au total 29 pièces dont 4 nouvelles pièces.

Dans ce contexte, la société Sadia a formulé de nouvelles conclusions transmises le 26 avril à 18 h 17 ainsi que deux pièces complémentaires. Si ces dernières conclusions contiennent 9 pages complémentaires, les ajouts sont signalés. Par ailleurs, l’une des nouvelles pièces transmises est le projet d’assignation en ordonnance commune et une lettre d’un agent immobilier adressé à la société Sadia le 10 février 2017. Il s’agit de pièces simples à étudier.

La cour relève encore que compte tenu du délai qui existait entre la date prévue de l’ordonnance de clôture, le 28 avril 2017, et la date de l’audience fixée le 11 mai 2017, il était parfaitement loisible à M^me X de solliciter le report de l’ordonnance de clôture pour lui permettre de répliquer.

Dans contexte, en l’absence de violation du principe du contradictoire, il y a lieu de rejeter la demande de M^me X de voir rejeter, les conclusions du 26 avril 2017 émanant de son adversaire.

Sur l’étendue de la mission de l’expert judiciaire désigné par l’ordonnance du 24 mars 2016

La cour prend acte du fait que la société Sadia ne remet pas en cause la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés. Elle relève que la contestation porte sur l’étendue de la mission.

L’ordonnance dont appel a précisé que l’expert désigné a mission de 'relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux'.

Le juge a retenu dans les motifs de sa décision l’existence d’un motif légitime résultant des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, notamment des pages 12 à 14 du procès-verbal de constat des 18 et 20 mai 2015.

La société Sadia soutient que seules les malfaçons et désordres dénoncés par M^me X dans un courrier du 6 janvier 2015 doivent faire l’objet de la mesure d’expertise et qu’il conviendrait d’écarter les nouveaux désordres dénoncés par courrier du 17 novembre 2015 après le procès-verbal de constat de mai 2015.

Il résulte clairement de la mission telle que rédigée par le premier juge, que l’expertise a vocation à porter sur l’ensemble des désordres listés dans l’assignation du 15 décembre 2015 qui comprend donc ceux qui ont été recensés dans le courrier du 17 novembre 2015. La référence, dans la motivation du juge au procès-verbal des 18 et 20 mai 2015 n’étant qu’un élément de la décision, le juge ayant pris soin de préciser qu’il se basait « notamment » sur ce document ce qui n’est pas exclusif des autres documents postérieurs produits au cours de l’instance.

Au surplus, la cour relève que la mission ainsi définie porte sur les points relevés dans l’assignation et le courrier du 17 novembre 2015 qui même s’ils ont un lien avec des parties communes, défaut d’isolation phonique de l’appartement, fissures au niveau du balcon et des rebords de fenêtre, sont de nature à affecter les parties privatives de la propriété de M^me X. Ils ne peuvent, a priori, être écartés, l’objet de l’expertise étant précisément, dans la perspective d’un procès à venir, de déterminer leur existence et de les décrire ce qui comprendra nécessairement leur qualification.

En conséquence, la mission telle que définie par le premier juge sera intégralement confirmée.

Sur les demandes de provision de M^me X sur la reprise des désordres

Il résulte de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le premier juge a fixé le montant des provisions dues par la société Sadia a payé à M^me X à la somme de 30.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices liés aux désordres et malfaçons. Il a retenu l’absence de contestations sérieuses en considérant que la demande formulée à cette hauteur par M^me X présentait un caractère évident en droit et en fait puisque la société Sadia ne conteste pas les réserves et ne rapporte pas la preuve qu’elle les a levées.

La société Sadia demande l’infirmation de la décision sur ce point en faisant valoir que l’obligation de M^me X est contestable quant à la recevabilité de ses demandes ; quant à la réalité des malfaçons ; quant à la prétendue non levée des réserves ; quant à son quantum précision étant faite que M^me X a conservé par devers elle la somme de 10.500 euros correspondant à 5 % du prix de vente destiné à permettre de financer les travaux de levée de réserves ; que rien ne permet en l’état d’établir que le coût de ces travaux sera supérieur à ce montant.

La société Sadia fait valoir que les devis ne peuvent être pris en compte car ils concernent des désordres non dénoncés ou non établis, à l’exemple du bruit assourdissant de la chaudière, de la dépose de la cuisine pour la mise en 'uvre d’une isolation phonique, du décaissé du faux plafond. Elle considère qu’avant que l’expert doit d’abord se prononcer. Elle ajoute que seuls les désordres dénoncés dans le mois prévu par l’article 1642-1 du code civil, pose de peinture, de carrelage et fissuration du balcon, pourront donner lieu à réparation. Elle ajoute qu’elle a bien procédé à la levée des réserves.

M^me X soutient qu’elle est recevable à agir pour les désordres et non conformités apparents même d’ordre esthétique et même non dénoncés, dans le mois qui suit la prise de possession. Elle ajoute que la plupart des griefs ont, d’ores et déjà été constatés dans le cadre de l’expertise, (voilure de la porte d’entrée, peinture à reprendre, joints, carrelages) ; qu’il ressort de cette expertise que deux désordres relatifs au défaut d’isolation doivent faire l’objet d’investigations complémentaires en présence d’une entreprise spécialisée ; que des informations complémentaires doivent être transmis à l’expert sur la nature privative ou commune de certains désordres ; que s’agissant de la place de stationnement, sa non-conformité a été établie.

La cour constate que l’appartement et la place de stationnement dont il s’agit ont fait l’objet d’une livraison à la fin du mois de décembre 2014. Le 6 janvier 2015, M^me X a dressé une liste de sept désordres. Elle a complété cette liste par de nouveaux désordres suivant deux courriers du 30 octobre

2015 et du 17 novembre 2015. Elle a fait établir un procès-verbal d’huissier qui dressé les 18 et 20 mai 2015, confirme des désordres dans l’appartement litigieux de nature et de gravité différentes. Elle a également versé aux débats deux devis respectivement établis par les sociétés RSMBB et Abri Bat (pièce n° 10 a et 10 b de l’intimée) qui s’élèvent pour le premier à la somme de 35.858,40 euros et pour le second à la somme de 33.846,36 euros.

En premier lieu, il est constant que M^me X est recevable à solliciter l’indemnisation des vices apparents mais aussi des désordres dénoncés en temps et en heure par elle.

La société Sadia ne justifie pas que les travaux de reprise qu’elle avait certes annoncés dans un courrier du 17 novembre 2015 adressé à M^me X ont été effectivement réalisés, la lecture de la note de l’expert en date du 8 juin 2016 n’apportant sur ce point aucune information complémentaire. La référence à des échanges intervenus oralement au cours de cette réunion d’expertise n’est pas de nature à éclairer davantage la cour d’appel.

Le premier juge a parfaitement analysé la situation en considérant, au regard des constatations réalisées par l’huissier et faisant l’objet de son procès-verbal des 18 et 21 mai comparés et des devis évoqués, qu’il existe des désordres non sérieusement contestables concernant notamment la voilure de la porte d’entrée, la peinture, le carrelage et des joints à hauteur de 30.000 euros. Il y a lieu de rappeler que la cour, statuant sur la décision du juge des référés, se place au moment où ce dernier a rendu sa décision.

L’évolution du litige peut certes être prise en compte à condition que les éléments intervenus ne donnent lieu à aucune nouvelle contestation sérieuse. En l’espèce, force est de constater que les investigations expertales ne sont pas achevées. De ce fait les éléments relevés dans une note aux parties du 8 juin 2016 ne peuvent qu’être des informations et ne permettent pas de trancher plus avant la question de la réalité et de l’ampleur des désordres, de nombreuses vérifications étant en cours qu’il s’agisse des questions techniques concernant l’isolation phonique que de la nature privative ou commune des parties affectées par les désordres.

La décision concernant la provision octroyée au titre des désordres sera ainsi confirmée.

Sur la demande de provision de M^me X relative au retard de livraison

Le premier juge a rejeté la demande formulée par M^me X tendant à obtenir, à titre provisionnel la condamnation de la société Sadia à lui verser la somme de 17.894,72 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard de livraison de l’appartement ainsi qu’à une somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard de livraison de la place de stationnement.

M^me X qui a formé appel incident de ce chef, soutient qu’il y a eu un retard dans la livraison prévue selon elle au 4^e trimestre 2013 comme prévu dans l’acte de vente du 17 décembre 2013. La société Sadia soutient, comme en première instance qu’il y a une erreur matérielle dans l’acte de vente et que la livraison devait intervenir au cours du 4^e trimestre 2014.

Comme l’a justement relevé le premier juge et par des motifs que la cour adopte, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation pour laquelle M^me X demande une provision. En outre, comme l’a également indiqué le juge des référés, la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé du chef de cette demande de provision.

Sur la demande de provision de M^me X au titre d’un défaut d’information du dépôt de la DACT

M^me X, appelante incidente de ce chef, expose qu’elle n’a pu bénéficier pendant 2 ans d’une exonération de taxe foncière dans la mesure où la SARL Sadia ne l’a pas informée du dépôt de la DACT. Elle précise qu’elle disposait d’un délai de 90 jours pour effectuer sa déclaration auprès des services fiscaux pour bénéficier d’une exonération prévue aux articles 1406 et 1729 du code général des impôts. La société Sadia souligne la non justification du montant du préjudice réclamé ; relève que l’article 1729 cité est étranger au présent litige comme portant sur des sanctions fiscales applicables en cas de déclaration fiscale frauduleuse ; que le point de départ de ce délai de 90 jours est l’habitabilité effective du logement.

Comme l’a considéré le premier juge, cette demande sera rejetée. Il n’est nullement établi par la production par exemple d’une attestation des services fiscaux que l’absence de dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux ait constitué un obstacle à l’obtention de l’exonération fiscale alléguée. La décision de rejet devra être confirmée.

Sur la demande de provision ad litem formulée par M^me X

M^me X sollicite l’infirmation de la décision du premier juge qui n’a pas fait droit à sa demande de ce chef formulée à hauteur de 7.000 euros. Elle rappelle qu’elle a de faibles ressources et que les dépenses résultent du refus du vendeur de reprendre les dernières réserves.

Si M^me X a justifié être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, elle ne produit à l’appui de sa demande que des documents anciens relatifs à sa situation personnelle, à l’instar d’un avis d’imposition 2015 pour l’année 2014, d’une attestation d’inscription à Pôle emploi en date du 9 février 2016, de sorte que la cour ne peut que confirmer la décision du premier juge de ce chef.

Sur la demande de provision de la société Sadia relativement au paiement des pénalités de retard

M^me X n’avait pas contesté en première instance être redevable d’une somme de 52.500 euros correspondant au solde des travaux soit 25 % du prix de vente de sorte que ce chef de l’ordonnance dont s’agit n’a pas fait l’objet d’un appel. En revanche, la société Sadia demande l’infirmation en ce que la décision a rejeté la demande de condamnation provisionnelle portant sur les intérêts de retard. Elle évalue ce montant à la somme de 8.400 euros en application du contrat de vente du 17 décembre 2013. M^me X soulève l’existence d’une contestation sérieuse résultant du fait qu’elle n’a pas été actionnée avant la veille de l’audience de première instance. Elle ajoute qu’il y a eu un retard du fait d’un changement de coordonnées bancaires

Ces éléments caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse et la confirmation de la décision de rejet de ce chef.

Sur la demande de provision de M^me X au titre des frais d’huissier et du CMAUH

Comme l’a justement indiqué le juge des référés, les frais d’huissier pour la procédure sont pris en compte dans les dépens et les frais d’avocat au titre de l’article 700 du code de procédure civile, remarque étant faite de ce que M^me X bénéficie de l’aide juridictionnelle. La décision de rejet sera ainsi confirmée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu du fait que l’appelant principal et l’appelant incident succombent tous deux à hauteur d’appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. De même chacune des parties conservera la charge de ses dépens qui seront recouvrés pour M^me X selon les textes applicables en matière juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable les conclusions et pièces de la société SADIA transmises le 26 avril 2017 ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil en date du 24 mars 2016 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le greffier, Le président,